主持人：感谢徐律师跟我们分享，我们看REITs即使在中国，现在还有很多法律没有设计出来，而没有越过去，但是这个方向肯定在那儿。接下来我们想请Patrick分享一下在北美这块RITEs发展的历程和现在的一些状况，那么Patrick目前的工作一会儿他会有一些介绍，他们在这个公司之前是在安永事务所工作，以及荷兰银行，之后做资产管理公司就是属于德意志银行的资产管理公司，那么这部分我想还请Jasmine(王翡斐，鼎尚投资合伙人)做一个翻译。

图为 加拿大Brookfield资产管理公司 Patrick M.Bookcock

　　Patrick：很抱歉不能像其他发言者一样，用中文跟大家交流，来中国那么多次，中文一直没有学会，除了在大街上买啤酒的时候，其他的中文基本说不出来。

　　今天主要是两部分，第一部分先介绍一下，我目前服务的这家公司，因为我们是一个非常不会有正式场合来介绍这家公司，所以他不是给自己的公司打广告或者是做业务，只是向大家展示一下我们这家公司，怎么样从十几年前名不见经传的资产管理公司，现在成长成北美大陆基本上是最大的一家资产管理公司，这样的一个发展道路，看看它的发展模式对于中国企业有什么帮助。

　　第二部分简单介绍一下，RITEs在北美市场发展的一些特征，然后看这些发展的模式是否能够对中国有所帮助。

　　我本人是Brookfield资产管理公司全球基建项目部的负责人，Brookfield资产管理公司它的总部是在加拿多伦多，然后在纽约证券交易所上市，它的主营业务是有三块，一个是地产，一个是能源，还有一个就是基础建设，资产项目的管理和相关的投资银行业务。

　　在北美有这么通行的一个业务模式，资产管理公司本身还有一个投资银行部，这个投资银行部主要是帮资产管理部门来介绍业务，比如说高盛银行，还有澳洲的一些银行，他们都有相似的结构。比较典型的一个投资银行的业务，比如说像一些问题资产或者是不良资产的投资重组，还有地产投资和经济业务，还有企业地产服务业务等等，这些都是对资产管理公司本身业务的一个很好的补充。

　　这一张图片就显示我们这家公司怎么样从一家简单的地产公司，发展成一个综合的地产管理公司，涵盖地产还有再生能源、基建还有其他的各种不同的项目。Brookfield公司关注的资产都有以下的特征：一个是持有时间比较长，现金流比较稳定，而且进入这个市场的门槛比较高，所以满足这三个条件的资产，一个是能源，一个是基建，还有就是地产项目。

　　Brookfield公司十几年前是一家小型的家族企业，后来它就是通过不断地融资和投资在以上介绍的这几个领域里面，就变成了一家现在资产达到900亿美元的一家上市公司这样的一个规模，而它之所以能够发展的一个商业秘密，就是在于它一直是用别人的钱来赚钱，就是因为自己是一家小公司，当它比较小的时候，它的资金资本都是非常有限的，但是它通过不断地用投资者的钱来管理的这个方法，就把它一下变成现在这么大了。

　　商业地产这一块，Brookfield公司是曼哈顿最大的商业物产持有者，而且也在伦敦还有别的欧洲市场也有很大的市场份额，它之所以能够这么做，就是刚才介绍的这种模式，它利用REITs的方法，把市场上面的这种投资者的钱圈进来，然后给他们公司拿来开发和重组REITs的投资模式，然后在这个过程中，他们公司就发展壮大。

　　Brookfield公司之所以会对这个基建项目感兴趣，除了基建项目具有稳定的现金流、稳定的收益、持有时间长，而且竞争对手比较少这个特点以外，还有就是通过基建项目的建设，往往你能够从政府那边拿到非常可贵的地产资源，比如说，如果要修建一条收费高速公路的话，那你有可能在收费高速公路的两边拿到比较宝贵的这种资产，可以用来发展商业地产，这样子的话，你就使这个项目本身的收益就变得很有吸引力。

　　Brookfield公司是先从北美起步，然后南美，最近几年在欧洲、澳洲，还有亚洲都有所发展，因为Brookfield独特的组织架构模式，Brookfield公司人非常少，对于管理900亿美元资产的公司来说，Brookfield公司只有400个人，所以整个公司的利润率也是非常高。

