2012中国商业地产价值榜评选_房地产

2012中国商业地产

价值榜评选

《经济观察报》于2011年启动“中国商业地产价值榜”评选，为权威财经平台打造国内首个中国商业地产评价体系。该活动反响强烈，受到业内的广泛关注，因此面对充满机遇与挑战的2012年，经济观察报将继续关注中国商业地产的发展及趋势。
该活动旨在发现与寻找中国优秀商业地产企业，为中国商业地产树立标杆，最终推动整个行业良性可持续发展，缔造可持续的发展之道。

到场嘉宾

国务院发展研究中心副主任
侯云春

住房和城乡建设部政策研究中心主任
秦虹

中国购物中心主任
郭增利

经济观察报副总编辑
文钊

新浪乐居副主编
潘宇凌

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主题：2012中国商业地产价值榜高峰论坛暨颁奖礼
时间：2012年12月13日下午
地点：乙16号

   女主持人：商业地产像一座深邃的迷宫，有的虽然赤资一万，确是从零起步。作为一个避风港商业地产也是常规选项，中国前五十大房地产公司无不筹划这个红海中的蓝海抢占一席之地，中国商业地产必将缔造出很多知名的房企。
    男主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好，欢迎各位莅临由经济观察报主办的荆棘路上的超越，2012年中国商业地产价值榜高峰论坛颁奖典礼。
    女主持人：首先请允许我们代表主办方对各位表示欢迎，向地产界的企业家表示祝贺，谢谢你们一路荆棘却高歌不断，下面为大家介绍我们到会的各位来宾。他们是：国务院发展研究中心副主任侯云春先生，欢迎您！住宅和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士；中国购物中心产业资讯中心主任郭增利先生，新浪乐居副主编潘宇凌，还有文钊先生。
    男主持人：感谢你们的光临，同时我们也以热烈的掌声欢迎今天到场的各位企业嘉宾以及媒体的朋友们，谢谢你们的到来。接下来让我们掌声请出来自经济观察报副总编辑文钊先生上台致辞，有请文总！
    女主持人：有请！
    文钊：尊敬的各位来宾，各位朋友，大家下午好！首先我代表经济观察报对参加本次活动的嘉宾和企业界的朋友表示热烈的欢迎和诚挚的谢意，中国房地产业又经过了调控的一年，刚才听邢主任说明年的日子可能好过了，不过楼市仍然处于一个调整期，向商业地产转型成为很多房地产开发企业的选择。中国的商业地产前所未有地聚焦了人们的视野，不过我们已经看到商业地产市场的持续升温带给企业的价值，急功近利导致失败的案例也时有发生，所以我们需要反思。未来商业地产还有很多发展和提升的空间，但是选择什么道路才能把握机会，真正让企业的价值最大化，在春天到来之前我们需要找到答案，这也是经济观察报推出中国商业地产价值榜活动的初衷，我们希望与企业一道寻找和发现中国优秀商业地产企业，为中国商业地产树立标杆，并且推动整个行业的良性持续发展。天气预报说今天会下雪，如果我们讨论这场雪的价值应该是瑞雪兆丰年，中国经济的天气会怎样，又会给地产行业带来怎样的价值。12月19日我们经济观察报会推出经济战略年会，在年会上我们推出2013年的宏观经济展望，希望大家到时候去关注这样一个展望。
    最后我代表主办方向今天的获奖企业表示衷心的祝贺，最后预祝本次活动圆满成功。谢谢大家！
    女主持人：谢谢文总编，作为国内领先的经济媒体，经济观察报一直致力于推进中国与世界的融合，为中国社会主流阶层提供更丰富的信息服务与更前瞻的思想见识，在这里可以看到风格犀利有深度的报道，在这里可以找到世界与未来的领袖对话史，所以在这里感谢经济观察报所有的工作人员为我们呈现这么高品质的媒体。请出我们第二位致辞嘉宾新浪乐居副主编潘宇凌先生为大家致辞，有请潘总！
    潘宇凌：尊敬的各行业的嘉宾，各位媒体朋友，尊敬的文钊副总编辑，非常高兴能够和经济观察报一起来到2012中国商业地产价值榜的高峰论坛暨颁奖典礼的现场。我代表新浪乐居预祝本次活动圆满成功。在过去的几年中，我们新浪乐居和经济观察报一起合作对房地产企业品牌进行专门的市场评测，目前商业地产价值榜这一评选在整个房地产行业内已经具有了一定的知名度，获得了业内人士的认可，也吸引了大批的优秀地产企业参与到其中。这个跟商业地产我们这个价值榜公正严谨的评判标准是有关系的。
    大家知道这些年品牌房地产企业纷纷进军商业地产，大家都意识到在住宅开发商开发到一定阶段之后选择长期持有商业物业对企业可持续发展的重要性。但是大家知道商业地产并不好做，从市场看，商业地产这两年我们觉得市场变化很大，而且变化得很快。首先我们觉得这个商业地产的租金确实涨得很快。根据数据显示过去18个月北京写字楼平均租金上涨了62%，上海上涨了20%，确实中央对于住宅两年内的限购的资本开始向商业地产流入，我想今年潘石屹说选择持有物业，也是因为租金上涨的原因在里面。这是目前商业地产的情况。
    第二个商业地产还存在一个可能空置的情况也是比较严重的，有一家香港的商业代理公司统计国内的高端商铺今年二线城市的平均空置率是10.5%，高于去年的10.2%，一线城市的平均空置率也是8.9%，业界比较关注的像成都、沈阳、天津等城市的商铺空置率的情况。但是我相信大家知道目前现在市场最关注的商业地产的问题是电商对于我们传统的商业地产的冲击，在上周我去参加住交会，商业地产论坛一天其实都会围绕这个主题来进行讨论，我觉得普遍认为电商这种趋势应该是很难去改变的。所以我们传统的商业地产自身必须自觉地作出调整和净化。比如说如何能够在形态上和业态上给购物者难以忘怀的体验，这个是需要我们整个行业去面对的。如何去解决依赖于各位的努力。
    最后请允许我介绍一下新浪乐居，首先是为购房者服务的房地产门户网站，目前我们已经覆盖了两百多个城市，我们目标是在每个城市成为当地购房者首选的房地产网站，但是新浪乐居也是一个非常市场化的房地产媒体，在过去两年里我们坚持做各地的一线的市场报道，在过去两年里我们独家专访过王石、潘石屹、任志强也包括在座的秦主任。我们时刻关注全国各城市的市场动态，我们愿意最大程度地传播包括商业地产在内的市场新闻。最后再次预祝本次活动圆满成功，谢谢！
    男主持人：谢谢！刚才给我们简单做了一个梳理关于商业地产的概念和今年的形势，其中提到了电商这个概念，我想最近大家都是微博控，也看到了一个王健林对马云抛出的，他认为电商再厉害也很难做到所有的事情，比如像洗澡、捏脚等等，所以他们补资一个亿在2012年，王健林认为电商还很难有更高的市场份额。接下来有请来自国务院发展研究中心副主任侯云春先生登台为大家做精彩的解读和演讲，有请！
    侯云春：谢谢主持人！尊敬的各位来宾、各位朋友、女士们、先生们，大家下午好！我这个发言题目是合理发挥房地产在两个翻番中的作用。这个题目虚了一点，宏观了一点，和我们商业地产有一些关系，但是不是完全针对商业地产的。我说这个合理发挥，而没有讲充分发挥，应该是充分发挥。但是我们往往一充分发挥，太充分了就过分了，过分发挥房地产在翻番中的作用那就有问题。
    大家知道刚刚闭幕的十八大确定了到2020年我们的国内生产总值人均收入比2010年翻一番的这么一个目标，这两个翻番实践证明在十年当中经济增长达到7.2%，现在2012年马上就要过去了。去年是增长9.2%，今年前三个季度是增长了7.7%，前年全年可能是7.8%，控制这两年，今后八年实现两个翻番的目标，经济增长速度大概是6.86%。这个速度如果按照我们传统的粗放的经济增长方式发展，这个速度有点低了。因为我们三十多年，我们的经济增长速度是平均9.9%，差不多是接近两位数。但是如果按照经济发展方式转变的要求，提高经济质量和效益，6.86%接近7%这个速度应该是很高的。
    大家知道无论是从这些年的国际经济环境看，还是从我们国内资源环境的承受能力看，我们都处在一个发展阶段转换，经济增长速度下台阶这么一个时间窗口上。要由过去高速增长转入次高速增长，或者是中速增长。实现这样两个翻番的目标，带来的要求是什么呢？首先是城乡居民的收入提高了，要满足城乡居民的收入提高之后翻番之后的物质文化需求，房地产这是一个非常重要的方面。
    第二个我们实现两个翻番的目标，经济增长速度增长了7%左右靠什么？很大程度上要靠我们推进城市化，这和房地产作为今后经济增长的一个支柱产业也有着很大的关系。我们的城市化率去年达到了51.3%，全世界的平均的城市化率2009年的时候是50.2%，研究表明有这么三个观点我非常注意，一个是说城市化率达到50%以后，就进入增速不减的阶段。还有一个说法是城市化率45%到55%这个期间是城市化率发展增长速度最快的时期。第三个说法是城市化率50%是社会动荡的一个警戒线。这不矛盾。这几点都需要我们的重视。前两个就是说无论是从全世界还是从中国的城市化率来看，我们都处在一个城市化发展最快的一个时期。
    美国的诺贝尔奖得主获得者斯利格利说二十一世纪世界发展的两大重要东西，一个是美国的高科技，一个是中国的城市化，中国城市化不仅是引领中国经济发展的火车头，也是带动世界经济增长的一大因素。世界都很关注中国房地产的发展情况。我对房地产研究不多，我一直很慎于在这个领域发言，说对了可能性不大，说错了往往引起炒作，担当不起，我也没这么大本事一句话把房地产市场说的好，没这么大本事。我今天讲的完全是自己个人的观点，我过去一直讲房地产市场的发展必须兼顾三个目标，一个是同时兼顾三个目标，一个是满足人们的合理住房需求，这个合理的住房需求根据不同的地区，不同的城市和经济发展不同阶段，和人们的收入水平消费水平这个标准是不一样的。第二个是要拉动中国经济增长，第三个目标是节约资源，特别是节约集约资源，中国人多地少，土地对我们来说是一个很大的资源，必须十分注意节约土地和节约其他方面的资源。这三个目标我觉得任何时候必须都要兼顾，而且也不是说哪一个时期突出其中一个方面，可以暂时不考虑另外两个方面。必须是兼顾的。
    对于现在我们讨论的商业地产比较火，因为住房市场住宅现在限购限价采取了一些行政化的措施，有一些资金投资投到了这个商业地产上，商业地产有没有产能过剩的问题？有没有供大于求、供需脱节的问题？这个是值得研究的。另外有没有一些在商业地产实际上做的是住宅地产的开发，这个也需要我们进行专门的研究。
    我对商业地产和住宅地产我讲这么一个观点供大家讨论，我认为房地产的发展，我们的住房市场关键是住房制度改革，采取行政化的限购限价措施是不得已而为之，我认为房地产市场一个是要保障基本需求，满足改善性需求，鼓励投资性需求，抑制享受性需求，控制投机性需求。我把这几点稍微做一下解释，保障基本性住房需求，这是指的初次购房者来说。满足改善性需求是对有房住，但是住房比较小，随着收入水平的提高，需要改善有条件的，这两种我是把它看作我认为都是重要的。我把投资性需求和投机性需求做了一个区分，鼓励投资性需求是指的买了房子投资，我觉得这个应该鼓励，正是因为有人买了房子暂时提供给买不起房子的人住，这实际上是缓解了那一部分需要房子但是又暂时买不起房子的人，给他们住。抑制享受性需求是指的那些住大房，多住房。房子不在于卖的出去卖不出去，不在于有没有人买，而在于有没有住，自己住别人住都可以。租给别人住都可以，不仅在于有人住，还在于住多大，住多长，住多大房子，住多长时间。我认为政策要根据这样一些来设计和调整。
    享受性住房就是指的那些住大房子，多处住宅，两处以上住宅的，这方面的需求也应该提供，但是需要从节约资源的角度出发，需要他们付出一定的成本。控制投机性需求是指的那些买了房子不住，用于倒房的，或者等房子涨价。这个可能跟经济带来很多假象，看起来房子卖出去了，但是这里面占有了很大的资源，一旦房地产泡沫破灭破裂，这个就是个大问题。根据真正的以上不同的这么一些情况，我觉得我们政策制度设计要改革，对于刚性需求特别是保障基本需求这个要采取政府加市场的办法来解决，半市场化措施，有一部分需要政府提供一些补助。
    对于改善性需求也应该在这个范围里，对于投资性需求，享受性需求应该完全按照市场化的范围有价值规律来调节。这里头要付诸于我们的房地产税等等这方面的措施。但是不管房地产税怎么征，对于一般消费者来说不能增加大家的负担，或者在一定的居住平米之下免税，或者从一个口袋里拿出来再从另一个口袋里装进去，这种办法既起到调节住房需求的作用，同时又不至于增加大家的住房负担。
    对于这些投机性需求，我觉得应该采取一些有效的过硬的办法来解决。比如说可不可以考虑征收他们的增值税，一百万买的房子，如果是转手倒卖卖了二百万，那么增值一百万，我觉得这个应该种税，使得他们在这方面搞不下来。总之我觉得对于中国的房地产市场必须要根据我们的经济发展阶段，根据我们的资源情况，根据大家的消费水平、消费习惯，采取不同的政策和制度设计，使我们的房地产市场能够健康地发展，真正能同时兼顾满足人们的合理需求，节约资源和拉动经济增长这样的目标。我相信房地产市场在中国过去的发展当中发挥了重要作用，那么在实现我们新的发展目标，在两个翻番当中它同样需要发挥重要的作用，怎么样使房地产市场能够健康发展这是需要我们大家共同努力研究和解决的一个重大课题。谢谢大家！
    女主持人：谢谢！虽然侯主任也姓侯，和我是本家，这么长时间我觉得作为专业的主持人都很难做到，您很谦虚，但是我觉得从您的一句话当中我们看到了学者型的幽默。非常了不起。谢谢您！商业地产要平稳发展必须要陷入恶性竞争。接下来有请住宅和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士为我们做主题演讲，有请秦主任！
    秦虹：大家下午好！刚才主持人说错了重要的一句话，我一定要在这儿纠正，我们的单位是住房和城乡建设部政策研究中心，没有住宅建设部，这个别搞错了。我今天跟大家交流的主题是从城镇化看商业地产趋势，因为今天会议的主题是商业地产，对商业地产影响最大的应该就是城镇化。如果我们看不懂城镇化趋势的话，我们对商业地产的发展会存在很大的盲目性。刚才侯主任给大家讲了非常好的未来经济发展，两个翻一番。那么两个翻一番对中国如何来实现，应该说现在中国的经济总量已经很大了，从去年年底的时候经济总量是47万亿，去年一年的经济GDP增量是咱们95年一年的GDP的总量。所以说正是因为有这么大的基数，在未来到2020年实现GDP和人均收入翻一番的时候，实际上我们不需要太高的经济增长速度，7.2%就可以了。
    那么怎么实现这个7.2%，实际我们看现在中国的经济发展是由于过去十年，由于2001年加入WTO以后，中国出口带来了中国经济发展。而未来十年发展和过去的不同就是出口形势的变化。所以我们也不能不低估世界经济危机以后对发达国家的影响恐怕是深远的，还不是短期就可以结束的。所以对中国来说，过去经济高速增长的十年，非常重大的出口支撑外需一定会受到影响。我们看下一个发展一定是靠内需，内需对中国来讲，内需又是一个国内投资和国内消费。这个投资按照现在的这个情况来看，国内因为过去服务于世界市场，所以中国很多产业的投资处于过剩的状态，所以在这种情况下就要扩大内需，扩大内需如何扩大？现在我说扩大内需的一个着力点就是李克强总理反复强调的就是城镇化，城镇化就是中国今后扩大内需推动经济发展的一个重要的潜力所在。
    所以这就是城镇化，城镇化的发展应该说对中国来讲恐怕是未来十年能不能够真正地维持中国经济的增长和实现我们两个翻一番的一个非常重要的方面，也是我们中国的商业地产今后发展的一个很重要的前提条件。为什么呢？因为我们说商业地产的发展，商业地产是为人的需求服务的，如果城镇的人口，它的城市的发展，人口所从事的工作不同，规模不同，对商业地产的需求是不一样的。中国目前的整个城镇化的一个格局是什么呢？刚才侯主任说了中国城镇化是越低于世界平均水平，实际上如果按咱们目前中国的工业化水平来比较的话，工业化率这个水平来比较的话，中国的城镇化率也是低于工业化率的发展。也就是说按照中国的工业化率，我们在世界上目前是不低的，工业化率水平是47%，是世界发达国家工业化率最高的点比我们还低。也就是说从另一个角度来讲，任何一个国家在进入了中等发达或者进入发达国家过程中，都是城镇化率高于工业化率。
    我们如果和发达国家和世界平均水平来比，我们工业化率现在已经不低了，但是城镇化率明显偏低，也就是相对我们的工业化发展水平，工业化率我们的城镇化是滞后的，中国的城镇发展是滞后工业发展的。下一步我们未来中国一定是伴随着我们工业化的急剧进展，城镇化有一个比较大的发展潜力和空间。城镇化今后怎么推动城镇化发展？我们看到全国总的城镇化率过去2010年底的时候是51.27%，但是中国的城镇化率差别是非常大。大家看这条红线是全国的平均城镇化率，最高的还是三个城市群加上浙江和江苏是城镇化比较高的。现在北京城镇化率都达到了88%，上海也是差不多这样一个水平。广东的城镇化率也是相对比较高。由于过去十年人口大量从东部流动，所以广东现在成为城镇化人口最多的一个省，它的城镇化人口占总人口的比重是70%这样一个水平。
    但是还有很多省市的城镇化率相对比较低，低于不到50%，不到一半。所以我们就推断，未来已经很高的城镇化率的这些地区怎么推动城镇化，以及城镇化率比较低的地区怎么推动城镇化。所以我们看到未来城镇化一定是两条腿走路，一条腿是这些城镇化率很高的，像北京88%，不能让北京百分之百的人口都是城市人口。所以像北京、上海、广东这些城市化率已经很高的地区，未来的城镇化一定是伴随着产业结构升级提高城镇化的质量，一定是这样。那么提高城镇化这个质量，产业结构调整就会带来什么？就会带来整个城市从事一些生产性服务业和我们高端的服务业的一些业态会快速发展。也就是说我们说实际上我们现在看到的情况也是这样，北京的第三产业所占的比重已经达到了76%，GDP是76%，产业结构调整这些年还是有比较明显的成效。
    从从事商业第三产业就业的人口来看，过去十年全国总的从事产业的人口增长了7%，北京增长了18%，按照国家东部的特别是三个重点城市群的产业定位就是要发展，是国家的重点发展区域，是国家的优化发展区域，优化发展区域发展什么，我们说主要是发展现代服务业和先进制造业，现代服务业和先进制造业需要什么样的人？它一定是需要高端的一些人才比较多，从事金融、保险、会计，一些生产性服务的这样一些服务人口，这样服务人口高端的人才他们需要到哪里上班，应当发展第三产业，所以应当是到办公室上班，而不是到工厂去上班。所以他们产业结构的升级以及对高端现代服务业和先进制造业的产业发展定位，决定了第一城镇化的发展方向一定是提升质量，产业结构升级带动的是这些大量的从事服务性的这样一些人员的增加，他们需要什么，就是需要办公楼，办公室。这就是刚才潘总所说的，为什么北京的写字楼市场在这些年租金增长很快，而且他只说了一个总体，应该说北京的写字楼的高端写字楼增长得更快，现在还面临着短缺。北京写字楼总量上并不是很缺，但是高端写字楼现在的量是不足的。现在很多高端的现代金融机构、服务性机构，随着在中国业务量的扩张，他们机构庞大都租不到成规模的，符合现代企业标准要求的一些办公室办公楼。他们是租不到的。过去传统的写字楼盖的比较不符合现代的企业要求，电梯也不够，格局也不够现代，很封闭的，小型的等等就有很多的问题。
    所以我就认为城镇化率比较高的地区主要是三个城市群，这些地方的写字楼市场非常好。我想这些地方应该经济比较发达，满足基本生活的服务业已经不缺了，我们吃的、喝的根本就不缺。一个是缺办公地点，写字楼。另一个就是缺适应这些在高端现代服务业这种高端人才的高端商业地产，满足他们需要的高端商业地产还是缺的。所以我大致判断在城镇化率已经比较高的地区未来的商业地产和写字楼还是酉空间的。
    我们再看城镇化率比较低的地方，中国还有一多半的省份的城镇化率现在还不到50%，这些地方面临着城镇化发展的最大空间，他们怎么来发展城镇化？我觉得这些地方主要是靠通过工业化来带动城镇化，是工业化和城镇化双重驱动，仍然是这样发展格局。所以我们看产业调整也是这样的格局，我们优化发展区把这样一些传统的制造业已经到了向中西部地区来转移，广东的富士康现在到成都。北京的首钢也搬到河北了，就是这些地方的工业发展，工业发展带来的是大量的从事工业的就业人口带动的城镇发展。这些我们产业工人大幅发展的这些地区，他们需要什么样的商业地产？我觉得一定是需要生活服务性的商业地产，不是生产性商业地产，什么金融、保险，很多的这些高端的信息、设计、包装，软件，不是这些。而是大量的是生活性的，比如富士康在郑州今年已经开业了第一期工程，11万职工入住，全部住在我们提供的保障性住房。下面二期还有七万职工入住，大量的这种产业工人他们对生活性服务业需求是巨大的。一些中西部地区城镇化率并不是很高的地方你说盖写字楼，那风险是巨大的。你要考虑到他们的需求是什么，他们那个地方已经是工业化城镇化快速发展地区，一定是对住宅和生活性服务业，像超市，一般的老百姓日常家居所需要的商业地产有一个比较大的需求。
    所以我们说从总体上原则上说，中国城镇化的发展进一步提高对商业地产有很大的机遇，但是商业地产和住宅不一样，在哪儿都是住宅，但是商业地产差别非常大，一定要根据不同地区的经济发展水平，城镇化率来决定它商业地产具体的一个品种。
    最后一点谈谈我们民间资本投资对房地产的一些新的趋势和变化，应该说这些年中国的房地产业发展和民间资本这种膨胀也是有密切的关系。过去我们的民间资本投资房地产其实非常单一，也非常原始，大家看好房地产市场，又有钱，又有投资渠道，咱就买一套住房，买两套，买三套，房子一升值，就可以赚到钱。很原始很单一。但是大家知道现在房地产在超过投资投机需求，我们的政策全国范围内第三套房是没有贷款的，如果贷款这个杠杆支持，你投机炒房获利的空间不大，保值还可以。我们49个城市在限购，这个渠道一控制，再加上未来的价格也很难再现过去十年的高幅度增长，所以我们发现民间资本仍然关注房地产，因为没有更好的投资渠道，关注房地产，投住宅，主要和自住性需求改善性需求相结合，比如像北京高端的物业住宅今年卖的也不错，这个时候你看到这些人买这些高端住宅的时候，更多的是和他自己要去住这种改善相结合，不是没有房子，他有房子，但是更多的是住，而不是单纯地为炒房，为投资，不是单纯地买了房子搁在那儿。所以更多地买房，无论是高中低端现在更多的特点是和住结合在一起，这是新趋势新变化。过去很多大量的房子购买是为了放在那里升值。
