□文 王凯虹 图 王颖颖 目前的上海房市，一方面房价始终维持在一个较高的水平，另一方面，供需依旧比较旺盛，存量房和增量房交易量并驾齐驱，在每次调控政策下来之后，这种需求会暂缓一些，随着胶着状态的弱化，需求会再次上升。但是，在市场这种需求的表象下，一些令人担忧的现象仍然应当引起开发企业的警觉：地方金融贷款比例过高，一旦金融政策发生变化，会对房市供需产生重要影响；面对早就出现的高房价与低租金倒挂现象、住房空置率上升及房价比高出现警戒线等问题，开发企业更要慎重地看待这种看似挡不住的需
求。
实际上，房地产发展遵循着周期性的规律，同时，也受到土地资源不可再生、不动产限制性的约束，房地产开发不可能无限量地增长。为此，开发企业在近几年连续取得骄人业绩的时候是否意识到，就一个地区环境而言，房地产开发终究要被房地产经营所替代。这也是房地产发展遵循着的又一必然规律，也是房地产市场真正成熟的标志。
每次宏观调控，受影响最大的是房地产的中小企业，随着这批企业因缺乏竞争力而被淘汰出局，房地产企业购并重组将接踵而至。房地产企业的资源整合，为企业拓展开发规模方面创造了新的条件，同时，也给房地产业经营留下很大的空间。因此，每次的宏观调控会使开发企业业务受到一定的影响，也会给开发企业带来新的机遇。
上海作为一个日渐成熟的房产市场，开发企业应当着眼于如何开展房地产经营业务的研究。这不仅是企业业务的拓展问题，更是保证企业未来经济效益稳定收益的问题。因此，开发企业必须拥有相当的、并且值得经营的自有物业。
同样，开发企业也要根据自己已经开发的或将要开发的楼盘情况，根据企业经营发展的需要，选留适用的物业进行经营业务。如果说，在此之前开发企业或多或少拥有这样一些经营物业，经营收益并不是很明显的话，那么从现在起，开发企业必须站在发展战略的立场上，给予必要的重视。因为，经营物业规模的大小，不仅仅成为企业稳定收益的来源，也是开发企业经济实力和经营能力的综合体现。
更重要的是，开发企业自己也要有计划地开发用于自主经营的优质物业，作为企业品牌经营的特色象征。房地产涉足国民经济的各个领域，这就为房地产经营拓宽了市场渠道，许多经验之作很值得借鉴。
值得关注的是酒店式公寓，它的出现已经成为目前城市房地产经营的一个亮点。这种介于公寓和酒店之间的经营模式，预示未来将有很大的潜在市场需求。本市一些开发企业，以及一些外省市开发企业，已经或者正在从事着这些项目的经营，其中，有全新开发建设的，有收购改建的，有独立开发经营的，也有联合开发经营的。现在面临的主要问题是，酒店式公寓的行业归属问题、管理制度问题、税费标准问题等等，有待进一步的规范和落实。
