第一太平戴维斯近日发布2009年第一季度北京房地产销售及投资市场简报指出，由于CBD及周边地区供应量显著上升，2009年第一季度办公楼与商业物业成交停滞。以下为简报内容。

　　“经济的不确定性在第一季度持续发展，导致季内总投资额下滑至历史低位，并很有可能影响第二季度的市场表现。基于经济状况将在年中回暖的乐观预期，北京的投资市场将于下半年稳步回升”。

　　·国内投资者主导2008年的投资市场

　　·新修订的《保险法》将允许保险公司投资房地产市场

　　·2008年办公楼物业投资的比例高达71.1%

　　·国内保险公司下半年预计将有所作为

　　·由于CBD及周边地区供应量显著上升，2009年第一季度办公楼与商业物业成交停滞

　　新政策

　　2008年是喜忧参半的一年：上半年，人们对中国的发展前景充满信心，认为GDP持续以两位数的速度增长将使这个国家迅速踏入发达国家的行列；但下半年，市场却见证了金融风暴后国内蹒跚的房地产市场，快速回落的经济增长率，以及急剧下挫的出口和外商直接投资。

　　政府把注意力转向研究包括下调贷款利息、减免税赋比例、增加信贷投放、提高出口补贴和调降项目资本金比例及交易成本等政策措施，以图稳定市场、重振经济。

　　新修订《保险法》，2009年2月

　　新修订的《保险法》，又名为新保险法，于2009年2月由第十一届全国人大常委会通过。

　　修订后的保险法将于2009年10月1日正式实施，该法首次允许保险公司投资除现行规定的政府债券外的股票、证券投资基金以及不动产、基础设施建设等领域。

　　京建办(2009)43号，2009年1月

　　根据《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发(2008)131号)文件精神，北京市政府在2009年1月22日发布《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》(京建办(2009)43号)，意见内容包括：

　　·对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策

　　·2009年内减少或免除个人转让住房的营业税

　　·自2009年1月1日至12月31日，暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中，对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定

　　·调整房屋租赁税收管理方式，对个人出租非住房应缴纳的各项税费制定综合征收率

　　·鼓励发展商以合理的价格促进商品住房销售

　　商资函(2008)23号，2008年7月

　　《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》(商资函(2008)23号)，由国家商务部于2008年7月发布。

　　通知自2008年7月1日有效，商务部下放商资函(2007)50号中规定的由商务部统一备案核对外商投资房地产业备案材料的权力至省级商务主管部门。由于地方政府更欢迎外商投资，其审核程序将较为宽松，而新政策预计将加快外商独资企业的审批速度与可能性。

　　市场概况

　　受宏观经济的负面影响，2008年北京投资市场经历了完全迥异的开头与结尾：上半年活跃的成交使投资额达到人民币253亿，而随着市场信心的干涸，下半年的投资量快速回落至137亿。2008年全年市场投资总量较2007年高峰的人民币468亿下降16.7%。

　　2007年，市场对写字楼的投资仅占总投资额不到50%，而这一比例在2008年攀升至69.1%，受益于投资者对写字楼旺盛需求的大胆预期。尽管预计未来几年新增供应量巨大，写字楼物业以其更高的透明度、更低的投机风险、较住宅物业优越的投资回报率和较商业物业简单的资金退出方式，仍然受到许多投资者的青睐。

　　2007年，84%的投资以出租为目的；而受市场政策性冷却及国内用家寻求通过自购物业以减低日益上涨的租金经营开支和获得资产增值机会的影响，以租获利的投资比例在2008年下落至56%。

图为 2007年与2008年不同投资目的占总投资额的比例

　　写字楼市场

　　自2006年第三季度开始，除2007年第三季度有一定调整外，北京甲级写字楼的散售价格一路攀升，从每平方米19,748元上涨26.5%至2009年第一季度的24,982元。

　　散售价格快速上升，但同期写字楼的租金增长却赶不上价格的速度：从2006年第三季度至2008年第三季度，甲级写字楼租金累计上涨18.1%，而金融危机后连续两个季度的下挫，使涨幅回落至7.8%——直接导致租金收益率从10%收窄到2009年第一季度的8.5%。

　　2009年全年市场预计将面临高达160万平方米的新增供应，这相当于2008年底甲级写字楼740万平方米存量的22%。存量的攀升加大了价格与租金的压力，而租金的加剧下跌将进一步压缩租金收益率至更低的水平。

图为 甲级写字楼售价与租金回报率（2000年第1季度至2009年第1季度）

　　预计甲级写字楼平均租金全年下滑15%至20%，同时散售价格下调10%，使租金回报率在2009年底跌至8%以下。

图为 按地区划分甲级写字楼散售价格与收益率（2009年第1季度）

　　2008年写字楼仍然是最受投资者追捧的物业类型，全年成交面积比2007年的137万平方米上升14.8%，达到158万平方米。

　　北京三大区域市场——CBD及其周边地区、金融街和东二环的成交占写字楼投资总额的76%，显示投资者对该区域投资级物业的偏好。

图为 按地区划分投资额比例图

　　2008年前三季度，北京甲级写字楼租金的持续上升使投资者对市场高度关注，与此同时，17个写字楼项目整售成交。

　　当多数国际投资者受困于金融危机所带来的资本干涸时，国内的投资者与用家则一跃成为投资市场最活跃的力量——2008年前三季度成交的17个写字楼项目中，只有两个由国际投资者购入自用或投资。

图为 2008年写字楼精选整售案例

　　2009年第一季度，写字楼投资市场仍然萎靡。季内只有位于CBD的东方梅地亚中心D座由盛京银行购入自用，成交均价为每平方米21,500元，预计这家来自沈阳的商业银行将自用这栋总建筑面积11,600平方米的物业。