    第二个就是优质的商业地产，当然现在来看整个商业地产的民间投资起来比较好的，所以我们看到很多地方商业地产卖的还不错，反正老百姓也不太专业化，觉得不让买住宅了，那就买商业，也没有更多的考虑未来买商业地产所带来的风险，反正老百姓手中的闲钱投的。
    第三个就是新型证券化，不是传统所说的买上市公司的股票那种证券化，主要是新型证券化，主要是房地产的信托，比如说房地产私募基金，当然我们更期待未来的RISE能够推出来，如果这个能推出来，老百姓住宅就不需要买商铺了，不需要买房子了，更多地通过买RISE这种形式来对房地产进行投资，更适合广大的中小投资者，我觉得这是对房地产市场更健康的发展方式，也是非常有利的，更和国际接轨的这样一种发展趋势。所以我觉得民间资本在投资房地产由过去传统的单一的，比较原始的投资方式现在已经开始出现了一个新的变化，一个新趋势，也是我们这个市场逐渐地走向成熟，从开始的起步逐渐地走向成熟。所以我们也看到了今天在这个地方推出的商业地产的价值，优质的商业地产特别是在城镇化率比较高的地方有很好的发展前景。当然在商业地产发展有很多困难，以前都讨论过很多次商业地产的规划配套，商业地产所需要的专业的商业运营，这些就更加复杂。所以在金融，我们的规划，我们商业资源都能够有效支撑的情况下还能够把商业地产做好，我觉得那是更了不起的商业地产企业，希望我们这些企业都在今后发展中获得更好的成绩，谢谢大家！
    男主持人：非常感谢秦主任的分享，其实您刚才提到很多观点，商业地产的热度尤其是在过去半年以内像郁亮他们都是在公开场合表态要增持商业地产的投资比例。所以我这里有一个数据说2011年中国商业地产投资规模将近一万亿，这个价值在2012年还在进一步增长，接下来我们请出中国购物中心产业资讯中心郭增利先生为我们带来精彩的演讲，有请！
    郭增利：非常高兴参加经济观察报的活动，演讲之前跟大家说两个故事，第一个故事是有一个外国的开发商问我一句话，我想问你在中国的购物中心开发商一定要建住宅呢？第二个故事是为什么你们在中国有一些国际的大牌在租用你们物业的时候，租用你们购物中心物业的时候，你们不但不收他租金，还给他补贴。他说你们带了一个非常不好的头，让我们在这个行业没法做下去了。两个问题非常简单，其实你会发现当你从某一个角度来回答，总感觉没有全面解决他的疑惑。所以我一直在想中国的商业地产行业会出现很多名称，大家会谈城市综合体，商业综合体，商业地产，零售地产，购物中心等等等等五花八门。所以我觉得也恰恰是中国这么多的困惑也让我们看到了优质的物业也是稀缺的。所以种种问题确实需要我们深入思考，未来我们再去做商业地产，再去做购物中心的时候，到底应该朝向哪个方向去做？
    其实有些话讲起来是非常简单，我相信学过经济学的人大家都会想到一个词就是价值和使用价值，所以我顺着刚才讲的两个小故事我们去看我们自己的物业，如果是零租金，再去贴补装修，我就想问我们这样的物业到底有没有价值？有没有使用价值？我再结合刚才第一个故事说为什么我们自己的购物中心的开发商一定要去做住宅？我们是不是不去做住宅的时候我们抛开住宅再去看价值和使用价值的时候是不是又画成一个大大的问号。所以我觉得在目前这个阶段问题不怕，已经不能回避，虽然我个人依然看好可能明年整个商业房地产的形势，可能会有更大量的开发商会进入到这个领域。但是今天这个会议既然是价值榜，我倒是希望能够站在一个相对客观的家常上去泼一盆冷水，因为我自己的感觉就像优质的，优质两个字不一定是高端，应该是市场所需要的，合适的物业资源，可能稀缺的。但是可能又有大量的闲置的空置率非常高的这样的物业充斥了整个市场。
    所以目前来看中国缺乏需求支撑的整个商业房地产应该是有，另外阶段性过盛局面我相信包括很多房地产商也是客观面对这样一种事实。因为众多的案例表明我们在一个城市，可能在一条大街上有五个项目，可能加在一起有一百多万平方米，我们五个项目可能都在找同一个零售商在洽谈，以让他进入这个物业当中，如果是用这样一个配比关系去跟零售商洽谈的话，我们就不难解释为什么我们不要它的租金，我们还要给他贴补装修这样一种情况。所以阶段性的供给过剩局面恐怕是房地产行业没有人敢去在这个特殊的时机再去回避了。大家也不会像几年以前盲目地去盯着未来的城镇化需要大量的商业物业去支撑整个城市的建设，新区的改造等等。如果看商业地产综合体，我们站在使用价值和价值的角度分析的时候，我提出三个评价维度。
    第一个我们从城市发展，从整个社会发展这个角度上看，我们应该逐渐去改变过去的城市招商引资模式，应该是变成一种科学的规划引导模式。在这里面我们不讲哪一个品牌的国外的开发商，我们在跟他见面的时候，一直希望他到中国来，我就问他，为什么别的国家开发商都有进入到中国市场，你为什么还在迟迟观望。他说你如果能够确认在我的物业旁边未来三年之内没有第二个购物中心出现，三公里也好，五公里也好，只要有这样一个大体上的要求，我相信明确的给我一个说法，我相信我对中国市场还是非常非常有兴趣。但是更多的活生生的案例发生在我们身边的时候，是当一个上场将要建设的时候，运营很好的时候，你会发现突然间旁边出现一个新的庞然大物。昨天一个朋友问我，我也没有确认，在北京的常营说龙湖的对面又有一个购物中心，北京华联的。我当时大吃一惊，我说我是做这个行业的。在这个区域目前的居住人口整个待开发的状态，一个龙湖的二十多万平米的购物中心还没有面试的时候我们规划部门又引入一个十万平方米的购物中心。所以在这种情况下招商引资的主导思维事实上让我们自己很多的综合体购物中心恐怕难以跟这个市场需要去接轨。
    第二个角度我们更多的从商业房地产开发的维度讲，更多的商业房地产商发现是做住宅的。有大量的或者说绝大多数的都是我们的住宅地产商在做商业地产商，所以在这个角度上看如果说我们开发商的主体是以住宅为主的开发商进行商业运作的话，难免就会出现商业地产主导的模式。大家看到的是短期的现金流量，我一会儿也会分析一下几种模式。
    第三个角度是从商业功能和零售渠道来讲，我们从来没有把商业地产作为未来零售商开店的一种渠道，所以在中国国家标准当中我认为这一点还是非常高明的。把购物中心作为一种零售业态，几年前讨论这个标准的时候我还一直有这个困惑，购物中心包容了很多业态，把它并列在这个业态是不合适的。但是现在看当中国发展到这个阶段的时候把购物中心当做一种业态去表述可能恰如其份地反映它跟未来很多零售合作商的关系的判断依据尺度。所以从三个维度讲，结合我刚刚给大家讲的两个故事，大家会发现中国商业房地产的发展实际上按照国际的商业地产的发展，我们是处于起步阶段。但是按照我们自己所需要供应量的话我们是大大超过了市场的承受能力。所以大家会发现有很多不同的说法。
    今天我们也会简单地介绍中国的综合体的快速发展背景包括我们自己的有关界定，还有重点的是我们要反思中国的商业综合体，城市综合体在发展过程当中需要向国际这些先进的开发商们学习什么？最后我们可能还要关注产品的创新。
    其实大家一直都在谈论城镇化，我自己当然也一样，城镇化一定是推动中国房地产，推动中国的购物中心快速发展的一个重要支撑性的力量。在这个角度上看，我们这张图表在01年一直到2025年这样一个趋势判断上，形成了一个非常吻合的一条曲线，这条曲线大家会发现未来的商业面积增长和现在城镇化增长的速度其实几乎保持同步。有这样一种支撑的话，这样一个图表显示结果的话，至少可以证明一点中国的商业房地产的发展目前阶段核心驱动力一定是城镇化。但是，中国的城镇化因为刚刚两位主任都已经讲了很多，我只是再抛出一个问题，按照整个的全球对制造业的需求来说，大概需要六万亿人口这样的就业人数，假定我们按照中国达到70%的时候，我们自己人口是不是就已经变成了全世界的最多的。所以按照这样假设的话，我认为中国的城镇化率和工业化率，在中国的工业化率慢于城镇化率的情况下，其实会有大量的人口集结到服务业，这个服务业应该也是我们大众的服务业。从这个角度上来说，一张图表反映我们自己的需求，我们自己的供给，其实都要根据我们城镇化的建设发展水平和在未来城镇化发展过程当中结构上的细分，产业发展的细分做去看市场真正的需求是不是能够跟我们未来的商业房地产的开发量能够相吻合。
    否则的话持续这样的过剩对将来在中国行业发展过程当中会造成很多的问题。第二个我认为是各个城市的产业规划和功能区发展，这个是大家非常关注的，也是我们各级政府最为关心的这样一个招商引资方面的问题，整个城市发展的问题。从这张图表上看建设多中心的商业格局恰恰就是配合各个城市进行产业规划和功能区发展的一个重要的方向。我们拿上海为例，上海从过去我们的单中心的发展格局已经形成了多级化，多中心的这样一种发展状况，这种发展状况大家会发现其实主导的力量确确实实就是我们自己通常所说的综合体也好，购物中心也好，我想未来中国城市多中心的发展格局加上各个城市对产业发展的关注，对产业规划发展的引导恰恰就会给综合体的发展提供非常好的土壤。
    刚刚结合城镇化也结合我们未来的市场需求给大家做了一个简单的分析，我们接下来就看一个非常关键的问题，目前媒体上我们行业当中其实对综合体有多种不同的提法，一个叫综合体，广义上就涵盖了所谓的城市综合体和商业综合体。第二个大家可能通常会说的城市综合体，第三类是企业会说商业综合体，中购联对这两个综合体有一个自己的判断，具不具备城市的服务机理，如果开发商大量的在做住宅的或者是以做住宅的名义做综合体购物中心的，我们的产品结构当中我们会发现它并不具备城市的公共服务机理，这个是中购联对城市综合体判断当中最重要的起步。
    从这个角度我们再去比较东京六本木，可能大家都去看过这个项目，经典的一个所谓城市复兴的项目，因为它有很多特点，我举两个例子来说，第一个大家会发现它确确实实不是一个单一的像我们国内开发商通常做的综合体，它包含很多社会的设施，文化的设施。第二个大家关注一下在整个76万平方米面积当中，商场的面积零售业面积只有3.8万平方米，也就意味着实际上它非常简单，是服务于写字楼人群配套的商业综合体。还有用17年时间完成一个综合体，这个恐怕在中国真有这样的开发商我们很多地方政府也会排斥。相反这样的综合体恰恰就是一个城市发展过程当中所不可能缺少的公用设施。
    这是我认为华润中心，我就觉得一个严谨的公司给自己产品的定型是非常准确的，大家可以看最后一句话，标志性商业综合体，这是我对华润非常钦佩的一点，实际上就是我们自己在做的产品属性是什么，它实际上透过自己的产品表达方式是能够清晰地界定出来的。这个就恰恰把我们自己国内城市综合体过热，商业综合体为主导的这样一种局面清晰地反映了出来。这两个角度我们去看中国和日本有代表性的综合体，我们都可以发现它们之间有相同点和不同点，有一点是大家最关注的未来的城市综合体到底应该朝向哪个方向去发展？我相信一定是强化我们综合体社会化的功能和城市的服务功能，因为按照中购联的预测到今年中国的购物中心超过了三百家，按照目前的城镇化，按照我们的消费，我们可能预估到2025年中国还会有七千家购物中心，这里面有大量的商业综合体，如果按照这样一个预测去判断整个市场的话，我们会发现其实未来中国所诞生出来的七千个新的购物中心，新的综合体恐怕一定要朝向更多的导入文化和旅游因素，更多的社会化元素可能要导入到购物中心来，这才是未来商业房地产发展的重要方向。
    因为我们过去说中国的住宅地产商为什么是商业房地产开发商的主体，其实原因非常简单，从土地，这是我给国外朋友做出的解释，因为住宅地产商能够很轻易地拿到土地，又因为政府在城市规划中在住宅旁边有商业配套，这是一个根本原因。但是现在其实政府的招商引资，政府规划也是越来越专业，越来越聪明。如果我们还用传统意义上的综合体再去诱惑政府的时候，我们会发现这招已经不好使了。所以可能会有更多的真的需要这个城市的社会功能装进去的商业综合体，然后让这些商业综合体去真正服务这个城市未来产业发展。
    从中国综合体的发展情况我们把它划分成几种主要模式，一共划分了五种。第一种是均衡型，第二种是倾斜型，第三种是混合型，但是我一直认为这三种综合体的模式恰恰在中国发展速度是比较缓慢的，而它在中国贡献率是最高的。这样的模式是偏重于我们自身所说的品质，在中国还有另外一种叫做资金主导型的模式，第五种是土地主导型的开发模式。我认为在中国城镇化呈现这种粗放式的发展模式下它是有它特定的发展空间，而且也是目前中国商业房地产中国综合体发展的主流部分，但是这个行业要健康，要有序，要高效，可能靠第四和第五种这种综合体模式，可能在中国发展的时候会对整个城市的发展形成中性的影响和作用。所以我们更多地希望在中国诞生出越来越多的前三种开发模式的商业房地产商。
    最后一点就是讲综合体和购物中心的创新之道，按照中国目前大家可以分析三个数据，第一个是我们自身的消费力，我们消费力大概每年平均增长在12%，我们社会消费品零售总额的符合增长大概是15%，我们商业物业的投放量增长率大概是在25%，一个12%、一个15%、一个25%，大家可以清晰地感觉到实际这个市场是处在一个完全的供大与求这样的状态之中，但这些产品的供给当中哪些能够与这个城市的发展去协调，与零售商的发展去协调，与市民所关心的所需要的这种生活方式协调，实际上都是非常关键的。未来诞生出来的七千个新的项目，我相信可能会在以下三个方面会有很多的积极探索和尝试，也相信这样的综合体增加了之后会对整个城市，包括对我们整个商业房地产行业的形象都会有所提升。
    第一个就是要融入更为多元化的城市功能和社会功能，大家会发现我们越来越多的综合体开始导入了文化、商旅、艺术等等，而且近期一段时间到各地的出差，我们也发现了中国的商业综合体，中国的商业房地产跟文化的结合其实是比较紧密的，并不是我们党中央号召我们文化兴国这样一个战略，这在一个城市发展过程当中我们发现商业房地产最需要沉淀的是这个城市的文化，需要看到这个城市的底蕴。所以近期我看到了非常让人感觉到赏心悦目的项目。第一个项目就应该在三年之后在杭州诞生一个以运河为主题的购物中心，实际上世界上有三个运河城，我觉得在中国如果在三年之后能够诞生出这个运河城，我相信它可能对整个杭州市的文化传播，运河文化的传播可能都会起到非常好的作用。
    第二个是去年开元的成都东区工业公园，我们看到在讨论的专家人员当中出现了大量的音乐人和文化人，我发现只有我一个是所谓的代表商业房地产角度去看待未来的发展方向。我们发现很多的新项目已经重视到自身的问题，已经不是单纯地从零售的角度去看这个市场和产品。特别是未来中国的商业房地产可能一定要更加去强调我们的体验，强调我们的互动。这与我们目前的消费需求的多元化、个性化、体验化的方式是相适应的。从这个角度大家也一直在关注，甚至天猫的光棍节的销售已经影响到很多房地产开发商的信心。我觉得信心受到打压是一个好现象，这样至少能让商业房地产商可以考虑考虑未来新的运作模式，包括自己在做产品组合的时候会有哪些创新理念融合到其中。
    第三个就是全新的城市生活方式，我觉得中国的购物中心，中国的综合体是城镇化驱动的特定的一个行业。其实就像一个住宅的房地产商在拿到一块土地的时候他一定会考虑这个城市的情况，这个区域的情况，这个城市的市民承受能力的情况，他一定会对自己户型设计的时候，市场的需求为导向。而在我们自己做商业的时候，我们发现一个简简单单的需求导向让我们很多商业房地产开发商迷失了双眼。可能我们更多的是想我能够做一个什么样的项目，我能够把什么样的品牌引进到我的购物中心当中来等等。实际上我们在看到种种现象之后不得不为整个商业房地产发展这个行业捏一把汗，因为对于这个行业来说，我们对于生活方式的理解，对于市民的生活需求的满足，包括迎合，包括引导，我们都应该是从市场真实的需求去出发，而不是像我们目前所出现的更多的开发商更多的项目是以开发为导向的，而并非以市场需求为导向这样的模式。
    所以对于中购联而言，对于购物中心而言，我依然坚定地认为没有办法去替代一个实体商业，网购、电子商务它们有它们的成长空间，如果说购物中心的开发商，商业房地产开发商对未来市民真正的需求，老百姓的生活需求，生活方式没有深入了解的话，与市场脱节，那么我可能会觉得电商对购物中心的冲击会非常大。但相反随着市民的这种体验趋势消费趋势的逐渐形成，我倒是看好实体商业当中购物中心综合体这一部分的产品在未来整个城市商业当中的比重会越来越高，谢谢大家！
    女主持人：谢谢郭主任的演讲！郭主任说得非常对，优质不等于高端，价值的体现一定是以是否能够满足大众的需求为标准的，而不可替代性才是价值的核心所在。再一次感谢所有嘉宾对中国商业地产的展望。谢谢各位！
    男主持人：谢谢各位！我们也在此看到了商业地产目前是处在群雄着陆的局面，这其中不仅包含了我们老牌的商业，还有生意经，以及还有一些新的潜在企业。
    女主持人：我们今天特意邀请到了在这个领域当中的优秀企业。荆棘路上的超越，2012中国商业地产价值榜高峰论坛暨颁奖典礼的颁奖环节马上进行，让我们先认识一下它们，请看大屏幕。（播放视频）
    女主持人：向我们获奖的企业表示祝贺！
    男主持人：恭喜以上获得我们2012年中国商业地产价值榜奖项的各位，同时请出我们的颁奖嘉宾，郭增利先生以及文钊先生为我们获奖企业颁奖，掌声欢迎！
    女主持人：有请颁奖嘉宾！（颁奖）
    女主持人：谢谢两位颁奖嘉宾，再一次向获奖企业表示祝贺，谢谢你们！王总，今天获奖了一定很高兴，但是我们经常听到这样一种声音说商业地产非常专业，但是水很深，风险很大，王总对这样的评价怎么看？
    王总：首先今天非常高兴能够代表世贸股份在这里领这个奖，感谢经济观察报组织这么一个评奖活动对世贸的肯定和认可。确实世贸进入商业地产时间不是很长，作为世贸集团三个业态之一，因为世贸集团有住宅房地产，商业地产和酒店业，商业地产作为世贸股份的主大业务，也是在商业地产界这几年取得了一定的成绩，确实很难。咱们这个题目叫荆棘路上的超越，其实这一年我们世贸股份比往年付出了双倍的代价做这个商业地产，但是业绩还不错。未来几年我们刚刚制定了一些战略规划包括增长率的问题，开发速度和品质，未来速度会更快，品质会更高，规模会更大，我们不仅做商业地产，要成为城市运营商。
    女主持人：确实世贸取得了社会各界的肯定，您认为世贸最大的不同是什么？
    王总：作为商业地产其实我们经验并不是很成熟，但是在摸索中间的话我们是全方位的，刚才郭主任提到的为什么国外的商业地产跟国内的商业地产是不一样的概念，其实我们也在探讨这个路子，因为我们自持这种比例是二八三七各个比例不同，我们经营性的物业和销售性的物业必须打一个平衡仗，这样怎么不是把商业和公寓做成住宅，真正是城市公寓，我们在这方面探索也是比较成功的，包括配合这些酒店运营商对我们项目的配合，这样在一线城市得到了配合，我们也需要和很多先进的单位学习。
    女主持人：相信你们在探索的路上取得更多更好的成绩。谢谢你。李总，我知道你们在分钟寺的阳光新业广场，服务的行业也很多，同时我知道在西四环，在通州都有这样的阳光新业广场，在你眼中中国的商业地产是什么样子？
    李总：我也是先感谢一下，感谢经济观察报组织这次活动，也感谢关注我们的行业内的同行对我们的认可，也感谢这个奖杯沉甸甸的，我在这儿拿着已经非常坠手了。实实在在是要做商业地产，而不是大家做地产这个方向。我们去看中国目前中国商业地产的发展情况我是非常认同刚才几位主任和领导讲的这个话，应该说目前是一种浅层次的竞争，因为浅层次竞争所以形成了一个非常快的速度，形成了商业地产的膨胀状态。但是再往后我想应该是专注者胜，再往下是真正的专注真正地从事商业地产，从事真正去研究我们每一个城市消费者的地方，满足他们，甚至是说适度地去引导他们，这种精细化的商业地产的操盘我想在最后还是应该胜出的。今天我们讲了有这么多的商业企业，有这么多做商业地产公司，我想到那个时候才能看到是说谁才是最有价值的，谁才是能笑到最后。
    女主持人：我觉得你的笑容特别美，确实这个奖杯沉甸甸的，有很多企业很想拿，今天你拿到这个奖杯，能不能告诉我们你觉得你们企业成功的经验是什么？
    李总：熟悉我们企业的可能都知道，我们很少有像刚才几位主任提到的拿一块地更多的是赚快钱的销售途径，其实我们现在所有的商业物业是百分之百支持的，百分之百支持的项目在开发过程当中其实有大概将近80%是纯商业地产的，投资于这些项目，我们也有投资的概念，但是投资这些项目我们更关注的是这些资产在后期的价值，商业地产的春天还没到，现在还是冬天，但是我相信会到，那个时候是因为消除了刚才我们说的那些问题，恶性竞争，这个城市规划的问题，包括金融壁垒的问题，到那个时候就应该会出现商业地产春天了。现在一切工作都是为那一天做准备，我们之所以按这种方式做商业地产？就是因为我们关注商业地产本身的价值。
    女主持人：谢谢，我们时刻准备着就是为了那个春天的到来。谢谢两位，再一次对两位表示祝贺。机遇和风险总是相伴而生，我们期待在充满机遇的时代商业地产能够涌现出更多优秀的企业和产品。接下来是第二轮获奖企业。请看大屏幕。
（播放视频）
    男主持人：感谢获奖企业，接下来有请本轮的颁奖嘉宾，潘宇凌和新望为获奖企业颁奖。有请二位。（颁奖）
    女主持人：谢谢两位颁奖嘉宾，向我们的企业再次表示祝贺，祝贺
你们！     男主持人：经过刚才的颁奖之后，我们也看到了诸多优秀的企业在这里一一为大家呈现，目前大型企业的增速渐缓状态下，商业地产风波依旧，未来企业在商业地产提升空间还是很大的，我们看到了这些商业模式在未来还有继续增值的空间，也许他们还有很长的路要走，也正是因为这个原因，所以我们2013年有更多的期许和期待
。     女主持人：感谢各位嘉宾参与由经济观察报主办的荆棘路上的超越，2012年中国商业地产价值榜高峰论坛暨颁奖典礼。你们拥有财富，拥有思想，拥有创造和改变未来的实力，相信在2013年我们一定会看到一个让中国为之骄傲，让世界为之赞叹的国际化商业地产模式，再一次感谢各位，我们下次再见，谢谢！
    男主持人：谢谢各位，我们明年再会！ (2012-12-14 16:24:31)

