专题摘要：新浪乐居联合链家地产盘点了2011上半年北京楼市，新房成交量同比降约20%，房价4个月暗降21%；二手房月成交跌破8000套，创28个月新低。
链家统计：根据链家地产市场研究部统计，2011上半年有10个新开项目的降价幅度在15%以上，其中有6个项目的开发商是众所周知的保利、远洋、中海、中建等标杆上市房企。（见上表）另外，在降价幅度5%以上的项目中，大型房企的占比达到63%，（见右图），与四月份相比大约增长31个百分点。【详细】
链家分析：链家地产首席分析师张月认为，首先，“京十五条”以来北京新房住宅市场历经将近5个月的成交暗淡期，绝大多数开发商在京销售业绩下滑，资金回笼缓慢，不得不布局二、三线城市，而北京成交难度不断增大，住宅库存量不断增多使开发商的销售压力剧升，因此4月份中小房企率先降价。【详细】
根据链家地产市场研究部统计，去除限价商品房，2011上半年签约率在99%以上的纯热销盘仅有紫云花园和保利花园小区两个项目，与去年同期13个纯热销项目相比大幅减少。另外，上半年签约率最高的10个项目的开发商均是大型品牌上市房企，如万科、保利、远洋等。【详细】
链家地产首席分析师张月认为，第一，纯热销盘数量的大幅减少反映出第三轮调控后新房市场成交较一轮调控期间更为恶化，以万科的半岛家园为例，前几期开盘的“日光”盛况已然不复存在，同时也与今年的新盘供应量较少有关；第二，上半年十大热销楼盘的开发商均为大型品牌上市房企表明在楼市成交低靡的情况下消费者购房更加慎重，而品牌房企由于资金实力雄厚、行业操作专业、相关服务优越等因素，其项目更具有品质保证，因而成为购房者的首选。【详细】
2011上半年北京新建商品住宅成交总量为41694套，较2010上半年下降约20%。受“京十五条”调控影响，2、3月份成交量较1月分别下降67%和44%。二季度成交量略有上涨，但月成交量维持在7000套左右，和3月相比并没有发生太大突破。【详细】
2011上半年新建期房住宅供应总量为26474套，较2010上半年约减少5%。1-6月供应量呈梯度增长，6月供应量达到9500套。1-5月新房成交量均高于供应量，而6月份供售格局发生逆转，这也是2010年以来新房市场首次出现供大于售的情况。【详细】
2011年1-6月新开期房住宅项目的当月签约率不断降低，1月份最高为60%，6月份最低仅为21%，一季度新项目当月签约率尚能过半，二季度平均仅能维持在三成左右。各月新增项目在6月底的整体平均签约率约为45%，较去年同期下降22%。【详细】
不同价格档位的期房住宅签约情况也出现较大分歧，单价20000元/平以下的低端项目成交依然火热，30000元/平的高端项目签约也相对良好，而单价20000-25000元/平的中端住宅滞销比较严重，该价格区间的住宅供应最率却仅有22%。【详细】
2011上半年新开期房住宅项目的拟售均价和成交均价的差距呈增加趋势（注：由于1、2月份开盘项目过少，单个项目的影响较为显著，故未将两个月数据考虑在内），3月份为15%，4、5月份维持在10%左右，6月份上涨至21%。【详细】
2011上半年北京市昌平、大兴、通州三个近郊区域的房价降幅位于全市高位，分别为17%、16%、22%，郊区项目的降幅普遍要高于城区。主要因为上半年上述区域新房供应量很大，但签约率较底，滞销相对严重，开发商降价意愿相对强烈。【详细】
2011上半年新房供应量最多的前五位是房山、大兴、朝阳、通州、昌平，占比是22%、17%、13%、10%、8%；成交最好的是房山，签约率达到64%，排名后5名的是昌平、海淀、门头沟、通州、大兴，签约率分别是2%、9%、14%、19%和29%。【详细】
2011上半年城区（西城、朝阳、丰台、海淀、石景山）新增项目最低均价为22303元/平，近郊区（昌平、大兴、房山、顺义、通州、门头沟）新增项目最高均价为18713元/平，远郊区（怀柔、密云、延庆）新项目成交均价为9234元/平。【详细】
2011上半年区域内新开项目价格差异化明显缩小，价格差异化最大的区域是朝阳，项目最高价格高出项目最低价格1.3倍，其余区域差距比均维持在1倍以内；而去年全年价格差异化最大的区域是海淀，项目最高价格高出项目最低价格6.2倍，并且朝阳、石景山、房山、大兴、昌平的差距比均在1倍以上。
链家地产首席分析师张月认为，第一，与去年相比，上半年入市的高端项目数量较少，拟售价格最高的为朝阳区的远洋万和润园项目，拟售均价为49940元/平米，不足去年最高价项目霞公尊府的一半；第二，多重政策调控下开发商对高价项目的定价更为谨慎，虽然仍有部分高价项目顶风而上，但博取市场关注的目的更强，而一旦项目定价过高则容易遭受政府管制，如近期某豪宅项目折半价才从停售处罚中恢复网签。
链家统计：根据链家地产市场研究部统计，2011上半年各大房企在京新开项目业绩总量为219亿元，而去年全年期房签约业绩为1002亿元，以去年上半年500亿元的业绩计算，当前各大房企在京业绩总量下滑56%。排名前三甲的房企分别为中海地产、方兴地产和中信集团，其上半年推盘项目均为高端住宅。【详细】
链家分析：链家地产首席分析师张月认为，开发商上半年新开项目在京业绩的下滑一方面是由于市场成交不景气，另一方面则是开发商延迟项目入市，虽然5、6月份开发商开始放量推盘但销售时间较短，短时间内业绩无法迅速提升。而业绩排名前三的房企销售的均为中高端项目也从侧面反映出在楼市整体低靡的环境下，中高端项目住宅依然相对热销。【详细】
