图为 2009年第三季度中国零售物业市场租金比较 数据来源：世邦魏理仕

　　三、优质商业物业市场

　　1. 新增供应减少

　　2009年第三季度，由于市场招商工作的进展缓慢，只有一家购物中心正式开业，新增面积4万平方米，环比上季度的26万平方米下降85%。北京中央别墅区的北京赛特奥特莱斯名品折扣购物中心，由赛特公司经营管理。开业的部分为一期，目前开业率超过70%，进驻的品牌有Burberry, Diesel, CK Calvin Klein, Zegna等奢侈品牌，以及大众喜爱的时尚休闲品牌。北京赛特奥特莱斯受到了品牌消费者的青睐，反映了奥特莱斯这种新的商业形态在北京具有强大的生命力。

图为 2009年第三季度北京优质零售物业市场概况 数据来源：世邦魏理仕

　　2. 租赁需求不足

　　北京商业零售市场在三季度表现更好，1-8月的消费品零售总额同比增长了14.3%，高于上半年的增长率1.1个百分点，这反映出大多数消费者对经济前景充满信心。大多数零售商对北京市场充满信心，他们对十月的黄金周和年末的消费市场寄予希望，但在开新店方面依然谨慎。他们认为现在的市场风险仍然较大，更希望进入成熟的商业项目。同时，不同业态的表现也不尽相同，大多数服装品牌零售商不打算在今年开新店，更多的是在考虑明年的发展计划，他们目前谈判的项目多数会在2010年才能开业。连锁超市和餐饮连锁店则对开新店的热情很高，在三季度积极扩张。餐饮行业的扩张速度也很快，金钱豹餐饮集团在中关村的欧美汇购物中心租赁了第六层5,750平方米的面积，将作为北京的第四家店。

　　3. 空置率小幅上升

　　零售物业市场最困难的时期已经过去了，需求开始回升，但是北京零售物业的总量很大，项目之间，品牌之间的竞争日益激烈，造成个别项目的经营情况较差，空置面积上升，目前正处于重新定位和招商。同时，前三个季度新增供应30万平方米，尽管出租率较高，但仍然对市场造成较大的压力。因此，2009年三季度北京市场空置率达到9.4%，环比上升0.2个百分点。

　　4. 租金降幅缩小

　　部分购物中心业主为了争取项目在年内开业，对目标租户提供较低的租金，以加快招商工作，因此拉低了整体租金。从商圈看，商务中心区和燕莎-三里屯商圈的租金仍在下降，西单商圈的租金在上升，而王府井和中关村商圈则保持平稳。2009年第三季度，北京优质购物中心的首层租金报价达到每天每平方米30.1元，环比下降2.8%，低于上季度5.4%的降幅。

　　5. 未来市场趋于活跃

　　随着年末和春节的临近，商场的销售旺季逐渐到来，北京零售市场将被注入更多的活力，零售物业市场也将趋于活跃。同时，也将有更多项目在四季度进入市场，我们预计至少有两个新项目开业，供应面积在11.8万平方米。预计市场的需求状况应该会持续好转，并且更多零售商在2010年的开店计划已经开始执行，因此我们对四季度市场持谨慎乐观的态度。我们预计租金将停止下跌，空置率保持平稳甚至小幅回落。

　　四.工业物业市场

图为 2009年第三季度中国物流物业租金比较 数据来源：世邦魏理仕

　　1.土地成交大幅上升

　　2009年第三季度北京工业用地成交38宗，土地面积205万平方米,比二季度的21宗土地，111万平方米土地面积分别增长了81%和85%。数据说明企业对未来经济前景充满信心，所以购买土地数量大幅增加，用以建设新的厂房，仓库或者公司总部。三季度工业用地价格环比上季度涨了3.1%，录得每平方米1,323元。

　　2.工业厂房需求增长

　　同时，一些大型工业项目陆续开工，如京东方北京八代液晶面板线暨北京数字电视产业园8月在北京经济技术开发区奠基动工，项目总投资280.3亿元。9月北京亦庄生物医药产业园奠基暨开工，生物医药产业园占地8.6万平方米，建筑面积约16万平方米，建成后可吸纳约100家医药创新及服务外包企业入驻。工业投资的加速增长带动了工业厂房的建设和租赁，市场的活跃使厂房租金止跌回升，在三季度环比上升0.9个百分点到每月每平方米36.7元。

　　3.仓储设施供大于求

　　三季度，仓储设施的供过于求导致市场租金下滑到每月每平方米26.8元，但下滑幅度缩小为4.3%。租金的下调促进了成交量的回升，金帝食品有限公司和联合利华在北京通州物流基地内分别租赁了10,000和3,000平方米仓库，西诺迪斯食品有限公司在北京空港物流基地租赁了2,300平方米。

　　4.商务园写字楼需求增加

　　三季度，位于望京的锐创国际中心进入商务园租赁市场，提供39,305平方米的办公面积。同时，市场对商务园写字楼的需求在增长，贝迪印刷(北京)有限公司，北京星河亮点通信软件有限责任公司和阿尔卡特朗讯中国有限公司在望京科技创业园分别租赁了1,200，3,600和12,000平方米的办公面积。三季度，北京商务园租金微跌了0.3%到每月每平方米91.9元。

　　总体上看，北京工业物业市场的租售活动日趋活跃，成交量恢复增长。预计在四季度，这种良好的市场趋势将得以延续，除仓储以外的物业租金将稳定回升，各种物业的租赁成交量持续上升，在不考虑新增供应的情况下空置率将开始下降。