主题：决战小产权研讨论坛

时间：2012年4月26日

地点：中央人民广播电台

主持人：朋友们大家好，现在的时间是16点04分，这里是FM106.6，中央人民广播电台文艺之声。您现在收听到的是每天下午16点到17点准时播出的《文化地产》节目，我是小马。

今天的节目是我们《文化地产》和新浪乐居联合推出的一个特别节目，和您一起来关注小产权房。国土部今年将对小产权房开展试点清理整治工作，根据国土部初步的清理思路，将会采取分类分步骤推进。其中侵占耕地等违法违规尚未销售以及兴建续建的小产权房有望列入到清理范围当中，多年的非法身份的小产权房命运进入了倒计时。此举是否能够解决市场上小产权房的种种弊端，已经购买了小产权房的业主又将会何去何从。这在近期成为了媒体和业内人士关注的焦点，为了揭开小产权房的层层神秘面纱，我们文艺之声《文化地产》栏目联合新浪乐居推出了“决战小产权研讨论坛”。

伴着音乐继续问候各位，这里是FM106.6，中央人民广播电台文艺之声的《文化地产》节目，我是小马。大家已经听到了今天的《文化地产》节目是一期特别节目，《文化地产》联合新浪乐居推出了“决战小产权研讨论坛”。直播室当中我们请到了三位朋友，一位是来自首都经贸大学土地资源与房地产管理系的主任赵秀池教授。第二位是中国明日之城发展研究院的秘书长、北京时代九和律师事务所的资深律师王建文。还有一位是新浪乐居北京区的新闻主管刘怡譞。三位先跟我们的听众朋友打个招呼吧。

赵秀池：我是赵秀池，各位听众朋友好。

王建文：大家好。

刘怡譞：大家好，我是刘怡譞。

主持人：欢迎三位来作客我们的直播室。今天这期节目是我们和新浪乐居联合推出的“决战小产权研讨论坛”。先请赵教授和王秘书长跟我们介绍一下，大概是从什么时候开始出现了小产权房。

赵秀池：我是觉得从买卖住房开始，从建立新的住房制度，尤其是1998年切断福利分房开始，小产权房应该是越来越厉害。小产权房应该是在集体用地上建的房屋，租售给非农民或者是城市居民。

主持人：王律师它之所以叫小产权，怎么去理解。

王建文：我觉得还是刚才赵教授说的土地问题。因为它核心是建立在农村土地上的房屋，本身只能在农村经济体制内进行流转，但是他卖给了农村之外的比如说城市人口、城镇人口这种交易行为。

主持人：正像两位所说的，如今全国各地很多地方其实都出现了小产权房，国家虽然明令禁止，总是雷声大雨点小，我们看到整治的效果并不明显。为了对北京地区的小产权情况做深入的了解，前一段时间新浪乐居的记者专程对小产权的项目做了暗访，我们请刘怡譞来给大家介绍一下。

刘怡譞：主持人好。针对小产权房我们新浪乐居的记者对北京通州、昌平、房山这三个小产权比较集中的地区进行了实地探访。探访中我们发现小产权房在以一种成批次、成规模、成合理化的一个畸形模型中迅速的发展着。本次探访我们去了全国非常有名的小产权特区，通州张家湾张凤路这条路，在小区的外延可以看到开了几十家的上铺，有餐馆、有超市、有理发店、有洗衣店，应该说一应俱全。同时公交车站也就是在小区大门外的几十米处。

