高毅存谈到，别墅类的产品一直以来都热度不减，主要是由于别墅的稀缺性和品质性，而中国人同样也需要别墅。但别墅区的形成，并非政府的有意为之，比如中央别墅区的形成，很大程度上和滨水有关系，滨水的生活环境和湿地的自然景观也为别墅提供了很好的生长条件。不过虽然天生气候和地理环境优越，同样还要依赖配套规划的完全。高毅存介绍，由于08年北京举办奥运会的背景，2004年国务院批复把中央大团的人口逐步疏散到三个新城，其中有一个新城就是顺义。 这三个新城中，顺义面临着空前未有的机遇，比如新国展中心建立，加上新的航站楼，首都国际机场的升级，给顺义区带来了新的活力，带来了新的产业和支柱。
中央别墅区土地价格快速上涨让刘东记忆犹新，“我印象特别深，2002年我们做莱蒙湖别墅的时候，这的地价比朝阳区便宜，35万一亩；但一年之内土地再转让的过程中，涨到了120万；又隔一年，龙湖拿地就已经变成了285万一亩了；再到09年，大龙地产在天竺创了一个起拍价格、楼面价和成交总价三科地王”。
对于中央别墅区的发展前景，刘东抱着看好的态度，他说，中央别墅区是水源和空气进入北京的方向，仅次于国家级4A保护区，再加上20年发展起来的教育、交通配套资源，让中央别墅区区别于北京新生的别墅聚集区域，而从去年到今年出让的四宗孙河地块，正是中央别墅区重回市场聚焦中心的先兆。
我们在2010年下半年就已经开始关注孙河板块。当时我们在做长楹天街的时候，刚好政府在做北京世界城市的规划，请我们公司的研发设计人员给他们做设计顾问，当时就有包括东坝的规划和孙河的规划。政府有规划意愿，而我们又是亲身接触，所以一开始就和孙河有特殊的情感。除了情感因素，王勐说中央别墅区的环境和配套价值也是龙湖不能忽视孙河板块的另一重要原因。从中央别墅区第一个别墅项目外销001号1992年出世算起，中央别墅区已经经历了20年的发展历程，从最早的天竺板块，到香江别墅板块，再到后沙峪板块，及至去年首次出让的孙河版块，中央别墅区的别墅配套已经发展成熟。
从去年9月至今年2月底，孙河板块几次土地出让如期而至。不到6个月的时间里，孙河板块先后出让土地共计四块，万科、龙湖、华远、保利、融创、招商、绿地、九龙仓、泰禾、懋源、首开、路劲等累计超过40家开发商相继进入角逐赛中，进驻孙河板块资格的争夺越发白炽化。
泰禾房产拿下的孙河北甸西村W地块，建筑用地面积约5.9万平米，规划建筑面积6.5万平米，成交总价18.5亿元；考虑到还有2000平米公租房，该地块商品房楼面价约为2.9万元/平米。而在4个月前，龙湖拿下的北甸西村A地块，7.3万平米的体量，总价只有14.7亿元，楼面价刚过2万元/平米。4个月，同一区域楼面价上涨9000元/平米，涨幅超过40%。
范围：温榆河大道沿线，重点包括华侨城生态旅游项目和孙河组团所在区域。
目标：成为低密度的生态绿色休闲区。
重点：以温榆河大道为依托，北部着力打造崔各庄——孙河商贸区，南部形成华侨城旅游休闲度假区。加快温榆河大道、长店北路、机场南线辅路、变电站、再生水厂等市政基础设施建设，推进东部华侨城、孙河商贸中心、崔各庄赛特奥特莱斯、大环旅游文化集聚区等功能性项目建设。充分发掘区域内生态资源优势，引导高端生态休闲发展要素向温榆河聚集。
位于温榆河大道沿线，重点包括华侨城生态旅游项目和孙河组团所在区域。将建设成为低密度的生态绿色休闲区。重点推进总建筑规模约150万平方米的北京东部华侨城项目，打造旅游休闲区。推进总建筑规模约10万平方米的孙河商贸中心建设。推进总建筑规模约15万平方米的赛特奥特莱斯二期建设。推进总建筑面积约27万平方米的金盏保税区建设。
2011年，制定区域产业发展规划，推动基础设施建设，启动孙河商贸中心等产业项目建设。2012-2013年，完成2个再生水厂、3个变电站等基础设施建成，加快推进华侨城等重点项目建设。2014-2015年，全面完成市政基础设施建设，加快孙河组团、华侨城项目、大环旅游文化集聚区建设，加快湿地生态公园及自然生态湿地建设。
研究温榆河生态绿色休闲区绿色空间保护与建设，启动生态系统规划；完成长店北路建设，推进机场南线辅路前期工作，优化基础设施条件；加快孙河商贸中心等功能性项目建设。
