对话沙龙：大悦城未来发展方向探索

　　主持人：谢谢这几位嘉宾，韩总留步，下面我们需要让韩总带领大悦城的管理团队上台，今天一共邀请了六个大悦城，西单大悦城总经理王树维先生、沈阳大悦城总经理张宝泉先生、朝阳大悦城总经理何静先生、上海 大悦城总经理刘志强先生，天津大悦城总经理汪军先生、成都大悦城总经理孙伊萍女士，有请几位。   

　　这是我们看到的核心团队了，怎么形容呢，韩总替我们描述一下，既是描述他们，也是描述你此刻的心情。

图为中粮项目篇对话沙龙现场

　　韩石：大家在一起非常开心，非常高兴，短短的四年左右的时间，中粮集团不仅造就了大悦城这个品牌，这个品牌有一个不错的市场的表现力，更重要的是造就了一批优秀的团队，他们伴随着大悦城的成长取得了一个又一个的成绩，所以非常开心。   

　　主持人：团队是有当地的，沈阳的就是沈阳人，天津的就是天津人吗？   

　　张宝泉：我们大悦城在沈阳，但是我们人属于全国。   

　　主持人：我我给六个大悦城的总经理每个人两分钟的时间，大家向所有的租户和媒体做一个大悦城自己的介绍，核心团队亮相也是互相之间大家做个整体的发布。   

　　王树维：我是西单大悦城的总经理王树维，我老家是山东的，西单大悦城07年开业到现在马上就要三岁了，在这三年当中，在座的每位西单大悦城商户的支持下和我们的团队努力下，西单大悦城逐渐得到了广大顾客的认同，品牌知名度进一步扩大，品牌的影响力也在延伸，西单大悦城将来如何发展，如何继续做到引领，对我们西单大悦城的团队是一个很大的考验。下面调整提升的工作也是非常重要，我也希望在座的各位商户能够像西单大悦城开业的时候那样支持我们的调整，我们也希望西单大悦城越调越好，能够给广大的商户和顾客，包括我们的股东带来创造新的价值的过程。   

　　张宝泉：首先代表我们中粮沈阳大悦城对今天到会的各位商户的代表表示衷心的感谢。大家知道沈阳大悦城从2009年5月28日AB区试营业，到明年的1月31日，我们的CD区要试营业，这期间我们在AB区的经营和CD区的招商过程中都得到了大家对我们大悦城的支持，借此机会对大家表示感谢。沈阳大悦城AB区经营一年多的时间，业绩持续增长，我们本着大悦城的内涵，年轻、时尚、潮流、品位的特点，我们沈阳大悦城定位为新青年社区，面向新青年，给新青年以时尚、潮流的清新思想，推动我们的经营管理活动，一年多的时间，我们在各个环节，包括最近的万圣节，我们推出了一系列代表大悦城品牌的活动，这些活动获得了我们的目标客户年轻人非常好的反响，经营业绩和客流量都稳定的提升，按照我们的计划，CD区明年1月31日试营业，大家非常关心的沈阳地铁一号线已经正式通车运营，整个工程建设在稳步的推进，工程建设已经处在收尾的阶段，在这里非常感谢我们CD区签约的这些合作伙伴，到目前我们已经签约完成了80%，希望这些合作伙伴我们一起推进，进场装修的工作，为确保沈阳大悦城在明年一月开业，把握明年二月份的黄金经营周期沟通努力，我们一起跟我们的商家共同创造沈阳大悦城下一个辉煌，谢谢各位。   

