专题摘要:随着“禁墅令”出台,别墅市场在连续多月成交量上升之后,近日带动了高端住宅市场持续升温。当前别墅市场出现可供需两旺,同时也出现了明显的供需缺口,从而带动高端别墅市场俏销。近期京沪等地别墅市场也出现明显反弹。
从目前情况看,由于大量“别墅”项目迎合了高端房地产市场需求,真正意义上的别墅,实难仅因“禁墅令”而提高身价。而如果监管政策不加以完善,类别墅项目也将继续在市场上出现,其本身也没有日益稀缺一说。
“禁墅令”的出台,是为了加强土地的集约利用。然而,这些“别墅”在钻政策空子后,却难进入政策的监管范畴。原因是,对于别墅的界定,国家并无非常具体细致的规定,监管显得无据可依。
由此,业内人士提醒,应谨慎压宝“禁墅令”。他们建议,购买别墅或类别墅,应以满足自住需求为前提。
国土部一纸“禁墅令”使别墅类产品再度引起市场关注,文件中表示,“严格控制高档住宅用地,不得以任何形式安排别墅类用地”。这已经是自2003年以来第5道“禁墅令”,这也令业界对别墅产品稀缺价值倍加看好。
受此影响,上个月大幅回暖的北京别墅市场放缓入市脚步,看好后期价值上涨空间。
有地产商表示,由于别墅用地被禁政策再次强调,各项目开发商变换对策,对现有楼盘进行雪藏也是有极大可能的。
在市场持续向好的情形下,各个楼盘开发商以大力度优惠或客户活动的形式加快推盘,并撬动了购房需求市场的释放。
从平层住宅到独门独户的类别墅产品,一时之间,高端住宅楼盘抢滩高端市场之争,风起云涌,似有升温之势。而这些以双拼、联排、 叠加等类别墅进军市场的楼盘,无疑吸引了众多人士的眼球。随着一批高端住宅产品的入市,同时“限墅令”的颁布在一定程度上造成了市场上独栋别墅供应量的逐步稀缺。从长远来看,独栋别墅的价格上升是必然趋势,且高端物业抗风险能力较强,成了某些开发商“不舍得卖、不愁卖”的惜售原因。
名次 | 项目名称(年内截至9.10) | 行政区 | 套数 | 面积(平米) | 均价(元/) | 金额 |
1 | 钓鱼台七号院 | 海淀区 | 4 | 1635.96 | 113573 | 1.86亿元 |
2 | 西单·上国阙 | 西城区 | 1 | 165.49 | 99987 | 1655万元 |
3 | 中轴国际 | 东城区 | 1 | 452.8 | 88001 | 3985万元 |
4 | 长安太和 | 东城区 | 53 | 10427.32 | 85809 | 8.95亿元 |
5 | 霞公府 | 东城区 | 1 | 445.33 | 83949 | 3739万元 |
6 | 四季世家(瑞城中心) | 朝阳区 | 9 | 2895.34 | 83356 | 2.41亿元 |
7 | 复地天赋(西单佳慧雅园) | 西城区 | 1 | 407.37 | 82039 | 3342万元 |
8 | 励骏华庭 | 东城区 | 5 | 1095.22 | 81580 | 8935万元 |
9 | 天安国汇 | 西城区 | 3 | 522.54 | 75494 | 3945万元 |
10 | 合生·霄云路8号(新燕都家园) | 朝阳区 | 14 | 6726.65 | 72792 | 4.9亿元 |
近期别墅产品成交价格不断攀升,一方面是由于供需倒挂导致价格上升;另一方面是受制于地价高企的影响。尤其是“限墅令”后,可供别墅开发的低容积率地块“一地难求”。随着社会整体财富水平的提升,大众对于居住要求也不断提升,购买别墅用于自住的客群比例也不断增加。而联排、叠拼别墅这一类产品因其面积相对较小,总价较低的特征,顺应了此类高端客群的购买需求。
别墅项目供应回升,一方面是受到季节气候的影响,对于注重园林环境以及客户体验的别墅项目来说,是最佳的销售季节;另一方面,近期别墅项目热销以及价格节节攀升也提升了项目入市的积极性。今年以来,别墅项目入市多采取“惜售”策略,一次推出少量房源,单次推盘量仅在50套左右。对此专家分析,由于别墅的总价较高,少量推盘是为了制造出购房者抢购的热销景象,为项目的后期销售打下良好基础。
“最近孙河等区域的土地拍卖价格高涨,项目对市场价格上行的预期也愈加强烈。尤其是房源稀缺的项目,很可能会选择少量开盘制造热度,待明年市场更为火热时再入市。同时,高地价也推高了购房者市场预期,今年下半年的别墅市场仍将继续上行。
高价地的成交、“地王”现象的产生,对当下楼市释放了房价上涨的信号,“目前北京个别豪宅成交价格已经超过17万元/平方米”,预计未来三年内,北京城区核心位置的豪宅售价突破20万元/平方米会成为事实。从当前市场现状来看,土地成本高,豪宅资源稀缺的同时,需求旺盛,开发商预期也很高,这些都将导致未来北京房价迈入“20万元时代”。