实录(二)

　　杨益华：中凯现象让开发商走出诚信怪圈(二）

　　诚信一直是困扰开发商的问题，在本次住交会上，新浪房产特别邀请了上海中凯集团有限公司杨益华总裁就诚信问题进行了讨论。

　　主持人：在中国房地产界流行着中凯现象，我们今天请来的嘉宾是上海中凯企业集团总裁杨益华，那么，杨总中凯集团致力于打造一个百年企业，在百年企业过程中诚信需要每一个企业自身的努力才可以实现，中凯有一些什么样的诚信案例，可以体现中凯诚信这方面做得好呢？

　　杨益华：中凯企业集团这次提议召开一个诚信论坛，得到了中国消费者协会和中国房地产协会的支持，这个不是没有基础，这个事情的基础就是五月份在北京召开的中凯现象的一个高层论坛，这个高层论坛的主题的核心的工作就是有一个中凯现象，这个事情我刚才在诚信论坛上也简单的说了一下，是一个什么事情呢？

　　就是在三年前杭州有一个中江大厦，这个大厦三年前才规划可以造，这个造的过程，我们和一些客户就签订了预定合同，还不是预售，预定就是说他们可以选房子。这个有两个条款，一个是价格，这个不是成交价，他预定了这个房子有优先的选择权，上面写得很明白，就是我们拿到了预售证以后，他们按当时的价格给我们签购买合同，他们有优先权。第二个，我们可以不卖给他，这样的话，我们就要赔偿他，我们就要赔偿他双倍的定金和银行的利率。中国消费者协会处理这个案例过程中也是基本上遵循这个案例处理的，因为前两年各地的房价涨得很快。我中凯应该这样做，这样做并没有引起我中凯的损失。所以我一定给大家纠正一个观点，我们不是损失了1000万，或者是投入了1000万，就是应该这样做。这个事情是得到了中国消费者协会和中国房地产协会大力的倡导和支持。消费者协会的秘书长也讲了，九年前提倡王海现象，提高消费者维权的意识，九年以后的今天他们提倡中凯现象，干什么事情是行业的自律的精神，消费者维权是被动的，行业自律是主动的，你只有这样才能真正建立诚信社会。当然这仅仅是中凯的一个案例，我们还有很多，包括我们的供应商，我们都有诚信的约定，如果你得到我们的好评，你在以后的竞标中可以得到我们的加分，如果偷工减料，或者是拉拢腐蚀我们的员工，你就永远不会被我们考虑了。同样对我们员工也有诚信的考核，我们每年给他100%的诚信，但是我们每一天都要有考核，发现你损害了自己的诚信，损害的公司的诚信，我们就要扣分。所以我们不仅是提出了口号，我们还有行动，有对消费者，有对利益相关者，也有对内部员工的。

　　主持人：我们要诚信就要突出诚信的建设，您认为诚信的建设有几个要素呢？

　　杨益华：诚信的要素我认为有这么几点，在房地产建设中你要符合法律法规的要求，比如说你要保证容积率不能突破，包括绿化面积要实现，包括广告做的承诺要兑现，保证整个建造过程中要按照正常国家的法律法规的监管，这个是一个方面。就是能够依法，这个是第一方面。

　　第二个方面在跟各方面打交道的过程中，信息要透明，尽可能把我们做的，我们做了一些什么，我们哪些方面做了一些什么事情，要能够明明白白的告诉消费者。比如说现在我们在蛇山有一个别墅项目，我们采取的销售方法，我们不会告诉消费者我们有这么一个项目，规划出来会怎么怎么好，我们不说这个事情。我们把整个过程，我们是怎么做的告诉消费者，好不好由你们评价。比如说这个别墅不像其他的别墅采用拷贝的形式，比如说一个大的别墅区，有三五到样板房，然后拷贝、复制，看起来差不多。我们这个别墅所有的都是原创的，都是独一无二的，而且我们找的设计师是欧美的真正有别墅设计体验的设计师，我们把设计师的最初的设想最后和消费者沟通以后是如何改变的，要求这原条资料要保存，最后设计师签一个东西，说这个东西是你在这个地方设计的。最后我们把这个提供给消费者，这个是独一无二的，我们就是明明白白的告诉消费者，不能欺骗他，因为不诚信在很大的程度上是信息不对称造成的。

