2006年11月29日 中国房地产报

　　近两年来中国的豪宅投资不仅拉动豪宅市场的发展，而且间接地推高了普通住宅的价位，促使房地产业成为最炙手可热的投资渠道。

　　然而，以“国六条”出台为标志，国家从政策层面对豪宅的开发做出了限制。一是为避免对住宅用地的管理失衡，避免土地资源向富豪的过度倾斜，国土资源部关于“坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定”，就从土地供应方面彻底扎紧了豪宅发展的口子。二是要求新建商品房90平方米以下户型必须占总建筑面积的70%，其潜台词就是包括豪宅在内的大户型商品房只有30%的发展空间。

　　那么，豪宅在中国还能作为一个主力投资产品存在吗？

　　从市场层面来看，积极因素仍然要大于消极因素。诚然，过去的中国豪宅市场是一个不够理性、略显畸形的市场。但总体来看，客观的市场容量和发展态势让人看到了希望。有的学者认为，近年来中国GDP的高速增长孕育了新一代富豪阶层。单就京、沪、穗、深来说，保守的估计可能也会有近千万新兴富豪。而新富豪的出现无疑为豪宅市场的发展打下了坚实基础。

　　另一方面，从中国豪宅市场真正启动的1996年算起，10年之中，在深圳，已产生了第三代富人区；在北京，豪宅已建至四环、五环；在上海，近在虹桥，远至宝山都不停兴建新的豪宅项目，以黄浦江为标志的“一江两岸”的豪宅市场就更不用说了；在广州，远在从化、花都、增城、番禺都出现了大量的豪宅项目。市场需求之旺盛，似乎远远超过了GDP的增幅。

　　而且，一个不容忽视的事实是，从1996年到2003年这8年间，中国的豪宅市场价格非常稳定，这种情况至少表明市场需求更多的是真实需求，是以自住为主而以投资为辅的。虽然2004年之后的价格暴涨多少有些过度炒作的因素，但是从长远来看，市场最终还是会回归到健康的态势。

　　从政策层面来说，虽然政府为了保障广大民众的基本居住权，出台了相应的政策限制豪宅，但是这些政策本身并不是为了彻底摧毁豪宅市场，其目的不过是减少该市场中过度的炒作行为，从长远来说保护绝大多数投资者利益。目前，宏观调控的重心还是在于解决中低收入者的居住问题，短期之内对豪宅市场的影响仍然是有限的。

　　这么看来，本轮宏观调控其实间接规范了豪宅市场，对于那些做短线的投机炒家来说，重复过去那套操作手法只会以失败而告终。而长期投资的空间和机会仍然很不错。作为一个对豪宅有信心的投资者，把握机会、选准产品、找准方法，获利的空间仍然很大。

　　所以，投资者最应关心的关键问题是如何重新发现豪宅投资价值。其一，对于独立豪宅片区，仍然要坚持考虑租贷市场状况的原则。在京、沪、穗、深这些相对成熟的市场，绝大多数开发商在开发项目之前，一般就已经充分调查了租贷市场的情况，投资起来风险较小，同时也节约了大量的搜寻成本。另一方面，新政规定，持有不满5年的房产交易时必须缴纳所得税，因此，追求5年内有稳定的租金回报是较好的中线稳健型投资手法。

　　其二，虽然由于新政“90平方米”和“70%”两个指标的限制，包括豪宅在内的大户型项目将大面积缩水，但是对豪宅的投资仍然可以激进一点。因为此类房子与其他70%住宅之间有较大的差异，开发商在目前形势下存在对市场把握不准的情况，可能还提不出一个好的定价方案。对投资者来说，存在许多套利机会。其三，投资品种应该以联排别墅和高层复式为主体。