时间：2012年10月30日14:00-16:30
地点：北京·中青大厦（中国）
内容提示：在经济走势向缓，地产调控趋严的今天，综合体开始越来越多地挤占我们的视线，话题，精力，资金……综合体，到底是地产模式的抱团取暖？还是顺应未来、成熟合理的商业地产终极形态？我们究竟需要多少综合体，是多多益善还是精挑细选？大量的综合体破土而出让我们如何选择？综合体究竟是包治百病的仙丹，还是专项取胜的圣药？如何冷静看待综合体，避免一哄而上？又如何在共性中需找特性，走出综合体的差异化经营之路……
“2012中国商业地产价值榜主题沙龙?掘金商业地产综合体”将解答您的种种问题。

2012中国商业地产价值榜主题沙龙——掘金商业地产“综合体”主要议题

1 综合体到底是地产模式的抱团取暖？还是顺应未来、成熟合理的商业地产终极形态？
1 如何在共性中需找特性，走出综合体的差异化经营之路？
1 综合体成倍增长，“过剩”成为业界一种担忧，是否会导致商业地产滞销和堆积，出现开发商资金链断裂的风险？

到场嘉宾

中国购物中心主任
郭增利

北京汉博投资公司副总裁
李亚明

凯德置地华北区总经理
韩维

CRIC北方区商业地产总经理
龚安华

华高莱斯策划总监
郝荣福

正略钧策合伙人、副总裁
郝炬

经济观察研究院院长
新望

经济观察报地产版主编
吕尚春

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主题：掘金商业地产“综合体”
2012中国商业地产价值榜主题沙龙
时间：2012年10月30日下午
地点：中青大厦9层

