图为第2届中国企业独栋与产业园区高峰论坛会场

    2010年在调控政策密集推出与世界经济二次探底双重影响下，我国房地产业面临着产业升级与转型。企业独栋与产业园区正是房地产产业升级与转型的代表。自北京诞生第一个企业独栋项目之后，拥有超大面积可发挥空间和定制优势的独栋产品，拥有低楼层、低密度、低容积率，高绿化率的企业独栋，在北京周边形成了一条企业独栋与产业园区的产业带，逐渐成为北京乃至全国大中型企业办公选址的新趋势，同时产业园区、科技园区风起云涌，在国内刮起了一股总部经济旋风。总部经济是否成为产业地产的蓝海？商业地产转暖对企业独栋与产业园区的推动有多大？实体经济恢复给企业独栋与产业园区带来的商机有哪些？企业独栋与产业园区是否迎来发展新契机进入黄金十年？

　　在此背景下，房讯网、北京写字楼信息网秉持“为企业提供最佳的网上选址体验”的服务理念，将于2010年9月8日隆重推出“2010第二届中国企业独栋与产业园区高峰论坛，”邀请北京、天津两地房地产协会领导、开发商高层和媒体精英等人士，交流成功经验，研讨热点问题，展望发展趋势，探求营销途径，展现2010年企业独栋与产业园区展趋势及开发热点。为从事相关商业活动的机构和个人提供最直观的市场动态，为大中型外资机构、内资机构选址提供决策依据。

    以下为新浪乐居商业地产频道对本次峰会进行的精彩图文直播

图为主持人 房讯网CEO、北京写字楼信息网总裁 刘凯

    主持人 刘凯：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们大家下午好，非常高兴大家今天能够相聚亦庄联东U谷，参加由房讯网，北京写字楼信息网主办，联东集团协办的2010第二届中国企业独栋与产业园区高峰论坛。首先自我介绍一下，我是房讯网的CEO兼北京写字楼信息网的总裁刘凯，非常荣幸与大家欢聚一堂，共同探讨我们中国企业独栋与产业园区的现状与未来。   

    今天的主题是“总部经济综合体”，接下来的时间里有来自北京、天津、河北30多位嘉宾从不同的角度来阐述他们对总部经济的见解和开发。   

    请允许我首先向大家介绍一下出席本次论坛的各位领导和嘉宾，他们是：

    中国房地产业协会商业地产委员会秘书长蔡云女士

    中关村不动产商会会长，中关村协会联席会执行主席杨建平先生

    全国房地产经理人联盟副秘书长姜炜先生

    联东集团品牌负责人曹先生

    联东集团北京项目负责人刘路先生

    中恒集团副总裁马先生

    珠江地产马驹桥科研项目总经理程巍先生

    奥语科技营巢副总经理马先生

    中关村软件园总经理助理杨澜

    北京奥特木业总经理白海峰

    融科置地天津公司总经理迈先生

    廊坊信河投资有限公司副董事长张建

    总部国际营销总监邢坤

    泰达科技园营销总监路战、策划经理吕俊成

    北京石龙经济开发区招商部主任王洪福

    中关村软件园产业推广部经理朱新齐

    中兴北方产业园营销总监张缴

    另外天津的项目、天津的朋友来了很多，我简单的介绍一下，中北总部经理产业园赵晓飞、新华投资招商总监王载静、融桥地产副总经理魏祥、海派房地产李文丽、远洋地产(企业专区,旗下楼盘)宋哲、滨海国际大道童哲意……   

    还有很多朋友我们就不一一介绍了，在这里再一次感谢大家的光临，本次论坛的举办也得到了中国房地产业协会，全国工商联房地产商会，全国房地产经理人联盟，中关村不动产商会还有各位媒体大力支持，在这里也向你们表示衷心的感谢。现在我宣布2010第二届中国企业独栋与产业园区高峰论坛正式开始。   

