图为中房协商业地产专业委员会秘书长 蔡云

　　蔡云：非常高兴参加这样一次活动。作为房地产协会，特别是专门研究商业地产开发和经营的，我觉得这个机会对我们来说非常好。我看了看今天在座的现场各位，除了我们专业媒体以外，我们每一个代表，都代表了为商业物业做出贡献和努力的，以及密切相关的每一个群体。我想从中国房地产角度来看，房地产本身，一共有三种房地产形式，一个是住宅物业，一个是收益性物业，还有其他类的物业，包括工业厂房等等的公用物业。住宅物业，作为房地产来讲，中国房地产从98年开始，实行市场化以来，我们的住宅物业经过突飞猛劲的发展，已经比较成熟了。我们住的房子越来越好，也改善了老百姓的生活水平。近几年由于住宅物业发展，一直影响商业配套发展。当时天通苑急需一大批商业配套，现在随着住宅物业成熟，商业物业也应运而生。在收益性物业当中，我们最关注的是收益性物业的收益是多少？对于收益性物业的好坏，投资有三个最基本的要素，一个最基本的要素就是我们的纯收益，另外一个就是成本，还有一个非常关键的，就是我们的预期。明天商业中心，作为一个大的收益性物业，我们在任何一个环节不去经营维护它，将来这个物业达不到在座业主保值增值的效果。

　　我们从三方面，一个从开发商来讲，开发商作为明天地产，首先它是一个品牌的房地产公司，它必须要维持它整个的明天地产的品牌运营，包括他对得起他的住户，对得起在座的每一个业主。这是开发商的责任，也是它必须承担的社会责任。如果把这些物业零散的卖出去，而不进行业态规划，将来的结果，我们也看到过教训，就是业态的混乱，业主收不到自己的预期收益。这种投资就是风险的，是失败的。我们的消费者，在整个物业当中，没有统一规划，没有经营者，收到的效果微乎其微，我认为明天地产在这个方面做了一个很好的先例，这个也是商业地产挺重要的一个模式。能够把这个业态组合好，我觉得完完全全离不开运营商。我刚才跟林总沟通了一下，我非常担心的是林总，他的预期，他是怎么计算出来的，他的风险是最大的，他替业主承担了最大风险，但是林总给我的回答，他有他的计算，他有足够的实力经营这个物业，这个对于我们投资者来说是最好不过的。我们希望把投资者、运营者，还有我们房地产开发商所有的都寄托在收益性的物业上。收益性物业得到了最好的收益，稳定的租金回报，这是我们发展的必然。

　　所以我今天看到贾总这个地方，因为我们房地产行业协会，是代表我们的行业组织，关心房地产企业。房地产企业用肩上的担子挑起两端来，这是一个很好的模式，应该在行业当中值得推广。我想希望在每一个投资者都能够在这个物业当中获得最好的收益。谢谢大家。

图为主持人 京华时报房地产事业部副总经理 张向东

　　主持人：谢谢蔡秘书长的点评。刚才蔡秘书长说，在收益性的物业，特别是作为开发商和经营者，从明天商业中心目前成功运作了一年多的时间来看，确实也是这样的。无论是林总的蓝黛时空汇，还是我们中卡，还是我们的立水桥海鲜市场，不仅仅给区域商业做了一个很大的补充，同时也给我们的投资人的投资打下了一个很坚实的基础。汉博顾问，大家都有所耳闻，商业地产为什么要采取专业运营模式，对商业地产长期发展有什么样的作用？下面有请汉博顾问执行董事王永先生，从商业管理公司角度来分析明天商业中心这种操作模式的成功，以及它的特点。

图为汉博顾问公司执行董事 王永

　　王永：谢谢各位的新老朋友，大家下午好。我也搞过销售型商业，我觉得销售型商业开发商都是比较贪婪的，而且不太负责任，我一般不去操作。汉博有幸和中房协合作了中国购物中心研究报告，北京在这个方面有很多典范，包括我们的星光新天地，包括大悦城，都可以在某个层面上，说一个成功的典范。我们同时在做中国社区商业的研究报告，翻来翻去，我们发现北京市场上其实没有好的社区商业的典范。上海市场，在社区商业做的比较好，比如说像正大的广场，这些案例在设计上都是比较成功的。

　　社区商业里面，很多开发商要卖了，就销售型商业来讲，媒体朋友知道北京很多大体量的销售型商业，最后的下场是失败的，比如说第五大道，比如说青年汇，后来结局都是关门停在那儿了。

