大限两周年特别策划

　　编者按

　　2004年8月31日，这个被业内称为 “8·31大限”的日子，对楼市有着非同寻常的意义。从那天起，沿袭了数十年的土地出让制度被彻底颠覆，原有的协议转让全部改为“招拍

挂”。房地产市场因此规则重建……

　　在“大限”两周年即将到来之时，当我们再次聚焦这场土地新政，种种迹象表明，“大限”仅仅是一个开端。直到现在，政府调控土地市场的步伐仍旧没有停止。

　　名词解释

　　●8·31大限

　　2004年3月，

　　71号令的颁布正式叫停了此前盛行的协议出让，成为土地交易市场化的标志。由于该规定从8月31日实施，这场“土地革命”的起点也被业内称为“8·31大限”。

　　8月成交地块全在郊区

　　■城区近期无住宅用地入市 ■加速城外供地意在拉低房价

　　记者从土地部门获悉，截止到昨天，8月份我市共成交3宗土地。与上月相比，本月成交地块无论是数量还是成色，都有所不及。据统计，上月我市成交6宗土地，其中城区地块多过半数。而本月成交的3宗地块则全部位于郊区。

　　不仅如此，记者还发现，在市土地整理储备中心网站上挂出的近期在售列表中，城区土地同样较为稀少，而且住宅用地更是一块也没有。

　　业内人士分析，近期郊区土地供应比重明显增加的原因有两点：一是随着北京市住宅布局向新城扩散，郊区住宅用地将逐渐成为供应主流。二是新政背景下，政府有意通过加大郊区住宅用地的供应力度和速度，稀释高企的房价。

　　郊区地块供应成交比例均增加

　　根据市土地整理储备中心公示的信息（见列表1），到昨天为止，8月份我市共成交三宗土地。从区位上看，它们均分布在郊区，顺义、大兴和怀柔各一块。从用途上看，其中两宗为住宅用地，一宗为商业用地。从用地项目体量上看，10万平方米以上的有一块，是位于顺义后沙峪镇的18万平方米住宅项目用地。

　　因为缺少城区地块，这批土地成交过程中，竞争并不激烈。其中，以竞价方式出让的大兴地块最终只以底价成交。而招投标出让的顺义地块和怀柔地块，最终成交价也接近底价。

　　事实上，郊区地块比例增加，城区地块比例减少，不仅表现在成交量上，还表现在近期的供应量上。市土地整理储备中心目前正在交易的地块中，郊区土地占了多半。而仅有的三宗城区地块中，没有一块是住宅用地。（见列表2）

　　加速郊区供地有助稀释房价

　　对于近期郊区土地供应比例增加的现象，有开发商认为，“这不是偶然，而是另有原因。因为处在政策敏感期，地方政府在供地上必然谨慎。城区的黄金地块本来就少，此时放出难以卖出好价钱。”

　　但更多的市场人士认为，开发商的这种说法有偏颇。中原地产华北区董事总经理李文杰说，随着城区住宅用地的逐渐稀缺，以及卫星城的建设步伐加快，北京市住宅用地布局正在向五环及五环外扩展。“因此郊区土地供应有所增加是必然。”

　　而千万家房产经纪公司市场总监常淑娟则认为，加大郊区土地供应，加速形成较低价位商品住房供应，有助于拉低高企的平均房价。“政府有可能是通过对土地市场的调控，来实现对房价的稀释。”

　　后市分析

　　土地改革带来了什么？

　　■土地交易公开公平

　　大限之前土地交易全部采用协议转让形式。协议转让的一大弊端，是为暗箱操作和权力寻租提供条件。改协议出让方式为招拍挂，不仅使开发商在获取土地方面公开化、公平化，更重要的是堵住了土地出让过程中的漏洞。

　　“协议方式出让土地的价格并不能反映市场真实情况，大量土地通常以市场低位出让，本来价值很高的土地，国家应拿到的部分，拱手让给了开发商，造成了国有资产的大量流失。”业内人士认为，土地交易市场化挤压了开发商的利润空间，土地价格实现了回归。

　　同时，土地市场的公开，也令更多开发商有了公平竞争的机会，尤其为外地开发商进京发展带来机遇。

　　■房地产行业大洗牌

　　以“8·31大限”为标志的“土地革命”，对开发商来说，直接带来的是土地成本的上升和利润空间的压缩。加上此轮房地产调控中出台的种种铁规和新政引发的市场观望，开发商面临巨大考验。

　　最困扰开发商的是资金链问题。新政下市场持续低迷，直接影响开发商的资金回笼，对于资金实力并不雄厚的开发企业来说，无异于灭顶之灾。新政实施后，近两成小企业转行，企业并购现象活跃，就足以说明这一点。

　　但市场竞争不能简单靠企业规模划界。对管理规范、资金链健康的中小开发商来说，土地政策的调整恰恰带来了机会。地产新秀上京置业的发展就是佐证。其在望京北区开发的上京新航线，因绿化生态环境突出，获颁望京唯一的原创健康住宅示范工程，并在西班牙“第九届全球国际花园城市与国际花园社区竞赛活动”中获“国际花园社区”金奖。目前项目第三期仍在热销，即将开展商业项目的销售。因是后起之秀，该发展商土地储备有限，而土地公开拍卖恰恰为其带来拿地机会。上京置业总经理李志端认为，企业品牌初步建立后，公平获得土地资源成为中小企业优势持续发挥的机遇。可以预测，将来京城地产有望出现多元竞争，而不是巨头垄断。