主持人：相关的配套设施已经很成熟了。

刘怡譞：对。当走进小区我们随处可见是二手房的租售广告，接着我们又去了中介门店，以看房人的身份询问了相关的人员以及相关的信息，也提出了我们的一些担心和顾虑，怕国家清理。中介这个时候明确的告诉我们，这里住着几千户人家是不可能被拆的。经过我们深入调查，除了这些较为成熟的小产权社区是在正常的租售以外，在通州比较偏远的村镇还是有继续在“顶风作案”的小产权房。随后我们来到了房山区，发现小产权的买卖基本上已经形成了一条产业链。有的小产权房最高已经能卖到8000块钱每平米，我们也是表态了自己想买小产权，中介首先给我们推荐的是二手小产权房，我们一再表态想买新房，中介人员的态度是新建的小产权社区没谱，说不定哪天就被拆了。因为房山已经有一些小产权被拆了。中介公司表示出了他们的顾虑，就是怕以后出事，同时也告诉我们已经不轻易再接这些新建小产权的出售业务了。对后我们来到了昌平，昌平郑各庄一带是非常著名的小产权集中地，我们观察探访后也发现周边的配套设施是很高级的，相比城里的高房价还是很有吸引力的。而且没有北京户口也可以买那边的房子，同时也有一些人跟我们说一些部委也团购了那边的房子，消耗掉了很大一部分的房源。中介跟我们表示以后每平米交500到1000块钱就能变成大产权，还可能变成保障房。我们也对当地的居民进行了实地探访，在所有的售房、购房人中没有一个人表示对即将出售的小产权有这种担忧，都表示出了他们不敢拆我们的房。大体就是这样的情况。

主持人：挺疯狂的。周边的配套设施特别齐全，甚至还比较高档。其实作为中介这一层心里有点虚，不敢接这些楼盘相关的业务。但所有在那居住的居民都觉得国家是不会清除这么多的，因为法不责众。所以现在小产权问题是一个非常严峻的问题。刚才刘怡譞给我们介绍的是只是北京的小产权情况，我们说了其实全国各地很多地方都出现了小产权，马上我们将提到的是广州台的记者对当地某小产权房所做的一个调查，我们来听一听。

刚才我们听到的是广州台的记者对当地某小产权房所做的一个调查，听完之后你们二位都笑了，卖房子的像是说相声一样，而且很理直气壮。人家就说了我们这儿不可能查的。现在是既成事实，大家就觉得国家不会再去查这个事情。赵教授你觉得这个事情靠谱吗？

赵秀池：不靠谱。

主持人：为什么不靠谱？

赵秀池：很多人不懂法，有的人就存在侥幸心理，觉得这么多小产权，然后法不责众。

王建文：我打个比方，类似于咱们上下班的时候闯红灯亮。一到红灯亮的时候很多车都过去了，大家都是这心里，反正上下班我们都闯了警察抓谁呢。从法律角度看，可能有100人闯了，警察确实抓不过来，但是警察去抓每一个人的时候都是合法的，因为你们都闯红灯了。我抓不过来，抓一个算一个，对100个人来说你是1/100，但对你个人而言你是百分之一百。如果100个楼盘，所有的都是小产权房，就拆你的。

主持人：这期节目我特别想知道，国家已经三令五申的说要整治小产权房，但效果不明显，我想背后可能是因为有利益。给大家分享一下小产权房背后牵扯的各方利益都有哪些。

赵秀池：根本还是利益问题，因为农用地和城市用地的收益差别太大了。比如说耕地，尤其是耕地咱们知道挣的钱特别少，一旦盖上房子，我就卖2000多，一套房子一亩地卖多少钱，其实主要是钱的问题。一个是农民挣钱了，集体也挣钱了，这里头介入了建筑商和农民工，他们也都挣钱了，关键还有买房的，也觉得合适了便宜了。

主持人：两位听一下现在有听众打来的热线电话问，这是斯先生，他是家在密云，现有的房子就是小产权房，是农村改造的工程。所以房子的地址有明确吗？意思是说在密云这个地方是不是建的小产权房你们就管不着了。

王建文：当然也不是，密云也是中国的。

主持人：他说现在孩子已经一岁了，可是户口没法上，对于孩子上户口的问题能否解决。这是有关于小产权的问题吗？这肯定不是了。他说以前没拆的时候还有地址，但现在改成了小产权房却没了地址，孩子的户口问题该怎么解决，这就是带来的相关的问题。大家买了小产权房之后，或者建成了小产权房之后等于是“黑户口”了，有什么办法吗？