   吕尚春：各位嘉宾下午好！非常感谢各位在百忙之中能够来到《经济观察报》和正略钧策一起举办的主题沙龙，这是我们第二次，这一次是商业地产的话题，今天的主题叫做掘金商业地产综合体，下面我先介绍一下参会的嘉宾。我就直接从这边来介绍一下，我身边的是龚安华先生；第二位是李亚明，这是我的老朋友了，还有一位是商业地产的一个核心，中国购物中心主任郭增利郭主任；还有一位是第一次我们非常荣幸提到了凯德置地华北区总经理韩维先生；郝总这是一个老朋友了，还有郝炬是正略钧策的合伙人。还有经济观察研究院院长新望。
    今天我们的话题会围绕综合体，因为综合体现在已经成为最热的话题，如果地产商在各地方政府去拿地，如果你不拿综合体，这地几乎就不能给你，万科、保利这两次最近的地王拿的还都是综合体，综合体这么多。我们今天有两个话题，第一个是我们到底需要多少综合体，是越多越好，还是说应该精挑细选。综合体是不是包治百病，还是说它有它自己的一个自我发展特点，需要一个很强的针对性。这是第一个话题。
    第二个是如何走出差异化？第一个我们先探讨综合体的现状，目前是怎么样的情况？大家是怎么看待这些状况？哪位专家先跟我们开个头。郭总吧。您是购物中心主任，您是代表官方来的。
    郭增利：反正去年就参加了一次经济观察报的沙龙，我觉得挺有收获的，因为在座的都是实战，我们有点务须。我谈点感觉，刚才您谈的话题也是我们正在困惑的话题，就是到底是多还是少，关于这个问题听到的声音也不太一样，就我们自己对一些数据的分析研究，到今年上半年结论是有效供给不足，无效供给过剩，是这样一个结论。但是现在看上去我们这个结论从目前的形势发展来看，有可能有些偏差。就我自己看有可能会直接地就形成由于咱们经济下滑，引起整个的商业房地产阶段性过剩，应该是这样一个变化。过去我们可能一直在强调结构是有问题，但是在数量上确确实实很庞大。而我们到现在为止应该说近期做了几次比较大的调研，结论特别是结合城市的、结合开发商的需要之后我们看可能阶段性的过剩这个局面形成了。这个是跟我们以往的结论有点不太一样。谈到阶段性过剩，中国的综合体实际上确确实实是很多城市在房屋改造和开发区都必须要做的事情，确确实实市场很大。在零售商他们确实希望有酒店、写字楼甚至这个城市的公共设施跟我们品牌的拓展会有力地结合在一起，会形成这样一个完整的局面。但是这一年左右时间的经济的波动，有一个现象其实出现了。零售商开店的节奏在下滑，同比零售商同比增速下降，甚至有一个绝对值在下降。所以这个情况反过来就使我们零售商开店的节奏明显放缓。大家甚至于不敢轻易开店。
    再加上前年下半年到去年整个空间利润上涨，包括很多优质的物业非常高，某种程度上来说挤压了写字楼的零售者和零售商，现在有这种大的背景，有经济下滑波动的状况，我觉得阶段性过剩这个结论应该是成立的。但是在这种情况下我们也发现了一些亮点，我举一个例子，在十一之前应该是购物中心开业的旺季，我们连续有几个项目开业了，一个成都的，一个是沈阳的，还有一个是南京的吴悦城，再加上之前上海徐家汇的，包括今年也开了好几个商场。但是我们发现我们能点出来在中国开的实际上大概下来的是九十多个，但是实际上这中间好的我自己认为不超过20%。他们所呈现给社会呈现给市场的作品可能是非常优秀的，可能是这样一个比例，所以召开很多项目开业实际比较融洽。对比去年我们是在下降，这是商业的角度。所以反过来我们会反思很多很多的问题。我自己一直觉得看商业综合体的时候，综合体在中国更多的是以概念的方式来出现，而不是说有它确确实实的使用价值。因为今天咱们的话题是商业地产，我觉得马克思给咱们的教育挺有效的，有一种价值和使用价值的说法，我自己认为判断商业地产综合体的价值其实我们真的去挖掘它的使用价值具不具备，从这个角度上看，我们说全行业整个行业看商业综合体的使用价值应该是被扭曲了。我有三个观点供大家参考，第一个就是政府有这样的意愿，综合体比较热，开发商才去拿到地，零售商才去经营。从三个唯度看，第一个是城市和社会公民。如果是一个成功的综合体，它一定在这个城市当中扮演自己应该发挥得作用，活跃商务也好，还是用更多的零售商改善这个区域也好，还是说为了我们的新老城区的开发，能够增加城市的公用设施。现在来看不是这样的，可能一个项目在东直门，可能就会对东直门整个片区有一个明显的拉动，我这个地方的综合体必须要发挥的作用。但是我们看到很多综合体在一个区域当中，你却发现有它没它没有什么作用，没有盘活这个区域。所以从目前这个情况看，这个问题在政府，我们觉得应该从过去的政府纯粹的招商引资这个角度能够向规划引导去做转型。也就是说在我们规划的时候，设身处地去想想这个周边未来的发展，在规划就做到非常科学，非常合理。
    甚至于我的想法是能够把更多的社会的功能、城市的功能，跟我开发做的综合体的这种功能都综合在一起。我们去年去了一个项目，用了17年时间才完成一个综合体，但是在中国可能没有这种情况，因为有任期也好或者其他条件也好，所以就逼着我们可能综合体在三五年完工，即使用三五年完工了，你的品质是不是有保证。再加上把很多的社会功能设施是整合在一起的。我们在中国的综合体当中看到大部分是单打独斗，就是靠开发商去做。其中某种程度上对中国的开发商也不太公平。所以我的想法是当一个城市要开发综合体的时候应该是在什么样的位置，给它大体上有一个规划，甚至这个规划是超前于开发商的，比开发商更高一些。而不是说开发商拿一个设计来，就根本你的设计来判断给不给你。因为近期我们在杭州遇到这样一个会员单位，政府其实就知道这块地了，那么只有开发商拿你们的设计，然后他靠开发商的设计给他一些提示。我觉得反了，综合体在城市发挥它的社会功能应该是规划，应该是他比我们开发商更专业一些，然后把这个城市要求的城市区域发展必须要的社会功能放进去，这样的话就能化解我们开发商单打独斗的规划安全系数高很多。
    第二个唯度是地产开发这个唯度，我自己的感觉中国的房地产环境的确不是很健康，某种程度商来说我们投机的开发商是多于我们战略投资的开发商，当然可能有大的经济环境的影响。大家可能必须用这样的心态才能有利润。但是我觉得综合体可能用单纯的地产开发这种思维可能局限太大，而且一定程度上会破坏我们长期对城市发展的品质。所以我觉得应该更多的开发商做综合体没问题，不但有助于自己有收益，也有助于这个区域的发展。但是更多的从思维方法上做一些转变和调整，我们以前就是用现金流都是这样的一种方法，但是这样的方法很有可能在全世界我们还是领先的，包括我们的万达，实际上它走出了一条跟国际上我们所见到的跟国际开发上都不太一样发展的路，而且这种发展速度比其他的要快，可能对中国市场更清晰更明确。但是从行业发展角度我觉得还是需要一个健康的环境。所以在地产开发的思维，在投机的思维之下应该是对行业发展有很多不利的影响。所以我觉得应该更多的开发商能够确定所谓的资产管理的这样一种思维，也就是同我们的单纯资产管理再进行转化，当你谈到资产管理的时候，你会对它整个物业品质物业结构等等功能会站在更高的高度去设想，而不是想象收益，一个项目能够在整个盘子当中盘活所有的路。所以我觉得从地产开发项目资产管理这个周期会很长，我们要经过很长的过程。但是一个健康的环境恐怕需要走上这一步，这是地产开发的唯度。
    第三个唯度我自己的理解是商业的唯度，我们过去对商业的理解就是所谓订单，招商引资，但是现在看上去我们很多开发商也开始能做到跟零售商去接触，但是发现跟零售商不合拍，可能某一个品牌会同时有几十个、上百个项目在找他谈，当这种情况出现的时候，不合理的竞争肯定会有。所以零售商欺压开发商没办法，倒贴如金，我如何保底，一年一个月一千万销售额做不到，不好意思倒贴我。你想一百个项目一块找我的时候，确实能导致这样的现象。我觉得在商业唯度这个角度我们再去考虑这个问题的时候，片面地去强调零售商能够把综合体也好，购物中心也好理解成一种零售渠道，我品牌店在开店的时候有很多原则，比如我经常看到好利来蛋糕店，因为它觉得这样的物业独立了，完全可以把控，完全可以独立。但是有些品牌选择的街区符不符合。但是中国的购物中心也好，综合体也好，我觉得在零售渠道发展上是有偏差的。就是整个中国零售渠道的变化本来应该是购物中心逐渐从幕后走上前台的，或者从次要的位置上走到主要位置，这样一个发展过程。但是从目前情况上看，因为开发商对商业的理解和零售商对商业的理解之间出现明显的误差。所以以至于我们提供的零售渠道无效，因为我们并没有对零售渠道对于某一种业主可能比较适应的需要的渠道，那样的物业也好，它的发展规律也好，包括它发展的规模化等等我们并没有很好的研究和判断。所以就造成了我们购物中心和综合体在零售渠道这个环节是缺失的，所以形成我们刚刚最早说出来的一百个项目找一个零售商，也就意味着没条件。但是反过来你让一个零售商开一百家店是不可能的。所以形成这样一种局面之后，我觉得对整个行业所谓的健康发展就会产生影响。直接的就是说从我们自己的城市和社会的唯度，从地产开发的维度从商业的维度，我们综合做去看的时候，会发现中国的综合体到现在为止过剩的结论就是变成了客观的一种必然，因为很多的综合体没有办法去引到他想引进的商家，即使他的物业完全符合商家的需要。所以从这个角度上看不具备什么价值。所以既然不具备什么价值，所以很难再去进一步判断它到底有没有价值。
    所以我觉得资源浪费也好，土地浪费也好，突然间上升到一个什么高度呢？就不是开发商自己事，实际上变成了整个社会的生态环境的问题，而我们有很多很多的土地，我认为别的开发商做了，能发挥它的作用，有的开发商做了，就可能变成一片废墟，可能没有释放出他应该释放出的功效来。所以我们一直感觉这个行业健康发展确确实实这样的人，确确实实需要市场所需要的综合体，这样的话我觉得这个行业秩序才会形成，我们把它叫做所谓的产业化程度才会提高，而现在的目前这个阶段比我们想象的恐怖和严峻，我觉得这四个字不过分，确实很恐怖，因为近期我去了浙江江苏十好几天，我觉得看完以后挺吓人，如果说一个20万人口的县城你非得让他开发出一个六十万平方米的综合体，你怎么想它也是无效的供应，或者说它并不是市场需求所需要的那种综合体。所以形成这样一个局面之后我觉得在座的各位可能有切身体会，就是我们自身有很多开发商在想我能做什么，政府想的也是我能做什么。但是它并没有想市场需要的是什么，其实需求为导向，供需关系决定我们到底出什么产品，就这么一个简单的道理在投机心态下就变得麻木了，可能把简单的供需关系忽略掉了，现在变成这样的局面。
    吕尚春：因为十几万人民币必须花出去。
    郭增利：可能是投资的原因，但是中国有些漂亮的项目的的确确发挥了它应有的作用，只是这部分项目的比重太低。我最后拿一个小笑话做一个小结，今年我们的第十届年会，当时因为是跟亚洲协会的成员一起协商的，反正只盯着北京和上海两个城市，在北京开论坛要带北京的人来考察，在上海开论坛要带北京的人来考察。反正大部分人在北京，在北京开会方便一点，我们就安排考察地点。我们在北京综合体也好，购物中心也好，我们要安排八个来，因为给国际友人要展示我们精华的，我觉得太可怕了，你要安排八个出来挺困难的有的可能人家时间原因可能接待不了。但是我们在筛选过程中突然觉得北京到底需不需要，北京为什么找八个能够有些国际水平的这么少，但是相反，我觉得到了上海非常多，我们列了28个，最后从28个当中再精挑细选选八个，所以北京和上海代表南派和北派，但是市场需求上海的开发商包括外界的开发商对市场需求的判断非常准，然后政府规划我认为也是非常非常合理。所以他们形成了一个叫上海的多中心的这种商业格局，甚至从过去的那些通江非常非常地配套，非常方便。但反过来，我觉得在北京你发现品质项目比较少，布局不足的现象确实存在。我记得前一段时间北京商报谈北京市多中心商业格局已经形成，我当时心里一振，我觉得有点夸张，我觉得上海写这句话我还认可，我住亦庄，因为亦庄就是一个中心，我可以不用开车九公里去买东西，亦庄的多中心是多中心。所以我觉得现在看上去整个行业的发展其实提出了很多的命题，这个确确实实不是开发商一个环节就能解决所有的问题，所以我觉得从三个唯度，政府城市环境上，我们的开发商，零售商其实都有一个需求，就是你能不能把你的消费者找到，把你服务的目标，包括跟产品结合，你提供的产品一定是有效的，我觉得可能这个行业所谓的健康就很简单了。外资企业我觉得挺奇怪的，大概十年前说了一句错话，我说中国的购物中心是最具有本土文化要求的平台，不像超市，超市可以发挥你的作用。但是中国的购物中心应该理论上讲门槛很高，外国人来了根本就打不过中国的本土开发商，因为完全没有一个项目是一样的。但是十年一过，我发现十年前说的话大错特错，为什么？几乎所有的外资企业在中国做的项目成功率反正我不敢说百分之百，反正接近百分之百。我就在想是他对中国了解的充分吗？还真不是，他其实也知道这个门槛，但是它的思维方法就是回到供需关系的，我所在的项目需要这个就比你做得好。我们中国综合体的开发商，比如说中国第一，反正就是这样的一种心态，所以我们的产品缺失太多，真正的需求没有做到。所以我觉得供需关系对我们下一步综合体的帮助会有很大的作用，有可能就是从供需关系看待我们的产品，把我们的产品结构定得更加合理，我就说这么多。
    吕尚春：下面我把话筒让给两个新来的朋友，因为其他都是我很熟的，一个是韩总，一个是龚总，先请韩总给我们讲一讲。
    韩维：谢谢！各位来宾、各位媒体朋友大家好，我是来自凯德置地，咱们先说第一个话题就是中国的城市综合体是什么样的现状？我这儿有一组数据给大家分享一下，中国现在我是找到了一些数据，比如说现在武汉在建的商业是245万平方米，成都也接近两百万平方米，沈阳是270万平方米。这个量是非常大的，而在去年在沈阳开业的商场是一百万平方米，武汉是60万平方米。大家可以看到武汉和沈阳人口是一千万不到，一年有六十万平方米开幕，这个确实很大。商业地产确实有一窝蜂的状态，这个可能是和我们国家的现状和政府一些政策有关联，大家怎么发展，还是需要土地财政怎么做，所以就看商业地产的开发，比如说在郊区，郊区的郊区也有八九万的商业体，他们不知道怎么办？确实是这样的，变成了对政府政策的一个出路，所以就变成了综合体忽悠一下全出来了，像万科也做到了综合体，做到了一贯的指数住宅，确实是这样。但是从这个数据来看，确实综合体下来了，我们最早的时候我们叫城，意思就是成功的城中城，当时的定位就是第一有商场，第二就是办公室，让这些人在上班的时候还能够逛商场，我们当时的定位是这样。
    从现在来看，如果光去拿地，这个对资金的要求是非常大的。从中国目前这种状况来看我们也挺担忧的，因为我们已经开的是北京的刚刚郭总说的东直门的一个项目，还有上海的，每天过七万，而且起到了地标作用。还有成都的一个项目，其实就没有像之前开业得那么红火，按理说不错，人流量挺大的。我们统计在成都的投入特别大，尤其是地标性的建筑。这种一窝蜂的起来了，下来怎么消化？我们又得靠政府了，开发商是没有办法的，挑选一些项目，可能对于现状我们挺担忧的，怎么去做好？可能就靠自身的一些调整，这个可能是下一个话题，一会儿再说。
    龚安华：听的出来韩总是讲数据的，我们起家安身立命的东西是数据，因为我们从两年前开始布局整个商业地产，从基础数据做起，我们也在全国目前从2010年拿地到今年报批的在建的商业地产项目全国大概是前一位，参加的投资商和地产商大概是两千多家，但是我们看了一下中间有两个项目以上的才五百多家，因为有很多是项目公司，应该从这个量上来讲，还是比较大的。包括刚才讲的贴金，我们也看了一下他们的数据，大概万平方米以上的，包括形成商业的大概是五百万平米，这个量应该跟北京差不多，北京市区的量在三百万平米，这个是有理式数据，包括在建的。那么从这个角度来讲实际上二线城市，我们讲二线城市包括一些省会城市和一些直辖市，包括一些很发达的县市，他们的量确实很大。就目前来讲我们还没有寻找一个合理的数据模型，究竟一个城市应该承载多大的量，符合这个城市的需求，那么从基本的操作层面看，我们只通过这个城市的人口，人均可支配收入来计算总量，从总量上进行细分来看区域饱不饱和，单个项目在区域合不合适，这是从我们作为项目的经营角度来分析。
