文/张学冬

　　“房产新政”实施后，北京下半年入市新盘从年初预测的200多个锐减为60多个，售价也将略涨；业界称，此为开发商应对购房者持币观望“拉锯战”的方式

　　“朝阳公园附近某高档楼盘6月份只卖出一套。”同区域一高档公寓的老总告诉记者。

“七部委意见”实施一个多月来，房地产开发商们纷纷以各种方式应对宏观调控带来的持币观望、销售量锐减等影响。下半年伊始，开发商在房价博弈战中，重点打出了减少供应量、涨价销售等牌。

　　部分开发商称，9月份之前持币观望较浓厚的氛围不会改观，甚至会延续到明年上半年。因此推迟新盘入市。本报记者周晓东摄

　　7月6日，在位于上东区域的高档住宅项目阳光上东销售大楼里，阳光上东销售总监郭玉恒看着四周依旧忙碌施工的工地现场说：“京城高档住宅在‘房产新政’影响下的走势如何，我也感到困惑。难就难在对市场的准确判断和分析上。”

　　今年5月初郭玉恒还意气风发地告诉记者，按照计划，6月份阳光上东二期要开始入市销售。然而时隔两个月后，尽管有首创置业的强大背景，郭玉恒仍选择等待。“我们二期开盘将推迟到9月份以后，具体什么时候开盘则要看北京房地产市场的变化。”

　　据郭玉恒透露，在国家宏观调控政策密集出台的时间里，首创曾和建设部、国土资源部的相关专家开了几次座谈会，研讨新政对京城房地产市场的影响，尤其是开发商如何适应新政下的市场变化成了这几次研讨会的主要内容。“目前政策带来的市场态势不明朗，持币观望现象还比较严重，不同类型的商品房在销售上都受到一定的影响。这种情况在9月份之前可能不会有改观，索性等一等。”

　　事实上，楼盘销售锐减、推迟开盘的远不止一家。下半年，不少开发商选择了减少放量、保价或涨价等方式应对“房产新策”的影响。

　　方式一

　　新盘减少

　　目的：减少实际供应量，维持甚至托高房价

　　处于风口浪尖的京城房地产开发商，供他们选择的尽可能减少政策对自身销售和利润影响的对策并不是很多。中央部委分别通过《关于切实稳定住房价格的通知》以及《关于加强房地产税收管理的通知》，措辞严厉地表达这样的意思：房价无法稳定的话，中央可能会出台更严厉的政策。

　　就在开发商和购房者之间日渐浓重的观望情绪中，传统意义上的京城楼市销售旺季6月份来到了。6月24日，搜狐房地产网举办的“本应开闸放量，下半年新盘放量成迷局”的论坛上，中原、伟业、金网络、大地顾问等京城几大知名房地产经纪公司悉数到场。他们根据其了解和签订代理销售的实际情况纷纷表示，今年下半年京城楼市不会出现年初预测的“下半年会开闸放量”的局面。“新盘放量肯定要比此前预测的减少很多，新盘大量入市的时间将后推。”大地顾问董事总经理段枚焱这样说。

　　随后，记者根据几大经纪公司的资料统计发现，下半年新盘放量仅有60多个而已，与年初预测的“达到200多个项目”相差甚远。

　　中原地产华北区域总经理李文杰分析认为，今年不可能出现大量新盘上市的情况，集中上市要推迟到2006年的上半年。“显然这是今年宏观调控政策尤其是5月11日的‘七部委意见’影响下的一种必然结果，有些开发商为了应对新政的影响选择了推迟开盘。”更有选择在下半年开盘入市的开发商私下表示，“有些命苦”。

　　“开发商推迟开盘一方面是规避其在新政策下的销售风险，另一方面则是开发商通过此举可以减少入市项目的数量，减少实际供应量，以利于继续维持甚至托高市场的销售价格。”首都经济贸易大学城市经济系主任张跃庆教授认为，这是开发商在适应新政对其产生不利影响的一种方式。

