北京曾出现过特殊情况，商业卖出去后，业主经营不起来，开发商参与业态调整，但因为不是业主，很难形成最终的决策，最后开发商只好通过局部回购的方式完成业态调整。

　　这些问题，都是万科涉足商业地产之后需要考虑的风险。

　　商业地产将占20%

　　如不转向，万科拿什么应对地产新政？

　　在土地出让方式上，国土部将全面推广“综合评标办法”，土地获取将不再是价高者得，“综合条件”成了开发商拿地的砝码。华侨城(企业专区,旗下楼盘)总经理刘平春就向本报记者表示，目前国家的综合评标方式，对华侨城有利。华侨城、碧桂园(企业专区,旗下楼盘)，都是以“重造一座城”闻名，城内包罗万象，有医院、有学校、有公园、更有商业街。

　　那么，相比之下，综合评标方式，对“只做住宅”的万科是不是就不利呢？

　　事实上，在二三线城市摸爬滚打多年的万科，深刻感受到二三线城市对城市综合规划的迫切。万科对商业物业的涉足，正是顺应万科加大向二三线城市推进的需要。而万科二三线城市的销售收入和净利润比重也在逐步提升。

　　根据年报，2009年，万科在深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市的营业收入比重只有44.1%，比2008年的53.2%下降了9个百分点；核心大城市的净利润也只占到44.5%，比2008年的57.7%，下降了13个百分点。也就是说，二三线城市对万科的收入及利润的贡献在相应加大，这是万科进入商业地产的一个优势。

　　5月25日接受《投资者报》采访时，万科方面强调，现在是涉猎商业物业，不是转型，只是因为有一些土地的获取，需要有一定比例的商业规划，过往只能通过与其他开发商合作的方式来开发商业物业，并不是长远之计，而且合作方式拿地，股东得到的回报也少。“现在涉猎一些商业物业，可以锻炼万科开发商业物业的能力，股东也可以得到更多回报。”

　　从年报上看，2009年获取的44块土地，合作项目为21个(48%)，比2008年的情况稍好：2008年获取的106块土地中，就有66块(62%)是合作项目。不过，万科2009年在这些土地上所占的权益比仍然没有提升：万科2009年拿地1332万平方米的建筑面积，权益占比是77.78%，相比，2008年权益占比还高些，是78.6%。从这个角度看，万科要想提升获取土地的能力，必须改变单一思想，逐步涉猎商业物业。

　　到万科做过调研的长江证券分析师苏雪晶认为，万科丰富其产品线是被迫的，因为现在越来越多的土地出让都捆绑一定比例的商业配套，如果不做商业地产的话，万科就很难在一些优质地块的竞争上占有优势。

　　在业绩说明会上，股东对万科不做商业地产的质疑，以及房地产市场和土地市场的变局，都是万科作出“妥协”的原因。而保利地产(企业专区,旗下楼盘)、绿城集团(企业专区,旗下楼盘)和海外等什么都做的开发商，在多个阵地上的步步紧逼，也使万科萌生转意。去年第三季度销售金额与业绩排行榜，万科腹背受敌，原本稳坐第一把交椅的万科多项指标被拉下马，恒大地产(企业专区,旗下楼盘)多方面都撼动万科宝座，跃居第一。

　　显然，在城市化起步的前20年中，万科住宅单一化战略曾经让自己步入神坛，但在城市化不断深入的今天，旧城改造、商业配套要求更多的内涵式增长，单一的规模增长不再立得住脚，现有的土地模式也许很难再维系万科的发展。“如果万科不学会妥协，不尝试变化，反而显得过于紧张和不自信，这也就不是万科了。” 一名地产分析人士表示。

　　另一方面， 4月14日国务院出台的房地产二套房调控新政与首付五成、基准利率1.1倍的商业地产贷款规定与已基本一致。毫无疑问，新政拉平了投资住宅与投资商业地产的成本。受土地性质和使用年限制约，包括商铺、写字楼和酒店式公寓在内的商业类项目贷款条件比住宅严格不少，要求首付至少五成，贷款利率为基准利率的1.1倍，同时按揭年限最长为10年。但在新政下，购买住宅与购买商铺、写字楼等商业地产所需要的自有资金已经差别不大。

　　而且，此轮房地产调控政策主要针对住宅市场，并没有针对商业和写字楼市场。这几年中，由于中国一线城市的住宅开始由“消费品”逐渐转为“投资品”，并有继续向“投机品”方向演变的趋势，从而导致房价飞涨，使之商业地产和住宅之间的差距越来越小，甚至在2009年出现“商住倒挂”的现象。

　　数据显示，与近期住宅降温形成鲜明对比的是，今年一季度，北京甲级写字楼市场回暖，全市空置率下降2.3个百分点，租金上涨3.4%，2010年4月成交面积同比上升68%，成交均价上升到每平方米2万元。