　　何静：大家好，我是朝阳大悦城的总经理，我是北京人，朝阳大悦城从5月1日试营业开始，正式的开业是5月28日，历经了半年的经营期，在这半年的经营期里面，应该说整体的大悦城经营状态还处在比较稳定和良好的状态，我们首日开业销售额就达到了290多万，也是创下了我们业内比较好的业绩，在这个之后，我们也是通过各方面的努力，开展了各项促销活动，刚才有一个餐饮商铺提出来在后期这段时间的淡季，我们怎么样刺激经济的发展，我也可以非常明确的回答各位，我们也会根据大悦城的时时的经营状态，结合国内的各种节气会和商户一起包括和业主自身开展各种推广活动。目前我们这个阶段正在和餐饮的72家餐饮客户联动，开展我们的美食节的活动，有很多的餐饮商户给予了我们很大的支持，包括金钱豹，刚开业在周末的时候我也看到了在我们的一楼中厅做了很好的宣传，我想我们在未来的经营过程当中，一个是要和广大的商户共同打造我们朝北大悦城，首先在经营的过程当中，我们也会更多的去深化我们朝北年轻、时尚品牌定位，保持我们大悦城年轻、时尚的产品线不变，同时我们也会结合当地特殊的年龄段的构成，满足他们的消费，更加使我们的产品丰富，完整，为广大的消费者提供更好的服务。   

　　孙伊萍：我是成都大悦城的总经理，成都大悦城位于经济实力最强的武侯区，在成都也是南富西贵，我们的项目正在中间，整个的区域位置还是非常不错的，这个项目在2005年10月的时候就看重了这片区域，我们跟武侯区签约就是打造城市副中心的姿态进入的这个区域，通过中粮和武侯区政府的共同努力，副中心的形象已经出来了，我们自己的住宅已经开发和销售，随着我们自己土地的酝酿，大悦城的品牌也即将生成，周边的所有的居住环境是非常齐全的，大悦城在周边的地产和住宅里面都在期待当中，这个项目已经完成了整个项目的定位，目前完成了整体项目的设计阶段，其中很多的商家和主力店都跟我们洽谈，我们也非常欢迎在设计之初很多对成都大悦城有意向的商家可以提早的介入，对我们未来提供很好的治理环境。作为唯一一个女性，我对商业也是情有独钟，我觉得成都大悦城在未来的设计当中一定要体现人性化，过去我也是一个购物者，经常投诉，当我把车停在停车场，购物回来之后很难找到车到底停在哪，如果我们设计之初有一些细节，停车的时候就有一个细节记录下来，然后知道我的车停在哪，这是非常人性化的。我想这个人性化的设计在未来成都大悦城会体现出来。   

　　我过去做可口可乐的，我们会拿出所有的数据跟商家分析到底你的产品不对还是人流不对，在未来的成都大悦城系统里面是不是有一个信息和商户共享，我们通过信息的分析就会找到答案，因为我们在起步的阶段，在这个过程中，我们对消费者是人性化，我们会对成都人的休闲习惯融入到整个大悦城当中，所以成都大悦城总体的定位是把时尚的元素，休闲的大悦城公园的设计理念，所以非常期待我们的商家和主力店的客户可以关注成都大悦城，跟我们共同商量未来的发展。   

　　刘志强：各位在座的来宾，我们的合作伙伴和集团领导大家好，上海 大悦城从开始筹建到现在大概十个月的时间，上海 大悦城位于上海市中心的正中心，也处在重新再造的区域，而中粮和华侨城(企业专区,旗下楼盘)的进入为上海 大悦城所在的区域打造了非常好的前景，而在这个过程当中，我们首先来开发一期大悦城购物中心的项目，而一期购物中心的项目是我们从今年开始进行的相应的筹备，在所有的客户共同的努力和筹备之下，在我们的团队精心策划、定位招商的过程当中一直走到现在，目前我们的一期项目在坚持大悦城产品线的同时进行了更加精确的定位，针对上海购物中心分类更加明细的基础上，我们聚焦更窄的人群，年轻时尚的白领女性，以她们的生活方式为主题打造了潮流品牌和生活方式的完美结合，目前我们的招商基本完成了95%，已经把工作的重心转入到后期的装修和工程当中，招商的完成只是第一步，如何利用我们自身的经验和对市场的把握，把我们打造好的产品推出，拉来更多的人流给消费者，将是我们下一个阶段的工作重中之重。   