　　方式二

　　开盘涨价

　　目的：通过价格依旧坚挺的表现维持高房价

　　政策的变化必然带来开发商开发思路的改变。因此，在新政影响下，有开发商选择了推迟开盘，也有开发商选择逆市而上，以工程进度为节点按照原计划时间开盘销售。

　　位于朝青板块的国美第一城，从年初一期开盘销售就呈现出火热的局面。该区域的住宅以接近6000元/平方米左右的中低价位得到不少普通购房者的认可。据了解，国美第一城四期将在本月内开盘，其销售价格上涨已成“定局”。另外，华纺易城二期和青年汇二期按照原计划在下半年开盘时，价格也都会“微调”。

　　除了这些旧项目的后期产品在开盘时表示价格继续上调外，一些新项目的开盘价选择了与区域内最高价格靠近的价位。尽管今年通州楼市相对有些冷清，但区域内的房价却不时上蹿。一季度，通州城铁沿线的普通住宅售价一般在3800元/平方米左右，目前则多数已经达到4000元/平方米。即使是新入市的11Station和葵花社，其售价都在4000元/平方米左右。就是位于通州南部，通过更换项目名称、重新包装入市的新名称为“本岸”的项目，其均价也达3720元/平方米，而在4月份，该项目均价为3550元/平方米。

　　“有几个在同区域开发的开发商曾给我打电话说，一定要顶住，销售价格不能降。”通州一开发商这样说，同时他告诉记者，其实有些开发商已经开始通过优惠措施变相降低售价，但对外宣布的价格则是原价。

　　李文杰称，观望气氛已经从高端楼盘蔓延到低端楼盘，并且还在继续弥漫。

　　显然，目前京城房地产市场的实际情况是普遍销售减缓的局面。北京市房地产交易管理网公布的数据佐证了李文杰的观点。6月份北京市商品住宅预售登记套数为15056套，比4月份的25463套少了10000余套。

　　“在几乎百分之百的购买者认为房价会下降的局面下，开发商在销售价格上依旧保持不松动，甚至还提高销售价格，一方面是其对市场持有一个良好的预期，另一方面就是希望通过价格依旧坚挺的表现来托市。在主要成本并没有多大变化的情况下，售价还要上升，那就只有一种可能，他们要维持高房价，并让它成为现在的事实、今后的趋势。”一位不愿具名的业内人士这样分析。

　　方式三

　　“诉苦”＋“高唱”

　　原因：利益相同，行动默契，制造楼市依旧火热的局面

　　京城房地产商在此次宏观调控政策中的声音竟然是如此的一致。从5月11日新政公布开始，各种名目繁多的研讨会顺势而生，而且各地产大腕也喜欢在这些场合下把自己的观点表达出来，有的甚至亲自动笔上阵。但不论在何种场合，通过何种方式表达，开发商们保持了言论和主旨的高度一致，制造楼市依旧火热的局面。

　　“开发商在此次调控政策下的声音可以分为两种，一种是诉苦派，另一种则是高唱派，但他们的目的则是相同的，就是京城楼市保持目前这个价格是正常的。”一位地产分析人士这样指出。

　　其中，“诉苦派”观点直指政策对楼市的影响，认为新政对楼市的打压有些过激，以SOHU中国董事长潘石屹的观点为代表。潘石屹曾这样表达对市场走向的“担心”：“市场低迷的状态如果再持续两三个月，恐怕就会出大问题了。有些资金紧张的企业可能就会率先降价卖房，但是越降老百姓越不敢买。因为现在主要是期房销售，买房的人会担心项目烂尾，到头来钱房两空。楼市一旦崩盘，就会进入恶性循环，危及金融系统安全和国内整个经济安全。”显然，“可能危及金融安全和国内整个经济安全”是潘石屹担心的所在，同时也是房地产业博弈的最后筹码。