　　这张图显示的是Brookfield公司目前进行的几项比较大的项目。公司募集了40亿美元的基金，主要是投资在问题资产里面，这些项目本身由于海外的金融风暴已经出现了，比如说资不抵债或者是类似的这种财务危机，所以Brookfield就专门募集了一个资金用低价来收购这些资产，这个项目其中一个操作方是中方的一个投资公司，就是看好Brookfield公司在这方面的经验和特长，所以联手来投资这么一个项目。

　　然后下面的这几个项目，Brookfield公司最近购并了一家澳洲投资银行的一个基建部门；然后他们公司还募资了4亿美元，然后做一个基建项目的基金；还有一个5亿美元的秘鲁这个基建项目的基金；还有一个10亿美元资产拥有权的债务人的专项贷款基金，然后专门是投资出现财政危机的加拿大的公司；另外还准备开发和投资30亿美元的基金项目。这些基金都有一个特点，就是他们自己公司本身的就是用自己的资产负债表来融资的部分是非常低，可能只有30%甚至10%，也就是他们用1亿美元的代价，能够翘动10亿美元，甚至更高的一个资本的一个动作就是跟他们经营模式是密切相关的。

　　加拿大REITs市场的发展阶段

　　现在介绍一下加拿大REITs市场的发展几个阶段。一开始初级阶段，因为加拿大它在发展REITs的时候，地产市场已经比较完善了，没有像中国那么成片成片的开发项目，所以它的REITs，一些资产，都是已经建好的一些比较成熟的物产项目，然后按照市场价把它购入到REITs里面去，后来经过REITs的地产，它本身的发展也跟他们资本市场有紧密联系的关系，比如说90年代的时候，加拿大地产是经过一个短期的低谷期，那么就很多REITs公司撑不下去了，但是后来在地产价格回升了以后，REITs马上又受到了机构投资者的追捧。

　　后来90年代末期的时候，REITs又经过了低谷期的繁荣期，低谷期是因为纳斯达克的科技股非常受欢迎，所以像收益比较低一点，而且又没有什么新概念炒作的投资方式，就被投资人淡忘，但是在2000年以后纳斯达克科技泡沫破灭了以后，REITs反倒是马上又重新受到欢迎，而且由于当初的利率，银行利率比较低，融资成本也很低，所以给很多喜欢用杠杆来投资的人带来很高的回报，特别是像有一些养老金还有一些追求固定收益的一些投资人是比较喜欢这个产品，是因为他们基本上可以用派的股息来维持一个比较稳定的生活，所以REITs的相应产品在国外是非常受欢迎的。

　　这两年REITs的市场又出现一个新的变化，很多中小型的REITs的发行人慢慢地就淡出市场了，因为这个市场逐渐被几个比较大的机构的发行人所垄断，而中小型这些发行人无法跟他们竞争，所以这几个大的发行人把市场做得越来越专业化，比如说大城市的优质写字楼资产，或者是在郊区的一些自己的写字楼资产，都做得非常专业。

　　然后这张图片上面讲的是REITs的生命周期，就是在北美市场已经全都经历过了，而在中国可能还是处于生命周期的比较初级阶段，我认为以后中国的REITs也会一个一个把它经历过去。它在这几个生命周期有它的IPO就是新股阶段，然后在资产的积累阶段，然后是一个低速成长阶段，然后是一个价值的扩充阶段，再是一个整合阶段，还有一个就是全球的扩展阶段，到最后比较成熟的阶段。

　　前面介绍了一个发行人能够获得利润的几个方面：一个是从租金物业本身的价值方面获得利润，还有就是从购买物业方面，还有就是为物业提供一个管理服务方面，还有就是开发新物业方面，以及在物业抛售的方面都能够盈利。