    我们知道，中国房地产业协会是国内推动产业地产的主要力量之一，首先我们有请中国房地产业协会商业地产委员会秘书长蔡云女士为我们致辞。

 
图为中国房协商业地产专业委员会秘书长 蔡云 

    蔡云：各位来宾大家好，这个概念提出来大概在今年四月份联东U谷刘董事长上我们产业协会阐述产业地产的概念，引起了我们的高度重视，同时刘董事长也作为我们第一个产业地产的特殊业态进入了中国房地产业协会常务理事单位，产业地产从提出到现在作为协会我们也是非常重视的。   

    今天非常高兴接受写字楼网刘总的邀请与大家共同探讨有关总部经济和产业地产发展的课题。我们知道近年来随着我们国家宏观经济市场的调控，房地产市场发展也经历了跌宕起伏的过程，我想在座的每一位都是这个历程的见证人。   

    房地产开发从住宅、商业为主的产品发展到今天这种多元化的品种，我想是我们房地产发展的必经之路，也是必然发展的结果。   

    那么，如今以商业地产开发为主的多种开发物业形态纷纷出现，把我们这个房地产市场变为更加精细化、细分化，比如说我们创造出了旅游地产，写字楼地产，购物中心地产、工业厂房地产等多种形式开发的模式。   

    这些模式首先丰富了我们房地产市场的品种，我们的产品开发丰富多样。它肯定是适应了经济发展的结果，促进了房地产企业增加核心竞争力。我想为我们企业，特别是房地产企业的持续发展提供了后劲的支持。   

    刚才我说了，进入今年以来，以联东集团、丰台总部基地，我说的都是北京的这些为代表的房地产开发企业创造了总部经济、产业地产这种新的开发模式。并在这个实践当中突出了具有典型性的结果，我们知道这个业态的出现，这种产品的出现确实跟以往的产品不一样，是一个典型的结果。   

    这种开发模式得到了专家和业界的充分肯定，今天在座的这么多同行坐在一起，在两年前可能我们不会有这么大的聚集，因为我们对这个产业的模式不清晰，对产业的做法可能还没有完善。那么今天我们在一起讨论这个问题，说明我们对产业地产的发展应该有了一个清晰的认识。也说明我们的业界高度重视我们的多元化的产业发展的方向，这种特殊的房地产开发形式我想对社会、对房地产开发企业有什么好处呢？也是我近几个月在想的问题，正好来了这么多业界的同行，我想拿出我想的问题跟大家分享，首先我想对社会，我们想总部经济也好，产业经济也好，从目前来看，都是指在特定的区域内，以特有的资源优势引进的企业集群的布局，所以它形成了总部经济的聚集效应。比如说环渤海、长三角，珠三角区域的工业园区，北京的丰台、联东U谷等建立实现了区域发展分工协作，这种资源的优化配置带动了我们所在区域多种经济发展的项目的产生。很简单，我们从任何一个园区的发展想到了税收、财政、消费、就业、社会资本带来的好处。   

    也就是说它完善了城市基础设施的建设，土地利用，推进了多元化的文化融合发展，同时也加快了我们城市的城市化、国际化的发展，这是这个产业地产包括总部经济对整个社会的贡献，我想这应该是一个发展的方向。   

    我想对于我们房地产企业，对于我们行业有什么好处呢？首先第一个，我想回顾一下我们房地产企业发展的历史，从单一的见缝插针的普通住宅到综合开发，到小区配套，底商建设，到城市主题公园，公寓、普通住宅、别墅，城市综合体的开发建设，我们开发企业也是随着城市的不断发展改造、更新、创造我们的新的产品结构，同时也对新的产品进行了很多尝试，取得了很好的业绩，形成了现在产业不同的发展方向，不同的产品品种供给社会，很多优秀的企业不会满足单一的以住宅、商业地产开发的模式了，他们肯定要承担更多的社会责任，由于资金的实力，城市开发的经济，对城市的理解，更多的企业纷纷转向企业的独栋，还有企业的集群发展方向上来，所以形成了我们现在这种多途径的投资方向和多途径的产品产生。   