    回到我们这个议题就是从价值商来说，我们对城市综合体，我们从价值可变现的角度，居住的、商务办公的，包括商业经营的和酒店的，从这几个角度来讲，实际上从现在目前所有的项目价格，从利润上来讲，商业的追求应该是最核心的，无论哪个项目都会把它作为最终的变现，价值是体现的一点。其他物业或多或少，比如从去年以来写字楼的租金应该在上升，所以现在有部分加大了这一点，特别是一些优质写字楼在综合体比重增加，这是我们目前看到的一些变化。但这个趋势是不是因为各方面的因素，经济因素会有所调整，这个我们再来看。从目前来看，刚才吕主任说的价值核心点我觉得目前来讲还在于商业，无论是商业街，无论是什么样的形式体现，目前我们来看可能还是放在商业上。因为我是新来的，所以我想把今天机会留给我们在座的各位老朋友，我也学习大家以往的经验。
    李亚明：因为我都是在圈里做很多年了，上个月法制晚报做一个整版的采访，第二版是专访我的，谁学万达谁死。我说人家万达做的东西，但是你要学万达你就死了。所以我就说这个事。刚才接着郭主任说的，因为他是从政府层面来说的，说了三个维度，我觉得国内虽然说这么多年的市场经济，我们大家会发现都是按市场规律来做的，现在国内的这个现状还是政府太强势了，由政府来主导。因为土地制度上来说，像日本、香港、英国、美国他们基本上走的是999年私有了，人家拿着这块地可以按照自己的想法可以一年开发也可以二十年开发，可以五十年开发，把地往那儿一放自己开发也行。但是我们不行，因为占了这块地两年不开发政府就收回了，就退出这个圈了，玩不了。所以造成国内的商业地产一出来就是一批，刚才跟主任聊去年我们的一个开发商去拜访西域，这是全球第二大，第一大是西蒙，当时见到了他们的副总裁，说中国现在商业地产这么红火，为什么不来？人家说我们挺了解你们中国的，他说有一点说政府是挺高兴，我们就问一点我如果拿这块地，政府能不能保证我未来十年在周围东南西北不会再把我这个地卖给我的竞争对手，实际上人家关心的就是这个释放量有多大，第二个就是把我拉过来了，再把地忽悠给其他的七八家，所以这样就造成了恶性竞争，人家就没必要做这个事。所以人家是站在国外的角度来看这个事。即使这样，作为业内一分子我们还在帮着吹这个东西，实际上我也希望它早点破。
    所以我觉得总体感觉觉得现在的中国商业放量确实比较大，但是从商业地产来说它同比较传统的住宅开发，我觉得它应该还不能够相提并论，因为两个从开发的逻辑，包括企业发展战略，包括项目的引领模式都是不一样的。所以现在最担心的是什么呢？就是说如果要是传统的住宅开发商进入了商业地产，他不以长期的经营持续为目的，而是考虑怎么快速发展，怎么管控，怎么销售，我觉得这个是最危险的。前一段我去沈阳的红南区，去看了一下，人家也是让我们帮他做一个项目，人家也是先提了一个条件，说我这个区是未来全运会在这儿召开，他说咱们项目的周边12个，你看看咱们这个项目怎么做？或者说你敢不敢做？我就觉得这个确实是对我们是一个极大的挑战，所以我现在也是一半在外地出差，所以有些项目基本上也就是聊一聊，我也不敢接。像刚才韩总说的国内现在像昆明、成都、沈阳、天津，包括杭州现在放量确实都比较大，但是只是局部的。但是国内开发商是非常聪明的，他会有一个自我开发周期的调整，有的人是抢唯一，第一个开。有的人是必开，主动错开。因为混杂了有商务，有商业，也有居住，他可能先开，跟你来错开，根据未来的商业调整寻找自己的定位。所以你看杭州已经嚷嚷两年了，但是上个礼拜五我在杭州，现在看到杭州真正开出来的除了万象城，然后也没有几个真正意义的这个项目。所以也要把北京号称说三四十个，但是好好数一数严格定义购物中心也没几个。
    所以我觉得这里头有一个开发商的自我调整的功能，所以我觉得这块又打消了业内老说泡沫泡沫，恶性竞争，但是我觉得是开发商对自我的调整，跟政府的请示打报告，包括行业的一些自律，这是我说的一些跟郭主任说的对应的三个维度。
    第三个从商业角度来讲，本身作为北方的企业我们做商业就不如南方，因为中国传统的商业制造基地都在南方。第二个我们北方的施工季节比南方长，一个正常的十万平米的项目，可能北方就得三年或三年半。第二个就是国内的零售尤其是很多品牌，业内朋友都知道很多品牌是不过将的。比如北方招商可能就一千个，但是南方有一万个品牌可以选择，因为北方是做四季产品，人家长江以南就是做两季产品，这跟每个品牌商自己企业的发展战略有关系。所以尤其北方这块做商业地产从前期的开发周期，包括后期的招商，包括运营，尤其跟南方要提前有一些考虑，要规避这些风险。包括从逛街的体验感来说，南方就比较适合做街区。这次在宁波见一个女企业家，她说五年前我逛街的比例要高，但是最近这几天我反正逛的比例更高了，可能跟她的岁数体力有关系，四十来岁。所以我觉得这个都是做商业地产的一些特点。
    但是我刚刚想说的就是因为中国现在商业发展比较大，实际上人家现在一些比如说国际一线，国际二线已经出现了一些动态了，实际上选择越来越强了，比如说某一个国际时尚的快销品牌，因为到这个城市肯定要看几家，他先看规模，有做五万的，有做八万的，有做十万的，有做二十万的，他也要屏蔽风险。看完之后现在出台政策，现在低于十万的就不接了。你盖八万的再去找人谈，可能就没招牌了。所以我觉得这个也是应该大家也是一个业内比较关注的。另外我觉得尤其是现在很多开发商像这种三线，首位城市地产开发已经灵花有主了，现在三线城市是刚开始，这里有很多我觉得业内的开发商有时候自己按照自己的喜好去做一些定位，希望按照自己的爱好来做定位，定品牌。实际上你要去看的话很多国内现在三线城市存在挺多问题了，比如说我们做的信赖是18到25岁的定位。很多城市18岁考上大学，基本上有本事的都考出去了，二十多岁到四十岁的青壮年虽然没文化，基本到大城市去工作。但是三线城市人口是挺大的，但是都是一老一小。那儿的消费特点小孩消费在教育上是肯花钱的，但是在其他方面比不上大人的。四十多岁的人有点积蓄，但是消费太理性了，或者已经认可某一类或者品牌意识比较强。就认识那个，便宜，大牌的也不去买，反正也不出村。所以现在很多三线来找我，我说你现在看看这城市有没有产业？写字楼和白领都没有，你弄这个的话也没人买，你非要两年免租，所以我觉得都不太现实。我就说商业地产其实任重道远，还需要我们媒体要多普及一些这方面的知识，作为我们从业人员来说，还是尽量把我们的心得体会告诉他们。我觉得只要这几个方面大家能慎重地考虑，我觉得一定还是很有效的。尽量地做好。先说这么多。
    郝荣福：很高兴今天又来跟大家学习交流，我觉得我们公司跟吕总公司有点像，我们公司也是做顾问的，吕总公司可能做商业做的比较多，我们公司是城市区域做得比较多。所以我今天可能聊不了太多的实操性的东西，说说我们接触的客户和市场的特点。前两天参加过一个研讨，今年明显感到经济不好，经济不好之后最明显的变化就是找顾问的需求更多的企业向政府转，这是今年特别大的变化，因为企业都很谨慎，但是它的决策周期反而变长了，所以可以等，不愿意把这个钱随便掏。但是政府不等，为什么呢？其实这么多年我们发现综合体的火热其实本质上是跟新城是密切结合的，就是城市和区域的开发，因为政府关心的是卖地，但是他也很清楚卖地的核心是得有土地来支撑价格。这里面就是产业和商业，所以我们往往做到新区规划都能看到一个中心，这个中心都是一个高强度开发的商业区。
    我想说的第二个事就是综合体和综合区开发，我在公司做顾问的时候也思考了很多，到底什么是综合体，到底什么是综合开发？很多时候我感觉传统的综合体有很高的强度，混合化功能的开发可能大家想到的是综合体。但是现在我们很多的综合体项目某种程度上是综合开发，并不是强度特别大，但是用地的功能属性很多元，所以出现了综合体的综合开发，所以你会发现国外的高强度的综合体的开发模式，特别是设计模式在我们现在的一些项目里面可能发生了不一致的地方。所以我就说综合体的综合开发。
    第三个就是我们的一个感觉，找咨询公司做顾问的企业，真正是商业开发的企业很少，大部分都是从住宅转业过来的，转业过来一个很明显的特征就是销售的趋势是非常旺盛，你要是想说服他持有，那我们的劣势就暴露出来了，为什么？我们招不了商，人家就说那我们不找你，所以这就是一个悖论。所以我们这么多年遇到很多的客户，最后的结果就是基本上就是盖了就卖，尽量拆散地卖。所以综合体我想说的第三个事就是综合体现在挺当的，但老实说我觉得真正做得成功的或者有效供给综合体在我看来，特别是在北方的城市是非常少的。刚才李总说的一些东西让我启发很大，北方的城市特别是北京为什么出不来好东西？不光是开发商，而是因为强政府的色彩特别重，导致的结果就是好的东西往往被多次地评审之后，它也就是变成中规中矩的东西。所以说往往这种不成功是开发商的不成熟，但很多时候也是政府的一种不成熟，或者说是一种特殊的需求导致的。但我觉得现在的综合体的有效供给不是很足的。
    最后我想说一点综合体，就是我们今年做很多顾问项目，发现一个很重要的特点就是我今天想聊的一个很重要的观点，我终于看到开发商信了。为什么呢？我们看到很多来找我们的业主对于很多问题的研究开始追求顾问公司从人的精神真正的需求角度去做，而不再是原来的纯经济效益的角度去做。住宅到新区，到开发到养老。我觉得最明显的就是理性，理性的结果就是现在大家无论是研究什么物业都开始反问，原来问的是能不能赚钱，现在依然反问，后来变成了有没有需求。但是我觉得现在开发商多了一个问题，什么人？其实这个观点和需求是相关的，但是我想说的现在对人的关心已经从人的更细节的方面去考虑了。因为现在社会发展很快，所以我就说我们做的商业地产和住宅这些本质上是脱离了社会发展和社会现象的影响。所以我就说今年我们遇到很多的刚才李总也说了现在很多城市只有一老一小，很多社区也只有一老一小，现在针对一老一小的东西就多了，其实这就是说对人的感性的需求是多了。我想说的是其实在我看来，经济的快速发展和经济的这种减速发展，不能说经济减速发展就是不好，我觉得中国经过了十年的超高速发展之后，现在发展从某种角度来看对未来是非常有利的，人们思考的是什么？而不是盲目追求的是什么。这种理性思考就带来了今年所有人的词汇就是三个字性价比，无论是开发商，政府，消费者都是追求性价比。说到性价比，其实我有两个感受，包括我们最近接触了很多客户，现在很多人说文化，其实文化这个东西反而这几年是处处所在，其实说到文化的背后核心解决指人的本质需求。
    第二个感受就是对于家庭里面最重要的一类群体的一种关注，就是儿童，现在虽然说儿童是很多人都在说儿童，但是我觉得真正对儿童的关注在我看来还是很少的。第三个观点是综合体的开发是不是就意味着一个环境，我们最近做的很多项目综合体往往是环境，包括我到日本去看一些项目，我就发现这个是按照人的商业、居住的变化，互联网时代、云计算时代，其实改变了人的很多心灵方式和消费习惯，所以我觉得这个是从人的本质需求角度去说的。所以我今天先聊这么多，但是我觉得今年的这种变化就是很大的，但是综合体在我看来真正做得到位的还不是非常非常多。特别是我特别同意郭主任的观点，我们也有客户来，这几年我很自豪的是给客户推荐豪宅，北京不落后于上海，特别是北京城市中心的豪宅，因为别墅还比上海要落后，但是我觉得城市中心的不落后，推荐养老北京也是很有自信，但是一说到推荐两个东西，我们就很为难。一个是商业地产，一个是旅游地产，这两个是琢磨了半天，我们推荐来推荐去也很少，所以这是我们现在的一个现象，所以这个发展空间还很大。
    郝炬：非常感谢今天和新朋友老朋友做交流，因为我这边是给房地产企业服务战略为主，我想从这样的角度来看一下，近期的时候也跟很多客户做过交流，包括尤其是从2007年到2012年，尤其是09年之后向商业地产转型的企业太多了，那么在战略规划这块怎么向商业地产转型？怎么来做？其中商业综合体是我们看到的合作的客户很重要的一个方面，而且做中国最优秀的商业综合体运营商，已经很多企业提出这样一个方向。但是真正在做的时候，我发现在每个方面我觉得现在企业有一些难处。第一个就是我们大的背景，中国商业地产跟国外一说，国外说我拿到地之后可以做十几年，但是中国的环境对于地产开发商来讲是不可能的。地方政府是希望尽快地做好，当地的综合体带来当地经济的带动，新加坡也好，国外也好，做商业地产获得金融支持实际上是非常到位的，而中国现在没有这样的基础之下就出来了万达，我们私下里叫怪开发，但实际上它是摸索出来一种相对来讲比较独特的中国结构。我们在做战略研究的时候会看到所有的地产开发商在进行商业转型的时候，无外乎是万达的变形，都是通过售和租方式来实现资产沉淀。所以这个某种意义上如果做不到这点，你做商业综合体这个门都进不了，这个台子上不来。这是一个大的背景。
    因为从这样角度来讲，跟国外包括国内其他的一些做商业综合体的企业相比较自然就缺乏了一个时间，另外是商业领域，这是我们的现状。同时我们现在也看到国外很多做商业的话，其实我们叫零售业企业在主导商业地产，包括我们现在看到的相关零售业开始进入商业地产，包括一些百货，甚至像红星美凯龙，这个做成了规模很大的综合体地产开发集团了。而由于前面的背景，政策背景，政府规划的背景和我们现在开发商所处的新的背景，不这么玩，玩不下去，使得现在中国商业现在出现一个现状就是基本上是以快速圈地，快速建设，然后快速开业这样一个现状。我们前两天的时候去合肥，尤其是刚才韩总谈到的新城开发，一规划就出来了，到客户那边去帮他做商管，公司管理提升，我说尤其是绩效这块，一看周边加起来五个以上八万的商业综合体，有的已经开业了。而且方圆一平方公里走路十几分钟这种怎么办？实实在在在局部地区已经实现了激烈的竞争，我觉得某一个时间点上，这是一个感受。
    但是我们在战略研究的时候会经常看一个数据，集中商业战略，从这个数据来看的话其实中国还是大有前景的。包括一二线城市集中在基本上60%以上，二线和三线大概40%到50%，三线城市以下的基本是百分之二三十，从这个意义上来讲的话我觉得中国现在从商业来讲一定是存在升级换代，但是问题是你是一哄而上还是有规划的逐步推进，这是开发商控制不了的，也不是我们的商业企业可以控制得了的。所以这是我们的一个现状，也是我们接触开发商所面临的难处。这是第一点。
    第二点从管理的角度来看地产企业，尤其在商业运作过程中会发现很有意思，因为管理在我们谈战略或者谈一个项目有一点预期，但是我们看绩效的时候，我就会说平效怎么样，租金收益多少，达到多少人流量。这个商业规律说实话是无法预计的。一个深圳的客户在04年正式开业之后到2012年换了七任总经理，真正赚钱的时候是09年下半年，前面已经有五任了，你说那五任为什么不行呢，我觉得不见得，需要一个衍生期，在统计商业综合体，开发商进驻一个新城的时候，比商家企业进驻至少早三到两年，只有这样才能拿到合适价格的比例，但是开发周期很长。像万达早期是招募商家进来的，那么商家进来之后到衍生期至少要两到三年甚至五年时间才能够赚钱，而我们现在是把时间缩短。所以在这种情况下我们看到的就是在我们做服务的时候，也发现很有意思的几个特点，第一个特点就是刚才说了在指标上面其实有些时候常常以指标为准，招标面临两难，现在招满了就跟定位不一样，你想招12个人，人家不来了，你想招满，肯定是往下走。那么你要想招按你这种定位的话肯定有困难。而且在这个过程中他们也提到实际上现在综合体所谓的定位不同，实际上是品牌的同质化非常严重。定位是这个定位，最后招品牌的时候都是向这些品牌去的。我觉得在经营过程中是面临相对比较大的难度。
