本报记者姚熙上海报道

　　9月6日，八巨头浦东明城大酒店竞价大战，最不爽的有两个人，一个是广东宏宇集团总裁黄文仔，另一个是金地地产上海总经理赵汉忠。

　　浦东花木地块，黄文仔盯了一年多，现如今可能因公开转让的出让方式和怪异的竞

价模式而前功尽弃；赵汉忠欲横刀夺爱，但最后的报价可能过高，59.89亿出多了。

　　但不管最终成交价是30亿还是60亿，该地块注定是新的上海“地王”，谁获得谁就有可能在下一轮的竞争中获得先机。

　　黄文仔的如意算盘

　　长达一年半的商品住宅用地出让“真空”，市中心黄金地块迟迟未出，地产巨头饥渴空前。

　　因此，今年7月3日，当《上海市浦东新区花木新民北块土地使用权转让招标公告》正式公布后，这块“地王级”宅地立刻吸引了众多地产巨头的眼光，业内人士的胃口也被吊了足足一个多月。

　　7月10日，浦东新区土地资产交易中心发售招标文件，共有26家开发企业购买了8000元一本的标书。经过初审，其中12家入围。但开标前一天，即9月5日，和黄、万科、保利及上海明泉决定放弃，金地、华润、仁恒、星河湾、合生、新鸿基、中海及世茂等八大巨头展开真正角逐。

　　事实上，早在公告未正式公布前，业内就已有包括新鸿基等在内的开发商开始打听地块的具体信息。而从公告公布开始，内定传闻就从未停歇过，广东宏宇即牵涉其中。

　　广州市宏宇集团此前以在京广两地开发豪华大盘“星河湾”而闻名，但在上海业界尚属陌生面孔。

　　此前，宏宇领军人物黄文仔对进军上海市场的高调，成为浦东花木地块将是“星河湾”第三站传闻的注脚。

　　从去年下半年开始，黄频频到访上海浦东，与各方进行接触，并曾透露“钟情于花木这一地块”。而他首度公开表示对上海的偏爱是在去年12月，“下一个星河湾的项目有可能落户上海”。

　　事实上，浦东花木地块560亩的超大面积，建筑面积达53万平方米，也很符合星河湾只做超级大盘的定位。与其他竞标企业只有两个月不到的规划设计方案时间相比，宏宇的优势很明显，从一开始接触浦东政府有关方面及陆家嘴集团到现在，它有一年多的准备和筹划时间。

　　黄文仔的精心准备集中体现在最终的报价上。9月6日，宏宇旗下的北京富华园房地产有限公司报价42.4亿，在8家竞标企业中处于中游，而当日投标均价为42.625亿元，宏宇报出了8家企业中最接近均价的数字。

　　有业内人士估计，北京星河湾项目良好的销售业绩，已经为宏宇带来了近30亿元的销售回款，这也正是黄文仔对浦东花木地块信心满满和下定决心要在上海打造星河湾的动力所在。

　　然而，黄文仔没有料到的是，他的如意算盘可能被“怪异”的竞标评分模式颠覆。

　　招标文件规定：投标人提出的土地使用权转让金总价低于底价的，其投标均不予接受。投标报价超过底价的投标人均可得到一定的基础分；对所有有效标书且报价高于底价的报价计算平均值，投标价格在平均值以下、底价以上的，其得分按报价由高到低依次递减，投标价格在平均值以上、平均值在一定上浮幅度以下的，其得分按报价由低到高依次递增，达到平均值的一定上浮幅度的，报价均得满分。具体评分标准另行拟订。

　　也就是说，根据9月6日8家公司的报价，最接近平均值的宏宇虽然是最“实惠”的，但并不是得分最高的。按照评标规则，土地价格超过底价的价格平均后上浮20％得出一个新的标准价格，只要报价超过这个价格的企业，价格标将得满分。而实际报价的价格上限为51.15亿元，只有一家企业报价超过这个数字，就是金地。