　　上海 大悦城是一个大项目，本身有将近40万平米，目前开的是购物中心的一期，我们在整个项目的推进过程中重点加强二期的策划和定位，争取打造个十万平米的购物中心和酒店、公寓相关的地标性的城市综合体的项目，作为集团的战略性项目，达到我们的标准。   

　　还有一点刚才主持人提到我们是不是当地人，我们大部分的总经理也是总部派出为主，但是我们的团队是当地化的，上海 大悦城的团队组成在项目开发的十个月时间逐步组成，目前70多人的专业团队90%以上都是上海当地人，正是依照着上海商业人才比较集中的优势，迅速的组建的团队，我们还把自己的管理体系，大悦城相对逐渐的走向成熟的购物中心，整个综合体开发的一家公司，开始建立自己完备的管理体系，项目本身的横向管理和三大中心的管理，以整个的体系的东西支撑每个项目的开发。   

　　最后一点，大悦城的品牌在我们目前大家看到的发展态势当中，原来在京津地区发展的比较迅速，而上海 大悦城作为我们开拓整个长三角的市场，更重要我们做好项目本身的同时加强我们的品牌在消费者当中，在租户当中进一步的宣传和传播，在可以为我们未来的宣传打好基础，最后再次感谢在场所有的合作伙伴，感谢集团，我们上海的团队继续全力以赴，努力打造一个好的项目，使我们的股东和我们的合作伙伴走向共赢，谢谢！   

　　主持人：谢谢。接下来有请天津项目的总经理。  

　　汪军：各位来宾大家好，我是大悦城天津有限公司总经理汪军，天津大悦城这个项目应该说由来已久了，不同的商家朋友还是同行之间，包括我们的新进的一些员工关注这个项目都很久了，主要是在前期地块，因为是市中心比较大的一块地，坐落在南开区，老城乡的核心区域，近邻着当年天津市改革开放初期做的食品街，旅馆街和时装街的位置上，我们的项目是06年底集团决定介入这个项目以后，真正的可以说是第一个全产业链的商业综合体，从拆迁到规划设计，这个地由于是区域非常好的一块地，在市中心也是不多见的，也有很多遗留的问题，前期要处理这些工作，我们的项目由于好的位置引起了各界的关注，实际上我们去年从九月份真正完成了全部的收购以后，大规模的建设从今年一月份开始，全面的走入了结构建筑的工程，目前工程的进度还非常顺利的，我们整个集团工程已经进入到接近尾声，我们接下来会根据我们商业的调整和定位进一步深化，加快工程的进展，我们是准备预计明年年底，基本和上海 大悦城同期，12月份圣诞节前开业。购物中心的开业我们也同时为了保证开业的气氛，也是整个集团大开发，住宅、写字楼，我们同时把这个环境做上来，保证周边的环境良好，今天跟我同来的管理团队，还有商业管理团队购物中心的总经理带着商业团队的工作人员来到这里，接下来如果有时间的话，我们可以做深入的交流和沟通，欢迎商家朋友来天津拓展，来天津拓展第一选择就是大悦城，不用考虑其他家了，我可以保证。   

　　主持人：汪总做了很好的引子，一会儿大家交流的时候可以记清楚，核心团队已经亮相，如果大家需要了解项目的情况，包括未来的规划，合作的意向都可以找他们谈。   

　　提问：我是北京青年报的记者，我问一下西单大悦城的王总，今后西单大悦城调整提升的方向是什么？然后问一下朝阳大悦城的何总，我感觉朝阳大悦城和西单大悦城有一些不一样，刻意安排的吗？   