    第二个在这些企业里面我们看到商家的团队，尤其是从09年之后，2010年开始商业人才可以说是非常地紧俏。我们看到这些团队实际在组建过程当中的时候，可能有两百家企业是中等以上，我们涉及到的很多企业有的是两到三个，它这个团队高手不来，一般人还看不上。在团队的组成过程中，因为没有太多的积累，包括运营过程中就是两个特点，一个是团队非常年轻，第二个就是流动率没有之高，这也是我们看到的一个实际现状。所以从这个角度来讲，我觉得现在这个阶段，不仅仅是从市场综合体供给上面，像郭主任提到的进入阶段性的发展，但是在未来几年大家在整个综合体开发方面尤其在运营和管理方面也遇到了巨大的瓶颈，谁能撑住这一段竞争激烈的企业，可能会在未来有自己的竞争优势可言。
    新望：我觉得综合体概念现在没有明确的标准，所以我们能不能做一个十大综合体，现在综合体的概念你到三线城市也是讲综合体，而且是一窝蜂。如果说把综合体的概念有一个稍微明确一下，比如我想根据万达的经营模式，起码不光是个开发商，我觉得他应该是一个运营商或者是偏重于管理的这样一个商业机构。再一个它的特点可能是品牌的集群，它就是集合一个品牌，把一些品牌号召起来。再一个我觉得它应该有一些基本的应变能力要求，购物中心和综合体我觉得是大不一样的概念，综合体里面应该是有购物中心，但必须是还有其他的，比如像万达这样一个标准的综合体应该有宾馆，电影院等等，这样有一定的产业含义在里面。我建议我们顺便做一个国内十大综合体，起码有一个标准的样子，要不然什么叫综合体，弄到三四线城市也叫综合体。
    如果说是这样的话，我觉得综合体我倒和前面李总、郭总的看法有点不一样，我觉得还是有前景。如果说我们把综合体适当地给它做一个规范的话，为什么呢？我觉得这个可能还是一个竞争发展的需要，地方竞争，区域竞争的一个趋势。我们到成都去，我刚好凑巧开了一个小会，成都的综合体研讨会，他们盯着重庆，就要比较若干指标，他们这个城市人均拥有的宾馆的床位数，人均的综合体面积，还有一些好的品牌，好的产业和内容。我就觉得如果说是前些年在北京上海有一个国际都市的标语，各个地方竞争的话，是不是综合体这个概念也是它竞争的很大的竞争力。第二个我觉得可能也是我们现在的城市化由原来的那种粗放式的城市化，现在是不是在城市化的内涵上有所提升，然后是城市化进一步深化的发展趋势。它可能更多的是城市现代化，或者说一个城市的都市化，而且一些综合体覆盖一些产业形成以后，还可以形成一个地方的都市圈这些整个都有帮助。我觉得像可能北京、上海这样的情况是一个特殊情况，在中西部可能综合体的发展对它的提高城市化的质量这些还是有所帮助，原来的城市化很多我们都是那种粗放式的开发，这个可能城市化的内容会有所充实。而且综合体我觉得应该有高等级产业这样一个含义，现在往文化创意产业发展，它会随着地方整个产业以及产业的集约化和它的单位面积产出会有很大的提升。我觉得集约化方面还是有一定的前景。像我的老家兰州现在就是缺这个东西，如果说是多的话，我觉得制度方面短期突出多少个综合体，可能是城市化进程到了这样一个阶段，就是我们的城市化现在更多的需要城市现代化和都市化和都市圈化，可能到了这样一个阶段，会出现这样一个综合体的现象。
    我觉得像综合体的概念还不光是具有产业方面的意义，城市化方面的意义，可能对一个城市的管理也有很大的革命性的意义，如果说以后综合体逐渐多的话，我想可能一些政府部门会不会到综合体去，城市管理的主体管理会慢慢演变，城市的社会管理职能上也会有一些改变，可能是一种形成商业社区，甚至这种社区的管理形成新的社区管理模式，我觉得都有可能使这个城市的管理有一个核心的含义。所以我觉得综合体目前这个阶段我觉得还是以它的发展阶段特征我还是比较看好。谢谢！
    吕尚春：新望老师高瞻远瞩，这是第一个阶段的话题。我觉得我还是同意郭总和李总的意见，我是比较悲观的。为什么悲观呢？因为在我们蓝筹地产论坛上发改委中国城镇与城市化中心的主任展望中国的经济，讲的比较实在。说中国以后的城市模式主要其实还是聚集式的发展，所谓的欧洲城镇化不现实，非常遥远。因为市政的供应量这些能保证教育、医疗、卫生，为什么现在北京郊区的别墅很便宜，几百万一套，住别墅的把别墅甩在那儿，到四环以内买1500万元一套的房子，这些东西折射的都是三四线城市的利润。尤其是形成截留式的，越往上中央财政截留的越多，越往下小地方的综合体不好办。现在北京又缺综合体，有空间。所以第二个问题是怎么做好综合体的差异化？从开发商的角度，从咨询顾问的角度，怎么把综合体做活了，既然摆在那儿，既然它来了，前有凯德，后有新世界那样的大老，中国的开发商现在不得不走，但是这个路怎么走，非常难。还必须得去想这些事情。我想从龚总先跟我们来讲一下。
     龚安华：其实我对这个问题很感兴趣，这个问题开封这个店餐饮量我看购物中心还挺多，但是我每次去都是吃了三餐，其他的几个地方去了都在那儿吃饭。我这儿有一个问题，为什么来这么去定？因为按照正常的购物中心，它的地域范围，零售、餐饮、娱乐，我们应该是超过了50%。我想请教一下大家。
    郝荣福：我讲的综合体还是有一些要求，你刚才说的是商业，它主要定位的是社区化，不是像凯德这样的，它的功能主要是满足附近的公民，当地的居民需求，在之前做过调查，这个区域是很有这样一个东西。而社区一个比较大的功能，我观察一个就是你刚才说的餐饮，还有一个是儿童，所以它的定位我们定位的是小白领，就是他带着他的孩子去转去玩，然后去购物，是这样一个设置。可能它的定位非常准确，而且你看品牌并不是很高端的，应该是在一千元左右的消费。所以我觉得这是一个商业的定位要准确，对周围的调查一定要精细化，他们这个做得比较好。其实从未来的发展现在越来越发达，以后的一些店还是以体验店来考虑，考虑购物。其实最有特点的应该是吃家庭餐。而且为了满足我们的设计还是考虑到了，其实现在中国的很多设计跟我们差不多，我们最早的设计的卫生间是没有门的，就是进去之后不用开门，这个就要设计好，不能说在外面反光就能看到也不好，所以这个一定要跟上，而且我们每个卫生间旁边都有一个儿童室，家庭卫生间，里头会有一个小孩的板子其实很简单，还可以换尿布还可以放上去，一个家庭父母带着孩子很方便，就是给他提供这些方便。其实还有一些其他的要求，比如说有休息区，有浴池，还是定位，满足当地的需求。
    龚安华：其实说到差异化我更多的是关注刚才谈到的我们经常提到的包括我们乐居一直在做的电商这个平台，电子商务这个平台应该说包括网购对咱们来讲是非常有利，包括我们09年开始关注那时候的大概点上的额度在那时候好象全国居民的商家将近三百多亿的零售额，去年大概是在五千多亿，就这么几年它的爆发式增长也是伴随着我们社会发展的。这个比重测算一下大概是在30%多。但是之前三百个亿，零头都不到。这个增长量我们乐观者估计再过两三年5%的增长可能是没有多大问题，这里主要是以零售商品为主，现在我们看到很多团购餐饮各方面目前做得还不是特别好，但是这只能说是一种趋势，对实体店的一种抨击，真正做得比较好的是实体加上网店。这个是未来很多商家做转型的一种趋势。这是一个趋势，这是从商家角度来讲。
    对于开发商来讲我们其实很多时候在看前期在招商的时候，特别是做土地招商的时候，已经完全不再是提供一部分的门店单独来谈，而是有选择性的，比如我们现在在北京做一个国企的项目，不谈融资，国内的零售企业会有一些相应的趋势，这也是基于对于周边的社区人群消费利益做了一定的调查得出来的结论。这个就是我们主编说的差异化之一。还有一个我们现在看到并不是所有的开发商在做综合体的时候还是按照前面的万达集合模式，所有的包罗万象，二十四小时，而且有选择性的，把其中某些业态做一定的强化。为什么刚才提到韩总这个呢？有些开发商看到这个项目，有没有问题？如果我们把我们的购物中心综合体把餐饮加上去会不会也能取得这样一个好的效果，至少从前期能起到这样好的效果，我们现在也没有给出一个肯定的答案。因为作为餐饮行业来讲它的租金和零售的租金是低的，所以这本身是对这个项目的价值有一定冲击的，所以这是一个矛盾的综合体。人气上肯定会好一些，零售从前期来讲聚人气是比较好的，所以我觉得这个不能像刚才我们说的比如说凯德就针对社区的，包括家庭，儿童为主，这是我们取舍的一个比较好的典型案例。
    还有一个实际上是商家的差异化，比如说我现在看到的餐饮，包括我们今天所在的这个位置，也是有会议功能，也是有一定的参观。包括餐饮，现在北京的很多餐饮已经开始会所化，会所化它的功能不光是就餐，包括小的聚会，包括一些比较好的发布会，包括产品，包括活动，一些发布会，这个是我们看到的差异化做得比较好的一些例子。其他方面都在做实质性的一些产品。对于我们顾问公司来讲，我们脱离原来的这种顾问的模式，我们在两年前开始做全国的商业数据，主要是优质性的物业这些数据设计，我们也是希望从中得到一些规律性的东西来指导我们今后的服务开发商，能够提供一些可以参考的依据，可能对于开发商来讲，我们之前开发商更多的是经验，最终加上我们的关系性的商家，原来他们的理解可能仅仅是做过多少优质项目，对哪个商家比较熟，能够拉这个项目。现在我们做的是把我们所有的经验集合到我们能够得到的数据，希望也能找出一条路径，说服我们的开发商，通过科学的方式来做这个项目。我就说这么多，谢谢！
    李亚明：人家做房产信息纳斯达克上市了，那个我确实觉得是国内做信息的标杆，我们是另辟蹊径。刚才您说的那个问题，接着刚才新望说的，其实综合用地我想了想什么叫综合体？实际上想了想八十年代之前国内就有这种办公商业，王府井包括西单，生活居住商业都是分离的，包括酒店，实际上我觉得综合体也是一个土地集约利用的一个概念，随着城市的发展。北京第一个出来的应该说典型的是国贸，第二个比较大规模的应该是王府井，第三个是新世界的新光天地。所以我们说的综合体是满足大概四大功能，但是有六种建筑形式，第一种建筑业态一个是写字楼，公寓，酒店，会展，像国贸典型的办会展，还有一种是商业，还有一种是企业会所，比如像经常上班的国贸三期企业会所，什么马乔会，美国会，所以一般是这六种形式。但是只要具备了三种。
    新望：文化和娱乐是不是也算？
    李亚明：文化刚才谈到创新了，文化实际也是想干，但是没钱，你看画家都会画画但是投入不起，我们现在正在积极弄这个，我们想弄的像韩国整个一条街，但是国内没有这种产业，做不起来。咱们国内都想做创新，但是我觉得创新是革命，意味着流血牺牲，哪个开发商先玩那个要么成，要么死。所以我觉得只有具备了这几种实际上就是具备了这个。但是国内从住宅转变过来的大多数是住宅转成商业，大部分是这种产品在国内占了百分之七八十，真正的单体帽还有更多的城市综合体占的不是很多，因为不是所有的城市都能做综合体，像三线城市根本就不具备写字楼的需求。
    新望：我觉得应该把住宅综合体、商业综合体、产业综合体这也是一种综合体，我们今天可能讨论的是商业综合体，今天是偏商业的。我觉得如果说是我前面说的概念更多倾向刚才他说的城市综合体，城市综合体更加能够体现综合体的本质内容。
    李亚明：光国内我们现在研究的这些开发模式有三类，一种是以万达这种为要求的城市综合体，它可能主力是偏向商业为代表的综合体，我不说它住宅这块。还有以金融街为代表的，以金融产业。
    新望：我们今年做的调天涯数码城叫产业综合体运营。
    李亚明：第三类有很多，比如可能万象城华润系列的，做一个均衡，比如有华人大厦，有一个商业，然后再配公寓，从产品功能建筑形式，面积比例分配可能做到均衡。现在国内做商业地产的人比如这个老板要求很高，到底是玩财务出身还是搞工程出身的，是学营销出身的还是学设计出身的。所以每个操盘手的阅历和经历都决定了他在未来做规划的时候往哪个方向去偏移。我觉得这个是现在国内做综合体的三种比较有代表的。比如像金融街，大家都说金融街四季商城都做的不太好，但是金融街也做了写字楼集群，也有一个商业，为什么新光华贸人家做得那么好？它这儿做死了商业，所以这个就带来业内的思考。所以就是说并不是说城市综合体大家都做，你的商业就能活。实际上它的这个商业在我们业内，商业尤其比住宅残酷在哪儿呢？我们商业叫多杀多，住宅叫多杀少，这是我们创造的一个说法。多杀少是什么意思呢？比如说住宅，比如万科在同样的地段卖一万五，咱干不过人家，我卖八千行吗，层高给人家低点，开价比人家低点，只要能住人就能卖的出去。但是商业你会发现同样在主商圈王府井有人就是火的一塌糊涂，有人就是关门。所以商业是你死我活，不存在我流水高点，你流水低点，所以它相对比较残酷。
    所以说我刚才从规划角度来说，其实从开发商的角度来说，它从规划上就已经有倾向性了，它擅长做哪块，但是一般的规划来说比如说怎么对自己的习惯认知有利的它就怎么来规划？但是这里就违背了一些商业的逻辑。工建的可能要中学生，商业的可能要大学生。实际上最难的应该是商业，所以在一入手的时候就要选商业，然后再选工建和酒店，因为酒店对道路交通要求不是很高，但是可以在后面。恰恰你看金融街就是典型的，把好的展示面沿街面全给了写字楼，所以它的商业街很多人都不知道，从那儿路过根本就不知道。所以说要了解这个商业的规律。
    另外我觉得提醒一点就是什么呢？我们开发商投资几十个亿也好，几百个亿也好，当然自己有商业团队有研究团队更好，如果没有的话一定要记住社会上的第三方机构。但是我们有些开发商有时候就在这方面我觉得就是做得不太大气，综合报告说在五页内也就是一二百万的事，但是在他那儿就是三四十万，有的就是派二十岁的孩子，怎么玩几十亿的项目。所以你自己就是不把它当回事，那就别让人家把它当回事。所以得有社会责任感，像我们了解了一些大的外资，人家不光找一家，人家找两家，人家找一个纯外资的，然后找一个中国本土的。这个开发的思维我觉得还是没转过来，所以对我们做服务机构的人要说一下，花小钱得大利。我们从去年开始改为汉博投资商业管理公司，合肥的一个项目是我们投资的，汉博现在也是服务升级，我们从简单的招商规划定位到运营，我们现在在拓展八万左右平米的帽，我开一个汉博购物中心，打自己的品牌，这也是我们现在发展下一步的思路。我觉得商业一个地方一个特点，我觉得如果要是从运营角度人员匹配合理利用的话，应该还是越大越好，八万左右建筑面积我觉得比较舒服。我觉得看城市级别和具体位置。
    郭增利：刚刚吕老师布置的题目是差异化，其实这个差异化大家都会往上去想，但是我自己曾经也说差异化有难度，现在我突然间反过来讲我们对比国际，然后结合我们自己的数据，其实我们从美国从南到北走一遍你会发现品牌差异化不明显，我们现在中国有2812个购物中心，你把品牌列出来有2000个，实际上我们的品牌数量并不是说少得可怜，让我们捉襟见肘没办法开业，因为核心的品牌大概六百个，所以差异化的角度完全归咎于品牌不足我觉得有点牵强，因为老百姓所接受的或者适合的品牌不多。所以这个差异化怎么靠专业力量能够去引导，比如在差异化方面我强调两点，第一点就是形态或者定位方面的差异化，第二个就是说我们在符合这种特征上是不是有更多的文化、旅游元素。现在看第一点从形态的差异化来说，我们见到很多经典的案例，就在刚才韩总提到的凯德，以前有开发商来做，大家就会觉得在这个地方为什么做不出来，为什么现在凯德成功地开业了？我们再去看浦东新开的嘉力城，我相信放到另外一个开发商同样做完以后又是一个不一样的作品。包括我们看国贸CBD，肯定是相对的城市化。但是老百姓的需求和办公白领需求没有在这个区域得到需求。这样嘉里城是定位社区购物中心，可能很多人会觉得一个大的购物中心怎么叫社区购物中心？只要形成一个区域环境，它本身就是一个社区。你要是说满足写字楼的商务社区一定是要有的。所以我觉得应该说在产品形态的开发我们是可以做大的，但是我们有没有那个意识，这个确实是仁者见仁，智者见智，但是并不是说没有空间。所以对于我们来说差异化应该是找到市场的空白点，更准确地说就是找到它的需求所在并不难。