　　王建文：其实严格说户籍挂钩是有问题的，从法律角度和政策层面说，仅仅因为我买了小产权房不给上户口还是有问题的，但现实操作中有技术问题。所以不光是这个方向，还有比如说面临的拆除的风险。还有一个风险是因为小产权房有多种形态，有一种是整个建设的非常好，只是没有土地手续，是集体土地。还有一些小产权房属于不但土地手续没有，施工建设、招标材料采购什么都没有，反正它是一个违法项目。这就意味着质量问题、安全问题这些都是问题。也就是说，除了产权财产风险还有后期的风险，比如说材料有问题，质量有问题，既然它是违法项目，在地方政府层面来说，如何去验收，也不会给它做任何的合法手续。

主持人：分类说一说，你说的第一点可能没有房产证。

王建文：一定没有。

主持人：第二是拆迁难补偿。

王建文：从规划来说如果违反了未来的城市规划，被拆迁的概率很高。

主持人：也不会得到所谓的拆迁安置费。

王建文：如果有，也就是农民的那点，你还要跟农民去分，数额是非常低的，不是你购买的价格，你多少钱买的你必须补偿我，不一定。

主持人：还有你刚才提到质量，质量很难保证。

王建文：咱们的房屋建设，虽然我们的房改是从八几年到九八年取消福利分房，房地产走了十几年，事实上我们城市建设这件事，制度体系还是很完整的，施工、勘查、设计、监理都有流程，但你从源头上就没有进入到这个体系流程，后面的体系是走不下去的，一旦出问题的时候你怎么办。

主持人：所以说还是不靠谱。

王建文：有很大风险。

主持人：也有可能比如说配套不够完善。像我认识的一个朋友住的小产权房没有暖气，天然气这种配套设施没有。就像你说的反正也是违法的，就不给你配这些东西，买了就这样。一旦出现纠纷了，就很麻烦。还有一个，我听说好像遗赠也很麻烦，从法律层面来说。

王建文：因为从法律层面来说不能确权，所以无论是作为遗产，还是赠与，比如说抵押或者做交易都实现不了。通俗点说我们现在说的小产权房是你获得了阶段性的使用权，并没有获得法定的按《物权法》说的要登记才生效的财产权。

主持人：今天这期特别节目是新浪乐居联合《文化地产》推出的“决战小产权联合论坛”，直播室请到三位朋友，一位是首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池教授。一位是中国明日之城发展研究院秘书长王建文。还有一位是新浪乐居北京区的新闻主管刘怡譞。

刚才专家已经给我们具体分析了小产权房所存在的五大问题，没有房产证，拆迁难补偿，质量难保证以及配套设施不完善，遗赠有麻烦。接下来我们将会听到的是中央电视台《经济半小时》的记者在南京做的小产权房项目的调查，我们来了解一下南京的情况。

在这段采访的最后我们听到了专家也在提醒消费者购买小产权房其实存在着非常大的风险，两位专家给我们分析一下具体的风险体现在哪些方面。

赵秀池：首先是一个系统风险，不是个别风险，是谁都规避不了的风险。所谓倾巢之下无完卵，因为你是不符合制度和法律的。具体风险有几个，第一个是法律风险，不合法，不能卖给城市居民，只要卖给城市居民就是非法的，这是第一个法律公平。第二是政策风险，现在国土部在清理整顿，具体政策没出台，但政策出台肯定也是依法办事，肯定该拆得拆，该判的还得判办。第三是毁约风险，合同是跟农民签的，农民一看房价涨合同我亏了，或者拆迁了马上会有大量的补偿款，我就撕毁合同。北京的宋庄打官司农民输了，就把房子退回去，把原来的钱还给你，你4万买的这房子值40万了，我给你4万。第四是住房风险。因为这个房刚才说可能遭清理和遭毁约，房没了，可能钱也没了，房、钱两空。刚才说到住房质量也不能保证，因为它不是正规的开发商建的，从设计到施工系列环节都不能保证。

主持人：监管本身就是缺失的。

赵秀池：对，也没有监理。再有住房如果是商业用地，住房成本是很高的，你用的水电都是按商业的价钱，居住成本很高。再有盖的时候因为不正规  ，可能配套的这些设施都没有。刚才说煤气、天然气都没有。再有后续的物业管理也可能没有。刚才说上户口，因为没有产权证，地址根本就没有，房子本身是“黑户口”。