　　王树维：刚才已经说到2011年接近230户的商户到期，涉及的面积达1万多平米，这是很大的系统性的工程，通过跟广大的商户朋友进行交流，我觉得他们都是很好的老师，他们在业界有很深资历，跟一些客户访谈的时候都谈到了西单大悦城如何调整的问题，因为涉及到西单大悦城未来的发展，作为集团未来的使命。这里面我觉得无论怎么样谈都离不开两个核心的问题，一个是如何满足顾客的需求，另外我们要观察西单大悦城305个商户的业绩的表现，从满足顾客需求的角度出发，我们发现西单大悦城开业三年以来，客群还是起着微小的变化，可能不太合适这么形容，比如说西单大悦城薪酬收入做比较，2000元月薪收入的客群在逐渐的减少，收入在4000元、6000元这些顾客的比例较之09年有一定的提升，将近10%，这是我们非常值得关注的信息，将来如何满足这些有消费力的群体的需求是我们要调整时关注的话题；第二个就是商户的表现，西单大悦城一起成长的商户业绩表现来看，将近85%的商户都实现了业绩的增长，综合了上述客群的变化，还有现有的商户的表现来看，我们初步拟定了调整的方案和策略，还是坚持定位，调养结合，稳步提升，逐步实施，我们会渐渐的调整，一步步的去做，让广大的顾客在慢慢的感觉到西单大悦城的变化，具体的策略就是我们在现有的品牌，我们建议部分商户提升产品的结构和层次，也就是说提升产品的单价，对于准备引进的品牌我们可能引进一些更加国际化、时尚化的潮流的品牌，同时我们要丰富我们的品类，增加一些顾客消费力强，重复购买力强的产品丰富到我们的产品系列当中，具体的设想从地下二层西单一直有地铁的概念，光靠西单大悦城的力量还是不够的，因为涉及到北京的市政建设，还涉及到西城区政府的福祉，现在面临西城区和宣武区的和平，这个时间有一些延迟，但是我们一直没有放弃这方面的追求，地铁开通的资金早就在我们的账户上随时等待，如果地铁概念的形成我们会增加一些快餐，包括设计师产品的品类，地下一层由于苹果的开业，我们可能引入一些与苹果相关的，但是不局限于电子类的产品，可能和苹果的顾客类型喜欢的产品去引入。一层和二层就像刚才说的我们引进一些更加国际化，特别是箱包类的，配饰类的产品，三四层我们更加注重于打造主题区，做一些主力店，突出产品的主题，比如说做牛仔系列，少女装，第五层我们保持一些户外、休闲的产品，六七八层我们会引入一些在香港、上海、深圳包括日韩比较受顾客喜欢的一些餐饮类品牌。总之这是一个概念，我们的团队还要继续的研讨，正像刚才宁董事长讲的一样，我们也希望西单大悦城未来的发展是有品质，有品位，能够提供小资产阶级甚至中产阶级的聚集地这次的调整涉及到1.7万平米，希望继续得到广大商户的支持，希望西单大悦城越来越好。   

　　何静：刚才这位记者提到朝北大悦城有一些感觉跟西单不太一样，是不是当初我们做大悦城的时候特别设定的，我想首先要肯定一点，朝北大悦城是继西单大悦城成功开业以后的一个延伸，我们大悦城的整体的年轻、时尚，潮流、品位的特征是没有变的，这个产品线的特征是贯穿我们所有大悦城，这也是我们所有大悦城定位的基础。至于说朝北稍微有一点不一样，因为每个大悦城所处的区域是不一样的，西单是处在成熟的商圈，也是年轻人聚集的区域，朝北是处在一个新型的北京东部的密集住宅聚集区域，这个区域本身的人群的构成应该说比西单的消费人群构成结构、年龄层次高一些，我们在开业以后，我们的团队做了大量的市场调研，这个调研是我们自己做的，我们属于在商城内部，包括商城外部做的拦截性的访客的调研，从调研的结果来看，来朝北的82%的人群是35岁以下的年轻人，上一节韩总也介绍了，年轻是从18到35岁的氛围，应该说西单的人群偏向于20岁左右，朝北更接近于30岁左右，我们调研结果的报告确实是这样的，我们的消费客群，平均年龄是29岁，说明了朝北和西单比，他们的消费人群的购买力，成熟度可能相对比西单更强一些，所以我们在前期设置的时候，在产品结构组合的时候可能更往成熟方面的产业线设定。   