　　“转还是不转”，思前虑后，万科正式公布：住宅产品仍将占据80%比重，其余20%则将开发持有型物业。

　　转向求快不如求稳

　　万科在快转？万科进军商业地产的速度确实令人咋舌。就在郁亮表示“万科未来将加大持有型物业的储备”18天后，万科珠海宾馆项目启动发布会便隆重举行，这被看作是万科进军商业地产的一大标志。

　　今年4月份的短短10余天里，就有3个大体量商业地产项目被陆续披露。这三个项目分别位于北京、西安和东莞，总投资超百亿。而且覆盖了一线城市、沿海三线城市和内陆区域中心城市，无论从规模看还是从布局看，都显示出万科在商业地产领域的勃勃野心。

　　而更具标志性的事件是早前的3月26日，万科在东莞长安以溢出底价一倍的高价拿下75653平方米的地块。在这个总建筑面积为25万平方米的商业综合体项目中，规划有7万平方米的商业设施，包括一座约60层的超高商业建筑，有望打造成长安镇第一地标，也是迄今为止万科要建的最高建筑。

　　万科对这一项目开发早有计划，公司表示，在获取该土地前，已针对项目可行性和开发前景进行了审慎的分析。据介绍，该项目处于长安传统商业旺区，拆除后，将重新建立起长安新“地标”。目前项目周边一公里范围内商业、教育、医疗、娱乐配套均十分成熟。

　　但是，《投资者报》采访万科时，万科新闻发言人一再强调：外界不要误解万科，万科并没有大举进入商业地产。万科是在慢转？

　　问及赢嘉中心，上述发言人也表示目前还处洽谈阶段，并未最后签订协议。中信证券一位房地产分析师表示：“住宅是万科的主流产业，在万科还没有真正开始商业地产运营的时期，将赢嘉中心改造成商住楼也在情理之中。”也许赢嘉中心，对万科来说，确是一个不错的锻炼项目。万科方面也表示，现在的商业运作能力，需要锻炼。《投资者报》日前了解到，北京万科已基本确定从中信地产手中接手赢嘉中心，可能通过目前进行的大规模改造将其转变成高档商住楼。

　　万科发言人表示，首先，商业物业会成为万科业务的一个重要组成部分，但万科不会为了增加商业而增加商业。 其次，在商业物业领域，万科依然会坚持稳健的经营风格。 看来，万科是打算慢慢来，先从“商业配套物业”入手。

　　郁亮此前表示，未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。同时透露，未来3年内万科将建成220万平方米商业配套。另外万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线。据了解，在未来10年内，万科计划每年在每个城市至少留下一个不可替代的公建项目。

　　在明德顾问公司资深房地产顾问张智良看来，万科的商业地产不同于万达集团(企业专区,旗下楼盘)、凯德置地(企业专区,旗下楼盘)这样的纯物业经营商，其所谓的“二八”比例是经过仔细测算后，最有利于其住宅开发的商业模式。“万科的郊区大盘模式需要完善的商业配套吸引客户，这种商业和住宅比例可形成共生互利的协同效应，从而继续支撑万科的利润回报”。

　　或许，资金制挚也是慢转的原因之一。

　　相对于营业规模，万科的现金似乎不太充分，而众所周知，商业地产在建设阶段，需要占压大量现金，导致资金周转率变慢。表面上看，113家房地产企业中，现金最多的是万科，其2009年末的账面现金达到230亿元，占同期全部房地产上市公司账面现金总额的一成以上，比居于第二名的保利地产高出78亿元之多。

　　不过，衡量现金是否充分的重要指标——现金保障能力，万科并不高。万科2009年的账面现金/营业总收入，也就是现金保障能力为0.47，小于1，落后于同一规模级别的其他上市公司，比如，金地集团(企业专区,旗下楼盘)、保利地产、招商地产(企业专区,旗下楼盘)。

　　当然，从长远看，已建成的商业物业还可以通过REITs的方式融资，规避住宅开发融资上的周期性风险。不过，《投资者报》问及万科是否认同这种思路，万科未做正面回答。

　　尽管如此，但还是可以设想万科未来也许会像许多香港地产商一样，两条腿走路，降低未来行业周期波动中的资金获取困难。

　　今年1月中旬，由央行牵头，银监会、证监会等11个相关部门成立的“REITs试点管理协调小组”，已完成试点实施方案的制定，京、津、沪三地经历数月紧锣密鼓的准备，将同时推出REITs试点。

　　借此势头，业内人士预测，国内首只股权REITs预计将在2010年一季度上市，债权REITs将在股权REITs前出台。据分析，万科目前也正在进行REITs以及资产证券化相关的研究和准备，以期在将来正式推出REITs的时候占得先机。