2008年03月03日  21世纪经济报道

　　本报记者 敖虹

　　气候已逐步转暖,但北京公寓类豪宅的寒冬还在持续。

　　本报记者调查发现,进入2月份以来,北京超过2.5万元的高档公寓类豪宅成交低迷程度远高于其他类型的商品住宅,大量项目每月仅有个位数的成交量。

　　中大恒基(中大恒基博客|中大恒基新闻)不动产营销市场研究中心的监测数据则显示,目前京城在售均价2.5万元/平米以上的高档公寓项目有36个,由于降价促销售等原因,2月份均价33531元/平米,环比1月份销售均价微降了2.9%。

　　但开发商依旧看好高端市场的后市表现,并纷纷表示即使销售持续遇冷也不会考虑降价销售,反将陆续稳步提价。

　　成交低迷 售价微降

　　房价飞涨,将北京豪宅的价格标准也提升了一大截。一年前,业内认同北京公寓类豪宅的标准还只是每平方米1.5万元。拜去年房价飞涨之赐,很多普通商品住宅价格都已超过2万元,目前,多位业内人士认为2.5万元是区分公寓类豪宅的合理界限。

　　根据公开资料,去年1月,北京市达到均价2.5万元/平米以上的高档公寓项目仅有8个,但是今年1月就有35个高档公寓项目,均价达到34523元/平米。2月份则达到36个,均价为33531元/平米,环比1月份销售均价微降了2.9%。

　　中大恒基不动产营销(中大恒基不动产营销博客|中大恒基不动产营销新闻)(中大恒基不动产营销博客|中大恒基不动产营销新闻)总经理赵晨明认为,今年高档公寓均价的下降,正是楼市(楼市博客|楼市新闻)整体处于销售冰冻期的反映。岁末年初,一部分项目对销售价格作出调整,纷纷以降价促销的方式来吸引客户,如置地公馆 (论坛 像册 户型 样板间)、北京银泰中心 (论坛 像册)、裘马都 (论坛 像册 户型 样板间)等许多项目价格都有不小幅度的下调。

　　与售价微降同时发生的,是高档公寓从去年第四季度开始的持续成交低迷。

　　根据北京市房地产交易管理网上公布的2007年第四季度商品住宅成交均价排名数据表,均价排名前30位的项目中,有8个项目整个四季度的成交量为个位数,销售率最高的也不超过30%,而不少项目的销售率还不到1%。

　　进入2008年,成交低迷的状况并没有好转,2.5万元以上滞销的项目已经越来越多。记者在北京市房地产交易管理网上查询了10个价格超过2.5万元的高端项目,销售业绩普遍不佳。

　　北京双建房地产开发公司销售部经理李良告诉记者,除极少数楼盘外大部分高档公寓销售情况都不是很好,舆论压力也让市场变得更加低迷。

　　交易网上的数据显示,泛海国际居住区 (论坛 像册 户型 样板间 视频)目前正在预售的四栋住宅楼都还有大量住宅没有签约,从去年10月19日至今,销售率仅有30%,成交均价为28495元。一向火爆的星河湾成交均价达到30059元,但是预售的N2、N3楼依旧有大量住宅没有销售出去。山水文园 (论坛 像册 户型 样板间 视频) (论坛 像册 户型 样板间 视频)4期1号住宅楼销售量也很低。

　　"由于宏观调控的累积效应,从去年下半年开始整个市场销售都呈现下落趋势,高档公寓自然也受市场大势的影响,成交持续低迷。"中原地产(中原地产博客|中原地产新闻)(中原地产博客|中原地产新闻)华北区副总经理殷则环说。

　　不过,还是有一些高档公寓项目由于地理位置优越,性价比较高,销售情况还算理想,如亚奥板块和燕莎板块等。

　　地产商依旧看涨

　　接受记者采访的多个开发商均承认目前销售不旺,但成交低迷并没有阻碍他们持续涨价的想法。

　　"我们是高端项目,不会用降价来促进销售,买家看中我们的就是品质和地段。圣世一品 (论坛 户型 样板间)将在3月份再推出100套房子,肯定不会降价,还会稳步提升价格。"李良说。

　　亚奥区域一高档公寓项目负责人也告诉记者,虽然项目剩余的房源不多,但都是景观比较好的户型,公司不仅没有考虑降价反而要陆续提价。泛海内部人士也向记者坦言泛海方面目前并没有要降价的想法。

　　已经具备销售条件的盘古大观 (论坛 像册 样板间)国际公寓相关负责人也告诉记者,目前项目处于客户内部认购阶段,均价5.5万元/平方米。到五六月份盘古大观全球公开发售时,价格也会相应提升。

　　成交持续低迷开发商依旧准备涨价,缘于他们对公寓豪宅后市的看好。

　　"经过一段时间的观望,高档公寓的后市是可以预期的,因为土地供应太少,地段不可复制。现在的开发商很多没有太大资金压力,也不太在乎销售周期延长。"殷则环说。

　　21世纪不动产(21世纪不动产博客|21世纪不动产新闻)高级分析师孟奇也告诉记者,虽然由于自身周期长的特点导致成交不活跃,但长期看来高档公寓的供应量是一直下降的,但现在高档公寓的租金上涨幅度却很快,其买家一般有极强的经济实力,全款购房的客户很多,所以高档公寓的市场中长期是看好的,价格也会维持上升的态势。

　　DTZ戴德梁行(戴德梁行博客|戴德梁行新闻)泛城综合住宅服务董事岳锋钢也认同高档公寓的价格呈现稳中有升的局面。"不少超过2.5万元的高档公寓品质和管理比较到位,这就具备了一定的抗风险能力,加上开发商不着急卖,随着经济的增长,它只会吸引更多有实力的买家。"岳锋钢说。

　　投资客的举动也验证了业内人士的观点。

　　虽然此前有媒体称北京出现了温州和山西投资客集中抛售商品房的消息,但是据记者从21世纪不动产等中介机构了解的信息看,北京尚未出现集中抛房的现象,只是从去年10月二次房贷政策出台后,一些投资客就开始陆续在中介挂牌出售手中的房子。

　　"楼市整体的挂牌量的确有所增加,但是目前这部分投资客心态还比较平稳,他们对手里的房产要价都非常高,并没有降价的意图,他们都认为奥运会之前会有一轮涨价。还有一部分投资客则选择先把房屋租赁出去静观市场变化再择机出手。"孟奇说。