专题摘要：国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，指出当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。因此要做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。
据“伟嘉安捷”了解到，北京市住房公积金对二套房将调整为“认房又认贷”，收紧原来规定的“认房不认贷”。据了解，政策将从3月25日正式实施，对于北京市房地产市场来说，将会有近40%的人群受到影响。“伟嘉安捷”指出，目前在二手房贷款时商贷与公积金的借款人的使用比例为6：4，也就是公积金贷款的人群占40%以上，多以改善型刚性需求人群为主。此次公积金二套房新政出台后，对于这部分人群无疑影响最大，因为多数使用公积金贷款进行改善型置业的是看中公积金贷款以往认房不认贷的优势，只要购房人名下房产卖掉，再次使用公积金贷款时将会比照首套房政策执行。现在国五条又在紧锣密鼓的制定当中...... 【详细】
论坛嘉宾：
新浪乐居北京区主编 务名杨
伟嘉安捷企划主管 吴 昊
秦兵204房产律师团 王玉臣
我觉得这个政策的目的是为了压缩二手房炒房客的利益空间，能有效的抑制投资、投机的需求，这是这个政策最根本的目的，但是这个政策出来没有更明确的说法，所以给大家的感觉实行了一刀切的方式，所以我觉得这样的场景会促使我们的有关部门尽快的去出台各地的细则，尽快的给百姓一个明确的条文规定出来。
这个政策不可避免的会误伤，因为现在只是一个大的框架性的政策，框架是这样的，国家要征收20%的个人所得税，旧的政策当中也提到过，也是20%的差额，但是要求购房者原始的发票要保存，我相信在地方性的细节当中会有一些保障性的措施。
这里面涉及到的法律关系，已经不仅仅是一个离婚关系，两家离合，离合，最终在复，这个时间相当长，在这种情况下，自己的老婆变成别人的，自己的老公变成别人的，在这期间万一发生什么事情，后悔都来不及，而且婚姻不是简单的财产的关系，也是人身的关系，也不是简单的财产的分割。
“‘新国五条’在周末出台，本以为经过周末的消化，市场情绪会趋于稳定，即便跌也不会跌太多，但实际情况却非常吓人。”一根绿线，让持有地产股的吴茜有点始料未及。
业内人士认为，楼市调控措施引起的地产股下跌对市场的冲击是短期的，投资者不必过度恐慌，应理性应对。总体来看，市场稳定的基本面没有变化。
记者采访多家银行了解到，京城银行均未接到二套房贷政策调整的通知，依然执行首付比例最低六成、贷款利率最低1.1倍的标准。
新“国五条”细则一经出台便迅速刺激了北京二手房的交易热度。根据北京市住房和城乡建设部网站信息，3月4日，即新“国五条”细则出台后的首个工作日，全市二手住宅签约1073套，签约面积10.36万平方米，单日二手房网签量已超二月全月的11%。
为了赶新政的末班车，避免纳更多的税，昨天记者看到，离朝阳区房管局不远的朝阳地税大厅也排起了长龙，不少人都是通宵排队等待缴税。
银行方面应该会按照具体的落地实施细则来调整信贷政策，按照目前的房价走势，北京地区房贷政策调整的可能性很大。
一厢忙着带客户办交税、过户；另一厢则忙着带着客户四处看房，这是昨天京城各大房产中介上演的景象。记者走访发现，北京近郊200万以内二手房热卖，某中介一经纪人在大兴一天成交3套房。
3月4日上午，北京市住房和城乡建设委对各区县房屋登记大厅监测显示，存量房网签人数明显增加。西城区、海淀区、丰台区、大兴区登记大厅咨询量、网签量增加尤其突出，预计后几天登记量会明显上升。
“人人人人人人人人华侨路房产交易大厅人人人人人人人人人。”昨天一大早，“@现代快报”微博用这句话来形容南京房产交易登记的火爆。
记者在上海采访时就发现，近日单日离婚数量已经翻倍。与此同时，“单身证明”的开具量不断飙升。业内人士分析，这种离婚率激增的现象非常反常，很可能是一些人把离婚作为规避20%个人房产所得税的手段。
离婚潮，通常是限购政策带来的第一个副产品。结婚证变离婚证，这在从前，可是一件极其严肃而又严重的大事儿，如今却好似买菜般随意，给后生们树了个很不好的风向标。
这几天网上出现了很多“避税”窍门，它们到底靠不靠谱？昨日，越秀区法院民三庭资深法官程秀建在新浪网做客“微访谈”，称打官司、假离婚等招数不靠谱。
从国务院常务会议确定的5条政策措施来看，基本是此前调控政策的重申。21世纪不动产分析师张磊解读说，唯一的新意是，“其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施”，即国务院要求没有实施限购政策......
在地产市场响起一片“涨”声之时，2月20日在京举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房......
对于中央颁布的2013年房地产调控纲要，亚豪机构副总经理任启鑫认为，相比之前中央屡次重申房价“合理回归”、“稳中有降”，本次纲要的出台并未提及具体的房价调控目标，显示出前期调控已经达到了中央预期的目标.....
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，本次文件是继2011年调控后，第一次国务院再次出台全面的房地产市场调控政策。对购房者、市场的心理影响会比较大。虽然无实际性的措施，但其中的部分条文会抑制最近出现.....
