2006年11月28日 青年报

　　连续三个多月的二手房市场在冷清中度日，尤其是在转售为租大量增加的时候，受到供应量大增的影响，二手租赁市场不断下滑。接近年底，二手房市场开始出现一定变数，记者在调查中发现，中高低房租赁市场表现不一，租赁市场距离全面反弹还有待时日，但在局部市场已经出现了“触底反弹”的迹象。

　　局部市场租金触底上扬

　　从8月宏观调控全面启动之后，上海二手房市场表现低迷，租赁市场“降”字成为主导，几乎是全线房源都呈现租金下滑态势。但随着过完业界期盼而始终不至的“金九银十”之后，进入11月的二手租赁市场开始了分化，记者在调查中发现，部分精装修一房和两房租金在局部区域出现了反弹，有了回升势头。

　　记者从普陀区美联物业的一些门店获悉，近期整体租金虽然变动不大，但装修的一房比较热租，这些稀缺房源会上涨20%左右，出现了一些“特殊”案例。一位门店负责人告诉记者，目前租赁房源主要小区环境好，周边设施齐全，交通方便，因为整体的挂牌量没有明显增加，加上不少境外客对装修二房和境内客户对精装修一房量的需求较大，导致了一些稀缺性的房源租金上涨。

　　其实，在这一区域租金已经经历了数月的下调，买卖双方的对峙，导致了转售为租的现象增加，供应量的增加迫使租金开始下滑。但房产分析师同时认为，另一方面，购房者心态也发生了变化，买房的欲望开始转化为观望，继而选择了租房，一旦供应量开始了逐步消化，租金的触底反弹也就在所难免。尤其值得注意的是，一些老公房的装修一房受到一部分是来沪打拼的“工薪白领”以及刚毕业的“职场新人”的青睐，面对中高档商品房租金的难以逾越，这部分售后公房中的一室户便成为他们的上上之选。这也导致了部分房源租金水平在这些需求客户的“追捧”之下出现了一些上涨。

　　记者同时在调查中发现，不仅仅是普通商品房的部分房源出现了触底反弹，部分高档房如别墅房租金也进入上升“通道”。第一太平戴维斯的数据显示，第三季度，上海高档住宅租赁市场保持增长势头。除了9月份的一个星期以外，别墅市场租金均明显上涨。整个第三季度别墅市场保持了平均净增长1.1%的增幅。第一太平戴维斯的房产分析师认为，别墅租赁市场发展势头良好得益于别墅市场的需求不断增加，所有的别墅租金均保持增长态势，不久后许多外籍人士设施和学校的兴起，诸如在世纪公园旁的上海日语学校，在御翠园的耀中国际学校，将让更多的高端别墅项目在租赁市场扮演重要角色。

　　大部分“降”字当头

　　记者在陆家嘴一家中介门店获悉，11月份以来，基本面上租赁保持平稳，但对方透露议价空间还是有一定幅度。在陆家嘴片区租赁以2-3房为主，境外客户群中，港澳客户这一段时间有一点抬头趋势，境外客户偏向三房，境内的则以二房为主。而美联物业的相关人士表示，在这一区域租金下滑是主要趋势，“租赁市场不很稳定，现在有许多业主售改租或者租售同时挂牌，租金价格才会回落，还有一些议价空间。”

　　而记者在长宁、徐汇走访中发现，延续了三个多月的租金下滑态势依旧存在，尤其是近期挂牌较多，成交量较少，有时中高端租赁市场上不少的业主开始转售为租，导致了房源量增多，客户挑选余地较大，租金有所下跌也成为了必然。

　　“租赁市场‘降’字还是主流，”汉宇地产的一位负责人告诉记者，受到宏观调控的影响，市场冷清之时，买卖双方的对峙十分严重，在对峙当中不少的卖家成为了房东，导致了供应量的持续增加，降价出租是避免更大损失的最好办法。但同时，二手房指数的分析人士认为，一些区域各板块随着公交线路的增多和周边生活配套的成熟，居住人气逐渐聚集，租金涨势也在一定程度表现强劲。如龙柏板块，受漕河泾开发区辐射影响，很多外籍人士在此租赁居住或者置业，从侧面带动该区域的月平均租金的上涨。

　　买卖市场低迷为最大阻力

　　其实，二手房租赁市场的租金的走向和买卖市场的低迷密不可分。在买卖交易市场很难提速时，租金全面反弹还有待时日。一个重要的原因，买卖交易市场低迷，让更多的可售房源转为租赁，供应量的持续增加势必给租金反弹带来更大压力。

　　一位一直在寻觅二手房的邓女士告诉记者，本以为成交低迷、政策利空消息不断时，能够买到相对便宜的房子，但她不但没有找到真正的降价房，反而看中一套二手房时，对方不但不愿降价，反而签合同之前突然抬高价格。至今邓女士还没有买到所谓的降价房。

　　中原地产的一位分析师指出，这就是买卖胶着下的一个典型案例。据中原二手领先指数10月数据分析得出：中原中高档二手房成交量环比上月下降了17%，价格保持坚挺，买卖市场依旧胶着。“购房者对宏观调控政策抱有期望，希望房价下降，心理价位正在不断走低，而另一方面房东则对上海整体市场更为看好，只要不是迫于经济压力，一般并不愿降价销售，反而是转售为租，以保持持久收益。”

　　记者在采访中发现，现阶段不少的消息爆出各种投资客割肉抛盘。但多为个案，并且量并不大，很少见到大量抛出的现象。仲量联行的一位管理人员告诉记者，在年底来临之际，有些投资客为了年底回笼资金，不免会有一些选择抛盘，但如果是多套房源的投资客并不会全部抛盘，除非他对后市一点都不看好。“但几乎没有投资客不看好中长期市场。”

　　美联物业上海总经理冯泓睿认为，受今年“国六条”影响，7月开始，市场观望气氛浓厚，购买力大量积累。除了婚房需求释放较为平稳之外，“改善居住”以及“动拆迁购房”需求相对受抑制程度较高。“经过7-10月逾4个月的观望，客户上访量日增长20-30%左右。由此可以预计，今年年底至明年年初，二手市场观望气氛有望缓解。”如果他的判断准确，届时也许是租赁市场租金反弹的季节。