　　我想有两个原因，一个是主观上的。还有一个是客观上的原因，他没有后期运营的能力，我想做好，但是后期不知道怎么管，你不知道找哪些商家来，你做不起来，这是一个比较关键的点，就是主观上没有运营的能力。从这个方面上，我觉得明天第一城代表一种新的，或者是比较先进的模式。我对明天第一城的历史还是比较了解的，我05年就曾经来过这个地方，当时这个地方是破旧的一片平房区，我当时到了施工现场看这个现场，3年多时间，现在这个市场是什么？商铺，10万平米的商铺都卖光了，这个我很吃惊。在什么物业都卖不出去的年代里面，一年时间能够把10万平米的商业卖光了，我觉得很了不起，而且有大部分商业已经营业了，这是一个非常好的迹象。至少表示我们这个商业有生命力，受到了商家的青睐。为什么说明天第一城成为社区商业的典范呢？第一，它的规模和影响力。刚才贾总说了，它是一个内向型社区商业加外向型商业的混合体，它的规模和影响力，以及业态配置上，能够填补这个区域的空白。

　　还有就是比较负责任的销售方式，这个市场是一个分类的市场，一定有一个比较专业的运营商在中间承担一个运营管理的角色。我们明天商业中心引入了专业运营模式，整合了专业运营商来提供专业的运营服务。如果大家对商业物业比较了解的话，我们就知道了，商业物业保值增值，就是来源于后期的运营管理。东方广场当年开业的时候，租售价是很低的，它通过五年大的商业调整，它走到了今天，商业运营对于一个商业物业的保值增值重要性有多重要。这种运营模式给商户投资带来以下四点很重要的作用，第一点，就是减少了投资者的后顾之忧。第二点，招商容易成功。我们有专业的运营团队，我们能够平衡这个租金，其实小业主，为什么光做小业主做不成功，人都是趋利的动物，他一定会单纯关注自己的铺户，那么一定是比较低端的街边的零售店，所有的店如果都是这种行为的话，那么10万平米有谁来呢？没有多少人来，那么最后它会被自己的利己行为做死了。如果能够保证业态规划执行下去，保证商家品质能够达到我们的要求，那么招商就成功了。第三点，就是经营的可持续性。其实每一种商业业态，它带来的租金成长性是不一样的，比如说蓝黛时空汇，它代表一种休闲娱乐的业态，那么它的租金是相对比较低的，它的作用是能够带来消费者，能够把这个项目渗透率、辐射半径能够扩大很大，它的作用就在这儿。我们小的零售商铺，它的作用能够提升这个商业租金，它的租金成长性都比较高，只有综合考虑了，那么整个项目租金成长才是健康的。

　　综合起来说，明天商业中心，它代表一种探索的，或者是成为一种典范的范例式的操作模式。谢谢大家。

　　主持人：谢谢王先生很专业的点评。我觉得王永刚才用了两个很有意思的字形容现在的商业地产开发商的天性，就是贪婪，明天商业中心的开发商，是属于比较好的，不贪婪的开发商。因为在座的媒体朋友比较多，刚才王永说的，因为今天的研讨会是纯业内的一个研讨，不是说给一些商业来做一些诊断，提到的不成功的案例，我们各位媒体朋友写文章的时候，稍微谨慎一点，最好不要点名，我们是一个研讨性的活动，我觉得商家需要扶持。王永刚才说了有两点非常重要，一点是开发商不能做甩手掌柜，第二点就是后期运营模式非常重要，这一点，我相信今天到会场的在座业主，应该是非常关注的一个事情。我相信王永作为一个业内的比较资深的，比较专业的一个人士，他提出这两点，可能是作为我们投资商铺和收益型物业所要考虑的两个比较重点的东西。

　　刚才前面几位嘉宾，从商业模式，还有开发商的责任，还有商业业态，都给开发商做了一个比较详细的规划和蓝图，刚才几位嘉宾不断提到专业的商业运营商他们的一些观点和他们的一些做法。在收益型的物业中，专业的运营商才是收益型物业的保证，他们的观点非常重要，下面请蓝黛时空汇的总经理林征宇先生谈谈蓝黛时空汇。这个也成为明天商业中心的一个标志性的商业。

