乐居听说-冯仑的摩天生意

乐居一线

零度观察

乐居听说

第 1 期
2012.10.17

冯仑摩天生意立体城市
导语：人们对如此快速的进度与摩天生意的未来仍充满疑惑：它会否是圈地的新把戏？会变味成政府与开发商共谋的房地产开发？它最终会成为一个巨大的睡城么？以及，敏感的财务投融资能否如愿支撑起这重达数百万吨、由钢筋混凝土搭建起来的空中之城呢？听听冯仑如何作答。

在拥抱摩天大厦上，万通控股董事长冯仑正在证明自己比任何地产商都走的更远。从数年前的台北101大厦传闻，到成为重建后的纽约世贸大厦一号楼最大租户，再到今日横空出世的立体城市，这位地产界的思想“教父”一直致力于把念头变成思想，再转换为商业计划书，最终与合作者做成生意。

他不知疲倦，并且在上述“布道”中充满热情与耐心。如今，他无限接近这些摩天生意的成功：再过两年，万通控股将会从竣工交付使用的世贸大厦一号楼的数十年租约中每年赚取超过一亿元的利润，而立体城市从无到有，六个月内，人们会看到位于成都、西安的两个立体城市进入实质性的启动阶段。9月底，冯仑与西咸新区管委会主任的手握在了一起，立体城市投资团队收获了西咸的信任投票。会后，冯仑与他的投资搭档新希望集团董事长刘永好，又将前往温州，那是酝酿中的第三个立体城市的落脚点，私下里，人们把它称呼为“温州版的开曼群岛”。

冯仑坚信，他正在做的事情对整个地产界亦不乏意义。“立体城市对传统的房地产会有遏阻效应，人们会知道，你的规模不用做很大，不用买很多地，也可以对城市化有很多贡献。”他说。

当然，人们对如此快速的进度与摩天生意的未来仍充满疑惑：它会否是圈地的新把戏？会变味成政府与开发商共谋的房地产开发？它最终会成为一个巨大的睡城么？以及，敏感的财务投融资能否如愿支撑起这重达数百万吨、由钢筋混凝土搭建起来的空中之城呢？

听听冯仑如何作答。

“使命，价值观和科学精神”

万通控股董事长
北京立体之城投资有限公司董事长

新浪乐居：立体城市的提出已经有三四年的时间，在大众看来，经历了从空想到货真价实的投资这个过程，迄今在土地、财务与团队三个方面均有相当的进度与布局。什么驱动着你走过这个过程？

冯仑：我觉得依靠使命和价值观给予的引导和信心，其次是靠科学的精神，这是非常重要的。城市出现拥堵，摊大饼、土地浪费、生活消费成本高、交通不方便的问题了。既然做不动产，要在城市建设当中扮演一个重要的角色，那我们需要对这个问题给出解决方案。这叫使命驱使，没事找事，把别人的事当自己的事把他管了。所谓价值观是指绿色、节能、环境友好，幸福安康这些价值观。

但是光有这些还不行，你还得有科学方法，立体城市提倡科学研究已经有四年了。四年现在才落定两个，花了差不多上亿的钱来做科学研究。我们把研发中心放在新加坡。从东亚看，新加坡是一个高密集的城市或国家。新加坡700平方公里装了600万人，平均一平方公里将近一万人，北京才3000人。相比之下，我们的要求并不高。我们就要开始研究，到底一平方公里放多少人？一万人还是更多？总共7—10万人里面，男人、女人、老人、小孩，上班的或不上班的人数都需要研究，每句话后面都需要钱。

