创业板启动将激活深圳写字楼物业需求,预计超150万平方米

　　□上月一手写字楼成交84627平方米,环比增272%,同比增20倍

　　“最抗跌的、领涨的,肯定是核心地段的物业。深圳CBD的都市综合体,也能为创业板上市企业提供一个很好的脸面。”在上周五本报与卓越集团共同举办的“中国创业板高峰论坛”上,卓越集团副总裁谢利民评论当下的房地产市场时说。

　　即将开设的创业板,为深圳的写字楼市场发展带来了历史性的机遇。有专家表示,中国中小企业众多,符合在深圳创业板上市的企业不下1万家,保守估计,深圳将因此新增150万平方米写字楼的需求量。而在多方面因素的促动下,深圳写字楼的“牛市行情”已经上演。

　　上月写字楼销售量价齐升

　　今年上半年,无论是住宅市场还是写字楼市场,都迎来了成交量和楼价的强劲上涨。就新建商品房来说,今年上半年深圳成交一手住宅388万平方米,比去年同期增加149%,而6月的一手房价跟今年1月份相比已涨了35%；值得关注的是,在短短半年内,深圳豪宅的上涨幅度更是惊人,部分豪宅半年涨幅已超五成,一些豪宅价格已经卖到8万元/平方米；而在写字楼方面,美联物业的数据显示,6月深圳一手写字楼共成交84627平方米(即新增已签预售合同和已备案面积,不包括28619.31平方米的初始登记面积)创下历史成交纪录,环比增长272%,同比更是增长了20倍。不仅如此,成交均价亦实现最近3个月的持续增长,环比增长6%。

　　“市场的反弹主要有几个因素的共同作用。”谢利民表示,上半年房价上涨基于这样几点:4万亿投资的拉动,使得大家跟风投资。第二,是宽松的货币政策,包括“限外令”的解除,整个资本的杠杆作用。第二套房贷宽松,用20%撬动80%的资源。第三,是刚性需求恶性循环。住房的刚性需求从2007年以后受到一定压抑,目前这种压抑被直接或间接性地释放。第四,是资金没有出处。许多客户包括买卓越维港、买高端住宅、买写字楼的很高端的客户,身价几十个亿、十几个亿的,包括东莞的很多做玩具的、做外来加工业的,很多企业认为资金没有出处,做实体经济不赚钱,怎么办?买房子!就找到了资金保值、增值的“避风港”。

　　谢利民认为,上半年正是这4种因素,在这几年的房地产市场中,起到前所未有的叠合效应,出现了历史上一个奇特的供求现象,产生了上半年的持续上涨,导致了这段时间“楼王”的陆续出现。

　　对于今年下半年的走势,谢利民认为,如果宽松的货币政策在房地产行业作一些收缩的话,如现在上海、杭州都已经开始了对第二套住房贷款的收紧,可能带来一些变数,上涨的幅度或者平衡的幅度、往下走的幅度都不确定。第二,如果实体经济进一步复苏,真正的资本投资有了去向,包括创业板,或其他的投资渠道进一步释放出来的话,又可能带来另外的变数。但是,住宅市场最抗跌的,是核心地段、核心区域的物业,比如卓越的世纪中心、CBD的物业,这种产品是比较抗跌的,要涨的话也是领涨,这跟股票是类似的现象。如果这几种因素影响,造成投资者观望的话,下半年就有下跌的可能性。

　　“住宅市场,单纯指望开发商去抑制房价是有一定困难的。”谢利民说,只有政府出手,做类似于经济适用房、商品房中比较低端的产品,才能够抑制房价,而这一点,在香港、新加坡已经有很多的先例。在购房策略上,作为投资者或自住者,应该相对谨慎地对待房市。

　　中国人民大学金融与证券研究所所长吴晓求表示,因为房地产的供给方是开发商和政府,所以他认为房价很难降下来。中国政法大学资本研究中心主任刘纪鹏则表示,现代经济就是打金融仗,房地产的问题归根到底是金融问题。房地产的这轮启动,带动了许多行业,在这种背景下,房地产的问题是一个国家财富,也是一个国家经济是否复苏的最重要的标准,怎么可能让经济复苏走出来,而房地产要把它捂下去?这是一个悖论,房地产是捂不住的,如果经济要复苏,房地产一定要起来。

