“房屋刚开建时所卖的价格和封顶之后作为现房销售的价格是有很大差别的，而此次北京市银监局紧急叫停对未封顶楼盘发放个人房贷从某种意义上来说将会使得老百姓花更多的钱买同样的房子。”日前北京市银监局紧急叫停对未封顶楼盘发放个人房贷，要求所有商业银行严格执行3年前颁布的121号文件，此消息一经传出，许多业内人士表示出了以上的观点。抛开严格执行121号文件给开发商带来的资金链断层等问题，121号文件此次一旦执行，商业银行停止向未封顶楼盘发放个人贷款，会不会粉碎不能一次性付清房款的老百姓的买房梦

呢？

　　封个贷引发房价上涨？

　　记者从北京市房地产交易信息网上看到，东部某项目于2005年8月开盘，当时的开盘价为每平方米6800元；而就在前不久，该项目一期正式封顶时其销售价格已经上涨至每平方米9600元。而根据相关统计数据显示，商品房在开工建设30％的时候，其售价是最低的；而封顶之后的价格往往比当初破土动工时上涨20％还多，这也就说明了为什么会有为数不少的购房者宁愿担起期房烂尾的风险也要抢在项目开盘的时候“拔得头筹”。

　　之前有媒体报道称，此次121号文件的执行会造成部分开发资金回笼过慢、资金链出现紧张的局面，对此部分业内人士也同时认为由于开发商不能及时回笼资金，在开工前3个月后资金链紧张的局面将逐渐显现，将使开发商的资金压力大大增加。对于绝大多数开发商而言，资金链是比较单一的，楼盘的预售款构成了现金流的绝大部分。一定要等主体封顶后才可对外销售，必然会使开发商出现至少3个月到半年的现金流紧张，资金回笼被迫推迟。现金流紧张，资金回笼推迟，自然也就导致开发商开发速度放缓，再加上没有后续资金支持的大量项目将缓建或停建，现房供应量减少，市面上的现房自然就成了香饽饽，价格走高也就成了很自然的事情。

　　但也有不同声音认为，121号文件的执行尚不足以对房价产生影响。阳光100置业集团常务副总经理范小冲就表示：“房价是由供需关系主导的，不完全取决于开发成本，因此房价是否会因此上涨一时间很难确定。”而究竟封个贷是否会引发房价上涨，目前还是个未知数。不过可以肯定的是，由于封个贷所增加的房屋建设成本开发商们很可能会转嫁给购房者。

　　一次付清 购房者遥不可及

　　“以目前北京市的房价来说，究竟有多少普通购房者能够不依靠银行贷款一次性付清所有购房款项的？恐怕是少之又少。”一位地产专家在谈到购房者买房靠贷款的现象时忿忿地说。动辄几十万上百万的房贷使得苦苦追寻房子的购房者们将求救之手伸向了商业银行。而此前中国建设银行副行长范一飞在地产金融年会上公开表示个人贷款业务已成为目前商业银行的利润最高点。对于同样追求利润的商业银行来说，个人房贷业务的高利润风险决定了它成为最为优良的资产业务。

　　相关人士指出，由于目前绝大多数的购房者尚不能一次性付清所有房款，而银行为了能够吸引住这些“优质客户”，即便政策如何收紧，各个银行仍旧会另辟蹊径，以更多创新的房贷产品、更具吸引力的优质服务，争夺房贷市场。

　　而在记者的采访中，一些购房者对这个新政策表示尚不太理解。一位购房者在接受采访时坦言，如果项目封顶前不能按揭，自己选房的余地将会大大缩小，而且因为新政策带来的购房成本的增加很可能使自己推迟现有的购房计划，最终无法在预定的时间内实现自己的置业目标。

　　预售制度——121号寿终正寝？

　　相比于封个贷所引发的种种猜想，房地产预售制度——这个留存已久的中国房地产市场的销售模式恐怕是现如今房价飞涨的重要原因所在。“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度。”这是去年8月15日人民银行在发布《2004中国房地产金融报告》早已指出的房地产致命缺陷。该报告同时指出，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”中也有30%的资金来自银行贷款。以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，建议取消商品房预售制度。

　　而此次121号文件一旦全面实行，便意味着商品房项目在封顶前银行不会予以办理按揭贷款，期房销售转型为准现房销售，这无异于为房地产预售制度的终结埋下伏笔。地产商无法拿到房屋先期销售回款用于项目建设再投入。期房对开发商的各种利好因素也将不复存在，这样，购房者眼中“万恶”的商品房预售制度将会面临寿终正寝的尴尬局面。