立体城市全球建筑规划合作伙伴一
（滑动显示大图）

新浪乐居：就立体城市来说，你定义的成功怎么体现？

冯仑：节地、产业主导，同时生态宜居，社会和谐，这就叫成功，这不是我的成功，是城市的成功。

新浪乐居：立体城市这个生意是不是比世贸中心的生意，更能激发您个人做事的虚荣心？

冯仑：创业者总是有很大的干劲激励自己，所以有时候要坚持住一点，我们目前所做的事情是对房地产行业的一个责任感的扩大。房地产行业的社会责任本身就包含着环境友好、宜居、节地、城市功能的改善。我们把房地产的社会责任稍微扩大再提升，形成自己的一个使命，然后我们研发了这样一个系统。一句话你不说出来，你是他的主人，说出来你是他的奴隶。我这话我说了四年，我就必须要把他建成。就要花很多时间去研发、去做，最终就变成了追求理想、顺便赚钱的事。结果万一成功了，虚荣心肯定能得到满足。这是顺便的事，而不是一开始为虚荣心做，因为如果为了虚荣心我完全可以选择一个别的方式。这是个真的投钱进去的。

“经过研究尽可能多的产业，最后定下来主导产业是健康医疗。”

新浪乐居：究竟该如何理解立体城市，它如何形成城市的？

冯仑：我们是产业主导，产业先行。产业带动就业、就业带动商业、商业带动城市居住和繁荣。这个逻辑不是房地产逻辑，这是个城市逻辑。每一个立体城市在开发建设的时候，我们的产业实现事先都安排好了。安排了产业，产业当中的就业人口，比如在成都4万多就业人口，然后这4万多就业人口有多少是在本地就业，多少要出去，这些都研究清楚了。过去的四年，我们就是做了这些事情。
经过研究尽可能多的产业，我们最后定下来主导产业是健康医疗。这四个字是从多少字里头筛选、过滤、花钱做出来的。为什么要做、这个产业链究竟什么关系、承载其他产业的建筑应该是平铺摊出来的，还是垂直的，都要研究，而这些都是要花钱的。
关于产业的选择，一个城市的产业得有几个作用。第一、创造很多就业；第二、是未来城市发展需要的；第三、还得是不会被淘汰的；最后，还要能够辐射。
那么，医疗健康产业是最好的一个产业。第一，现在各地都最短缺的实际上是服务业。第二，它不会被淘汰。第三，它可以增加很多就业。高密度的就业，会带来立体城市里面的消费。举例而言，它带动酒店的带动作用比写字楼还大。而带动酒店业最大的是医院，那是刚性的带动。一般来说，一个写字楼边上就带一栋酒店，现在一个医疗中心，我们考察后发现，在美国能带动14个酒店。我们现在不要求这么多，带动3、5个就很好了。
但是，医院自己拿钱去买地盖房，全世界投医院不是这么一个玩法。业主是业主，运营是运营，各司其事。比如说北京同仁医院，我这边有他运营，他每平米交多少钱租金给业主，剩下的事就没什么事了。至于眼科医生怎么看病，那是他的能力。但是我会把业主的成本控制好、空调、能源、灯光、照明、交通这些我们做好就可以。医院来仅仅运营，一次性投资会减少。如果医院愿意去运营，我就做业主，但是他只要签了租约，我还担心找不到业主么？

立体城市全球建筑规划合作伙伴二
（滑动显示大图）

新浪乐居：你一直在强调产业先行，这与近年来说得比较多的产业地产最大的区别在哪里？

冯仑：你说的差别在后两个部分。他还是要做地产，我们是要做城市体系，顺便做地产，他的目的是做地产。

新浪乐居：立体城市的盈利模式又会是一个什么样的路径？

冯仑：在规划上有区分，我们规划是围绕产业来规划的，而不是围绕房地产来规划。中国现在地产已经被弄烂了，乱加词，比如一个度假产业，养老地产，弄个文化产业叫做文化地产，这都不对的。也就是说最后这些词的目的都是围绕房地产，顺便拿那些事说事，圈地。而我们首先是节地的，把它整合好，根据做好的产业规划，再弄多少房地产。而不是说上来就先弄房子，然后拿这个事编故事，最后你发现，地产留下了，其他那些事都没弄成。我们现在的逻辑是必须产业成功，地产才能成功，那是顺便的事。
关于盈利模式，这些是商业机密，很详细的手艺活不能告诉你。你可以算一笔简单的帐，你现在到西安来做一个医院，要从头去征地、买地，医院要多少钱来折腾？现在你只是来运营管理，所以你肯定是比原来回报更高。当然，前期租金要付，这让业主也比以前更容易赚钱了。由于有人已经签了租约，就有人愿意投资。比如寿险公司就可以拿4%的利息的钱来投资这个医院。他可以投到基金，然后基金再给房地产商，然后房地产再来做这个。各是各的回报，但总起来我们把系统整合以后，大家都比原来成本低了，都比原来容易了，这才能成功。

