时间：2006年9月20日14：30—16：30

　　地点：烟台金海湾大酒店

　　主办：烟台日报、烟台晚报、今晨6点

　　承办：阳光100、SOHO中国CHINA

　　主持人杨熙：各位尊敬的领导、各位来宾大家下午好！我是本次论坛的主持，我是来自北京新浪房地产网的杨熙，现在我宣布由烟台日报、烟台晚报、今晨6点主办，SOHO中国、阳光100承办的2006烟台城市发展论坛现在开始。

　　在一系列利好消息的刺激下，烟台经济即将得到快速发展，我们举办这次论坛希望能够共同探讨烟台未来城市发展机遇，本次论坛也正式提出烟台迈向门户论坛，烟台阳光100一直以创造城市价值的概念举办类似的论坛，我们主办这次论坛为烟台的飞速发展尽一次微薄之力。首先我们邀请烟台日报传媒集团党委副书记、副总编辑赵总编辑做致词。

　　赵总：女士们、先生们，尊敬的各位嘉宾大家下午好！欢迎各位的光临，非常感谢长期对阳光100支持的各界朋友前来参加由烟台日报、烟台晚报、今晨6点共同主办的“2006烟台城市发展论坛”，我谨代表烟台日报传媒集团对各位的到来表示衷心的感谢。

　　谢谢各界朋友对烟台城市发展的关注和支持，城市源于不同的环境和经济，每一座城市都会形成属于自己的衣食轨迹和商业文化氛围，形成各具特色的城市精神和旗帜，这种精神和旗帜不会因为时间的流失而褪色，相反经过岁月的冲刷和积淀，将更为鲜明富有感染力。

　　今天的烟台成为中国三大经济圈之一的环渤海经济圈，并将通过港站广场的开通建设、烟大轮渡的开始运行，国内外一流企业的强悍登陆等一系列规划和发展，把烟台从原来的港口城市升级为经济门户城市，目前烟台的城市建设第三产业、文化发展等方面相对滞后，阻碍烟台的发展，烟台日报传媒集团作为主流媒体有责任对烟台未来城市发展的关注，积极引导各界为烟台的发展出谋献策。为此我们举办2006烟台城市发展论坛，并邀请指定的经济界人士参与到这次讨论中，他们将从城市规划、产业调整、建筑特色、文化发展等多方面共同探讨烟台未来的发展，进一步明晰烟台未来的城市定位，同时也让更多的人们认识烟台、了解烟台，让烟台人民为自己家乡未来的发展感到振奋，让烟台的经济文化在交流与沟通中达成更广泛的共识，为即将腾飞的烟台注入新的活力，我们相信烟台一定有一个更加辉煌灿烂的明天。

　　主持人：感谢赵社长热情洋溢的支持，下一步论坛正式开始，有请今天论坛的嘉宾：SOHO中国总裁潘石屹、北京阳光100总经理易小迪、华高莱斯国际咨询策划公司城市运营专家李忠先生、北京大学光华管理学院赵晓老师、北京大学博士、山东工商学院教授张景芬老师。

　　今天的论坛是“2006年烟台城市发展论坛”，今天的主题，第一从全国经济发展布局来看烟台的未来和整个城市的定位，另外我们向对房地产的走势请大腕和专家做一下阐释。

　　首先请山东工商学院教授张景芬教授给我们介绍一下烟台城市发展的整体状况。

　　张景芬：非常荣幸参加今天下午的会。现在信息通讯一体化，烟台地域和经济的发展，一体化进程越来越快，区域性的东西意义何在？五年以前的今天我在美国当时还没回来，姜女士从报社不远万里打电话给我，说烟台政府和市委来了新领导，要大力发展烟台市，希望你能够谈点什么，这是电话采访。报社一讲我不敢不听，当天夜里就写了四五千字的文稿通过电传传给报社，所以姜女士是我的老朋友。

　　几年以前一个电话把我的东西传过来，当时我写的东西稿子至今在我家里。从我来看烟台发展的思路不是要扶持弱者，强化强者。文革以后，今天在座的嘉宾包括企业的老板谈一下我自己的看法。题目就是《关于烟台城市化问题》，我把中国地域划为四个大的类型：