　　福田中心区CBD将率先受益

　　下半年整体的房地产市场虽然难以判断,但就写字楼而言,随着创业板的即将开设,市场需求被激活,其广阔前景已被多数业内人士和专家所期待。

　　卓越集团融资总监邬凤柏表示,创业板在深圳开设,而深圳证券交易所会迁至中心区,卓越集团应是受惠较大的一个发展商。未来各企业在创业板上市后,深圳这个城市会增添很多活力,这将刺激写字楼物业需求。

　　从量上分析,创业板开设可以刺激多少写字楼需求?国信证券房地产行业首席分析师方焱曾公开对媒体算了一笔账,创业板入市门槛明显低于主板市场,中国中小企业众多,符合在深圳创业板上市的企业已不下1万家,随着时间推移,符合创业板上市的企业还在不断增长,创业板适时开放后,深圳证券交易所上市公司数量有可能在5—8年内达到印度的水平,国信证券考察印度证券市场发现,印度上市公司数量在8000家左右。可以预见,深圳写字楼市场大量需求将被激活。首先,深圳的中小企业将“近水楼台先得月”,借助创业板直接融资,扩大经营规模,实现从量变到质变的飞跃,从而扩大对于商务型物业的需求；其次,全国各地中小型企业汇聚深圳上市后,这些企业也有不少会在深圳设立办事处,对写字楼产生新的需求；第三,着眼创业板的风险投资基金、券商,也将有可能首选深圳作为办公地,这也将增加对写字楼的需求。

　　此外,方焱认为,外地众多中小型企业来深路演、争取上市等商务活动也将促进深圳酒店、会展业务的发展。以未来深圳创业板达到目前印度的水平来匡算,如果每家需求是200平方米的写字楼面积,深圳将因此新增120万平方米写字楼的需求量,再加上机构投资者和中介服务机构的聚集效应,预计创业板对深圳写字楼的总刺激应该在150万平方米以上。由于整个深圳的写字楼租、售价格不高,仅相当于上海的一半,与香港等城市更加无法攀比,因此,深圳无论是哪个区域的写字楼,都适合中小企业进驻,创业板开启对深圳写字楼市场的“带旺”将是全方位的,尤其是深圳福田中心区CBD将率先受益。

　　此前,卓越集团总裁李晓平接受本报记者专访时表示,创业板开设后,在未来2—3年内起码有上百家上市公司,他们大部分都会聚集到CBD区域来。谢利民在论坛上说,类似卓越世纪中心这样的“都市综合体”很受上市公司欢迎,其能给他们提供一个很好的公司脸面。

　　近期,世纪中心的旺盛的确证实了市场对该项目的欢迎和认可。该中心营销人员介绍,截至目前,世纪中心已销售出八成多,业绩超出预料。美联物业市场研究部王军鹏表示,卓越世纪中心的热销带旺了整个写字楼市场,目前其他在售写字楼物业成交明显增多了,并上调了售价。

　　创业板为物业价值“补位”

　　部分区域尤其是中心区的写字楼价格上涨,得益于创业板开设这一利好,星彦地产中央研发中心总经理鄢圣刚将其称为“创业板为物业价值‘补位’”。

　　多家地产研究机构的相关报告显示,全球金融危机之后,深圳写字楼物业出租率及租金均呈下滑之势。而今年5月以来,在深圳“综改”获批及通胀预期下,投资需求入市推动写字楼价格的快速上行,出现了外在价格与内在价值走势的背离现象,价格相对偏高,价值缺位。

　　鄢圣刚认为,创业板多为有独特优势的新锐企业,这些企业得到融资后,其发展将呈几何级数的爆发性成长,由此将带来上下游关联企业的“葡萄串”式的聚集,对写字楼物业的租赁需求亦将呈现巨量增加,从而使出租率及租金大幅上扬,对写字楼价值形成“补位”,最终使写字楼投资回报率达到一个比较合理的水平。

　　6月的数据已经开始显露出写字楼的租金和投资回报率回升趋势。根据美联物业(深圳)写字楼蓝筹指数报告,今年6月美联物业(深圳)写字楼蓝筹租金指数为102.17,蓝筹样本的平均租金为106.65元/平方米/月,环比涨6.12%,同比下跌18.89%。