“我们打造的立体城市如同一个接线板。”

立体城市投融资模型图（滑动显示大图）

新浪乐居：听说加入立体城市投资人团队相当豪华？

冯仑：不是我一个人在做，是我和刘永好，包括我们万通几个最早的创业者。现在有红杉资本的沈南鹏、易居中国的周忻，以及诺亚财富的汪静波参加进来。所以整个这个商业模式，中国所有的老江湖都挑剔了半天了，所以才能开始快。可能你们一晃眼你会发现，这事太快了。我们不是开发商，在这个事情上我们是个创新者，建立了城市化的一个可持续发展的操作系统。这个操作系统我们有一套新的商业模式与财务安排模式。

新浪乐居：这几个大佬里面，有几个是曾经觉得生意不太靠谱，但后来变成一个坚决的支持者？

冯仑：没有一个觉得很不靠谱。因为我和刘永好来做，我们再不靠谱，我不是20岁出来创业，而且我们都是买卖人，我们每天都在权衡理想和现实。理想是墙上的美人，现实是炕上的媳妇儿，都跟这件事有关。所以我们最后要找一个炕上的媳妇儿，又不能太土。有一次我和永好拿着一个图去见领导，领导说让我们赶紧汇报，我们俩跑到公园边上，我说这土媳妇儿不行，太罩不住现实。但是你要说墙上的美人，太美了，最后人家领导一看这跟我们家过日子太远了，也不行。所以那个就没拿出来，还是用嘴说。后来回去重新规划、设计，就是在这里面权衡。
我们在做的过程中自己权衡。当然，在这过程中，比如周忻反应是最快的，最容易听懂的，因为他就是房地产中的人。周忻是帮他们做专业判断的。然后汪静波是做财务安排，沈南鹏是算回报与风险的。所以各有各的分工。我和刘永好是在地头进行操作，我们得算我们的风险，以及操作的可能性、空间。因为都是老江湖，这个事能不能操作下来，我们把这些都过滤掉了。大家不是20多岁刚开始创业，在当地能不能跟政府沟通，这事都不用怀疑，永好在当地做了30年，这还沟通不了吗？最后就是商业逻辑大家讨论讨论，钱从左边进，从右边进，从上面进，从下面进，退出的时间是不一样的。另外，整个要安排300亿元的投资，大家分几个层次，几个阶段怎么安排，这也有不同的模式与安排。
系统建立了以后，通俗的说，等同于做了一个接线板，剩下的各个产业，你把插头往上插就是。但是插了你得付钱。我们最后建的就是好的接线板。以前接线板很简单，现在接线板很复杂。多少个都能插。我们做立体城市其实就是致力于做成一个复杂的接线板。

立体城市投资联盟明星企业家代表

新浪乐居：地方政府对这个宏大的构想究竟有多感兴趣？

冯仑：我们要跟地方政府谈，地方政府是我们的客户，地方政府不接受我们，我们就没客户了。所以我们跟地方政府去谈。结果到现在已经是所有的地方政府拍着巴掌欢迎。假如说我是政府，平时要卖5000亩地，我现在只卖几分之一的地，结果还多招了几倍的投资，过去一平方公里的投资是80—100亿，我们现在都在300亿以上，所以你说地方政府能不欢迎吗？地少卖了，产业进来了，还节能环保了，投资强度加大了几倍，还解决了就业。就是说少卖地、多招商、多就业、多税收、多环保、多和谐，所以怎么能不欢迎？政府最希望的就是这样。但是我们也有个过程，要慢慢让大家了解。我们需要跟规划局去磨合所有的技术问题，花了两年多时间，现实的这些规范法规、建筑规划的规范全都接上口了。