图为蓝黛时空汇总经理 林征宇

　　林征宇：非常高兴在周末的下午，有这么多新朋友、老朋友欢聚在蓝黛时空汇的酒吧，来共同探讨我们商业地产和专业运营商，这两者之间到底他们应该是怎样一种配合，才能够提升真正商业地产它的价值。我举一个简单的例子，四年前，我们蓝黛时空汇到了济南，有一座楼，这座楼是1978年的建筑物，这座楼在那个地方，是在一家四星级酒店，当然是在泉城中心，它叫做银座泉城大酒店，这是一个国企的楼。这座楼为什么78年产生了？它是当初全市一些职工开大会、聚餐、看电影，甚至文革末期学习红头文件的地方，整个建筑是三层楼，当初的建筑面积是3500平米，但是它的楼高，因为是聚会型的，所以它的每层楼高是5米5，接近6米。我们过去一看这座楼，在一家四星级酒店里面，我们联合了，也是全国第一个案例，国企经营夜总会，把山东两个大的国有公司，一个叫鲁信投资，一个叫商业集团，加上北京蓝黛，我们投了3000万。现在任何一个济南人再去看这个楼，它就是一个奢华、尊贵，有品位的象征，这座楼未来会产生甚至高于它现在泉城大酒店四星级几座楼的价值。这就是运营商把一个原来默默无闻，甚至要毁掉的楼，通过专业调整，现在这个楼建成以后，我们把它改成5层楼的高端商业场所。而且现在在济南，已经是绝对娱乐的航母，济南娱乐的风向标。一个真正的，专业的运营商，它能够给原来这些物业带来的品牌效应和它持久的生命力，以及价值的提升。

　　大家知道现在在国际上的许许多多的五星级酒店，像喜来登、万好，他们这些酒店管理公司，到了中国去接受所有的物业的时候，我们很可能开发商，或者是持有这些物业的业主，把他们的品牌引入之后，我们希望的是通过这个品牌的运营，让固定资产产生未来更大的价值。所以我们会去引进，我们用很低的回报，我甘愿舍得十几年、二十年的租金，低回报的，但是要知道一个物业，现在最少是50年，或者是70年，甚至有可能是百年物业，我们可以进行前面的舍弃，只要我们能够持平，能够保本，未来的增长空间很大。当然现在受到许许多多的法律限定，一个租赁合同不能超过20年。这也是一个瓶颈，我觉得未来在立法过程当，这一点会是许许多多专业运营商要提的概念。即使蓝黛，大家现在所在的这个地方，是整个明天商业中心的一个死角，我们所从事这个商业，我们叫月光经济，我们并不以明天经营为主，我们是以晚上经营为主的，所以我们称为在现在第三产业当中我们是一个月光经济体，我们月光经济要把一个商业死角盘活，也变成商业地产中的金边和银角，这是我们作为运营商的责任，我们跟所有的小业主，签了一个15年的长期租赁合同，租金是逐年递增，最后达到他们的投资回报。这个地方小业主的投资回报不会超过11年，对于投资者来说，这种回报很是稳定的。我们要做什么？首先是一个大资金投入，我相信我们前几年亏没有事，我看到的也是我们长期的，后面的，当然我们共同把明天地产，商业中心打造完成之后，我们后面的利润足以来弥补我们现在填出去的投资，所以我们的回报，我们不看眼前，我们看的是一种长期回报，这也是专业运营商身上的责任。

　　在现在的面积当中，蓝黛时空汇自己把自己称为综合运营商，不叫专业运营商，我觉得它们最大的区别在哪儿？专业运营手上有大量的商家，用它自己的品牌划分不等的区域经营类型，而它自己在这里面几乎没有柜台的，它只做商业管理，自己不运营，但是它能够把商业管理，把这种商品结构，把街道，把物业给你们管理的很好。让这些销售商在这里有规划的开展他们的生产经营，所有的消费者进来以后，他到目的性很强的区域去得到他的消费。我们为什么叫综合运营商？在1万多平米当中，超过65%面积是我们自己经营，另外30%不是我们的，餐饮不是我们的专业，这种商铺零售业不是我们的专业，我们的专业是娱乐。所以我们35%是外租的，65%是我们自己。刚才贾总说了，像家乐福，家乐福这个案例，我觉得还不够鲜明。大家都知道麦当劳，麦当劳是一个全球上市公司，它在全球店铺是快餐业的领头。但是大家有机会看麦当劳上市公司报表的时候，你会发现在麦当劳上市公司报表当中，它的餐饮业态，并不是它的主营创收业态，而是它的商业租金是它的主营创收业态。如果它去租一个地方，有可能它自己只用20%，40%都租出去了。蓝黛时空汇商业中心，我们虽然这两年很艰苦，但是只要我们能够扛的过去，未来整个辉煌还是属于我们综合运营商。谢谢。

　　主持人：谢谢林总，蓝黛时空汇跟我们业主签了15年，真的是让我们很羡慕，我相信60多个小业主，每次进来的时候，心里都很兴奋。林总是一个很厉害的角色，能把国企拉下水，做夜总会，估计全国只有林总一个人了。林总在商业，特别是在休闲娱乐商业里面，确实做的很好，因为西边蓝黛大多数人都去过，都做的很专业，非常切合市场。下面请中卡集团总裁马秀魁说一下中卡花卉居家饰品城为什么要进驻明天商业中心的最后一个地下商业？因为去年商业地产中心有三大地下商业，一个给了蓝黛，一个是立水桥海鲜市场，最后一个地下商业即将要推出中卡花卉居家饰品城，下面有请马总讲一讲。