　　金地“横刀夺爱”？

　　现场报价那天下午，赵汉忠亲自率队早早来到开标现场。而在闭门开标报价开始后不久，会议室外的门厅也几乎成了金地随行人员的地盘。许多迹象表明，金地夺地的决心很大。

　　另据知情人士透露，采取如今公开转让的形式，并非花木地块使用权的所有者陆家嘴集团所愿，“在很大程度上，这是政府意志的体现。浦东新区有很多优质的地块集中在以陆家嘴集团为首的四家房地产企业手中，这四家企业的一项主要功能是做土地一级开发。”

　　“在平常，这四家企业对手中土地的出让具有较多主动权，但这次花木地块的出让，更可能是政府方面希望把这块黄金地块推上市场，刺探反应之举。”

　　最终成型的看似“怪异”的出让方式，则是双方博弈的结果。恰恰是这种模式，给了原本没有“先行”优势的金地后来居上的机会。

　　开始报价后约半小时，“4号企业金地集团，59.89亿元！”当报价声从会议室隔门传来，一片哗然。对于这样的报价，当时金地集团一位内部人士向本报记者透露，“报这个价格肯定不会是最高的，听说人家可能会有高达六七十亿的。”

　　然而，如果正如上述人士所言，那么，金地对竞价形式的预判显然出现了偏差。金地报价之后，直到8家企业报价结束，始终没有企业突破60亿的天价。这个价格，比第二名华润的48亿高出整整十亿有余，更超出底价27亿。

　　随着报价接近尾声，在场的金地人士心理明显发生了变化。“是不是报得太高了，会不会因此反而被淘汰出局”。

　　金地报出的“天价”还引来了外界对其资金实力的质疑。今年上半年，金地销售总金额不到11亿元(其中上海约为4亿元)，2005年全年以房地产为核心的主营业务收入则为25.75亿元，总资产刚刚超过66亿元。而根据标书规定，中标者需即时支付首期20%的地价款，其余一年内必须付清。那么，若金地中标，将首付约12亿元，余下48亿元一年内付清，这显然不是简单的任务。

　　30亿利润想象空间

　　报价最低的为

　　问题是，浦东花木地块是否真有这么大的利润操作空间？

　　浦东花木地块东至锦绣路，南至浪水浜中心线，西至中心河东侧，北至白莲泾南侧，属浦东花木新民北块土地。据基本规划，土地面积约37.34公顷，合560.1亩。用地性质为居住用地，包括配套、服务、市政设施等用地。计划地上建筑总面积不得超过53万平方米，住宅用地容积率为1.5。

　　周边有世纪大道连接陆家嘴金融贸易区，有南浦大桥贯通浦西传统市中心，并且地块邻近世纪公园，地理位置优越，同时具有成片开发的优势。目前该地块周边已汇集了一批品牌楼盘，包括上海绿城、锦绣华城等，区域楼盘均价12000元/平方米。

　　“按照59.89亿元的价格，以土地规划最大限53万平方米总建筑面积计算，‘楼板价’达到了11300元/平方米，如果加上建安成本等费用，项目成本价将超过15000元/平方米。也就是说，项目未来至少要卖到2万元/平方米左右才能获得符合风险预期的利润。”浦东房地产经济研究中心主任李战军分析，“会有一定难度，但可能性也并不是不存在。”

　　“对于地块的市场前景及价值，每个企业会有自己不同的判断，我们的报价也是在公司慎重考虑之后作出的，如果高很多，我们觉得不可想象。”世茂集团董事长助理卓亚岚坦言，虽然对自己价格标以外的得分很有信心，但世茂中标的可能性已经不大。

　　“地块最终的归属，由于竞标的8家企业实力相当，因此价格标以外的得分应该不相上下，可能差距就在一两分之间，换言之，很可能最后就是价格标得分最高的企业拿下这块地。”

　　浦东地王争夺棋至中盘，最终的结果也只有到10月底才能明朗。