图为“东亚新华 安全投资”理性置业论坛现场

　　主题：金融危机下如何避险？“安全投资 理性置业”主题论坛

　　地点：中奥马哥孛罗酒店

　　时间：12月6日上午10：00

　　主持人：各位来宾、各位媒体的朋友上午好，欢迎大家参加今天由东亚新华举办的安全投资、理性置业的论坛，首先我介绍一下今天到场的嘉宾：

　　建设部政策研究中心陈淮主任

　　北京大学房地产研究所陈国强所长

　　和讯网财经分析师文国庆老师

　　中国经济时报、房地产主任谢光飞先生

　　东亚新华地产新闻发言人韩磊先生

　　我们今天到场的还有北京青年报、京华时报、参考消息等媒体朋友！

　　

图为论坛活动主持人张向东

　　关于今天的话题，对于嘉宾和媒体来说，都不是很陌生，但是在目前的市场环境下和目前国内经济情况下，再谈投资的话题，还是有一些话可以说的，因为毕竟在全球性的金融危机还有美国次贷危机、国内对于投资都比较谨慎的情况下，我们重新来提安全投资、理性置业这个话题，还是非常有必要的。所以我们今天请到了一些政府、还有网络的专家，大家一起探讨在目前的情况下，今年的房地产市场大家都很谨慎，在目前的大环境下，对于置业、投资的问题怎么样看待，怎么样作出自己正确的选择？这是比较重要的。首先有请建设部政策研究中心主任陈淮先生给大家介绍一下对于当前政府的措施，以及目前房地产都是有什么样的影响？有请！

　　

图为建设部政策研究中心陈淮主任

　　陈淮：我们说到金融危机，这件事儿挺有意思的，和我们今天讨论的房地产有关系，因为这个起源于美国的房地产，而且全世界的经济学家都说将止于美国的房地产。但是到目前为止，我们公众性媒体、平面、网络、电视上看到的，金融危机和我们面对的各方面市场的分析认识尚没有解渴之处，我们面对的是什么问题，是包括房地产在内的资产价格体系崩溃，需要重新定位。哪怕原来100万块钱，现在20万了，再找到那些70万，所以不管是股市、楼市都处在在工业化结构中资产价值重组的过程中，原来的工业化只有七亿人参与，现在有十三亿中国人和十亿印度人，两亿多巴西人还有若干南非人参加到这个俱乐部里面，现在有一个名词叫“新兴经济体”就是这块，这个俱乐部大了，房间没有增加，资源没有增加，城市多了，北京、上海 大城市的资源都加入进来了，需要重新确定这些城市之间资源的比价关系，原来以资本密集型产业股权型股市，现在新经济和高科技加入进来了，需要打破这个体系，重新定位，用老百姓的话说，全世界的资产价格都要全下岗，重上岗。

　　所以，七月份石油价格147，今天早上40美元一桶，所以美国道琼斯，欧洲的股市都创历史新低，所以我们有了楼市的波动，本质上说是所有的资产价格全下岗，重上岗，原来我和陈所长是1：2，现在可能是2：1，一个是资产价格比值关系，一个是所有资产与货币的比值关系，就说到第二层意思，我们说楼房值多少钱，用一个货币的尺子衡量，30万、50万…，但是大家都忽略了一个货币本身这把尺子，它的长短是不确定的，与我们熟悉的重量、长度，时间等度量单位的概念不一样在于所有这些其他的度量单位都是可以用严格的、客观的物理学定义，这瓶子是多大的容积，陈国强身高多少，是可以用物理学定义的，地球围绕太阳转多长时间是一天都可以定义，唯独一块钱是多少是没有客观定义的，人类的社会变化尺子可长可短，我们说的通货紧缩和通货膨胀，这两个词指的不是价格的涨落，指的是货币这把尺子的长短伸缩。