　　第一类型，不论大城市还是周围都在发展，最典型是中国的苏南，有南通、镇江，还有南京、上海，一个大城市区在发展，周边的乡镇在发展。

　　第二类地区，大城市很发达，周边不是很发达。这个在中国最典型的是关东，西安很发达，周边不是很发达。整个陕西省除了西安之外可以说找不到任何一个比较好的城市，包括咸阳。

　　第三类地区，周边很发达，中央城市不发达。最典型是胶东，各县域很发达，但是中间不发达。胶东花生全国第一，过去的栖霞苹果全国第一，莱阳蔬菜出口全国第一，招远黄金第一，东部荣成渔业产量连续二十年全国第一，我们西部的长岛是全国首富，我们的资源第一并非资源加工第一，所以这次上面评选全国百强县，威海三个县全部是百强县，烟台不算牟平、福山、莱山，八个县有五个百强县，烟台和威海就占了八个。

　　第一个问题我谈一下烟台形成城市的形势非常好。本来这里没有城市，城是一个防卫的场所，市是一个商业的场所。烟台发展第一是海域，第二海防。城是海防，市是海域。

　　第一个前提是剩余产品，当经济发达，本来十个人种一个农地，现在只是两三个人就可以了。

　　第二，这些产品游离出来以后，搞剩余产品交换就形成城市。于是西方经济学界和城市学界又有一个新的看法，到底是农业滋补了工业，还是工业滋补了农业？这个讨论就是先有鸡还是先有蛋一样。本来是一个港口城市现在成为一个枢纽。港口和城市的是什么关系，就和做饭一样，面多了加水，水多了加面，港口大对城市发展很有利，物流很丰富。因此我首先的看法是烟台这里既然是黄金第一，包括以前威海渔业第一，长岛是首富，这个地方理应就应该是第一。这里优点是资源丰富，缺点是城市比较小，带动力不行，烟台的经济分散，所以这两天我对中国的龙文化有点感想，我们是龙的传人，但是我认为上面是北京、天津、青岛都不是龙的传人，烟台应该是龙的传人。上海和北京为什么不是龙的传人？我在一篇杂志上发表一篇文章，对中国人有一个特性的研究，生产有组织叫有机型，日本叫做有机群体，生产和组织叫做群体型。美国和欧洲叫有机个体。第三个类型叫无机型，生产组织没有机型，比如说孔孟之道，中国孙中山也好在工业文明进来之前，中国太散。第四类就是无机个体，个性很强，发展空间不是很大，十分缺乏工业的技术。

　　龙的传人，龙是什么？龙是一个无机群体的典型代表。龙的角是鹿角、脸是马脸，身子是蛇，腿是鸡爪，身上还有磷是，所以它就是四不象。我用这个事来比喻胶东半岛。周边很发达，中央经济很不强。一个地方的发展是富有更富有，没有更没有，按照老百姓来说天道是杀贫济富，人道是杀富济贫，你要负起一部分的强者和弱者，把周边带起来。烟台应该是把中心城市强化起来才可以。

　　1983年烟台市地改市之前，我们管17个县市，包括莱西、即墨，83年以后把这两个县分给青岛，莱西产值远远比不上莱阳，但是自从归青岛管之后，今天的产值远远高于莱阳，它在大城市辐射之下，比没有大城市辐射时翻一番。就一个普通农民和普通工人在开明地主和资本家辐射，比没有地主和资本家自己瞎干的情况下发展要快。这是西方的《圣经》讲的，中国的老子也是这样说。

　　我在80年末期总结了五个毛病：

　　第一叫产品外向型，产业内向型。当时烟台市各位专家80年代外贸出口全国第二，但是有一个毛病出口量很大，但是里面53%是农副产品和初加工品，没有经过工业加工，从地里面出来就出口了。工业产品占出口量很少，这个数量太差了，所以我们说龙头很好，农业很发达，因此龙本身不能要求摆尾，身子带动不起来，这是烟台的毛病，所以烟台是龙的传人，没有活力。

