迪士尼上海落地利好周边土地市场

　　本报记者 刘臻 上海报道

　　迪士尼乐园落户上海的脚步，离我们越来越近。

　　7月14日，上海市委书记俞正声指出，上海今年重点要抓好的6件大事，其中就包括大力争取并推动重大旅游建设项目落地。

　　8月8日，新浦东区政府成立记者见面会上，有关人士证实了重大旅游建设项目即指迪士尼。浦东新区副区长刘正义透露，上海迪士尼项目的谈判双方已在重大原则问题上达成一致，目前仍需中央核准。迪士尼乐园项目一旦落地，投资规模将超过人民币250亿元，比肩上海世博园。

　　“在上海兴建迪士尼乐园已经传了10年了，每次都是只听见声音，不见动静。”上海一位证券圈资深人士告诉记者。

　　事情在2009年出现实质性突破。

　　2009年1月9日，美国迪士尼公司声明，计划联同上海市政府在浦东兴建全球第六个迪士尼乐园，预计耗资244.8亿元人民币。其中上海市政府下属的企业将持股57%，迪士尼公司持股43%。

　　兴业证券首席策略分析师张亿东认为，中央下半年批准这一项目的概率较大。

　　“据说，国家发改委在今年6月份的时候就已经通过了上海迪士尼的方案，之后还需要国务院的批准，最后才由上海市政府和外方联合召开新闻发布会进行发布。”上述上海证券圈资深人士告诉记者。

　　对于迪士尼项目，证券市场投资者对其关心程度要超过其他群体，对于受益板块的炒作早在2007年就已经开始，更早的炒作，10年前也曾出现。

　　“迪士尼乐园周边地产升值为上市公司带来价值提升机会；迪士尼带来消费盛宴：旅游酒店、商业零售、交通运输等；产业链相关需求的提升：玩具生产、广告、出版印刷、有线电视、互联网等；大规模投资及配套建设：建筑、建材等。”兴业证券最新一期的研究报告认为，证券市场主要从四个方面受益。

　　实际上，上述四个受益线索，归纳起来可以合为以下几个方面：土地、股权；基建、服务。

　　随着沪杭高铁、宁沪高铁、宁杭城际铁路于2012年后陆续修通，上海、南京、杭州为中心的“1-2小时交通圈” 的实现，上海迪士尼将能有效覆盖长三角，甚至覆盖华东、华北、东北地区。庞大的区域经济将成为上海迪士尼成功的保障。

　　由于项目最快2014年才能够开业，兴业证券在最新的迪士尼研究报告中指出：其短期内对上海旅游业不会产生实质性影响，但长期影响明显，预计上海迪士尼开业后游客规模应能达到1000万人次，开业初期将为上海带来300-500万人次的新增游客，约占上海全年接待游客规模的2%-4%。

　　迪士尼，将为上海带来一个新的传奇。

　　驱车从迎宾大道(A1高速公路)往浦东机场方向，进入南六公路，便进入了传说中的“上海迪士尼乐园”选址所在地。

　　南六公路两旁绿树成荫，农舍散落，偶尔传来几声欢快的蝉鸣，往深处依稀可见成片的果园和蔬菜大棚。

　　这里在三五年之后，或许被快乐的喧嚣所代替。可以想象，在这个近10平方公里的范围内，迪士尼乐园落成后，会是怎样一个人头攒动，欢笑快乐的童话王国。

　　据市场传言，上海迪士尼乐园的选址位于迎宾大道(A1高速公路)，沪芦高速公路(A2高速)、南六公路、周祝公路合围的区域，该区域总面积约10平方公里，以农田为主，有少量的农民房屋和工业厂房。该区域往南、往东建筑密度开始增大，但仍是十分宽旷，适宜后续开发。拆迁快捷、交通便利成为此处被认为是迪士尼乐园选址的重要条件。

　　“说就是这个地方，谁知道政府是不是批在这里呢。”在南六公路旁，一位村民告诉记者。

　　8月10日，兴业证券最新的迪士尼专题报告也采用了这种说法。

　　“选址在两条高速公路交叉的地带。”消息人士告诉记者，“选址和传闻中的地方没有多大出入。在附近，还有一个规划中的地铁站，连接市区和浦东机场。”

　　香港2005年落成的迪士尼乐园占地126公顷，而据上海证券报报道，上海迪士尼乐园将数倍于香港乐园，媒体、券商研究机构对此的猜测是4—8平方公里。最早于2014年建成开园。

　　一个巨大乐园的诞生并无悬念。

　　市场预期迪士尼乐园落户后，周边的工厂企业多要搬迁转型，厂房土地可用来发展乐园配套服务设施，以及开发房地产，这将产生巨大的增值。

　　“那么大一个项目落地，游客的食宿都需要得到保障，这不可能全部都安排到市区，势必要在周边建设集中的大型商业服务场所。”一位房地产公司老总告诉记者。

　　记者环绕A1公路、A2公路、南六公路、周祝公路实地调查发现，A1公路北面川沙镇，城镇已成规模，厂多人口多，在短期内并不适宜发展迪士尼商业配套，否则，拆迁成本将极为昂贵。

　　而南六公路两侧或许将成为迪士尼商业配套的重点，原因是，其区域广阔，多是农田、工业厂房等，虽有农舍、学校、商业项目，但密度很低。

　　最重要的是，南六公路发展商业配套，具有地域性的优势，5—10公里的交通路程内建设服务场所，将有助于提供快捷方便的住宿、餐饮服务。

　　另外，从交通设计方面考虑，如果不对南六公路两旁的工厂进行搬迁，那么南六公路的交通繁忙状况不能得到解除，货运车辆来回穿行带来的喧嚣与迪士尼乐园“童话”般环境十分不匹配。

　　记者实地调研了部分被市场看好的上市公司，虽然这些公司土地所在位置、土地性质、所有权属等都不尽相同，但相信，在未来的上海迪士尼乐园这场盛宴中，他们的身影都将出现。

　　中路股份一直被市场认为是迪士尼项目首先受益的上市公司。其股价自2008年11月的5元附近起步，至今年8月，随着市场揣测迪士尼项目正式宣布日益临近，其股价最高上涨至25.47元。

　　中路股份得到市场追捧的原因是，公司有两个厂房坐落在传闻中迪士尼项目地址的附近。

　　“一块是南六公路818号，占地面积564多亩，一块是南六公路888号,占地面积130多亩。”中路股份董事会袁志坚告诉记者。“都是工业用地，购入均价在11万元／亩。”

　　记者实地考察发现，上述两个地块距离大约700米都在南六公路旁，据周祝公路仅3.5公里路程。

　　“沿南六公路再往南就到了上海野生动物园，其附近楼盘的单价已经到了7000多元，售价减去房地产开发商30%合理利润，每平方2500元的建安成本，其土地价格已经是150万元一亩了。”一位房地产行业人士告诉记者。

　　“如果要进行商业开发的话，那就要对土地性质进行变更，上海的做法是缴纳30%的土地出让金，缴纳的标准以周围的地价进行评估。”中路股份袁志坚告诉记者。

　　如果是按照目前市场200万每亩的估价，上述中路股份近700亩土地的潜在价值将在14亿元，去除土地出让金、拆迁成本等因素，公司潜在收益也在8亿元左右。

　　“这块地肯定不会卖，如果迪士尼真是落地在那个区域，我们应该会自己搞开发。现在请过一些设计公司来研究方案，但具体的规划还要等政府正式公布迪士尼规划方案才行。”中路股份一位高层向记者透露。