房地产调控再度升级。2月20日，国务院常务会议部署了加强房地产调控的五条措施，当时多数人认为没有什么新意。而今天公布的“国五条细则”，则新意纷呈。这就意味着，本轮调控已经实质性的升级和加码了。接下来作简要分析。
首先，总体而论，调控级别较高。 政策出台分为几种方式：一，普通级别。一个或几个部委，或者单独，或者联合下发文件，典型如2010年的“9.29”新政。
二，较高级别。国务院常务会议部署调控方针，事后不再下发文件，或者只是办公厅的“明发电报”。
三，高级别。不仅国务院开会，会后还由办公厅发文件，这次便是。
四，最高级别。国务院开会，会由国务院本部发文件，惟有2010年4月的“国十条”，有此待遇。由此证明，中央非常重视这次房地产调控，并非只是换届过程中的“面子工程”。
其次，细则具有新意的内容颇多，下面列举并分析最重要的几条：
第一，限购升级。 之前全国约有50个城市实行限购，但限购标准不统一，比如贵阳只限购市区二环以内区域。而这次非常明确的提出了统一标准：覆盖全市，一手二手房皆限，外地有证明者只能拥有1套房。而且还提出：住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。 接下来，多数已限购城市，都得修改自己的限购标准，从严执行。而一线城市，尤其是北京，房价上涨压力较大，有可能还会在原来已经很严格的基础上，再次加码。
第二，房贷收紧。 之前有传言二套房贷将收紧，果不其然。细则提出：对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。 这就意味着，近期房价上涨过快的一线城市，甚至包括少数二线城市，很可能提高二套房贷的首付和利率。 这也体现了房贷差异化的原则，因为当前广大三四线城和部分二线城市，房价比较温和，而一线城和少数二线则涨幅偏大，因地制宜，有保有压，比较合理。
另外，细则还强调：要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。这条其实也大有文章，因为过去一年，很多地方存在通过“假离婚”等违规手段，骗取首套房贷，或者二套房贷资格。 如果接下来商业银行加大审查力度，同样会将部分人挡在首套房贷或二套房贷的“门外”。
第三，交易税加码。 国五条只提到房产税，而细则增加了一条重要措施：税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。 按交易差额的20%征税，原本就是税法中的规定，但过去很多年，各地税务部门仅按交易总额的1-2%征税。后者要比前者，少征很多税。以前之所以没有依规从严征税，一方面，住建部和税务部协调不利，税务部门不清楚业主当初的购房价格；另一方面，税务部门怕麻烦、懒省事。
第四，房价控制目标从严要求。 2011年1月的“新国八条”，曾要求各地制定年度房价控制目标，结果绝大部分地方政府将目标定为：房价涨幅不超过本地区GDP或人均收入增幅。而且，很多地方政府将保障性住房纳入到住宅价格统计中，这样就很容易通过调整保障房的成交量，从而达到拉低均价的目标。比如：2011年和2012年，北京的房价控制目标是“稳中有降”，结果也确实达标，但其中包括了保障房因素。若剔除保障房因素，则房价不一定会下跌。而这次细则中提出：要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格控制目标，并于一季度向社会公布。接下来，地方政府制定房价控制目标可就费思量了，而且完成目标的难度也会相应加大。
除了上述四条，还有一些内容，存在进一步升级的可能性。 比如：稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。另外，住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。
再次，本轮调控的流程还将继续。 第一步：2月20日，国务院会议出台国五条。第二步：2月26日国院办公厅出中央细则(今天公布而已)，强硬升级。前两步已经走完。接下去还有第三步：一方面，相关部委还会出台细则，进一步细化相关内容；另一方面，地方政府还将出台地方执行细则。 二者会交叉、同步进行，主要集中在3月份，少数还可能延至4月份。尤其是一线城市的细则，可能还会进一步明显更严厉的措施，值得关注、观察。
最后，关于市场反应。 由于该细则措辞严厉、新意颇多，应该是超出了绝大部分人的预期，所以其对今年市场影响，也会超出很多人的预期。整体而言，市场肯定会降温，每轮重大新政出台后，皆如此。最先受到影响的是住宅成交量，由于地方出细则还有一个过程，3月交易量基本不受影响，但从4月份开始，成交量会受到一定程度的抑制，估计会持续到三季度；如果这几个月成交降温幅度大，则四季度可能有所反弹。 价格变化滞后于成交量，二季度房价仍会小涨，但涨幅有所回落，而下半年个别月份可能就会出现环比下跌。另外，由于20%的个调税影响较大，二手房市场降温幅度将超过一手房。 还有，由于限购升级、房贷紧缩等新政，主要针对房价快涨的城市，预计今年一二线城市降温幅度，将会超过三四线城市！
不过，也不必太悲观。调控并不能有效改变一线城市和少数二线城市的住宅供求关系，尤其是2012年全国土地成交和房屋新开工皆为负增长，注定了2013年新增住宅供应偏紧；同时，新政在抑制需求的同时，也将改变开发商对市场的乐观情绪，从而导致几个月后他们拿地和新开工的积极性降低，从而更加不利于增加供应。所以，笔者仍坚持之前的预测：2013年全国楼市“振荡上行”。