“医院大家都觉得应该最高5楼8楼，那为什么不是20楼以上是医院呢？”

新浪乐居：如此大的规模，势必要求寻找合适的、经过挑选的合作伙伴加入进来，一起运营开发。这会被理解成圈地游戏么？

冯仑：没有，我们不是说要把这个地卖给他，我是做接线板，做接线板就不是卖地，而是我们要在土地规划上不断投资，把它做到一个城市体系。在这种情况下，然后就像城市发展一样，每个城市都需要不同的角色，比如说购物中心，那这个购物中心谁来做？比如我会找新光天地，让他来做。那样我们给他提供物业他来经营，我们不可能去卖地，而且国家也不允许。比如我要建医院，我就跟医院投资方、运营方进行合作。用接线板的形象说话，你医院也是个插头，你插上就完了，跟土地买卖没有任何关系。

新浪乐居：六、七年后，立体城市交付使用，那时候的居住体验会与现在究竟有什么样的不同？

冯仑：所有伟大的事，等你接触到具体的时候都是平凡的。你在立体城市跟现在住的没什么两样，晚上你还是回家，睡在炕上。但他的体系内部不同，比如说能源系统，他是一次性做好的。像我们都是不断在断头再接，然后今天挖明天弄。
另外，有些功能的安排，我们现在是过于浪费。比如非得要把派出所弄个小院，然后幼儿园一定要弄到一楼。那样我们为什么不能安排在三楼？我们的工作，就像手机，他背后系统的改变你也看不到，你只是感觉好用，但你还是打电话，体验上有点不同。将来你也会发现，游泳可以在25楼上面游泳，但你还是泡在水里。所以最后你会发现在立体城市里，具体跟平时都是一样，但是你会发现地点跟平时有点不一样，有时候跑天上去了。
新加坡这个城市是完全设计出来，按照规划做的。中国600万人的城市有10几个，你去拿他们跟新加坡比，新加坡的绿地比他们多多了，而且也更有秩序，差别就是你直接的感觉。
以医院为例，原来医院大家都觉得应该最高5楼、8楼，那为什么不是20楼以上是医院呢？要改变观念，这在科学上、规划上都能接受。现在的电梯速度，迪拜塔一共就57秒，上到880米，技术上都完全可以做到。所以很多东西经过我们研究以后，就是把这些东西能够变成一个现在城市生活当中的应用，然后让大家感觉到城市化的发展升级。

全球合作伙伴图一（滑动显示大图）

全球合作伙伴图二（滑动显示大图）

新浪乐居：立体城市的成都版与西安版本有什么样的区别？

冯仑：健康医疗会是二者一个共同的特点。我们的所有合作伙伴现在在签约、谈判阶段，都很具体了。另外，我们现在跟新加坡在一起讨论，最终新加坡方面愿意，把他们的健康医疗这部分全部带到我们这个立体城市当中。由他们做全产业链的一个移植。现在我们还在跟新加坡国际合作局进行谈判。这个机构相当于政府专门负责把新加坡的企业在境外组织到境外去的机构。我们还没有最后签约，但是我们认为这个方向会达成，把他的全产业链移植到这边里，包括培训、教育、研发。

新浪乐居：有没有测算过，立体城市一旦超过当地的人口承载量后会发生什么？

冯仑：立体城市选择地方也是有原则的，不能说什么地方都可以去。对人口、收入、经济增长这些都是要考虑的。成都辐射了四川一个亿的人，现在的医疗压力非常大，所以我们放在那应该是最合适的。西安现在是西北地区，从西安可以辐射到西北地区。举个例子，像梅奥医疗中心在美国罗切斯特这个地方，医疗技术达到世界最顶级水平。他吸引了3万人就业。他整个城市是10万人，但是他每年吸引全球上百万人过去就诊、体验、观光。每年门诊量是60多万人次。
在这个过程中，以医院带动酒店，因为需要满足陪护者的需求。同时，还要考虑教育、相关的研发。在这个过程中，我们之所以用新加坡的体系，觉得它比较接近亚洲的需要。