　　第二个矛盾叫大市区小城区。在座烟台人肯定没有体会，外面人肯定会很惊讶，烟台总面积是上海的很多倍，市区面积烟台市是上海市的1.24倍，上海市土地挣多少钱，烟台市挣多少钱。市域很大，市区很大，城区很小。资金密集、信息密集、人口密集、建筑面积密集，我们有芝罘区、莱山区、福山区、开发区等等，但是地盘很大而真正的城区很小。

　　第三个矛盾高人口，低人才。我们胶东人口质量不是很好，一看学历基本是高中学历。1985年仅占人口的千分之二点六。人口质量太差了。烟台、威海这里风光无限好只是人才不行。所以这个区域如果发展起来的话潜力无穷。1986年前后中国10亿人口，8亿农民，城市化20%，烟台这里是810万人口，城市化11%，比中国平均水平低50%。

　　第四个毛病，发展第二产业不要荒废第一产业，烟台是重要的粮食发展基地。

　　第五个毛病就是政策的开放型。一个生产在大城市辐射下人们的素质和龙的传人的氛围是完全不一样，烟台人特别好只是眼界短一些，所以我看就是这些五个矛盾，今天看这些还没有彻底解决。当全中国的方言消失，交通、通讯也就都消失了。加拿大那么大，东西南北都没有方言，全是一个口音。什么时候中国方言一体化了，那么区域文化就会解决。

　　烟大轮渡现在搞的比较好，这是一次革命，这是一次重大的社会变迁。我出差从来不暴露自己的身份，怕旁边人看我是大学老师而敬而远之，我都说是纺织厂的技术员。有一次一个老兄跟我说话，他说烟台的环境离青岛差远了，我说青岛海在南边，烟台海在北边，夏天刮北风虽然干燥，海上风过来很湿润。青岛夏天刮南风非常湿润，经过陆地过滤到烟台就湿度只剩下80%，你们青岛虽然是凉但不爽，烟台是又凉又爽。这个老兄一听就没再说话。过一会儿他又说青岛洋烟台土。烟台是1860年开埠的，我们左临大连、右临青岛。青岛开埠是1880年，他们开埠时烟台就很具规模。烟台的开埠史叫悲壮的开埠。外国船来跟我们贸易，如果从青岛进来，山东地图好象一只鸡，威海在鼻孔位置，青岛在喉咙位置，烟台在眼睛的位置。烟台在眼睛的位置可以了望改革开放，结果这个老兄一看是烟台洋青岛土。他这时候不好意思，他就说烟台人是乡下人。我说青岛开放之后没有像上海开放那么大，反而把自己本身传统给忘了，青岛是洋不洋土不土。这个老兄一看确实没办法抵挡，然后就说烟台纺织厂技术员这么厉害，那烟台的教授就更不得了。所以青岛从1880年开埠之后，我们烟台人、黄人县、蓬莱人、长岛人，青岛人就是在青岛学坏的烟台人，开放没开到底。当年港务局1986年港口进来的货物86%是供本地使用，只有14%是供外地使用。这次我们的烟大轮渡相对的人流增大、物流增大。我感觉这对交通的通畅是一次拉动。

　　第三点我想谈一下本地。

　　《红楼梦》里面林黛玉有一个老师叫贾雨村，曾经自命不凡，口中念念有词，烟台市恰好是“待时飞”的趁势，烟台市人口质量高，物产丰富，就差一个时机。因此我想烟大轮渡这条交通的通畅带动了我们外部的拉动。有一次报社记者谈起来发展的基本状况，我说烟台市有三个缺陷：

　　第一城市化落后于工业化。我算了一下烟台市工业与城市化，全市工业化率是48%，城市化率是30.3%，市区不讲各县，工业化是40.2%，城市化是53.1%，下面芝罘、莱山、福山、开发区，因此我的看法是城市化要大于工业化。

