下半年信贷政策仍将紧缩 变通融资盘活项目

　　救市回应

　　对于那些资金严重短缺的开发商而言，政府救市或许是最后一根救命稻草。

　　潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)是“楼市需要救市”的积极呼吁者，虽然老潘三里屯soho销售额达50亿元，但他仍在公开呼吁救市。不久前在无锡的某个房地产论坛中，包括冯仑(冯仑博客|冯仑新闻)、任志强(任志强博客|任志强新闻)、潘石屹等京城地产大腕悉数婉转地发出救市的呼声。

　　事实上，上半年楼市的销售惨淡已经引起了政府的关注。6月初，北京建委召集打折销售幅度较多的开发商开调研会，汇报其打折销售的原因及市场反应。6月中下旬，住房和城乡建设部曾在北京组织过开发商座谈。据了解，开会的目的比较明确，主要是针对房价和开发商资金链问题。

　　7月7日，中国房地产协会召开了一次内部会议，重点是讨论目前房地产市场的形势，并最终统一开发商的意见，向政府相关部门提交建议书。该协会一位不愿意透露姓名的领导表示，此次调研会议的规格比较高，“是应中央要求组织的一次调研”。按照正常的程序，中央对房地产市场动向的了解任务，一般会通过中国房地产业协会进行调研操作，然后形成建议书。

　　政府主管部门的一系列动作释放给开发商的信息就是，政府有可能出面救市。北京华业地产(企业专区,旗下楼盘)销售总监邓小虎分析认为，尤其是近期针对上市公司的增发和公司债尺度的放松，让开发商有这种想法。“所谓救市，就是银行松绑针对房地产行业的贷款。”邓小虎进一步认为，从目前的实际情况来看，银行方面迂回空间并不大。按照央行“规模不变,增幅下降”的信贷投放原则,2008年金融机构新增贷款总量，将不得超过2007年全年的3.63万亿元。银监会数据显示，上半年银行新增贷款达到了2.7万亿，已达到去年总量的74%。

　　据报道，全国人大财经委部分委员在听取今年上半年经济形势的汇报后表示,中国应继续坚持从紧的货币政策和稳健的财政政策,同时要增强宏观调控的预见性、针对性和有效性。昨日，住房和城乡建设部有关人员对记者表示，他没有权利对政府是否救市做出判断，但可以肯定的是目前还没有听到有关救市的政策。显然，不论是从实际的银行资金还是从政府部门的态度来看，下半年仍持续执行紧缩的信贷政策，开发商所企盼的政府救市也许只能是“水中捞月”。

　　出路

　　1 出卖股权

　　从5月份开始，公开出让股权的房地产项目公司数量增多，仅仅在北京产权交易管理网挂牌出让股权的项目就近15块。记者统计发现，近期出让的土地面积共近250万平米，面积最大的为占地近100万平米的密云高领镇地块，甚至今年初通过招拍挂方式获得的来广营某地块，近期也被转手。首开股份将已经接近封顶的西大望路项目也转让给一家香港公司。

　　2 项目托管

　　项目托管是指由专业开发管理商与缺钱的开发商签订托管协议。托管方以双方约定的销售价格以及回款计划来管理该楼盘的销售及后续开发，双方一般以股权合作的形式来确立合作关系，托管方会向开发商提供一笔资金作为按计划回款的保证，托管方负责项目的销售，销售回款扣除项目的开发建设成本及合理的利润后，双方五五分成。位于燕莎区域的某高端涉外项目已经接受了楼盘托管的商务模式。

　　3 增发或发行公司债

　　近期，上市公司增发或发行公司债的数量增加，包括招商地产(企业专区,旗下楼盘)、保利地产(企业专区,旗下楼盘)、首开股份、首创置业(企业专区,旗下楼盘)等众多上市地产公司纷纷以增发或发行公司债的方式进行融资，融资数额均在20亿以上。其中，6月30日，招商地产增发募资80亿元获得有条件审核通过，被认为是标志性的事件，据不完全统计，仅仅7月份就近10家上市公司采取不同方式进行融资。

　　4 打折降价

　　北京楼市打折降价已经成为一个普遍的现象，本报记者统计的数据显示，从3月份开始，北京楼市项目打折销售的数量和幅度均有所突破，目前已经出现最低7折销售的项目。不过目前普遍打折的幅度在9折左右，少数项目开始下降到8折，而打折的名目也各不相同。比如特价房、团购等。