    我想这是从总部经济的布置形态上，对于总部发展最根本的我想是充分利用中心城市的战略资源和特殊区域，比如说像联东U谷这个地方，今天从北京城区开过来大概将近一个半小时，可能路也不太熟悉。但是毕竟离中心城市还是很近的，中心城市的资源优势跟区域资源优势进行有效的配置，使资源，包括人才资源、信息、技术得到了最好的释放。所以这个模式我想作为我们开发商来讲，应该去不断的尝试，探索，这可能是我们将来盈利的一个点，也是我们房地产开发企业的将来的出路，我们在探索不同的开发模式，产生不同开发的产品，这样让我们的开发企业不断的发展，持续稳定的发展。   

    作为我们中国房地产业协会商业地产专业委员会，我们十分关注行业的发展，更关注新形势下房地产企业开发模式，所以我衷心的希望在座的房地产企业开发的实践者在这个方面取得更好的成绩，同时作为行业也会我们会给予你们更大的支持，共同发展，创造我们行业的未来，谢谢大家！   

    主持人：下面我们有请中关村不动产商会会长兼中关村协会联席会执行主席杨建平先生致辞，大家欢迎。   

    杨建平：很高兴参加今天这个论坛，要说科技园区呢，不是最近才有的，应该是20年前开始在中国出现，最近才有的是因为形成了产业化，形成了大家现在都非常关注的另类的产业地产，我们来自中关村，也非常高兴融入这个大家庭，能够一起探讨作为园区地产的发展方向和园区发展的要素。   

    刚才刘凯说这是第二届关于园区地产的研讨会，我希望第三届就放在中关村了，因为中关村有若干个产业园区，这些产业园区是经过多少年历练之后得到的结晶。要说园区地产，不是谁都很清楚的，即使我们在工作中已经经历了十年，从管理到开发、建设、运营的全过程，但是仍然有很多不清晰的问题，尤其现在社会发展的这么快，问题越来越多，这几个问题是什么呢？第一个问题，我想说从国家的角度来说，这么多的园区地产谁来负责任，咱们国家有多少园区地产呢？就我统计，现在在国家挂牌的，也就是说国家承认的开发区或者说高新区，专业园区现在有3400多个，涵盖的土地面积将近3万平方公里的土地面积，如果按3万平方公里容积率为一的话盖厂房、独栋、写字楼少说也有3亿平方米。   

    这么大的资产，这么大的运作量谁来认真的讨论是什么产业？怎么面对？发展过程中应该采取什么样的制度管理？发展之后预期目标是什么形态？是一个城市还是永远是一个工业区？等等这些东西都需要有人研究，我非常高兴看到在座的很多年轻人，在未来若干年，五到十年的阶段，这一定是你们面对的一个问题，一定是在解决这些问题的同时获得很多很多的机会，或者说对企业来说是利润，对社会来讲是贡献。   

    第二个问题，在园区建设过程中，我们说是经济改革，三十年来改革开放经济改革，在园区建设中是不是只经济改革，前两天的新闻大家可能会看到，胡主席到了深圳，对于三十年来深圳特区的改革开放给予了高度充分的肯定，其中有几句话或者说几个内涵，道理大家要是认真听的话可以听出来，也就是说经济改革之后面对的是什么改革，在话里面提到了管理体制的改革，他是弱化了政治体制改革的含义，但是管理体制改革对我们来说，我们面对的就是跟政治相关，跟体制相关的一种改革。   

    我们反过来说园区管理，园区管理不同于以前的管理体制，都是特事特办，一开始是两块牌子一套人马，又是企业又是政府，又不是企业，又不是政府。在这种混沌的状态下管理到今天，到了今天之后，又发展成为许多许多的企业，许多许多的投资者，同时参与到园区的建设、开发、投资、管理过程当中。   

    这种多体制、多机制，多政治形态的组成，在园区的范围内是可以试行的、是可以推动的，这也给大家留出了很多的机会和空间，我们不是单单卖房子，买房子，也不是招商企业和推动企业的发展，应该是参与了我们国家未来的体制改革，这就是第二个问题。   