　　在经过半年的经营期，我们也确实发现了一些问题，我们会把我们的产品线，我们整体的产品结构更往年轻方面深化，上周末我们也是通过我们会更往年轻化引进，加大我们的力度，我们现在也正在和积极的具有年轻代表性的时尚品牌，像ZARA、优衣库都在密切的接触，我们也得到了非常好的结果，我们想在不久的将来，我们会把这些更能够体现年轻时尚的品牌引入到朝北来，我们会和商户一起实现我们年轻、潮流、品牌定位的大悦城。   

　　提问：我是美国潮流品牌BESTSELLER的代表，我们进入中国市场就跟中粮旗下的大悦城，其中的上海 大悦城和北京朝阳北大悦城合作，我想借这个机会请教上海 大悦城总经理刘总一个问题，上海 大悦城在开业和将来的运营过程当中呈现给消费者哪些亮点和特色？   

　　刘志强：首先感谢BESTSELLE对我们上海 大悦城的支持，刚才宁总提到了，上海是时尚度最高，不缺购物中心，不缺品牌的竞争非常激烈的商业环境，我们如何在其中作出相应的差异化和特色，如何吸引我们的目标客户群，是我们首先考虑的问题，上海的城市竞争格局就决定了我们要坚持大品牌的基础。我们花了两个月的时间深入了解上海消费者的消费习惯和消费行为，另外做了深入的策划，我们坚持整个产品线的同时把目标客户群进行收窄，另外在对目标客群一站式服务的基础上如何找到更加鲜明和吸引人的风格是我们着力打造的方向，因此经过几个月的努力之后，我们在产品组合上完成了我们之前的定位，我们整个的团队和商户进行了充分的沟通，得到了商户的认可。在产品组合上完成了我们当时定位的想法，首先在产品组合上更加前卫的生活方式和国际潮流品牌的结合，在服装品牌和潮流品牌的成熟程度，针对目标白领女性的客群，我们携饰品、化妆品、内衣产品进行组合，我们的楼里面还有很多非常潮流的新潮的品牌，会带来不同的潮流和感觉，我们对国外的品牌进行了筛选，在日本非常有名的教女孩子做菜的潮流品牌。

　　另外我们把适合女孩的零食和甜品的品牌，包括目前全上海最强的餐饮的品牌组合在一起，在品牌上体现了我们定位的初衷，是潮流性一站式服务中心概念。我们在亮点打造上还在外围做足了功夫，我们将推出市中心唯一的浪漫的摩天轮，还有我们的圣诞节、元旦，各个国际化品牌的活动，来丰富我们消费者进入现场之后的感受。还有就是我们将为大家提供更多的，利用我们的交通，利用我们整个的目前停车场的充裕的程度，与市中心的购物中心，加大我们之间的差异化的竞争。   

　　宁总也提到了创新，上海这个项目也是我们创新的基础，我们在大的方向上根据消费者的消费方式新开发了一个系统，我们和新浪的微博合作，和手机的终端合作，建立和消费者互动式的会员系统，而且在11月5日的新体验的发布会上进行了发布，这个也得到了媒体和相应的商户的配合，这样我们会从内在的环境，产品的组合，项目的新的亮点和未来对消费者新的消费体验几大特色打造我们大悦城真正的灵魂，也希望我们的这些努力在各位商户的配合下能够对上海的消费者形成新的消费热点，也让大家从中得到共鸣，谢谢！   

　　主持人：因为我们的时间有限，不能让大家随心所欲自由的提问了，我相信韩总不管是对品牌还是项目都知道商户心里最大的问题是什么，您请一站式解决一下。   

　　韩石：其实我想通过今天的主题和我们的品牌结成战略联盟，通过这种联盟建立大悦城和品牌之间更长久，更稳定，更亲密的关系，最终实现互利和共赢。

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