　　政策看台

　　两大悬疑期待破解

　　■土地储备制度管理办法将出台？

　　这轮新政的一大特点是“两手抓”，即一手面向行业，一手面向监管部门。据悉，为了规范地方政府土地储备和出让行为，有关部门正在制定《土地储备管理办法》。

　　目前全国已有2000多家土地储备机构。“土地收购储备机构的定位”和“交易的公开性”一直是人们关注的焦点。在土地储备机构定位上，其是否能够代表国家行使土地管理权，是否具备市场主体资格，有无强制收购土地的权力，如何保证公共利益等都没有定论，这就使得土地收购储备机构只能在摸索中运行。另外，土地储备机构还有一个重要的职能是融资。目前土地储备机构大多通过政府担保方式获得贷款。以往由于这种贷款风险低，得到各银行的青睐。但随着宏观调控的进一步深入，土地储备机构同样也将面临融资问题。预计“土地储备管理办法”将对土地储备机构的融资渠道上给予明确。

　　■大宗地块或将拆分后上市？

　　大地块将拆分上市的消息源于媒体的报道。从顺驰、华润到北辰，“天价拿地”在土地招拍挂之后频频上演。这些热地地段好、体量超大。业内认为，如果大宗地块拆分入市，“地王时代”可能一去不复返。“由此带来土地交易理性的回归，最终是房价的回落。”

　　事实上，大地块拆分上市并非不受诟病。一方面，“分次竞价增加了地价抬高的机会”，另一方面，“如果政策执行不力，监管不到位，一个开发商依然可以拿到分拆后的小地块，从而拥有整个地块。”

　　由此看来，该政策出台前仍有很多值得商榷的地方。而即使出台，“也有操作难度”，业内认为，“全国各个城市具体情况不一，即使出台相关规定，估计也不会一刀切，地方政府仍会有一些操作空间。”

　　大话新政

　　房价高企，地价攀升是祸首？

　　2003年12月8日，顺驰9.05亿元拍得大兴黄村卫星城项目用地； 2005年8月1日，华润25.6亿元将清河毛纺厂地块收入旗下； 2005年12月5日，通州马驹桥镇生活起步区C2住宅小区项目用地经64轮公开竞价，被金地兴业摘得……

　　开发商天价拿地的场景在土地招拍挂后并不鲜见。楼市大众甚至已习惯热地挂牌必然带来的争夺战。

　　留意这些拍卖事件，人们会发现一个问题，这些地块楼面价已达到甚至超过区域的商品住房售价。以温泉镇地块为例，楼面地价5000元/平方米，而周边房价水平不过如此。

　　“房价怎能不涨？”鲜活的数字让人们开始相信，房价高企，祸根在地价。

　　质疑越来越多，有人呼吁叫停大地块拍卖，有人建议政府拿出溢价去建中低价房。学者也在疾呼，“政府应反思自己的行为对房地产价格的刺激，一手抑制房价，一手赚取高额地价，会使市场对今后调控产生极大负面预期。这种效应足以抵消调控的效果。”

　　记得有官员曾这样反驳，“现在卖的最贵的房子，有几个是招拍挂的地？开发商抱怨地价高，实际是因为招拍挂挤压了他们的利益。”土地部门负责人也多次以数字说明，“地价占房价比重极小，绝不是造成房价高的因素。”

　　此后一切恢复平静，天价拍地仍有发生，房价还在涨，直到引发二次调控。今年5月24日，南沙滩热地拍卖前突然被宣布停拍。之后，限价房消息落地。至此，一位官员才发出这样的感慨，“如果拍卖，可能又是天价，这与宏观调控的初衷背道而驰。近期基本不可能再拿出公认的‘好地’，并以挂牌竞价方式出让了。”

　　诚然，房价高企的原因方方面面。客观说来，地价最多只是其中一个因素。当写下上面的话时，我们并非要指责谁。事实上，及时的反思、调整和防微杜渐，比任何解释都更有意义多。

　　本版撰文 晨报记者 杨舒萌

　　相关链接

　　近期土地调控政策

　　■5月17日国务院常务会议提出“国六条”，要求科学确定土地供应规模，加强土地使用监管，制止土地囤积。

　　■5月29日，国务院办公厅下发“九部委意见”，要求保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，加大对闲置土地的处置力度。

　　■7月6日，建设部颁发《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，提出年度供地计划已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回使用权的居住用地，应主要安排90平方米以下的住房建设。

　　■7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，设立国家土地总督察及其办公室，向地方派驻九大国家土地督察局，监管全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用。

　　■7月25日，国务院常务会议提出将国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算；调整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、城镇土地使用税征收标准和耕地占用税征收标准；建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。

　　■8月1日施行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，细化招拍挂或协议出让的范围，建立土地出让协调决策机构和价格争议裁决机制。

　　■8月6日，国土资源部针对土地管理中的问题，要求提高征地成本；规范土地出让收支管理；提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准；统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准；加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度。

　　“8·31”只是开始，国家对土地的调控仍在继续。晨报记者 李木易/摄

　　土地市场公开，让开发商有公平竞争的机会。