    第三个问题，我是想说一下大家是否理解我们所说的产业不动产或者说园区不动产和我们习惯于参与的房地产有什么样的不同。简单说有三大方面的不同，第一个不同是土地性质的不同，这是非常根本性的东西，因为获得土地的方式现在在我国现行的政策下工业土地或者说科研用地的或者方式还是可谈的，还是可商量的，这里面就存在了政府给予你的一些机会和政府希望你在开发过程中和开发之后给政府贡献的一些东西。这一点既然拿到土地，承诺了政府的这些话，就应该为政府完成这些事儿，而不要说只要拿到土地就转变成商业，就变成商业操作模式，这样是不行的。往往就走到了擦边球甚至走到了政府要治理、管理的对象上，这一点大家要知道，工业地产和产业地产和普通房地产获得的方式不同，目标不同，管理体制也是不一样的，操作模式也是不一样的，这是第一个不同点；第二个不同点就是目标客户不同，对于普通的房地产来说，目标客户就是住宅人，或者说小业主，他们需要的服务就是非常和谐、人文、亲友的非常舒适的服务。作为我们管理者来讲，打造这种产品的时候，你要充分考虑到这些人需要什么，等待什么，未来去拿这个房子做什么等等，或者是还有园区周边要建什么，比如说学校、医院等等，这是商业地产城市发展方向要考虑的东西。   

    而工业地产不一样，工业地产考虑的对象首先是企业、产业，他们要做的是什么，他们要做的行为方式和他们所主张的目标和小业主完全不同，我们在座的不知道有多少人自己在办企业，注册公司，只要你注册公司你都会想的很明白，这个公司一旦注册就要尽快的得利，要把成本压到最低，用短平快的方式捕捉最好的产品，发展它，完成它，销售它，获得利益，获得利益之后再考虑下一步做什么，或者下一个周期用更大的房子，或者下一个周期我的产品对象是天津，或者上海，有可能搬迁，这都是我们面对的客户他的选择方式或者说心里的打算，这是客户的不同，这是第二个大的不同。   

    第三个大的不同属于园区的管理不同，作为工业园区产业园区的管理上，和城市化的商业地产、住宅地产的管理上完全不同，我们习惯的住宅地产和商业地产，他的管理商业性，服务性的管理，而园区地产要管理的是你全心全意的为这个企业提供服务，孵化器模式，或者投资企业模式，要给它最好的服务，给它减少的成本最低，才希望你继续承担他的管理。这也是不同点。   

    所以说在这三个大点的不同上，决定了我们做产业地产的开发商角度一定是要变过来的，如果还是延续着习惯着传统房地产的开发，这一点肯定会失败，受到挫折甚至说阻碍。这是我谈的第三个问题。   

    第四点，我想说，因为我们长期在中关村那边，工作时间比较长，也对科技园的地产有许多许多的问题需要理解、解决。我前一段时间提出了对科技园区地产八个方面观念的转变，科技园区要说起来已经走过了二十几年的历史，到了现在仍然有一些科技园区没有转变观念，还在按照以前的模式走，但是再这么都下去是不行的，我们现在的独栋写字楼也好，厂房也好，实际上正在转变着一种观点，使这种能够容纳更多产业的土地怎么才能到达产业的手里。   

    我在这里简单的给大家说一下题目，八个转变都是什么呢？第一个转变是将园区性质的观念要进行转变。把种类繁多的开发区转变成产业新城，这是概念上的转变，园区、科技园区、产业园区、开发园区转变成为产业新城。为什么这么说呢，刚才我非常同意联东U谷的说法，产业地产，产业地产是最近几年提出的新的想法，以前叫工业地产，后来叫开发区地产，现在叫产业地产，我为什么同意产业地产，因为不同的产业都要在这个城区里面聚合，比如说房地产叫产业，汽车是产业，家具也是产业，种类繁多的产业，农业也是产业，还有交通也是产业，只要是一个城市，组合成一个城市所有的门类实际上都是产业，如果说以前拿一块工业地，那片拿一块住宅地等等，如果我们说都是产业用地，不同的产业用地形成了不同的城镇，旅游地产会出现旅游新城，住宅地产就会出现住宅新城，等等新城的成立，这个观点要转变，不要叫区，一定是一个城的概念，城里面大家可以认真的想，你们要为这些企业入住的人解决城里面所能提供的一切条件，才可以在这里待下去。   