    所以我们会形成一种错误的理解，坦白地说就是语言形态都没确定好，连定位都没找准。所以现在在中国叫超级的购物中心叫都市购物中心，布局已经很大了，区域购物中心在一线城市布局也是很大，但是却发现大量的社区购物中心，而这种社区购物中心包括商务的，而且比如一个写字楼下面就八千平米可以配社区购物中心，形成这种产品差异化的时候应该是对专业市场有充分的掌握，才能知道我们的产品能不能被市场所接受。这是从形态定位来看差异化。
    第二我们其实强调很多个性化的，就是跟别人有所不同的综合的概念综合的形态，因为我们自己的统计到今年年底，三千家购物中心，有四种形态，第一个是综合体的，以购物中心为核心的综合体，第二个是购物商店，第三个是商业街区像蓝色港湾。第四个就是像新光天地这样的，这四个加在一起到年底要突破三千家，你说这个大不大？你说它多可能是错的，你说它供应不足可能也是错的，因为你拿它跟美国比可能不行，但是我们从未来成长来讲可能会好一点，我一直认为中国的购物中心也好，综合体也好，其实在这个角度来讲核心的推动因素一定是城市发展，城市发展也有一个趋势，但是它并不是说老百姓现实的消费力这种作为核心的推动力。假定按照我们去年是49.6%，接近50%的城市化率，按照每年的递增1%至少二十多年了，也就意味着假定我们达到70%，我们预估到2025年达到70%，也就意味着中国在那个时候还会诞生出七千多个购物中心，我们如果今天坐在这儿三千家已经可以了，未来的七千多家我相信大家的头都会大了。开发商的头也会大了。但是我们的商业能不能做出特点我觉得需要考虑。就比如索安娜有旅游的和文化的因素，反过来在北京可能是有长城概念的，刚刚说的儿童，其实在儿童当中除了你所搭的品牌之外，还有儿童寓教于乐的，所以现在看上去我觉得在我们未来的购物中心发展过程当中，其实一定是要充分地挖掘本地你能体现出你的不同文化特点，然后把更多的商业元素跟文化元素一起整合。
    所以国外的购物中心通常情况下我觉得印象最深的是澳大利亚的FOB，那是澳大利亚女王的跟她的官邸似的购物中心，你买东西你会觉得那个地方不怎么样，但是从文化内在来看你会觉得这个地方是值得一去的，从这个角度来看我觉得未来中国购物中心要形成差异化从品牌可能很难，但是从旅游，服务导入机会太大了。中国不缺文化，中国可能缺品牌，这是我自己的感觉。我们至少认为我们是比较博大精深的，还有就是非常欠缺的，大家可能每天在看，但是却不知道。你卖的是商品还是服务，我们举个例子，在北京商场当中真的要找一个小孩的文化用品非常精致的店，你是找不到的。要么去木樨园百荣批发市场，选择性很强。你可能说真的我们说买一双拖鞋到超市大卖场，这是一定的。但是在国外你看那种发达的社会可能一个拖鞋的店三千多家，其实不是品牌资源，是我们零售商竞争走细分市场的策略还不是很成熟，我们在品牌方面差异化是非常多的。
    所以未来中国更多的购物中心需要通过品牌和品牌的差异，从不同的品牌形成细节这样的结合点，组合点，一定要有这样新的业种出现，我觉得可能每一个购物中心都有独立的消费群体，你组合这样的店，这样会把中国的购物中心与购物中心的差别就会体现出来。我一直有一种感觉，这种感觉未必是准确的，因为它并没有形成任何的数据支撑，中国品牌的数量和中国业种的数量其实是不匹配的。我们用同样的两百个品牌我们能不能组合成五千个店，别人可能用两百个店做出五百个店，而我们没做到，这个不是开发商的问题，这是零售商。所以我一直说中国的零售业竞争并不充分，几乎没有人赞成我这句话，几乎全世界各种业态品牌零售商都在中国市场，应该说我们外资的聚集度是非常高的，所有的品牌都在中国。但是发现我们的短板太缺失了，遇到困难了，就研究细分市场，就服务一个特定的人群，我觉得这是竞争充分的必要表现。
    李亚明：中国现在没有阶级。
    郭增利：我觉得真正的差异化也会是对消费者不同的区域发展机会会形成自己的特点，所以我觉得差异化在中国是阻碍同质化的，并不是阻碍我们综合体发展的。我们可能有这样的创新意识，然后学习别人的一些先进东西，一些理念，我觉得差异化是基本成熟的，我是从这个角度上看的，因为定位空间大，我觉得要是真的面向一岁到三岁的孩子市场做充分了，然后五岁到八岁的小孩这个店都齐备了，如果是这样的市场，就像美国一样，现在反过来很多空白点没有去做，没有去挖掘潜在的市场机会。这个我说我们为什么没有数据支撑不敢肯定我们的结论是正确的，但是你看了几百个项目上千个项目之后你会找到一种直觉，这种直觉跟你在所谓的发达地区一对比的时候，我还是举个例子就是MS巧克力豆，但是你会发现很跳的店，我就想给孩子带点什么回来？你给他买钥匙扣就没有意思了，就买巧克力豆，一个送到家里，一只笔，一个本八美元，但是这个巧克力豆拿给孩子，这个东西非常吸引他，非常好。但是你告诉他我自己随便搭配出来的东西，他会觉得你这给我买的是什么东西，所以我觉得零售业讲究组合，购物中心更讲究组合，不同业态不同品牌的组合，其实如果把组合两个字挖掘深入了，还是很有前景的。我个人还是对商业前景充满信心。我就说这么多。
    韩维：我觉得城市综合体的概念是源自于土地的集约化利用，底下可以做商店，楼高一点可以做宾馆、酒店公寓，在其他国家也是这样做的。这个设计我就觉得综合体就是一个业态楼，至少有办公楼，还有商场，另外可能有酒店，酒店现在基本上没有赚钱，现在是卖吆喝，我们现在做的是公寓，这个是给一些比如说地产产业非常发达的城市或者是国际化的都市有这种高管比较大的流动来做的产品。否则的话综合体就意义不大。因为会展我们总是算不过帐所以这块我们基本没做。首先就可以看到选址很重要，应该是在城市的中心，咱们现在说的地铁周边，这是一个基本要素。然后就是设计，就是要聘请很多商业团队，区域、城市、国家的调研，我们通常会请一些知名的设计师，因为要达到地标的设计要有一些知名的设计师，因为建筑事务所在国外有很多，在中国是领头人的事务所模式。所以通过跟他们的合作一个是提升自身的价值链。通过这样的做法，选址到设计，然后就是招商，因为确确实实商业综合体从表面风光不风光，其实商业团队能看到，其他人看不到。因为我们确实有这方面的人才，所以我们目前开的几个商场起码从运营了两三年以上的北京来说，基本上都能达到可观的回报。在这个过程最终要资本的运作，因为商业综合体回报再高也就是6%左右，一般的信托是同意的。这个6%的回报我们怎么去做呢？我们凯德通常就是从投资开始，首先找投资人，把自己的钱建一个基金，对这个项目，我们目前建立了一个来复式基金，有了这个基金，并不是从基金募资，我们是成立基金，管理基金，然后开发，这一直是凯德的理念，首先是富式公寓服务商。另外就是我们有商场，就是凯德的国际上市公司在新加坡和香港上市，他们可以给商业做运营，我们自己会来做我们的办公楼，从这个运营有所谓的运营商，下面有物业管理。所有的产品都是自己运营，这样对业态的分布，包括招商都会有一个非常大的自主性。通过这些要素确实才能够打造好一个好的城市综合体。我就是从开发商角度来讲。
    所以国内现在确实也有很多做法，其实我觉得还是很成功的，他可能是带着商家到处跑，它的酒店赚不赚不知道。如果到三线城市做酒店没有一个国际化氛围的话就比较难，以我们天津为例，我们在天津三个业态都有，我们没有做综合体，我们发现我们的富式管理他们是赚钱非常难，尤其大家知道天津是一个阶级非常明显的一个城市，要不然就高，要不然就低，没有中间层，没有服务业，全是第一产业，第二产业，有厂区就盖专家楼有办公室，不需要这个东西，自成一体了，所以它的服务工业总是运营不好。另外办公楼这个租金再好，五块钱到头了，这从08年到现在连续是这样的。而且这个控制率一直在上升，可能现在到了12%。这个确实是比较难的。还有就是我们的商业在天津还算不错。所以城市综合体要做好确实也是比较困难，但是刚才郭主任也说了从数量上也大有可为，我们觉得还是好好发展。到时候也请各位专家给我们多多指点，谢谢！
    郝荣福：关于吕主编说的这个问题，因为这块我不是做运营的，也不是做招商的。我们对开发理念性的东西接触的比较多，刚才郭主任提的很多观念我很认可，我觉得刚才提到了一个差异化问题，我想说四个问题，一个就是我个人觉得现在无论是什么物业说到差异在我看来应该更多地追求一种体验，其实我们现在对这种体验经济背后的经济这几年研究的比较多，我们今年在好多外地的城市做了综合体和综合开发，其实核心发现关心的最终是一个体验，而不仅仅是一个购物这么一种功能，我觉得我们今天讨论的这个综合体让我感觉可能更多讨论的是商业综合体的范畴，以商业为主要的功能构成，我觉得这时候其实这个体验同样也是很重要的。我前段时间去上海杭州也看了，包括这段时间也提出1.5城市概念，我发现之所以发展所谓的一线城市和1.5城市，我觉得他们和我们相比这种体验的感觉相对来说更丰富更多元，所以我说的是体验。
    第二个我想说的是其实这个差异完全是取决于定位，但是我想说的是我们的定位里面现在其实是好象有一个误区，接触我们的客户和我接触的很多业主来说一做综合体脑子里就会有一个固定的说法，总感觉这个综合体就是高端，但是我其实现在有一个观点就是高端此高端非高端，就是高端和高端的理解是不一样的。因为现在很多人把高端和高价过于产生一种联系。这是一种误区，为什么说不同的区域差异选择和定位，比如说我们一直和客户讲一个例子，就以大悦城为例，因为定位的差异，西单的大悦城是市级的，它辐射的是年轻比较时尚的人群，朝青的大悦城被称为朝阳大师块，而且它的商业综合体有点像服务于区域的，和区域型之间的这样一种定位。这种定位它的人群是不一样的，我们去年遇到了很多城市中心十公里是三线城市，二十公里是二线城市，三十公里一线城市这样的新区来开发这种新区，它在开发的时候也有自己的体会，但是我觉得它的综合体和城市综合体最大的区别就是这种综合体里面核心解决的是所处城区这些人的需求改善了。所以这里就涉及到一个定位，比如说为什么现在定位于家庭和定位于儿童的这样综合体商业形态做得比较好呢？我觉得特别是在一些城市新区里面，或者是在社区型的综合体，我觉得是非常对的。但是我很认可郭主任的观点，我们中国对儿童的研究很初级，对很多东西的研究很初级，我们现在商业只想到了建设商业相关的业态，要不就是和商业相关的品牌专卖。但是我觉得国外对儿童的研究已经体系化了，这种体系化我特别同意郭主任的说法，从规划、建筑形态、细节、景观。我举个例子儿童游乐场非商业经营性儿童游乐空间其实也应该跟商业综合体结合起来。所以我觉得商业定位跟它的服务人群结合的。
    第三个是综合体的复合，我们说的复合是指商业、办公、酒店、居住，我觉得这是综合体的初级阶段，现在综合体的复合功能首先得有城市功能，也就是说应该把综合体做成像美国洛克菲勒那样，虽然洛克菲勒做了很多年，但是有很多城市功能。第二个应该有旅游功能。第三个我觉得文化的属性，文化不是说我要引多少文化业态，文化的业态是文化属性里面的三重方式之一，我觉得文化的东西应该从多个角度去进入，就是说苏州的员龙集团做的一套思路还是很认可的，文商理思路其实在中国的文化复兴旅游复兴休闲时代是很必要的。第四个我想说的就是综合体的差异由顾问公司来解决的，应该多请顾问公司来解决问题，但是我发现综合体的建设都是由一把手来决定的，政府的一把手和企业的一把手，如果这个企业一把手很关心招商就把精力放在招商上。如果他是个设计师就把关注力放在设计上。所以这个成功与否取决于企业一把手的职业习惯或经历。最后我想说的就是商业综合体里面我们满足了什么需求？其实现在我们谈综合体商业很重要，但是我们往往有时候忽略了商业之外的功能，写字楼的人对这个商业没有任何贡献，我举个例子我就在丰联广场办公，丰联的商业是我们经历最惨痛的经历，有国际一线、二线品牌，这么一个变动的过程说明综合体不能只看商业，还应该看看你上面办公的那群人，特别是现在的办公已经与原来的办公模式发生了很大的变化，而且刚刚所说到的，为什么餐饮加大服务呢？一个最简单的例子，网购的兴起很多东西不再需要目的性地购物了，更多的是需要体验。现在很多品牌做体验店，其实不在于买东西，而是文化和氛围的体验，我觉得其实这时候综合体不要只关心商业，还应该关心商业顶上的那些人群做什么。而不能把这些人逼到上班就在办公室，下班就在B2，这是我们这些年正在做的事。
    郝炬：我说两点，第一个实际上我觉得刚才郭主任也提到了，在商业综合体发展过程当中整个商业未来的趋势实际上这两个差异很大，我们现在网购这块的消费模式也推动了整个商业综合体的变化，在体验的业态和项目的增加越来越多，当然体验里头我们可以文化或者其他的方式，或者娱乐的方式增加这样一种。因为这个真的很有意思，我看前段时间在楼下一家非常高端的书店，进去之后看购物者是一边翻书旁边是手机，然后手机下单，我觉得可能包括现在的服装类就是相对标准的品牌会碰到这样的一些问题。可能在未来一段时间内我们自己看到的包括跟客户还有市场的一个趋势这种体验怎么做？我觉得是会越来越多。所以在这点上如何能够差异化？刚才郭总有一句话说的时候其实解决了我的困惑，一直在想中国这么多购物商场，我觉得品牌类似的情况下怎么形成这样一个差异化？因为品牌就是这样一个基础，在经营过程中无法解决行业背后的基础。在这时候实际上我买了之后只能在这里消费体验加强印象，比如像儿童用品，不仅仅是商业综合体商业的问题，像奥特来斯类的，还有儿童类的东西，我觉得这是第一个。
    第二个实际上是在整个商业尤其在综合体的形态特点上，因为我们最早的时候曾经跟新世界百货合作过，他们在战略规划他们提出一个叫一水百货的概念，包括提出了新的品牌。实际上现在这个事情在运作过程中，能不能成功？我觉得至少是一种非常有益的尝试，跟北京合作，上海的特点，香港的特点，结合当地的特点，在整个商业或者百货里面当中的一水百货特点，增加你在购物过程当中，整个体验感会跟其他的有差别，这个实际上也会在经营过程中带来相关的差异化特色。我就补充这么多。谢谢！
    吕尚春：还有业态的饱满，这个词很新鲜，为什么叫饱满？如果不饱满会怎么样？饱满哪两个最不能缺？
    韩维：要有餐饮，有鞋子，还有各种店，比如服装类，有些是赚钱的，有些是赚人气的，这样结合起来，你光赚人气也没有收入，还有一些品牌店，我们的品牌店定位都不是特别高的，顶多就是二线。因为中国现在一线品牌店得给它装修好，请他进来保证他盈利。我们在新加坡有一个还是地下室，像外星人似的，那些店销售很好，运营也很好，我们这儿有点商业大跃进了，这个还在一直出泡沫，再等等，泡沫再消消。
    吕尚春：正反经济周期都有得转。
    韩维：底下是地铁经济，上面是富人。
    吕尚春：那个组合真是特别完美。
    韩维：再往上面就是公寓，屋顶上还有游泳池，屋顶上气候比较好。公寓的单价差不多二十万。
    吕尚春：一平米二十万。在座的有没有什么问题要提？没有问题的话我们论坛今天就到此结束了，非常感谢各位老师的参与！以后我们年年都会有，希望大家继续支持我们这个活动。