　　第三个，企业的发展，你一时可以欺骗消费者，但是作为一个百年企业，你要长期的在这个市场上发展，顾客是最聪明的，你必须给顾客创造价值，这个顾客才能够从心底里面喜欢你，认同你这个企业，你这个企业才具有了长期发展的基础。所以我认为如果这三方面能够做到了，我们认为就是诚信了。

　　主持人：刚才提到了定金返还的方式，其他的开发商有没有这样的先例呢？

　　杨益华：非常多，为什么引进了中国消费者协会这么大的重视，因为绝大多数企业都不采用这个方法，都是采用违约的方法，然后自己卖一个更高的价，当然他的赔偿是很少的，因为这个预定不可能是很高的定金，三五万块是最多了，最后赔偿十万块钱是最多了。但是如果一套房子100平方的房子，你涨40%，就是40万，这样的话，你还挣30万。所以这个事情为什么高层这么关注，就是因为稀有。

　　主持人：所以杭州的许多企业都是不学中凯的这个现象。

　　杨益华：我们对诚信建设只是倡导，不是说这样做就是好，不这样做就是不好，我们认为所有的企业只要符合法律的框架，都是可以应该在市场上发展的，你不应该去指责他，我们讲的诚信，并不是说其他的企业按照法律的角度讲不诚信，我们不给别的企业这样讲，我们认为企业在法律法规的框架下运行，都符合中国目前市场的要求。我们讲的诚信是对我们自己的要求，这个不是对行业内所有的卖家的强迫的一个因素。所以我们现象在诚信论坛里面，我们只是提出了倡议，希望大家的理念跟我们能够一样，为什么呢?

　　主持人：你刚才说定金返还的形式在中凯蛇山别墅项目中有没有这个方式。

　　杨益华：我们在这个项目中没有这个概念，我们蛇山别墅是现房，我们到整个环境做好了以后，到2006年年底别墅做好了，绿化做好了，道路做好了，在这个时候才卖，所以在这个项目中不存在这个问题。

　　主持人：您说这个概念是在哪个项目存在的？

　　杨益华：在杭州的中江大厦，这个是三年前了一个项目。我们杭州有一个中江花园是比较大的，中江花园在动迁的时候有一个煤气站动迁不了，就拖下来了，所以就三年三才动迁，动迁以后有些人就住进去了，但是有些人认为不好，就投诉了，这样一投诉就延误了我们项目的进程，这样就导致了价格的差异。

　　主持人：三年前是处于什么样的理念把诚信和企业结合在一起的。

　　杨益华：这个是今年四月份的事情，四月份才引起的定金，三年前签的合同，因为以前都没有动，在今年四月份之前都没有事，在今年四月份我们拿到了预售证以后才有的事情。

　　主持人：上海房地产市场已经进入了高品质居住区的概念，每一个开发商都要建造一个经得起时代考验的项目，您在项目建设中有什么考虑？

　　杨益华：我们除了企业发展的理念是建立诚信的文化以外，从我们产品的角度讲，我们定位在一些发展的城市里面比较高端的里面，这个是我们对自己的定位。我们认为每一个企业的发展必须有自己的特色，有自己的定位，所以我们每一个项目都是定位在中高端项目。中高端项目在建造过程中跟一般的企业有不同地方就是创新，像很多的企业，像万科也好，像顺驰也好是大规模的造房子，他针对的客户可能是中断或者稍微偏上的客户，这些模式可以大规模的复制，比如上海造的房子和南京的房子可能差不多，您天津的房子和北京的房子除了维度和气侯的因素有一些人文环境的变化以外，可以他规模的复制，而且这个项目可以非常大。我们盯在中高端的定位，首先在地块的选择上就受大了很大的限制，而且每一个城市对中高端又有不同的要求。所以我们每个项目都是在创新上得到很多的经验，比如我们在环保方面，现在讲的是绿色建设，上海刚才评了很多的环保建筑、小区，其中上海市制定了四五项标准，只有符合一项就可以达到这个标准，我们的项目是超过了所有的总数，就是在使用节能技术方面。另外比如像水处理，我们中凯城市之光有8000平米的生态湖，现在房地产开发中水的资源是非常好的概念，但是往往设想和实际不一样，我们这个生态湖是采用了非常高的生物技术，我们在杭州和其他地方都有非常好的实例，我们这个项目在全国的房地产中得到了科技创新奖。

