预计2010至2011年之间上海商业物业会有不小于20%的涨幅。

　　“做商业地产就是做品牌之风”会盛行上海，上海也将成为中国商业地产的主要舞台。

　　尽管明年上海商业地产开发量将大幅增加，但上市销售面积可能会下降，造成可售物业价格上涨。

　　可选择新近开发的商业地产项目，因为随着商业地产开发技术的成熟，新近开发的商业地产项目投资风险下降。

　　房地产市场面临前所未有的严厉调控，今年冬天的房地产行业特别 “严寒”，但相对住宅的“寒彻”，商业地产颇有戏剧性地走到房地产舞台中央， 2010年即将结束， 2011年上海商业地产市场将如何变化？

　　一、商业地产成为主要业务

　　以国务院4月17日的 “新国十条”为标志，国内房地产市场进入重大变化期，住宅价格下降通道打开，住宅投资前景预期不明甚至悲观。在政策和市场的双重压力下，房地产市场开始变脸。2005年以来，一向处于市场次要角色的商业地产，走到房地产舞台中央，国际资本、国内大型房企 (包括央企和重要上市企业)的投资倾向、发展方向出现战略性变化。而作为中国商业地产价值最高的区域——上海格外受到关注。

　　万科今年8月高调宣布进军商业地产，这是企业在政策、市场双重压力下应变的一种象征。早在2004年以后，大华、绿地、合生等大型房企已经把商业地产作为重点业务来抓，重要的房企基本上都介入商业地产。到2010年11月前，上海介入商业地产的有万科、万达、绿地、大华、 SO－HO、合生创展、红星美凯龙，还有原来在上海比较成功的恒隆、瑞安、新世界、凯德，新近介入上海商业地产的有华润、中粮、宝龙等，正在谋局上海的有鲁商·银座、茂业等。

　　在中国房地产政策和市场的合力下，各路诸侯汇聚上海，这使2011年的上海商业地产看点纷呈，大企业将会有很多动作。

　　二、国际国内资本青睐商业

　　商业地块受到青睐，外来投资投资商业地产比重加大， 2011年会是商业地产的第二轮高潮之年。

　　根据统计， 2010年1至9月，全国商业地产的投资额比去年同期增长269%。近期上海推出的商业地块数量、成交价格也是近五年来最高的，这也反映了资本投资取向的变化。其中比较大的看点是万达拿下高境庙地块，继续上海城区周边地带的造城运动。SOHO拿下新天地周边商业项目，意在提高资产质量。宝龙企业迁到上海，拿下广富林地块，试图通过该项目跻身中国一线城市房地产市场。

　　除了知名企业外，其他房企也纷纷介入商业地产，其中很抢眼球的有新华传媒接手上海最出名烂尾Mall——虹桥购物乐园。证大斥资92.2亿元取得外滩金融8—1地块。再嫁的南京东路163号地块以34.1亿元为新黄浦所得等，这些主角如何动作也将成为下一年度的重点剧目。

　　国内外资本也明显加快进入上海商业地产的步伐，摩根斯丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银等国际投资机构介入中国房地产，而且主要是商业地产。外资进入中国及上海商业地产有两个重要的背景：一是人民币升值，二是在亚洲经济快速增长的背景下，房地产的投资机遇。相对价格增长过快的住宅，商业受到租金收益要求的制约，更凸显稳定性，商业地产 (包括办公、酒店)更受资本关注。

　　与国际资本同步的还有国内民间资本，今年上海1—9月成交商铺面积173万平方米，为近年同期最大的成交面积。由于宏观调控目标是住宅，商业地产的投资属性进一步得到确认。加上在住宅疯涨的过程中，商业物业受到冷落，商业物业有加速增长的趋势，预计2010至2011年之间上海商业物业会有不小于20%的涨幅。