评审标准

商业地产价值主要通过价值规模、持续领先和运营卓越三个方面进行评价：
价值规模：主要体现了企业的总资产规模和自营物业的价值，以及自营物业和销售物业收入规模。
持续领先：一方面体现了企业的成长速度，另一方面体现了未来继续增长的潜力和可持续发展的能力。
运营卓越：主要体现了企业的盈利能力强、商业运营水平高、租金收益率高，同时运营和管理成本控制得当。同时通过项目单项奖指标，评选“最佳商业地产项目”。

参选企业标准

一：中国境内（含港、澳、台）根据公司法成立，并在有关部门登记注册的房地产开发企业，包括上市公司与非上市公司。
二：企业具有独立的商业地产开发板块或具有一定规模非零散商业项目。

联系我们

联系人：薛亚斌 xueyabin@eeo.com.cn
地址：北京东城区安德路47号院甲11号经济观察报社
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评选流程

活动传播：活动广告宣传、网络与题及特刊报道。
调查问卷回收：回收调查问卷。
评审阶段：评委与家及与业机构评审调查问卷。
颁奖典礼：获奖企业公示、颁奖典礼举办。
（活动进程以最终活动广告刊出时间为准）
评选流程说明：
第一阶段：报名阶段
1、由企业填写由与业机构制定的调查问卷，报名参赛。
2、举办专家研讨会，请与家评委针对今年的形势做出分析，幵制定修改相关评选细则。
第二阶段：评审阶段
1、回收企业调查问卷，甄选出候选企业。
2、通过与家评审会，请与家评委针对入围企业进行最后评选，选出获奖企业。
3、新浪在线论坛，邀请与家、企业代表参加论坛。
第三阶段：颁奖典礼暨高峰论坛
获奖名单公示，举行盛大的颁奖典礼
第四阶段：
1、出台《中国商业地产价值榜报告》。
2、组织与家评审团对优秀企业项目进行调研。

调查问卷

下载：2012中国商业地产价值榜评选调查问卷

评价体系

主观性指标：
由高校MBA、EMBA的学生精英团体作为消费者体验考察,联合商业地产专家以及投资机构组成评委共同打分形成。
客观性指标：
1、参选房地产企业根据商业地产评选要求的“商业地产企业调查问卷”所填写的相关经营信息及数据。
2、参选房地产企业通过各种正觃渠道向外公开収布的企业经营信息及数据（其中包括上市公司年报、企业网站公布信息以及其它正式向外収布的宣传资料）。