第五是投资风险。房子涨了，我是有投资的功能，我可以赚钱。但是房东看涨了他可以毁约，钱你转不了，你转让也不受保护，本身合同就是违法的。

第六是转让风险，因为没有产权证，你的转让、继承和遗赠都不受法律保护。我归纳了一下小产权房的问题和风险，写了一首打油诗，就是一个小段子。人多土地少，制度很重要，土地怎么分，城市与农村，市地归国家，农地归村委，上代置物业，产权也分类，国有大产权，利益无矛盾，集体小产权，利益常争论，买房大产权，利益能保准，住房小产权，买后多后悔。住房无保障，投资利益损，房价往上涨，购房协议毁，着急又上火，官司一大堆，明知有风险，何不就躲远。

主持人：王律师，很多人其实知道是有风险的，但是就是因为看别人买的多，大家觉得那么多人都买了，我何不去占这个便宜，买城里的房子太贵了。

王建文：咱们逆向的想，为什么乐居调查还有40%多的人还想买，顺着这个逻辑说一些建议。这个房子毕竟便宜，我有朋友想买问我的时候，我给他的客观建议是还不如租。你可能预期10年、20年未必涨，好，那你租这10年、20年你要花多少钱。要买小产权房的支出比你合理阻房子更便宜，大家说买房子贵，算经济账，这是必须算的经济账。有的说小产权房是当地房价的四到六成，虽然便宜但是有质量问题。还有一类是规划施工所有程序都完备了，比如郑家湾那个项目，给了很多人壮胆的东西，那么完善，那么成规模，确实拆了会造成很大的经济损失。这类项目就得去赌。就是我刚才讲的100个闯红灯的有一个被拆掉了，你怎么保证你不是那一个。

主持人：在您看来，小产权已经成了这样，就像刚才所谈的项目已经成这样了，它会合法吗？也没法治理了，那就给它合法化吧。

王建文：我说几个分析。作为政府部门法律顾问我们参与过一些违法建设的处罚处理，我不好说具体的未来的政策。目前国土资源部是说先进行全国的调查，多大的量。先说几个数字，大家就能判断这个事有多大。到今天为止，政府没有公布过有多少小产权房，希望摸清楚底之后再说处理方案。我们查到的一些数字，全国工商联房地产商会公布过半官方数字，到2010年的时候统计全国大概有7.6亿平米的小产权房。我们看到的是最保守的数字，有非官方统计的数字，最大的说是有60亿平米，最小的折中也有40亿平米。什么概念？我说两个概念，一个从政府那，这是国家统计局公布的1998年到2010年这十几年，1998年才取消福利分房，才开始有房地产这个行当，这么多年国家总共建的合法面积大概是119亿到120亿。小产权房占了合法产权的一半了，不得了的数字。按保障房的平米折算，按最保守的7.6平米折算，大概是1200多万套，按60亿是1亿套。因为数字太庞大了，使得政府一刀切的去做处理可能是有问题的。

我只能说站在管理层面有几个顾虑。第一，法律上的难度，如果不是一刀切，大家都躲着这件事，法不责众，至少部分，像刚才说的规划施工质量不错追认它合法，成不成？有这种可能。但政府站在监管和法律的层面看，只要有局部的放行让它追认合法，就会使更多的人有这种心理预期说好，我接着来的，因为还可以大赦。就跟偷渡一样，只要这群人偷渡大赦了，他下次还会偷渡。政府在这个环节就会很谨慎了，局部合法了后面都这么做怎么办，这是操作难度。

主持人：王律师，有没有可能是这样的情况，任其发展下去会有什么危害？

王建文：任其发展当它超过了整个城市总量，合法建设的这部分的时候，实际上翻回来，比如说我们听到一个声音，说因为房价高，确实我们城乡二元化有差别。我们讨论了很长时间《土地法》需要调整，中国城镇化进程已经达到将近50%了，我们也看到城乡二元化对农民利益的剪刀差。农民说我没有享受到城市化进程的成果，一直有呼声说希望小产权房能够上市流转。国家也在讨论这个问题，只是现行法律是不允许的。