　　货币这个东西和物理学的热胀冷缩不一样在于热的时候缩，冷的时候胀，也就是说经济紧缩货币资产是涨水，实物资产缩水，所以在我们这个主办方给我的书面文件里面有一句话我打了一个问号，他说股市暴跌，最后加一个票子毛了，这两个不是一个事儿，三九天很多人都中暑了是不可能的，那是三伏天生的病，所以我们对第二个意思做一个科普，经济学的意思说这个事儿值多少钱，你拿的尺子单位不重要，你有多少钱和有多少资产是完全两个概念，长远的看有多少钱不重要，有多少资产重要，短期看有多少钱重要，有多少资产不重要。

　　长远看三十年、五十年给你儿子的，一百万、一亿不重要，因为这个在长时间内会有非常大的波动，你拿改革开放三十年前100块钱和现在的100块钱相比不可同日而语，但是你是有多少套房子，这个资产量更重要，但是短期内你说我持有100万股，不重要，从40块钱跌到4块了，所以大家说问君能有几多愁，恰似满仓中石油。

　　下面我们说说金融危机，虽然起源于房地产，但是并不是说美国的房子都是豆腐渣，没有这个意思，也不是美国过去十五到二十年间的科技发展，后来发现这些成果全是一文不值，不是这样的，美国确实是科学技术上突飞猛进，而且在所有的高科技里面居于垄断地位的，这是一个事实，并没有受金融危机的影响。

　　另外在过去这些年中形成的实物资产，并没有因为金融危机灭失，通用汽车的生产能量和资产质量并不是因为通用破产而变坏，也并不是资产都是烂资产，蒙人的，并不是这样的，全球的实物资产总量，生产能力、科学技术进步没有因为垄断，没有因为投入不足而趋于停滞，这是一个认识。

　　危机在于金融层面的钱本身以及和钱相关的股权、债权之间的矛盾利益冲突尖锐了，以及你拿这个尺子衡量的物没有变，房子还是这么大的房子，还在加州，资产质量非常好，经营状况也赖，但是量这个楼高的尺子的度量变了，导致我们很大的麻烦。

　　为了让年轻非经济类的朋友听懂，我打一个比方，美国出什么事儿了，张三欠李四100块钱，本来不是一个大事，尽管有信用参与其中的一个加以，李四打了一个欠条，那么张三今天让中介双轨了，也不至于导致社会信用链条断裂，但是美国人创造了很多金融衍生品和衍生品的衍生品，张三还不上李四，有王五和赵二麻子打赌，但是你说李四能不能还上，别人又在衍生品的衍生品上，期货市场上又打赌，他们两赌王五和赵二麻子谁赢，问题是有一个人是开银行的，赌输了银行股票价格也暴跌了，然后影响到实物资产了，假如他有1000亿美元，负债600亿，净资产400亿，本来是很好的股市，美国的股市是上不封顶，下不保底，一夜之间降低40%，意味着这家公司一夜之间资不抵债了，原来总资产1000亿，我欠陈国强600亿，现在我一共资产就600亿了，陈国强就急了，赶紧卖了，好还我。所以福特也好、雷曼兄弟也好，危机是这么来的，为什么叫多米诺骨牌呢，就是这样的，最初的起因不过是张三欠李四100块钱。

　　另外我们说对中国的房地产市场影响比较大，首先不能说不大，美国人和中国人的观点不一样，中国人花一百万买了一个房子，首付30万，按揭70万，尽管这个房子涨价涨到120万，140万，甚至150万了，小两口儿还是忐忑不安，媒体上叫房奴，他们想什么时候可以还清，而不想涨了多少，美国人不是这样的观点，他们100万买一个房子，三成首付，七成按揭，现在涨到120万美金了，美国的业主会找银行商量，你说七成按揭，我现在房价值120万，你应该再借给一些钱，而银行的经理居然觉得他说的挺对的，应该再借你一些钱，然后业主拿这些钱花了，支撑着中国，注意，我们过去三到五年迅速膨胀，异常增长的出口就是靠美国人的过渡消费支撑的，这个过度消费一旦停下了就导致中国出口的失速，而中国有没有这样的金融衍生品和把房子当提款及机的游戏呢，中国没有，所以就有了一个我们至今可以判断的事儿，从我们诸位年轻人，金融媒体笔上看，中国的金融市场简直是岌岌可危，但是如果诸位真的多少有一点专业眼光，在全世界范围内，在过去一年里面，这个周期里面买了中国的房子，买了北京房子的投资者是全球最幸运的投资者。

