图为 2009中国购物中心年会分组会议现场

　　许大金：大家好，我是香港SPACE的许大金，也是购物中心管理俱乐部的秘书长。受邢主任的委托，把下午的活动介绍一下。我们这次提出一个新的概念，我们在年会也想搞一次创新，今天我们请的专家比较少，而且都是重量级的。上午做了购物中心的集中阐述，下午我们也想创新，一般都是从头到尾专家讲。很少有机会跟嘉宾和业界人士做沟通，下午我们也创新，大家上清华、北大的MBA，都搞案例的研讨形式，跟高手过招的机会很少，今天我们有幸请到很多的演讲嘉宾，包括一些没有上台演讲的业内做过成功项目的嘉宾，都会在下午的分组讨论过程中进行互动和交流。这里不一一介绍，下午的活动把这些嘉宾分到各个组里进行研讨。

　　我们列了几个题目，如果您觉得您的项目有几个问题能够说服大家对您的项目进行研讨也可以，或者您在这个项目过程中出现了什么问题，大家在一个小组里面，我们确定一个主题，我们就这个主题进行研讨。下午的时间基本分成几段，第一个下午到隔壁1号厅，专家抽签分组。有10分钟的时间，供大家就你们小组想要研讨的课题进行研讨，最后确定下来以后，把题目报到主持人这边，宣布各个小组的探讨主题，到三点的时候，有一个茶歇，然后由各个小组把各个小组探讨的问题向大家做结果的展示。进行演讲过的嘉宾大腕，你们不要上台了，把更多的机会留给参会的人员，下午有一个颁奖的晚宴。明天上午的活动，我们要看万达广场、百丽中心，会请操盘手在参观的过程中请专家进行点评。非常感谢大家参加此次年会，也期待下午分享大家的观点。谢谢。

　　主持人：再次感谢演讲嘉宾，也再次感谢参会的嘉宾。上午的活动到此结束，下午我们开始更精彩的活动。谢谢！

　　(上午活动结束)

　　(下午活动分四组进行讨论)

　　主持人：非常感谢大家从早上到现在一直参加我们的会议。刚才的讨论，各个组开始的时候还比较沉闷，认识之后讨论就比较热烈。要求时间是两个小时，但是我感觉结束的时候很多人也是意犹未尽。很多人说形式很好，形式好了就要看结果，下面请出各个组的嘉宾把集体的智慧做一下展示。

　　今天下午还有两个议程，首先是各个小组把刚才讨论的结果给大家进行展示，发言人讲一下论题和见解；然后是万达的曲总的演讲，非常感谢曲总，他是昨天晚上飞到青岛上空，又折回北京，今天上午坐飞机到大连，又折回到青岛，非常感谢曲总对我们会议的支持，相信大家一定会留下来等待曲总的精彩发言。

　　下面我们首先有请余沛强余总，代表第一组发言，如何打造赚钱的购物中心。有请余总。

　　分组会议(一):如何打造赚钱的购物中心

　　余沛强：非常感谢。刚才我们第一小组发言非常踊跃。因为第一小组很多是做商业地产的，还有做开发商的朋友，所以就这个题目发表的意见，我们综合起来由我代表小组做介绍。我们小组的讨论，综合有以下七个方面，围绕如何打造赚钱的购物中心。

　　第一，我们要考虑项目的先天条件，就是项目的选址、硬件、设计、建筑物是什么样的，是不是合适于做购物中心，这是我们大家讨论的第一个原则性问题。

　　第二，进入到一个定位的问题，是在工程类的一些要素里面延续下的必须面对的东西。包括它的规划、招商、所在思想上建立什么样的位置的考虑。

　　第三，讨论业态组合的问题。众所周知，我们做购物中心，都有一个叫“黄金比例”的概念，所谓“5、3、2”，5是购物，3是餐饮娱乐，2是配套，刚才在配置方面，组员非常踊跃，也非常支持这个方向。但是在不同的定位、不同的地区或者不同的到大小，我们有不同的看法。“黄金比例”我们认为还是可以调整的，但是“5、3、2”我们认同这个方向。

　　第四，我们考虑到经营跟管理的问题，是动态的变化。我们面临一个动态的问题，包括团队，它的组织、架构，日常管理，还有我们非常强调营销手段。我们认为，纵然有非常好的硬件和配件，但是没有好的管理团队和营销团队，也不会做成赚钱的购物中心。早上中信的禹总也给我们很多的启示，好的购物中心，应该分为三个阶段，我们按照这一点有深入地进行的讨论。

　　第五，一个购物中心究竟要不要主力店的问题，如果要打造一个赚钱的购物中心，有一些方面，我认为是矛盾的。要主力店带来定位，带来客流，带来你的形象，也带来购物中心一定的知名度，但是它的中心很低，要的人气很长，贡献的很少，变成一找到主力店，又被它所限制。所以我估计是商业地产开发商很头痛的问题，所以最后我们得出两个结论：第一，如果有主力店，是不是需要，这是选择的问题。第二，如果要主力店，要什么样的主力店？我们认为，如果在一个成熟的商圈，在一个相对非常热闹的所谓商业地带，比如说有的城市的CBD，有些城市的所谓已经发展成熟的商业圈，我们作为一个赚钱的购物中心，没有必要要主力店。但是我们支持，应该放很多次主力店进去。所谓次主力店，就是那些大概一千平米以上，或者一些主题性的中大型的店铺。基于不在你的CBD，不在你的中心区，也不在你的商圈。我们认为，作为一个购物中心发展，你想赚钱，必须要有一个条件，必须要找一个定位。总的来说，我们认为是需要主力店来支撑所谓购物中心的发展，跟你所谓的培育阶段。

　　第六，购物中心不同阶段的一些调整。作为怎么去营造一个购物中心去赚钱，我认为在阶段性的培育很重要。因为中信禹总也提到，我们有四个现象，应该有阶段性的考虑。因为有很多地产或者商业开发的一些发展商，他们把商业地产跟所谓开发商的概念还不是太清楚。我们刚才有一些成员，有很明确地说，如果把一些发展的商业项目，变成散卖或卖掉的，那个叫做商业地产；但是如果用来经营，用来长时间持有的，或者用来长远打算的，那才叫商业开发商。

　　所以我们讨论认为，作为一个赚钱的购物中心，就是要阶段性地考虑。第一，我们在培养期或者在发展期，我们有一个长远现金流的打算，应该有不同店铺加入，或者有三到五年商圈变化的打算，是不断调整。我相信购物中心也是长远的调整过程，所有这些调整，都是按照当时商业环境，当时商圈的变化，或者积极发展，我们作为调整。

　　第七，整体持有跟统一经营的原则。这是后来我们补充上去的，根据很多案例，我想大家都是行家朋友，国内很多成功、不成功的商业案例都非常多了，这个我也不多做介绍。我认为，如果作为整体持有、长远发展、统一经营的策略，我们觉得才是购物中心用来赚钱最重要的原则。

　　大概综合上述七点是我们第一组讨论的结果，我代表第一组向大家简单介绍，谢谢大家。