放开三胎不会导致房价上涨

2021-05-31 20:27:54|来源:乐居买房
摘要| 刚刚,人口专家梁建章建议给多胎家庭购房补贴。

  新华社发布,“放开三胎”的政策,各群已炸!

  最流行的一张图表达了这样的意思:

  “养四个老人,带三个孩子,70岁不死,继续带9个孙子”

  所谓:“幸福的家庭生的都是女孩,不幸的家庭有各式各样的儿子。”——脱儿师太!

  以上当然是段子,不靠谱,但背后多少有几分真实的影子。作为严肃认真的房地产自媒体,小二还是回归到放开三胎对房子和房价的影响上。

  问题是放开三胎会对房地产有多大?

  小二的答案是:放开三胎不会导致房价上涨。

  01 放开二胎没有导致生育高峰到来  三胎也不会

  我们知道谈放开三胎与房价的直接关系,说白了是考察人口大幅增长对房产需求增加的问题。但放开三胎会导致人口大幅增长吗?结论是很难。因为二胎没有导致人口大增。

  2016年,我国“二胎政策”正式实施,当年新增人口1786万,但在2018年触顶后开始逐步回落。到了2020年新出生人口1200万,相比较2019年的1465万人,减少了18%。2020年的出生率仅为千分之8.5,相比2019年千分之10.48加速下滑。

   

  我们再看北京,2015年北京出生人口12.66万人,2016年14.6万,2017年17.1万,2018年一下落到14.1万,2019年达到13.2万人。而到了2020年,北京新出生人口断崖下跌仅为10.0368人,比2019年减少了32266人,下降幅度为24.32%,大跌了近四分之一。

  自二胎放开以来全国和北京出现人口较快增加仅仅2年后即触顶,并在去年出现断崖跌落。

  生三胎是二胎基础上多生一个。当二胎增量减少及生育本身断崖,必然决定了三胎不会增加多少。

  02 三胎会影响部分省的房地产市场多子省会  城市化进程会放缓

  北京和全国整体以及您所在的被炸的各群显示,不愿意生三胎,但不代表全国人民都不愿意生三胎。实际上,放开后还是会有很多人愿意生三胎的。这必然会导致一些区域和阶层结构性的三胎增多。

  比如,多子化的区域,三胎会加速该区域人口增长,根据21数据新闻实验室做的2020年31省区市老龄化、少子化分布图。全国多子化(0-14岁占23%-30%)的区域有:西藏、贵州、广西、河南四省,全国正常(0-14岁占20%-23%)的区域有新疆、河北、宁夏、江西、青海。

  小二认为,以上这9个省的人口会在放开三胎的政策影响下继续保持一定幅度增长。

  本质上,三胎真正影响的区域是非老龄化的区域,当区域进入少子化(18%-20%)、严重少子化(15%-18%)、超少子化(〈15%),或者换一个说法,区域进入老龄化后,三胎影响就不大了!

   

  稍等,这里面有个城市有点危险,它被一个正常的区域所包围,旁边还有一个多子化省份。

  对了,就是北京。它被正常的河北包围,连接河北的河南还是一个多子化省。所以,我们可以看到北京坚持人口疏解有道理,不然河北河南三胎涌入北京……

  回过头来说,这些省份因为人口的继续增加,会延缓城市化进程,也就是说乡村和小城镇人口还会较大量增加,乡村和小城镇的因为城市化加速而导致的衰落不会那么快。

  但当然这也阻碍不了城市化进程。这也意味着,这些省的省会和大城市的房地产市场,如果当地政府处理不当,还会出现供求关系的阶段性反复。

  新增人口涌入哪个城市,哪个城市就会新增很多刚性住房需求……

  03三胎部分影响住房供应结构   70/90政策调整和新增五居需求

  三胎放开后,对全国大城市的新房供应市场会提出一些必然的结构性要求和挑战。

  1)原先的90/70政策部分区域会调整。即一个楼盘70%户型必须是90平米以下的政策会在部分省市做调整。应该根据本城市人口生育情况,放松这个政策控制。因为二胎和三胎比如会让三居和四居提高需求,则100平米、甚至120平米,即五口人,人均30平的居住空间也不为过。

  2)有条件的三胎家庭要买五居室。其实三胎家庭的人口绝对不止5口人(3个孩子+父母)。要考虑带孩子的保姆或者祖父母。因此,在任何一个大体量楼盘的供应上,规划部门和开发商要考虑四居和五居的比例问题。四居室起步,五居户型可能才是能够保障让三孩家庭正常生活的合理户型。

  目前市面上几乎很少看到五居室,这往往是开发商很少考虑的户型,三胎意味着五居设计将提上议事日程。

  不过注意了,这里是说有条件的,毕竟五居室意味着至少150平以上的大户型,在大城市这个总价不是一般人能够承受的。特别是北京,总价1500万,太难了。

  当然在核心地段,四居五居的优质户型会很抢手!优质地段不复制,同一地段的优质大户型需求增加,这样的房子长远看会增值。

  04三胎不会让学区房涨价  学区房涨价还是看整体需求

   

  关于三胎是否会让学区房涨价的话题,很有意思。观点各不相同。有观点认为,三胎会让学区房换手率变低,因为三个娃要用!这就相当于减少了供应量。确实有点道理。但小二认为三胎大概率不会让学区房涨价。

  有一个说法是,买得起学区的家庭,跟生二胎、三胎的家庭本来重合很高,一个学区房用三个孩子,需求并没有大量增加。

  抛开货币的因素,学区房涨价最根本的还在于供不应求,只要人口整体是下降的,学龄人口下降了,学区房的需求就会自然下降。

  但最优质学区还是会吸引全市人口迁移到这里来上学,所以学区房真正下跌的可能性还是比较小。除非人口出生真的是断崖了……

  05 尾声  未来影响房价的是财富增长不是人口增长

  躺平,成为内卷之后,又一个表达欲望不可实现的流行词。不买房,不生娃,躺平的生活,无欲无求,三胎也就只是一个与己无关的政策而已。

  小二想说的是,三胎对房地产市场,在全国范围内恐怕也是一个无感的存在。

  因为城市化高峰期已过,人口老龄化很难逆转。高高的房价,与你生几胎关系不大。有钱人多买1-2个房间不是问题;没钱的,只要在一个房间里放一个三层床就行。

  影响房价的是有购房需求人口的财富增长和家庭的增长,而不是简单的人口增长。

  刚刚,人口专家梁建章建议给多胎家庭购房补贴。他说,“其实现在的房价里一大半都是地税,把地税的部分返回给多胎家庭,我觉得是一个很好的结合我们房地产改革的政策。”

  你同意吗?

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