　　相对于全世界的股市、债市、油市、期市、以及国外的楼市、黄金等贵金属，大中小商品、粮食的市场价格等来说，中国的房地产市场到今天为止，仍然是稳定程度最高的市场，诸位都是管房地产的主管、主编等等，有反对的请举手，香港股市一个月前跌到一万了，这两天一万二三波动呢，会不会再下去，不知道，现在没有人有这个信心，这个跌幅比A股不差多少，债市上，大家都知道，次贷危机，我们银行发行的债券什么时候解套啊，油市也是这样，从147美元跌到47美元了，你说期货市场是乘数效应，赢和亏都是成倍的，这个亏损多厉害，黄金、油价都跌。

　　是不是我们说买房子，有一个新华网的居然说“买房的包赚不赔”，真够有理解力的，我们说稳定程度最高，不等于说包赚不赔，也不等于说我们的房地产市场没有风险。大家注意，世界上的普遍规律是工资是刚性的，财产的价值不是刚性的，我们前三十年是让大家提高收入，这个是永远向上的，但是加拥有财产，就等于同时承担财产性风险，我们这个最稳定的市场可能是未来全球经济稳定的爆发地。

　　主持人说了降息也好，我们降低首次购房小户型、自住型需求的首付按揭的比例也好，提供了优惠70%打折贷款也好，都是力图避免这个市场成为风险的最后爆发地，都是希望我们的市场相对实现稳定的，不让老百姓受害太大的境况。

　　我们面对的风险和美国不一样，美国的风险是欠别人的钱太多了，美国政府乱发国债，美国的消费者是负资产，都是欠别人钱，我们忽然发现，怎么金融危机爆发了，我们中国面临什么难题，人家欠我们的钱太多了，两个星期前大家注意到，中国现在成为美国国债的最大持有人，两房危机感情美国穷人买房子拐弯抹角是跟中国银行和中国银行储户借的钱，等于说美国过去几年经济繁荣是拿我们的钱用的，这个钱还得上还不上还不知道。

　　更重要的还有一点，也希望我们媒体朋友关注到，很快就会显现出来了，我们过去三到五年中，异常高速增长的出口产业，应收货款有多少收不回来，头一年和你做100万的生意，第二年做200万，市场一下萎缩了，钱拿不回来了，前几年白干了。

　　我们中国是一个发展中国家，不知道怎么一觉醒来成为黄世仁了，我们才体会到葛优拍的电影多有预见性，敢情地主家也缺粮，我们怎么样保住老百姓辛苦攒的家底，不能没有了，王岐山前两天提出了美国要对中国的投资负有责任。中投公司昨天说欧洲的股票跌多深，没有看清楚之前，我一概不买，都是公开的信息都透露了我们现在面临的主要风险是什么。

　　我们扯的远一点，现在全世界都憋着跟中国借钱，欧亚的总统都来了，曾几何时，中国开奥运会的时候请你们喝酒都不来，这次什么都不要就来了，就是想借一些钱，大家有没有注意到，不出一个月，布什总统多次邀请胡主席通电话，美国打算卖给台湾武器，中国成为美国国债最大的持有人，现在怎么联系起来，现在美国打电话说老胡还得拉兄弟一把，还得找你借一些钱，你欠我们那么多钱还借，他说我手头紧，不借就卖点武器什么，所以我们一个月增持了360亿的国债，现在法国总统萨总统有一点二儿，一看美国人可以讹中国人，他也讹，他说不借我钱就见达赖，你也不想想美国人拿的是大猫，你拿的是A就吊主、抠底，谁听你的。所以我们要对自己的资产、资产质量和资产前景有充分的信心，全世界没有任何一个城市能和上海、北京大城市GDP增长的前景、产业结构升级的前景、人口素质提高的前景和社会收入水平增长的前景相比拟的，全世界没有任何一个城市能和中国的这些重要大城市相比，这就是我们在这场金融危机中既看到风险又看到前景的认识。