    第二个转变就是用地性质要转变。刚才已经提到了，刚才说一个区变成一个城，第二个转变是工业地产转变为产业地产。   

    第三个转变是征地方式的观念转变，以前我们征地方式是征用、拆迁，把农地先征成国有建设用地，把农用性质的土地变成城市建设用地，慢慢的进入到我们的规划当中进一步开发。我提出的第三个观念转变是把强行征用变成合作利用，不同的角色不管是集体的农用地还是工业的残留工厂，还是现有的一些坡地、荒地，遇到一些现行政策不能解决的时候，把它合作起来，就变成了一种合力，共同得利，这里面提到的是共赢的利益主题。   

    第四个观念转变就变成一级投资的观念转变，一级和二级投资的转变，以前我们做开发区，一个公司从政府拿地变成一级开发，你必须进入另外一个城区才可以拿到二级产品，这里面是有很大的问题的，把这个观念要打破一下。独立投资变成所有制的合作，不要企图一家公司把所有的便宜全占了，要把整个的开发企业的利益主体研究透，要轰出去很难，要在最初的时候把利益相关性建立好，就跟成立一个股份公司一样，当时哥几个为什么在一起，你有能力你占股票，再形成合力，如果说一个大区，强征的话，农村的集体所有制的业主已经跟我们一样是社会的主体，很聪明的人，也是现代化培养起来的人，为什么他们不能得这个利，应该让他们也得这个利，只不过是怎么得，怎么计算的问题。   

    第五个是拆迁对象的观念转变。把地主变成业主，你把地主都拆出去也不现实，你怎么想办法把他们变成业主，这个业主不只是住房人，还是取利的一方。   

    第六是招拍挂形式的转变。要把招拍挂在一级土地进入市场之后，把所有在这个土地上生存的人都变成可招拍挂的主体，二级市场的成员，土地按资本，按所持有的资本化成量再换算回来，变成这块土地的共赢单位。   

    第七是城市管理的观念转变。我们在中关村以前有条理，中关村特区条例，是特殊的情况下建立的地方法规，第一个观念转变把区变成城，城就有法律，我们想每个小的开发区不违反国家大法的情况下建立了一套自己的城市管理法、运营法，会对长期的业务起到指导的作用，这些都应该在小区或者小城的城市法里面想办法解决。   

    最后一个就是关于对业主服务的观念的转变。刚才刘总也说了帮助大家选址，我们以前销售房子是帮助大家选址，只限于销售房子，尽管面对的是企业主，也是帮他把房子卖掉或者买到，将来我们面对的应该是想选择哪一个园区最优惠的服务，帮助企业找到这个地方，不能说房子最好，搬进来了死了，为什么呢？因为这个园区的服务不好，没有那么多东西，两头受阻，只能死在这里，房子再好也没有用，所以要把我们的销售观点转变过来，我们服务的对象不在只是需要房子的人，而是要在房子里面干什么的人。   

    总的来说，我的意见就是要做好入住企业的服务服务和再服务，如果以前我们做商业地产的时候，我们建设开发商说环境环境再环境，把环境做的最好，人家来住。工业地产一定是服务服务再服务，而且是做几个层次的延伸的服务，才能把你的业主维护好，企业才可以发展。   

    总之，一定是有一种与入驻企业共存亡的精神才可以办好园区，开发好园区，最后给大家一个忠告，如果没有为中国企业服务的精神，就不要涉足中国产业园区的地产。   

    主持人：感谢杨会长的见解，杨会长提到的八个方面的转变，同时也提出了要求，选址同时也是选服务。近年来全国房地产经理人联盟也是国内产业地产的推动者，下面有请全经联的姜炜副秘书长演讲。