期待REITs破冰

　　2009 年，最值得期待的就是以REITs(房地产信托基金)的正式推出。近日，因为商务部等部委的力促，国务院的"金融国九条"已经原则上同意了REITs。

　　REITs 推出的重要意义在于，它为商业地产开发商提供了最好的"退出通道"。到目前为止，很多开发商都认为商业地产很难做，难在哪里？最大的问题在于"出口"(Exit)。

　　商业地产项目一般分为开发(Development)、孵化(Incubation)、稳定(Stabilized) 等几个环节，其中稳定环节的风险低、相应收益也低，但开发商自有资金成本往往较高，开发完成后或稳定后一般更愿意退出而形成资金的有效周转。

　　而最佳的退出通道之一就是REITs(房地产信托基金)市场，即把成熟物业(稳定现金流)打包资产证券化，使追求较低风险、较稳定收益的低成本资金持有者(如公众、机构投资者等)可以接手长期持有。而REITs 能够推出的最好时机就是熊市。因为，熊市物业资产价格回落，租售比(租金/ 价格)较高，资本市场的资金成本也较低、投资风格趋于防守型。例如美国REIT 的真正繁荣是在大熊市之后的90 年代；日本的J-REIT也是在房地产泡沫破灭后长期熊市的2001年推出。

　　本轮经济危机为中国REITs 产品的出现奠定了最好的机会。我们有理由相信，以REITs为象征的金融创新将会在2009 年破冰。

　　模式革新

　　中国的房地产行业真正起步是在上世纪90 年代后期，目前尚未走过一个完整周期。商业地产因为其复杂性，更是处于刚起步阶段。如何度过本轮危机，我们有必要从海外成熟市场借鉴更多的经验。

　　商业地产企业如何"过冬"？香港的恒隆公司在几次经济低谷中的经验教训是非常有参照意义的。在1980 年初，香港历时十年以上的高速发展后，经历了一次严峻危机洗礼，恒隆因大量的商业物业尚处于开发阶段，资金周转困难，几乎破产。1998 年亚洲金融风暴后，香港房地产价格大跌，恒隆因持有很多成熟期的商业物业，现金流稳定，反而抓住机会在熊市抄底获利。

　　从中可以看出，当经济不景气时，房地产行业重视的是快速周转，此时投入开发阶段的商业物业会因其低周转性而被拖入泥潭。相比国内，在2008 年初，房地产行业开始过冬，一些人开始鼓吹商业地产是"避风港"，使得一些住宅开发企业贸然进入商用物业开发，现在，他们已经开始品尝苦果了。

　　当然，如果企业资金雄厚，资金成本低，逢低吸纳，也是一个非常好的机会。

　　还有一个比较好的借鉴就是日本。日本人口众多，土地狭小，民众一直相信土地的稀缺会带来地价的持续上升的"土地神话"，但1990 年代初，经济与房地产泡沫同时破灭，众多的房地产公司破产、银行形成大量的坏账。但也因此带来了房地产证券化(REIT、私募基金等)的繁荣，推动了商业房地产领域的革命性变化。我们也在拭目以待本轮危机是否可以加速推进国内商业房地产模式的变革。

　　很少有人会不赞同2009 年是一个乌云笼罩、充满变数的一年。商业地产的需求在短期内必定面临着挑战，但从更远来看危机会带来更多的机遇，谁把握了机遇就会掌握未来。

　　暴风雨来得越快、越猛烈，往往天晴得也会越快。经济波动是否也会如此呢？

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