主持人：比如说农民的土地也上市去流通，那可能造成的负面效应也比较大。

王建文：我们不讨论那个市场。如果任由小产权房扩张之后，最可怕的是既成事实之后，对现有的法律形成了合法性的挑战，也就是说有法律和没法律无所谓了，这是最可怕的。从这个意义上来讲，任何一个国家的政府都不会同意，我的合法性在哪儿，我一定要管你的违法性。

主持人：任其发展是不可能的。

赵秀池：按现行制度肯定是不合理的，肯定要去查，如果扶正的话就是先斩后奏了，就会有更多的人违法使用土地，甚至把耕地全盖上房子。

主持人：后果不堪设想。具体的政策赵教授给我们回顾一下，近几年以来国土部有没有过试图做一些小产权方面的清理工作，这些清理的工作效果到底怎么最后没有办法执行下去，是雷声大雨点小了。

王建文：具体处理，比如说北京当年有一个很有名的项目房山的一个小产权，我还参与了处理过程。难度是政府层面说是违法建设，没的说，一定要处理，当地也做了很多的疏通工作，客观结果现在看是坚决处理了，甚至开发商以欺诈行为定了刑事责任。当时在处理的时候我们碰到一个难题，集体土地是村集体的，是拿土地作为入股的。这就面临一个问题，如果这个项目销售，农民说我没有拿到利益，其实就有个农民利益的问题。土地给你了，咱俩合伙做，卖了房子咱俩共同分钱。房子被拆掉，我的利益受损了。房子建起来了，要拆掉是农民工的问题。盖了房子不销售回款，没有结施工款，农民工的利益怎么办。买了房子的人也就是城市居民，也不是什么坏人，就算是违法行为，代价不能说让我几十亿血本无归。这就有了一个难题，手心手背都是肉。我要保证合法性，哪怕咱们协商怎么处理，这个事是不允许这么做的。但如果量很大的情况下势必是个问题。

主持人：今天这期特别节目《文化地产》联合新浪乐居开展“决战小产权研讨论坛”。直播室当中我们请到了三位朋友。据我所知新浪乐居有一个相关的调查，六成网友认为购买小产权房有风险，但是购买小产权房的人还大有人在，46.4%的网友认为未来小产权将合理化发展。怡譞介绍一下相关的情况。

刘怡譞：新浪乐居进行了大型的调查，小产权房可以选择购买吗？截止到节目开始前16点我们来看数据，共有25000名网友进行了问卷调查，显示结果数据有46.4%认为购买小产权房是有风险的。通过这个数据大家清醒的认识到了小产权房的风险问题。对于购买的小产权房是自用还是投资，76%的网友表示如果购买小产权房会选择自用，而非投资。对于小产权房是否合理化的问题上，46.4%网友认为会合理化，仅有27%的网友认为不会合理化。

主持人：刚才我们听到的是怡譞介绍的新浪乐居做的一个调查。今天的互动话题是问一下听众朋友，你的身边有朋友购买小产权房吗？为什么会选择小产权房？考虑过购买小产权房会有什么样的风险？现在短信平台上有一位朋友说了，132尾号6541，他说现在高房价，买其他房子都太贵了，不购买小产权房我就买不了房。这是大家遇到的现实问题，之所以买是没有办法。因为现在合法手续的房子都太贵了。其实话题进行到这儿，我就觉得有一个非常重要的问题，就是下一步怎么办。我们也知道国土部表示今年将会对小产权房开展试点的清理整治工作，问一下二位你们觉得对于小产权房治理有没有什么样的办法，是支招也好说自己的观点也好。

赵秀池：我觉得还得是依法办事，因为法规在那，土地管理法在那，还得按照法。这里可以分类进行清理整治，比如耕地上盖房肯定是不行的。咱们这么多人口，吃饭问题要解决，耕地肯定是要清理的。宅基地上盖房，我想如果这个城市特别需要，特殊情况的话，是不是准予他可以补一定的手续变成保障房。比如公租房、限价房或经济适用房，这里会有一些问题，比如原来的房主不符合保障房的政策，是“三限”，收入、资产、住房都有标准，不够怎么办？你怎么把他轰出去，怎么样让够标准的这些人进来。再有你等于开了一个口子，先斩后奏，房子盖了就追认合法，其他人仿效怎么办，我觉得是比较麻烦的。除非改革现行的土地制度。

