文/张杰

　　总部经济是一个成熟的城市经济形态，虽然北京发展总部经济有无可替代的优势条件，也是未来的发展趋势，但总部基地可能超越了北京市目前的发展阶段

　　从5平方公里到30平方公里。北京丰台总部新区为自己规划了更宏伟的蓝图。

　　在北京市丰台区副区长、中关村科技园区丰台园管委会主任汪洪的电脑上，被标注成黄色的5平方公里的丰台科技园以外，是拟新增的25平方公里的科技总部新区。从地图上看，这个新区延伸至西南三、四环周边区域。

　　这个面积超过丰台科技园区5倍的区域将被规划为集商务地产、

　　“目前，丰台科技园正与传统工业区——长辛店地区进行接洽，以便充分利用各自资源优势促进传统工业向现代工业进行迅速转化，实现总部基地与工业区的互动、高新区与区域经济的互动。”汪洪透露。

　　一个愈发明显的事实是：发展总部经济正成为丰台科技园区的一个主要开发路径，而其他的一切工作似乎也是为了配合这个路径。

　　转型之作

　　在很大程度上，丰台科技园的知名度源于3年前的一次联姻。

　　2002年5月，中关村科技园区丰台园在其二期招商中，通过其直属公司北京丰台科技园建设发展有限公司与道丰国际集团建立合资公司——中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司，并共同投资45亿元在丰台科技园开发总部基地。道丰集团直接控股45%，通过其子公司北京道丰数码园开发建设有限公司控股15%。这个2003年6月高调动工的项目被认为是中关村开园以来单体面积最大的招商项目。

　　总部基地项目是引入国际流行的商务花园(“Business Park”)开发模式，把客户定位在那些对独栋、低密度、高绿化率和自由冠名权办公楼有需求的企业。

　　华高莱斯国际地产顾问公司(北京)副总经理公衍奎把总部基地的客户分为三类：一些在政企改革中急于搬出部委大楼的央资企业；外地进京的企业以及那些处于成长期并有足够财富积累的北京郊区县市企业。

　　“以前我们是大院经济，生产、市场、管理和研发等部门都集中在一个办公楼上，但从趋势上看，随着管理、市场和研发部门重要性的日益体现，它们将转移出来，靠近人力成本、研发成本、信息成本最低的地方。当它们产生足够的业务量后，就会形成对总部的需求：比如它们要求有一个独立的办公楼。”公衍奎说。

　　然而，业内公认的是，在丰台科技园区初期的开发中，沿用的是政府主导的传统开发模式，而且定位与北京周围20余个国家级、市级开发区同质。

　　据了解，丰台科技园一期招商效果并不是很好。但由于一期的开发带动了周围地价大幅提高，二期开发显然已不适合按照工业用地的思路进行开发，在定位上和招商思路上进行调整势在必行。

　　《总部经济》的作者、北京市社会科学院经济研究所副所长赵弘在书中回忆，早在2001年，丰台科技园聘请英国威格斯(中国)顾问公司为丰台园区在中关村一区五园的发展进行定位，调研结果认为，丰台园区建立低密度、绿化好、符合国际潮流的国际商务花园是一个比较好的出路。

　　2002年3月，这个规划得到批复，丰台园二期按照东西两区建设商务花园。两个月后，丰台园和道丰集团合作。至此，丰台园完成了产业基地二期的规划定位。紧接着，丰台园委托北京社科学院对一些大型企业进行了调研，并最终确定将“总部经济”作为产业基地二期的功能定位。

　　总部基地一期的销售是乐观的。资料显示，目前，总部基地已经建成170栋总部楼，入驻和签约企业100多家。其中，国资委所属或控股企业20多家。

　　但也有不同的意见存在。

　　有消息称，总部基地二期的销售出现了滞销，而且在已有的销售中，有一些投资客户，并非企业购买自用。对此，汪洪表示，“据我了解，目前没有这类事情发生。”

　　而公衍奎则建议，由于总部基地独栋办公楼多在一两千万元以上，这对于一些有意入驻的中小企业是一个障碍，因此可以考虑由政府搭桥促使银行对入园企业提供更大的支持。

　　总部基地作为丰台科技园的转型作品之一，发展之路似乎并不轻松。

　　总部基地跃进？

　　配套服务瓶颈是总部经济备受指责的一点，而现在丰台科技园已决定打造一个总面积30平方公里的科技总部新区来改变这一软肋。

　　可疑问随之而来：既然规模更小的总部基地项目尚且遇到招商阻力，那么把这个模式放大到30平方公里的区域后，会发生什么？

　　“这个新区规划的提出，是一个主要矛盾逐渐显现的过程。”汪洪说，“最初我们主要解决总部企业办公需求，现在配套服务设施落后这个矛盾就突出出来了。而按照规划，这些商务设施、住宅、甚至旅游地产不可能集中在目前科技园的5平方公里中，因此我们就规划它们分布在科技园的周围，这个规划是和当前三四环内工业企业外迁、国有企业改制等趋势相吻合的，同时也是进一步扩大丰台科技园的张力，形成与周边区域互动发展的需要。”

　　相关人士普遍提及的一个利好消息是，国美集团今年5月份在丰台8亿元拿下位于丰台科技园区的两块公建用地，并计划斥资30亿元打造面积达20万平方米的“国美商都”和10万平方米的“全球高科技体验中心”。此举被广泛解读为南城商务氛围将由此得到极大提升的契机。

　　但有分析认为，国美置业背靠资金实力雄厚的国美集团，即使项目短期内有招商、运营上的风险，也仍然可以在艰难期坚持，而这是众多中小开发商所望尘莫及的。国美的此举除表明一种进入态度外，并不表明整个区域的开发必将得到开发商追捧。

　　而在丰台区政府关于科技总部新区的设想出炉后，如此规模的土地将以何种方式进行开发，如何避免巨大的拆迁量也成为外界关注的焦点。

　　“此次科技总部新区的规划建设不是推倒重来，而是在原有产业布局上的改造升级。”汪洪说，“在我们提出建设科技总部新区的规划之前，第一步的工作已对丰台科技园的周围环境进行了调查，结果发现很多闲置土地。在这样一个已有所发展的区域建设科技总部新区，拆迁成本很高，难度很大，拆迁不是思路。”

　　汪洪认为，除外地进京的实力企业有意愿把有总部需求的部门放入总部基地外，丰台科技园目前有众多的孵化器，每年从这些孵化器企业出来的中小科技企业将构成总部基地乃至科技总部新区的重要客户源，“他们是源源不断的。”

　　然而，总部基地的办公楼以出售为主要方式，对企业有很高的现金流要求，一旦按揭不能如期兑付，办公楼的产权就面临被银行拿走的危险，对企业而言风险相对较高。所以很多企业在解决写字楼办公需求时，往往选择风险相对较小的租赁方式。在这种情况下，总部基地位处商务气氛远不及CBD、中关村等传统商务区的北京南城，其定位也不如金融街、燕莎等特色商务区明显，其招商的吸引力自然会受到一定影响。

　　“总部经济是一个成熟的城市经济形态，虽然北京发展总部经济有无可替代的优势条件，也是未来的发展趋势，但总部基地可能超越了北京市目前的发展阶段。”一位不愿透露姓名的人士说。

　　7月6日北京38度的高温下，丰台科技园周围的大街上行人稀少。一个