　　主持人：九年前中消协发动了王海现象的讨论，目的就是提高消费者依法维权的意识。今天中消协举办了首届中国房地产诚信论坛，这个区别在哪？

　　杨益华：这个区别是两方，一方是买方，一方是卖方，以前中国刚刚从计划经济到市场经济，消费者的维权意识不强，消费者协会代表消费者他倡导消费者的维权意识，对中国的诚信建设和法律意识都是有非常重大的意义的。到现在这个阶段，按照现在的思路也好，消费者也好都已经逐步建立了这个意识了，这个意识已经逐步的成熟了。就是消费者协会没有工作可以做，没有人投诉了，你整个行业，整个市场里面已经诚信非常好了，不损害消费者的利益了，他没有事情可以做了，他认为这个是最高的境界，这个最高的境界必须有行业的自律作为支撑，如果没有行业的支撑，卖方如果不建立诚信体系，就很难建立社会的正诚信。所以这个也是消费者协会的整个工作思想的演进和提升。我觉得中国消费者协会也好，和中国房地产协会也好，这个就不用说了，他有这个义务和职责来通过房地产企业的诚信建设。从维护消费者权益的角度讲，最根本的维护消费者的权益也要建立行业自律，这样才能真正的从根本上符合消费者的利益。所以我讲的这两家协会能够参与这样的工作，对于推动整个房地产业诚信建设都是非常有利的。

　　主持人：是在房地产诚信制度建设方面，您能不能从社会化的意义给我们做一下阐述和分析呢？

　　杨益华：房地产的诚信建设有市场发展的自然的过程，也有一个主动提升和创立的过程，因为任何市场经济的发展都会经历比较混乱的过程，只不过这个过程是长还是短，我相信中国的房地产跟其他所有的行业一样，最后通过竞争、通过收购兼并，通过自然的淘汰，最后也要向诚信发展，要不然的话，这个行业不可能长期的存在，要不然的话，这个企业也不可能得到社会的支持，这个是一个自然的过程。我们现在企业所做的工作，包括行业协会所做的工作，我们只不过是推动这个进程，如何把这个进程做得更好。我一直是这样认为，一个企业要真正作为一个行业里面的领导者，真正在这个行业里面你要取得业绩，要取得消费者的认可，诚信是最根本的，也是最基础的素质。当然诚信工作推动过程当中，除了企业以外需要社会各界的支持，比如像你们新闻媒体，媒体在报道过程中要很好的鉴别，比如这个纠纷到底消费者和企业谁是合理的谁是不合理的，维护消费者的权益，他也不是没有边界的权益，就是合理合法的权益要维护。同样对企业也有合理合法的权益，这个合理合法的权益也要维护。所以作为媒体来讲，在这个推动过程中也可以起到一个作用。另外就是政府也可以在很多的方面介入，现在经过土地的招、拍、挂以后，只有一个指标，谁出价出得高就可以拿到土地，所以到底这个企业诚信不诚信，在这个方面考虑比较少。所以诚信是一种无形资产，这个无形资产怎么转变为有形资产，如果政府在这方面能够做出一些推动，我想可以在更大的力度上推动很多的企业参与这个诚信建设，真正让人家通过诚信不但促进社会的诚信建设，让消费者满意，同时让诚信的企业在实践中可以得到应该得到的东西。所以这个是一个社会的系统工程，我们从企业来讲只是动我们的角度推动和发展这个事业。

　　实录(二)

　　杨益华：中凯现象让开发商走出诚信怪圈(二）