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1月19日，2008-2009年度中国房地产市场报告发布会在京举行，全国工商联REICO工作室的专家在会上发布了《2008-2009年度中国房地产市场报告》、《我国城镇住房保障范围和保障方式研究》等4个专题报告。
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【摘要】2008年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。2009年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台，在3季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。
2008年房地产市场运行状况呈现以下四个特征：
1、房屋交易量持续下降
2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4%；期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9%。四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。
2、房地产开发投资意愿下降
房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减5.6%；房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减2.5%。
3、房价出现近10年来首次下降
2008年房地产市场衰退程度逐季增加。其中，1季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落；2季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌；3季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌；4季度房价下跌幅度继续加大。1-4各季度70大中城市房价变化分别为环比上涨0.8%、环比上涨0.3%、环比下降0.1%和环比下降1.3%。
4、加大住房保障建设
2008年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同期基本持平。1-11月，别墅高档公寓投资在商品住宅投资中的比重为6.5%，降0.9个百分点；经济适用房投资额同比增加18.2%。
由于2008年房地产市场成交持续低迷，期房销售量下降近20%，决定了2009年进入竣工状态的商品房屋空置面积会有较大幅度增加。空置房屋直接形成房地产市场的当期供给，在空置房屋没有被很好消化以前，商品房屋新开工意愿将会下降，以减少房地产市场的后期供给，促进市场供求平衡。
2008年2季度房地产开发投资意愿的下降开始显现，受此影响，2009年房地产开发企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如果考虑企业延缓开发建设进度的因素，这部分投资可能会出现负增长。
2008年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，房地产开发企业60%的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都为负增长，企业资金链条日益紧张，部分中小企业将会面临资金困境，未来企业并购重组将会增加。
在一系列扩大内需保增长的政策作用下，预计2009年3季度宏观经济将出现回暖，同时经济适用房相关政策、农村建设用地流转制度相关政策，短期内对房地产市场的影响有限，上述促进房价稳定因素的影响将会大于房价下行因素的影响，预计2009年下半年房价将会止跌企稳。
关于“REICO工作室”
“REICO工作室”由全国工商联住宅产业商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。
“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。
市场报告的完成人为：刘琳、呈先、黄英、
任荣荣、汪文祥、周霞、岳国强
上图给出了房地产业相关各方的资金流动图示。图中的实线箭头表示资金流向，数字表示资金流向的步骤。开发企业第一步首先通过自有资金或银行贷款获得资金来源。从资金来源中，开发企业需要向政府缴纳土地出让金和税费。在这个过程中，不必要的金融风险产生了。因为土地出让金(土地租金)和税收最终还是要由房屋消费者承担的，但是在资金流动的第一步和第二步中，却没有房屋消费者的参与。在第一步和第二步的资金流动中，开发企业实际上是承担了本应有大量房屋消费者在未来若干年份内承担的金融风险。开发企业的全部资金在开发和销售过程中分成三部分支出：一部分为直接成本，一部分为运营成本，一部分为税费。在这三部分中，直接成本中的土地成本和税费实质上是土地交易制度和房地产税收体制所带来的。详细
我国城镇家庭中存在住房支付困难、需要界定为住房保障对象的住户主要有六种类型。第一，城镇户籍人口中最低收入户(其收入在平均收入20%以下)拥有自有房产的家庭，即使“卖旧换新”，仍然没有足够的住房改善能力。第二，城镇户籍人口中最低收入户、低收入户、中等偏下收入户(其收入在平均收入50%以下)没有房产的家庭，不具备租赁市场价住房的支付能力。这部份群体大约占城镇家庭总数的1%。第三，城镇户籍人口中最低收入户、低收入户、中等偏下收入户(其收入在平均收入50%以下)的新增家庭，不具备租赁市场价住房的支付能力。这部份群体大约每年增加20万户。详细
我国现阶段甚至未来一段时期，城镇住房保障方式应以“人头补贴”为主“砖头补贴”为辅,加速住房存量流转，充分利用住房过滤发挥存量住房的保障作用， 不同人群住房保障方式选择。本报告认为，按照住房保障的内涵，我国城镇住房保障体系应以廉租房为主，将经济租用房与廉租房合并，立足国情，满足基本住房需要，保障方式要以“人头补贴”为主“砖头补贴”为辅；现阶段可以建设适量经济适用房作为过渡，长期看，经济适用房和“双限商品房”应逐步退出住房保障体系。详细
据统计，2000年到2005年， 35城市家庭户均住房面积均值从 61.32 平方米 / 户上升到 67.29 平方米 / 户，继续低于同期全国所有城市家庭户均面积的平均水平。35城市家庭人均住房面积从 2000 年的 23.72 平方米 / 人提高到 27.04 平方米 / 人，同样继续低于全国所有城市平均水平。 详细
00年到05年，本地户籍家庭与外地户籍家庭之间在房屋来源上的差别基本没有发生变化，依然是本地户籍家庭以自有为主，而外地户籍家庭以租赁为主。本地户籍家庭的自有率从77.85%上升到 2005 年的 82.06%，租赁率由18.55%降到14.33%；外地户籍家庭的自有率从00年的 22.02% ，下降到05年的 21.76% 。 详细