　　第二，社会发展滞后于经济发展。包括各式各样的设施、群无组织及其他的组织，包括城市的管理。

　　第三，个人的观念意识滞后于开放意识。在这样情况下面临着城市化、社会化的转变。人本身不仅仅包括老百姓，还包括官方和企业家。

　　主持人：接下来我们请一下华高莱斯总经理李总从全国观点来看一下烟台在城市发展中一些情况。

　　李忠：我觉得张老师说话的风格很像李敖先生。

　　第一，我们把跟大连的连通看成是天时，那我们自身的发展应该是地利人和。“运去英雄不自由”，人只有“时”来的时候才能运转。“时”不来人是转不了运的。我们看一下简单的事实，广东人是天生的买卖人，上海长三角地区的人会赚钱，烟台曾经参与苏州工业园的竞争，为什么没竞争过？因为李光耀曾经看过苏州的双面绣，非常惊喜，当时他的言论是一个能够做出如此精细的双面绣的民族一定会做出很精细的电子产品。让我们山东人拿细活干不现实，让我们修路我看没问题。这是我们的民族本性，我想说的是每一个民族都有自己的特性。就像我们叫齐鲁大地，当我们做地域文化分析时我们要把细微的差别找出来。山东人和江苏人的比较中有什么优势？在我们的比较优势中为什么环渤海的发展比较快，其实是世道轮到我们了。北京比起上海两件事非常有优势：第一是科技人才集中密集，所以IT产业很发达。还有一个就是商业投资上北京人不如上海人精明，足够精明的人是做不了高科技。如果是点对点的投，每一个算成功率，香港高科技这么密集为什么起不来？北京两个人员密集：一个是科技人员最密集，一个是文化人最密集，大量怀着文化梦想的人会去北京人。而且北京这个城市给文化人的层次很宽容。北京的潘总、易总会有艺术界的朋友一聊聊几个小时，只是聊文化。上海人就不行，你说聊天这个事能赚多少钱，赚不了钱聊什么呢？我们要珍惜轮到我们的天时，时来也该运转，环渤海有“一体化”的词，这时候我们跟大连和烟台的连通已经建立起来，这个连通非常有趣，因为过去烟台和大连之间的联系大家知道，大连是一个以山东为坐标的城市，大连虽然是东北城市，但是唯有大连话跟山东话很类似，大连人叫“海南丢”，“海南”是指渤海湾以南，是山东人放过去的，所以这两个城市文化非常容易引起共鸣，甚至可以看到烟台很多的城市建设都有大连的影子。当交通一旦连通以后，我可以期待大连借助东三省的福地不仅是大连的福地，也会变成烟台的福地，所以烟台的经济会有比较大的提升。

　　现在南通和上海之间的跨江大桥快要连起来了，所以南通现在在打“北上海”的名。原来南通是叫南通，南通“向南沟通”，他们也是一个尽端城市。我们山东绝大多数城市就两根线一个是铁路线一个是运河线，除此之外不在这两根线的城市很多很发达但都会没落。反过来兖州之所以起来就是京沪向南延伸时绕了一个弯到兖州，所以现在兖州工商业就很发达。

　　当年美国在通铁路时，金色的道钉，在大家的眼里铁路的钉子是金色的，没通铁路的城市都没落下来，所以交通对一个城市来说是极其重要。当我们有了烟大铁路之后烟台将提升一个非常大的层次，使我们从交通的尽端城市变成通讯城市。大家现在看一下现在南通的房价涨了多少，他们的商家比我们更精明一些，他们更敏锐看到了商机。

