专题摘要：时下二手房交易火爆，很多购房者对二手房交易过程并不了解：看房注意什么、如何与中介打交道、交易有什么陷阱？《安全置业100问》二手房篇为您支招……

二手房交易陷阱全揭密

租赁二手房谨防掉入黑陷阱二手房买卖按揭陷阱多

卖方的售房成本有哪些?
各种税费，主要是营业税、个人所得税、土地增值税、印花税。土地增值税暂时不征，营业税、个人所得税上面已经提到，绝大多数都转嫁给了买方，印花税非常低，只有成交价的万分之五，可以忽略不计；房屋交接之前的物业、供暖、水电气及通讯费用；委托中介公司的中介费；其他成本支出。
卖房人如何卖一个较高的价格?
向周边住户了解近期房屋的出售价格。委托多家经纪公司进行评估，并询问近期三个月的市场成交行情。变身询价：分别以买方身份（通常较高）、卖房身份（通常较低）向经纪公司询价。

买房人有中意的房子，如何杀价？
不要表露对该二手房有过高的好感，要以一种漫不经心的态度对待，越是这样卖房者越是想拉拢您。告知卖方已看中其他二手房并准备付定金，但对此处该二手房依然感兴趣，流露出一种难下决断的样子。
买方应当注意的具体问题有那些？
核实卖方身份、查验房产证、房屋是否正在出租、是否受市政规划的影响、单位房屋是否为全部产权、查验物业管理水平、房屋质量有无保证、关键性承诺要体现在房屋买卖合同中。
二手房买卖过程中，买方如何保护自己的利益？
二手房的价格下降时，相对来说买方处于比较优势的低位，在签订合同的时候对于一些涉及房款、期限的合同条款还要注意，在约定按揭办理时间，首期款何时交付，定金与违约金条款等问题一定要根据自身的状况
买方如何查询房屋抵押情况？
首先，核查卖方信息，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。第二步：仔细查看产权证。第三步：到房管部门查验所购房产。第四步：查验房屋有无债务负担。
购买二手房，成本如何预算?
购房成本主要由以下部分组成：一是房屋价款：二是税费；三是贷款；四是每月的还贷本金及利息；五是装修费；六是中介费。
我买了一个法院拍卖的房屋，该房屋能否办理产权证？
如果该房屋在法院查封之前属于合法登记的房产且手续齐全，可以依据法院的协助执行通知书办理房产证。如果该房屋在法院查封之前没有办理房产证或初始产权登记，政府主管部门不予登记。

二手房交易应注意“户口”的哪些问题？
买卖二手房时，买方关注的重点主要放在房屋的价格、区位、户型、楼层和朝向等方面，却经常忽略户口迁移问题。买方在办理落户手续之后才发现，卖方的户口并未从交易的房屋中迁出，以致买方的户口无法迁入。
买卖无证二手房（期房）之法律风险及控制
虽然房屋在未取得两证（房屋所有权证和国有土地使用证）前进行交易危险重重，只有清醒地认识无证二手房买卖中究竟存在哪些风险，才有可能事前预防至少是有所准备。
细数“避税”招数及风险
做低合同价，能避就避。先租后买，延期交易。假赠予真买卖，暗箱操作。假离婚。看似能避税，实则风险很大。
二手房交易税费如何缴纳？
二手房交易税费在交付当中是分成两方交付的，分别有买房和卖方分别交付，但是很多时候买卖双方都会有一方因为不知道二手房交易税费在交付当中怎么划分，而觉得吃亏，最后形成了很多二手房交易的纠纷。
订立合同后，售房人死亡，如何办理房屋过户手续？
订立房屋买卖合同后，如果房屋所有权人死亡，则发生继承，继承人对房屋依法取得所有权，应当在继承遗产的范围内履行债务。如果继承人不配合，则买方可以提起民事诉讼，要求继承人继续履行房屋买卖合同办理过户手续。

如何与中介公司约定双方的权利和义务？
中介公司的权利和义务及履行合同的内容：多种渠道传播买卖双方信息，寻找符合条件的买卖双方；陪同客户看房，介绍与房屋相关的情况包括位置、付款方式、房屋交割、交易登记及产权过户等方面为双方提供咨询服务；不得擅自变更委托。
通过中介公司买房时，应注意哪些问题？
诚意金的交付意味着买方具有购买房屋的意愿，买方交付给卖方的意向款。在双方不能达成一致的情况下，买方可以要求对方返还。买方可以要求在双方签订合同以后就转化为定金，这样的情况下导致合同目的不能实现就要按照定金罚则承担相应的责任。
二手房买卖未成中介费该不该退？
中介与买卖双方之间属于居间合同。买卖双方属于委托人，中介属于居间人，居间人促成买卖成立的，委托人应按照约定支付中介费。居间人未促成合同成立的，不得要求支付中介费，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
从中介的手中买回迁期房有多大风险？
期房在取得房屋产权证前不具备转让交易的条件，尤其是作为回迁的安置房，如享受的是土地方面的优惠政策，则其与商品房不是一个性质的房屋，其不能通过预售转让的程序进行转让。

签订二手房合同应注意的要点有哪些？
合同需详细规定了房屋基本概况；房屋成交价格中，明确规定价格为按套转让价格，包括房屋的附属设施、设备、物品等；明确规定房屋所有权证过户方式及税费支付的具体方式、办证所需要提交的资料，以及办证时间，办证责任方。
补充协议一般约定什么内容？
补充协议与房屋买卖合同具有同等效力，一般就主合同中没有约定和约定不详细的内容进行约定。比如户口迁出和迁入的时间问题，房屋一些附属品，如家具、电器等的归属问题，可能产生纠纷的解决途径、税务缴纳问题等。
什么时候签订补充协议？
由于现实生活中签订的买卖合同都是建委等部门的制式文本，所以补充协议大多是在签订买卖合同时同时签订，也可以在履约过程中签订，用来解决双方在履约过程出现的一些问题。
补充协议起什么作用？
补充协议是对合同约定不明或履行过程中出现的细节问题进行补充约定。由于买卖双方对房屋买卖的知识和经验存在差异，现实生活中补充协议的制定者一般是中介，目的在于减轻自身责任，在出现不利于自身的情况时金蝉脱壳，逃避法律的追究。
阴阳合同的风险
房管局对于每个区域的二手房都设置了一个最低成交的指导价格，若合同价低于这个价格就会被退回重审；有可能买方以签订的虚假合同支付房屋价款，容易引起纠纷；如果房屋涨价了，卖方可能以阴阳合同无效为由，解除合同。
买方在买卖合同中如何约定产权过户条款?
在签订房屋买卖合同时，最好约定在合同约定的期限内，卖方不能协助买方办理房产证的，买方有解除权，并要求卖方承担较重的违约责任。这样，即使解除合同，买方还可以要求对方承担违约责任。

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