主持人：特别提醒电波那边的朋友，我们请到的专家是他们个人的意见，不代表我们的观点。

王建文：我个人看法是这样的，赵教授提到了如果局部追认合法会导致大家有个预期，会进一步去违法，这是政府要关注的一个难点。还有一个操作难度，如果这么大的量，政府全部拆除，好像听着不太现实。

赵秀池：也很浪费，是资源的浪费。

王建文：只要允许他局部保留，局部拆除，那么就要有一个标准。我们现在看到了现在也提到了各级政府之间的问题，马上可能就会产生寻租问题。因为总是要保留一部分，保留谁，拆掉谁，规则谁来定，可能又会出现新的腐败问题，又会引起公众新的不满。最有效的是都拆，大家没话说，只要留掉一部分，拆要一部分，被拆的肯定认为你有腐败问题，这又是政府监管的难点。我们以往碰到过比如说不合法，说保障房，因为北京郊区买了很大房子，买的人根本不可能是买保障房的人，两个问题。是不是把他的房子收过来，相当于罚没，罚没之后再办合法手续，有两个问题。第一，过去的交易你怎么确认，确认它无效吗？确认无效还存在罚没违法建筑的问题。你又追认合法，大家会认为政府在牟利。先说不合法收回来，又补了手续政府去卖，好像有毛病。这就有一个法律上悖论的问题。我们当时跟很多部门讨论过违法建设的罚没问题，有的只是缺土地手续，有的既没有招投标也没有各种合法手续，一旦这样的建筑被政府收回来就意味着你认为它合法，暗含的是你确认它的质量也是合法的。政府从你手里给到公众的时候，这个房子的质量怎么保证，出问题的时候就可以找政府了。还是那个问题，政府事实上宏观不可能不解决，具体解决我相信会把这几个刚才提到的这些难题会综合考虑。我们为什么说叫预防为主，跟吃药得病一样，平时注意细节，预防就预防了，一旦得了病，吃任何药都有毒副作用，一定会伤了谁治了谁。从这个意义上讲，我也想跟那些认为房价太高，比如说有那么大比例的人认为未来有可能是合法的。我想说的是未来即便局部合法了，因为变数太多，刚才我提到的那么多问题，你怎么保证你永远是变数里的利益受益人，而不是利益受损人。

赵秀池：本身就是系统风险。

王建文：局部保留，局部拆除，你怎么保证你不是那个被拆掉的，你怎么保证不是质量有问题的，你怎么保证不是被国家收走的。这一系列的变数很多，要是作为重大资产还是以安全为第一。

主持人：节目开始的时候听众热线电话打来的斯先生已经是这个情况了，已经是小产权房了，孩子一岁了也没上户口，现在改成小产权房也没地址。问题已经是这样怎么办？

王建文：原来不可能没有户口。

赵秀池：可能是外地的。

王建文：这么说这个问题，如果他是北京人，外地户籍的人在北京买了房其实也上不了户口，即使是合法的产权房也上不了户口。一定有户口所在地，除非孩子也是超生的，一定能够补上户籍的。至于说房产门牌号码就复杂了，一定是规划部门管，一定有规划才有说法。没有规划，我给你一个地名属于我乱作为，不能批给你，因为没有依据批给你。

主持人：这就是买了小产权房带来问题的一个典型。做这期节目我们也想提醒电波那边的朋友，表面上看上去很便宜，但带来的负面效应太多了。因为买一套房相比普通人来说都不是那么容易的，倾几辈子的钱买一套房不容易，从资产的角度来说，为了保险起见也要通过正规渠道买房。

赵秀池：离风险远一点。

主持人：千万别有侥幸心理，说您是唯一一个不被清理的，真难说。今天非常高兴请到几位专家作客我们的直播室，包括来自于新浪我们的同事，跟我们一起分享决战小产权的研讨论坛。今天节目就这样了，感谢各位，也感谢电波另一端的朋友收听我们的节目。