　　而多数开发商则属于“高唱派”，他们持续不断地表达京城楼市的美好未来。

　　如“供求决定价格，京城楼市供求关系和价格合理”、“北京楼市还将稳中有升”等各种京城楼市一片红火的论调不绝于耳，这些不同场合的同一论调多少有了些“预谋”的味道。“利益是相同的，所以行动就是默契的。不管是唱衰唱高，还是联手抬价，开发商的目的就是要维护他们认为并且让很多人也认为合理的房价现状。”张跃庆教授这样说。

　　第三视角

　　开发商近期收紧“钱袋”

　　表现：开源节流，重新核定工程款、工资待遇等；将全国开发版图从13个城市收缩为5个

　　一直把自己“娱乐化”的老潘日前实事求是地说，他出演《阿司匹林》男一号的时候京城房地产市场比较好，他的心情也比较轻松，如果导演是今年邀请他演出的话，很可能他会没有那份心情。

　　老潘这段真实的表白也代表了好多开发商的心情———沉重。多数开发商接受记者采访时都表示近来很忙，忙于“根据新政调整企业发展方向”。“目前京城楼市的观望情绪非常浓重，出现了购买者和开发商比耐心的局面。”北京国际投资顾问有限公司总裁杜猛认为，购买者认为房价会下降，而开发商则认为目前房价是一个正常的水平，因此双方会出现一个僵持的过程，“那就是看谁能够坚持得住。”

　　事实上，一些开发商已经意识到，观望情绪会持续一个较长时段，“具体时间不好判断，但至少会延续到明年上半年。”北京宏济创业房地产有限公司副总经理毛炳辉说，在这一现实情况下，资金链越绷越紧的开发商们坐不住了。

　　据了解，京城某外来的知名房地产公司已经开始从内部进行开源节流。

　　其董事长告诉记者，下半年将重新制定公司的财政预算，包括工程款、工资待遇甚至广告投放都要进行重新核定。另据接近该公司的人士透露，由于该公司在北京的三个项目都处于开发的后期阶段，所以该公司董事长5月中旬所说的“大动作”就是寻找合作资金方，通过和其他公司在京合作拿地开发。

　　“只有未雨绸缪才能防患于未然，我们走的是滚动开发的方式，假如一个项目的销售目标不能按时实现的话，就会影响下一个项目的开发进度，如果这样的情况持续半年的话，将会打乱整个公司的发展战略。”该董事长告诉记者，公司已经召开了多次中高层的会议来共同研究应对之策。“我现在也有些恐慌，感受到了资金链的紧张”。该董事长坦言。

　　同时，另一家全国布局的开发商开始制订“收缩战略”，应对楼市宏观调控影响，该公司高层为此在天津召开会议。据一位参加会议的人员说，会议的结论相当悲观，认为楼市再次回暖需要的时间是3年，因此制订了“收缩全国布局”的战略，计划将全国版图从13个城市收缩为5个城市。

　　政策展望

　　11月决定是否出台新一轮政策

　　“假如政府认为本次宏观调控没有达到预期效果的话，就会出台更为严厉的政策。”李文杰说。他分析，从中央进行房地产市场宏观调控的目的来看，政府更想把房价稳定在一个合理的价位区间。中央政府为此是下了大决心的，如果中央政府认为本轮调控没有达到预期目的，将会出台更为严厉的调控手段和措施。

　　从目前来看，京城楼市交易量出现明显下降，但还没有出现房价松动的迹象，开发商和购房者的观望僵持局面依旧继续。新华社日前再次发文章，批评部分地方楼市调控不力，这是中央政府在5·11后首次对今年楼市调控的表态。

　　“显然这是一个信号。”毛炳辉认为，如果一些地方政府和开发商消极应对中央调控政策的话，换来的很可能是新一轮的政策出台。“这样对开发商将更为不利。”

　　李文杰则认为，今年11月份召开的中央经济工作会议上对房地产行业的态度将是非常重要的。“届时，该会议会给本次房地产宏观调控下一个结论，如果认为没有取得预期效果，下一轮调控就会马上开始，11月份将至关重要。”他这样说。