　　第二我说一下地利。我们烟台城市不够大，我们以前总是模仿着国外去说一些事，叫消除“城乡均衡”，如果要消除城乡差异这个话不能简单说。当你有三个孩子，一个身体比较好，一个身体比较差，你分家把钱分给谁？如果你是很富的老爸你就应该把钱多分给身体差的孩子，让他有保障。如果你是一个很穷的老爸就应该把钱给身体比较好的孩子，让他赚更多的钱给他的兄弟。换句话说当城市达到一定程度，大城市发展起来，他应该反哺乡镇，如果大哥自己还没起来的时候，自己的中心城区还不够密集的时候，你忙着去抓小城镇建设，我不是说不应该抓，但是重点不应该在这里。要想把无知变成平庸，比把优质变成优越要花更高的成本。当把钱放在中心城区发展的时候对经济的带动作用和周边的拉动作用，要比把钱放在一个根本就没有基础的乡镇中心城市化要好得多。所以我们应该把中央城区的作用一旦聚集了就可以带来两个东西一个就是山东的城区普遍不够密集，尤其以烟台这样的城市为主。有一个简单的事可以证明城市的聚集不够高。中午我们大家到餐厅喝酒，可以遇到多少熟人？一个大城市几乎遇不到什么熟人，德国有一个著名的诗人，说“城市的空气使人自由”，就是我生活在大城市我能够维护自己的负面形象，我活的很自由自在。比如说你在北京、广州、深圳、上海遇到了你初中的初恋情人，然后你们旧情复萌，哭一天都没有人知道你是谁，如果在烟台大马路抱一个小时，你脑门一定挨砖头，因为一定有人通知你的太太，因为这个城市太小，小到没有给人足够的自由，彼此之间都认识，连自己喝一杯酒的自由都没有。我想这说明不是一个好事，只能说我们还没有完全从乡村结构过渡到一个城市结构，城市结构应该是各人过各人的事。我们现在的城市结构恰好到了必须往前走一步才到了大城市。我们现在有太多人用很诗意的语言描述乡村的好处。

　　那天我在张家界给我的学员讲课时他们说张家界多好，北京多差。我说凭心而论你们有哪个人想在张家界不回北京，北京不像大家说的那样，宜居城市第一是否有好的医疗，二是否有好的教育，三是否有好的事业发展。乐业才能安居。所以我想说大城市不像大家描述的那么差，而小城市也不像大家描述的那么美好。我老家是山东蒙阴，现在谁让我回去我能跟他拼命。城市意味着更聚集，更有效、更集约。

　　我记得有一次开会，陈总说为什么会把新浪搬到潘总CBD的楼里面去，问题是由于高度聚集，我在这里的客户不是对门就是邻居，什么叫CBD，就是因为空间上的相互靠近能够增加大家的工作商务机会，这就是我们所说的城市。应该加速发展烟台的周边城区从这种意义上来说我们中心城区应该房价、地价都应该更物有所值，因为中心城区的生活效率高了，这是山东城市尤其是烟台特别应该强化的。

　　最后我说一下人和。其实产业最重要是人的素质，如果没有适合的人是不会有适合的产业，产业与城市的关系主要是两件事：一是环境，二是人。人也是由环境来，环境也是由人构成的。比如说美国的一个市珠宝交易业特别发达，由于它的市长在抓治安，尤其是街头治安特别得力，使这个城市成为街头犯罪率最低的城市。听到这个消息没多久，很多珠宝商都跑到那里，我们就是要塑造它的环境。我们从人的素质来说，我们是不是一个适合经商的环境。我是山东人我就想说不是。首先在烟台你听到说胶东话的人比说普通话的人多得多，这是一个基础的环境，语言不能沟通那你说经商如何进行，当我们开门迎客首先改造自己。荷兰为什么那么发达，因为荷兰充分意识到自己是一个小语种的国家，所以一般荷兰人至少会讲德语和英语，他不要求你跟他沟通，他主动跟你沟通。很多到过山东的朋友，印象最深刻就是咱们的语言，第一次来烟台跟我说师傅给他上菜“要不给你上盘割的肉”，他都听不懂。我就想没有多少人会说英语，没有多少人会说韩语，总不至于所有来的人都跟我们学胶东话，我觉得这个也应该是我们改造的问题。

　　第二个改造应该是我们很多的生活习惯。山东人喝酒对外的沟通并不是很好的事，大家可能说这是民俗，可是问题你不想人们把烟台看成民俗旅游地。我们到了蒙古是为了看他们独特的民族风情，大家注意越有极其民族风情的地方我们会去观光、度假，但不会去做生意。比如说爱斯基摩人跟我们非常有差异，我们希望别人在这里可以宜居，国际发达都市是指不同人在这里能够按照不同的方式愉快的生活，而不是让不同的人把酒量全练到烟台人那个标准也不现实。我自己是山东人我每次回来第一头痛的就是喝酒。所以我想说的是当一个城市想把自己的整个商业氛围提高时需要天时、人和、地利共同努力，而人和是要经历多少年才能改变的，但是这是一切改变中的最重要的改变。