请学习!北京“手术刀式”供地调控“教程”公开了

2021-04-17 13:11:39|来源:乐居买房
摘要| 无地王、重租赁、竞品质、约承诺,只待销售指导价

  4月16日,周五深夜,北京市规划和自然资源委员会悄然发布重磅公告。首批29宗住宅用地的土拍上限价格、政府持有产权上限(20%)、竞报“公共租赁住房面积”上限等,全部公开!

  对北京开发商而言,除了未来商品房销售指导价外,所有竞拍土地信息全部公开!即可起,从土拓到开发和市场营销各部门的一场开卷考试开始了!

  对购房者和全国其他城市来说,最近5年调控楼市全国最稳的北京政府,终于祭出了“一地一策”的详情。

  此前,“一地一策”被小二称为“手术刀式”调控,如今“手术教程”已公开。

  小二来对“手术教程”做一个总结和提炼,其核心价值是“无地王、重租赁、竞品质、约承诺”

  1、2021年北京楼市不再有地王!

  根据公告跟之前发布的土地底价数据测算,29宗土地的拍卖平均溢价率仅仅为9.8%。具体来看,溢价最高的是副中心FZX-0302-6004、6003地块,溢价25%,其他都在20%以内。

  2020年7月,房山稻田站不限价地块出让,吸引了十多家品牌房企参与,中海以40亿溢价率41%拿下,楼面地价3.5万,如今取名中海寰宇视界,售价6万左右。

  这种高溢价土拍情况不会再在北京楼市出现了。

  据新浪北京房产测算,此批次地块中关注最高的王四营、金盏溢价率都仅仅在5%,最值得期待的树村地块南地块只有2.5%溢价空间。

  根据小二此前预估的树村楼面地价6.7万左右,王四营地块4.5万左右(插入稿件11罗汉)。最终实际成交可能低于这个价格。这意味着树村和王四营房价不排除低于周边二手房的可能性!如果考虑到树村要竞拍政府持有最高20%产权,则意味着树村房价肯定低于10万!

  2、北京土地供应极为重视租赁房

  此次公布29宗土地中,有11块地都配建“公共租赁用房”用地,小二计算了下,一共有27.23万平米建筑面积的租赁房用地,此外有副中心还有一地块要求配建“国际人才社区住房”16200平米。

  北京市“十四五”规划草案,提出北京要在中心城区适度增加租赁型住房供给。具体来说,“北京要筹集建设各类租赁型住房,提高公共租住房备案家庭保障率,新增租赁住房供地不低于40%。鼓励存量低效商业、办公、厂房等建筑改造为租赁型职工集体宿舍或公寓。”这个计划正在不折不扣执行中!

  大量增加租赁房用地,能够让更多年轻人留在城市核心区域,这是一个城市保持持续发展的核心举措!

 3、竞开发品质可能成为开发商拿地的关键因素!

  小二认为,在此手术刀式的供地调控的“教程”中,最值得一说的就是竞开发商品质可能成为开发商拿地关键。

  因为,1)每一个地块都有限价;2)竞拍到限价后转政府持有产权或者公租房;3)所有上限条件都达到的竞拍开发商,最后会转入高标准商品房建设方案投标程序。

  比如,金盏地块、崔各乡南皋地块以及树村地块,到达各自竞标地块上限价格后,转入竞拍政府持有产权20%,如果有多个开发商都竞拍到底,那么地块谁能拿到呢?最终要看高标准商品房建设方案。

  什么是高标准商品房建设方案呢?目前政府没有详细披露,但大家可以看看市场在售的豪宅,比如中海甲叁號院、世茂天誉、颐和金茂府、融创香山壹号院……

  北京,作为首都,首善之区,肯定需要有更加美丽大气的住宅呈现给全世界。小二大胆猜测,接下来的新建商品房将在外立面大下功夫!

  这无疑是对买房业主和其他北京人都是好事。

  4、要求开发商签房屋售价承诺书,保障未来开发过程中的品质。

  开发商拿地之前,要签订承诺书,承诺内容包括:

  1)商品房未来售价。承诺书留空,这里需开发自填。因为指导价还没出,所以下周是关键,开发商会去询价。

  2)保障最低建筑品质:绿色建筑二星级标准;采用装配式建筑且装配率达到 60%;设置太阳能光伏或光热系统。显然注重绿色环保新型材料是发展趋势。

  3)公共租赁住房与商品房在建筑品质和物业管理上要均好。保障租赁房的品质。

  4)如果违规,出现群诉群访,严重者取消一年土地拍卖资格。

  以上的承诺可以看出,北京主管部门重控房价、重房屋质量、租赁房品质和群众满意度。

  核心还是要保障品质和价格。说白了,就是要在北京建设高品质性价比极高的商品房!

  开发商们和购房者们看懂这个“教程”了吗?

  附一2021年度北京集中供地首批地块价格上限及配建上限一览表:

   

  附二:竞拍房企必须签订关于房屋的价格、建设标准、甚至操盘要求等一些列内容的房屋售价承诺书。具体如下:

  一、自觉维护市场秩序,在该项目中建设的商品房销售均价(不含高标准商品住宅建设方案奖励)不高于(房屋售价)×(1- 政府持有商品住宅产权份额)元/平方米,并将结合房屋楼层、朝向、位置等因素,确定每套房屋的销售价格,价格浮动范围为销售均价±(范围)%。不采取捆绑销售或在售房合同中安排不合理条款等各种手段,变相加价。   

  二、承诺项目满足以下最低品质保障要求:绿色建筑二星级标准;采用装配式建筑且装配率达到 60%;设置太阳能光伏或光热系统。若宗地进入高标准商品住宅建设方案投报阶段,我司将严格按照投报的高标准商品住宅建设方案进行开发建设,在规划、建设及验收等审批环节将接受相关主管部门监管,同意将投报方案未来纳入预售方案,并对社会公示,接受购房人监督。   

  三、如项目有竞配建公共租赁住房,将确保公共租赁住房与商品住房规划设计及建筑品质均好性、物业管理一致性等要求。   

  四、我司承诺如在开发、建设、销售等过程中,被查实存在违法违规行为,或未履行上述承诺,或出现群诉群访,主动接受有关部门处罚;情节严重的,我司及股东/联合体各方,一年内不参与我市土地招拍挂活动。

参与讨论 我要评论

加入城市买房砍价群,实时讨论购房热点话题!
暂无评论, 您可以发起评论