　　我们刚才这些讨论都是涉及物业的结构，但是实际上在加拿大那四个结构被运用到其他很多的领域里面去，最简单就比如是在马路上的停车计费表，就有一个REITs就是专门把这些计费表都把它统一起来，然后做成一个基金，然后向投资者发行，用这个收费表，就是这个停车的收费表的收益来派股息，这是最简单的。还有比较复杂的，像加拿大有很多的油田还有输油管道，其实加拿大的油很多，叫做收益性的信托产品，就是专门把这些油田还有收益管道把它打包成向REITs那样的一个投资的产品，然后把它卖给投资人，然后再向这些投资人派发从油田和水管道里面所产生的收益。

　　下面介绍的是REITs的一些定价的因素，就是什么东西会影响REITs的价格？一个是国际资本市场的一个变动情况，还有一个地产市场的整体情况，以及资金来源渠道，还有一个就是收益信托产品，就我们刚才讲的像停车计价器或者是输油管道这样的REITs的产品的市场，还有就是地产本身基本面的一些情况，还有当时RITEs市场的供应，是不是有很多项目会集体上市，还有就是10年期国债的收益和美国市场的影响，最后是当地人口普查的变化，如果像加拿大这样的老龄化越来越严重的国家，可能对养老院的REITs的项目，比对购物中心类的这种产品会更有吸引力。

　　下面这两张图，左边这张是加拿大国债跟REITs的收益率的比较，右边是美国的10年期国债跟REITs的收益率的比较，绿色的是国债，蓝色的是REITs的收益率，大家可以看到一般REITs的收益率与国债都比较相近，REITs稍微比国债高一点，美国好像出现反常的情况，国债的收益率比REITs还要高。但是可以看到，从2008年11月，一直到2009年6月这段时间，REITs的收益率突然发现暴涨的这种阶段，这是因为出现了金融危机的情况下，很多是因为规避风险大量出售REITs产品，而规避到国债上面，所以造成REITs的收益率提高，其中还有一些对本身商业地产的担心，就是他们是不是有濒临破产的危险。

　　从2006年3月一直到2007年6月这段时间，由于国债的收益率是高于REITs的，就是显示出来当时美国投资人的一个心态，他们认为投资REITs产品的这个风险比投资美国国债还要低，所以才造成这么一种反常的现象。

　　下面谈一些REITs的好处，它可以让机构投资人和中小型投资人也能投资到商业地产领域，小的资金能够翘动比较大的项目，然后让地产商的资金需求得到一定程度上的缓解。北美的REITs还有一个特征，就是说REITs的发起人同时也是REITs本身的管理人，另外REITs发起人也是这个REITs新项目的一个发起人，就是REITs采购新项目的话，必须要通过这个发起人才能够做到这一点。

　　其他的就比如说提高地产市场的流动性，关于这点前面的嘉宾都讲过了，还有就是把不同的资产组合放到同一个基金里面去，以上讲了这点，其实最大的好处就是对于项目发起方来说，他等于是把资产打包，然后把这个资产本身用一个比较低的回报率卖给这个资产的持有人，也就是说投资者，而自己保持本身的高收益高成长的这一块资产的控制权。

　　下面简单介绍一下基建项目投资的特征。基建项目它一般持有时间比较长，而且进入的门槛比较高，所以就造成竞争对手非常少，而且它的收益都是比较稳定而又长期的，但是做基建项目有一定的前提条件，比如说要有比较富有经验的这种设计和工程团队，还要比较有效的项目管理和工程管理，还有另外巧妙地应用债权和股权的融资手段，然后由于基建项目能避风险，所以它的收益率跟国债相近，或者是比国债甚至要高一点，然后基建项目本身还能够带来很多其他有利可图的地产开发项目。

　　最后一点就是我们在澳大利亚墨尔本做的一个项目，当地的政府要修建一个会展中心，但是为了吸引我们公司的进入，在做会展中心的时候，给我们一个购物广场99年低价租赁权，所以相对而言虽然我们做的是一个基建项目，但是因为有了这些利益的存在，就使这个基建项目的收益更有吸引力。

　　然后这张图片上面是我们最近在做的几个跟基建有关的项目，这些项目分别涵盖了港口、铁路交通、电网以及电的传输，还有天然气的运输管道等等领域，而这些领域他们所用的融资手段，都是跟我刚才讲的手段都是一样的。

　　由于时间关系，我先讲到这里。感谢大家。