“前半夜想成功，后半夜想失败。”

新浪乐居：不管你这个故事有多么精彩，最后一步是，你需要把房子卖出去，有人居住。这里面有很多的风险，居住习惯，交通以及房价。你如何看待长达7年的周期中来自市场终端的风险？

冯仑：我觉得这跟你想象的完全不一样。第一、这个地方要建5—7年，不宜用昨天来判断我今天对不对，你应该用10年以后来判断我今天做的对不对。西安立体之城真正人进去的时候是5年左右，5年以后的情况取决于对城市化的预期和政府的决心，以及交通和产业的发展是不是够快。现在轨道交通今年年底就通了。所以你说远不远呢？另外，产业聚集度是不是快？第四军医大在我们这个地块的边上10公里。它过来以后和我们这个遥相呼应，整个这个地区都成了医疗健康最大的地方，你愿不愿意住那里？交通，产业聚集速度，城市整体的规划发展落实，这些做下来以后，5—7年这些问题就不存在了。我们的投资实际上是和未来的不确定性在博弈，这是投资最大的风险。我说的这些已经确定的，所以我们彼此都是很有信心。

新浪乐居：还有一个钱的问题。立体城市开发周期如此长，你筹集的资金目前大致是一个什么样的局面？

冯仑：如果是基金的话，在募集签约的时候都讲过，他们是接受了条款才来。我们不是项目招商，基金的周期是封闭的，说好几年就是几年。

新浪乐居：现在已经募集的资金大概有多少？

冯仑：成都已经募集不到20亿元，西安接下来我们还在安排。

新浪乐居：除了供应土地外，地方政府还会在这个过程中扮演什么样的角色？

冯仑：与地方政府是合作关系。地方政府要要制订一些产业政策来鼓励，比如说在医疗健康产业领域，有个牌照问题，然后尽可能的在牌照审批这些问题上支持你。另外，由于你的密度相对比较大，交通规划上怎么安排轨道交通。他如果不支持，或者答应了又给你撤了，那把我害了。但是这些支持不是给钱，而是他在城市既有的规划里面，要做一些调整。

新浪乐居：如果计划不能成功，你觉得会是什么局面？

冯仑：前半夜想成功，后半夜总得想失败。我跟刘总（刘永好）学了很多，他说我算帐是老算进，他老算守。所以我现在结合他说的，前半夜算算失败，后半夜算算成功。因为企业家当然要算你输得起输不起。
伟大是时间的函数。立体城市的团队从零到现在70余人，而且投资人队伍也在扩大，地方政府现在争前恐後要弄。成功与否，无非就是时间，原来我跟他们说，纽约我喊了八年，最后都信了，现在不做都不行了。我说这个事你至少嚷嚷五年，结果嚷嚷两年就已经有很大的突破，到第三、第四年，已经有几个城市都开始正式落地做。你说的时间越长，反复说一件事，企业家基本上都是神经病敢说，然后一直说，说到你信。另外他又做，他又不是书生，我们是一点点地做。

新浪乐居：万通地产会在立体城市的生意中扮演什么角色？

冯仑：以成都来看，现在扮演的作用还是很大的。在专业的领域里，写字楼，住宅他们都会积极的参与这件事情。至于西安项目，他们是否感兴趣，需要问许立（万通地产董事长）。在立体城市之外，他们原来战略怎么定的，该怎么发展还怎么发展。我想，立体城市能够对传统房地产带来的一个革命性的变化，就是让他们参与城市化的过程中，停下来盲目圈地的脚步。我们对传统房地产会起一个遏阻效应。大家知道做房地产不一定要买地这么多，也能够对城市化有很大贡献。

新浪乐居全国新闻执行主编/ 张杰

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