2006年01月20日 新京报

京承沿线别墅大搜寻 选择北城别墅第一居所

观唐别墅以中式风格为主

优山美地社区内风景优美

　　“购房需求”

　　选择北城别墅作为第一居所北

　　读者赵女士前几天让记者帮忙推荐生活、出行比较方便的别墅产品。因为赵女士此前住在学院路附近，习惯北城生活，并且工作也在北城，所以主要考虑北城别墅产品。

　　要求出行方便，可以做第一居所，自然交通状况要比较好，高速路就不可缺少。目前北城高速路主要有机场高速、京承高速、八达岭高速三条，以京承高速为界，京承与机场高速之间包括朝阳区来广营东路别墅区和传统的顺义别墅区；京承与八达岭高速之间则是昌平别墅区。由于赵女士经济条件比较宽裕，从两百万到五六百万的别墅产品都可以接受，因此可以选择的余地较大。

　　“实地考察”

　　1 京承高速、机场高速之间

　　别墅价位从100多万到几千万

　　京承高速与机场高速之间的别墅产品主要包括两部分：朝阳区来广营东路的近郊别墅和顺义别墅区。前者主要包括观唐、卓锦万代、长岛澜桥等，后者则又可以分为温榆河、潮白河两个大区域。对高速公路的依赖随着项目离城市越来越远也就越来越重。

　　从别墅产品来看，这一区域既有相对经济便宜的叠拼、联排、双拼产品，也不乏造价高昂的独栋别墅，市场价位从100多万到几千万元不等。东方太阳城二期清波小镇、易郡、莫奈花园、水木兰亭等价位相对较低，每套价格在120万-280万元；而观唐、丽嘉花园、卓锦万代等则主要针对跨国公司的高层管理人员，整体价格在500万元以上。目前顺义别墅的主体价位维持在300万-500万元，比如龙湾别墅、优山美地、美林香槟小镇等等。顺义各种不同类型、档次的别墅基本上可以满足不同收入群体的需要。

　　除了在售别墅外，今年顺义还有不少新项目会集中入市。由北京广厦富城置业有限公司开发的棕榈滩，紧邻机场高速杨林出口，一期规划建设占地面积约247亩，由178栋独立别墅构成，预计上半年正式推出。万万树MOMA是当代集团兼并东君房地产公司后推出的项目，目前正在调整规划，将于今年四五月份推向市场。据该项目行销客服部经理王冉介绍，新推出的产品占地386亩，总建筑面积10万平方米，以独栋为主。

　　富力在京的首个别墅项目也将于今年开盘。该项目总占地约20万平方米，总建筑面积约10万平方米，将以独栋别墅为主，面积在250-900平方米不等。顺义今年新推出的几个项目均为独栋产品，位置略有差别，但售价预计相差不大，竞争必定激烈，届时可以给消费者提供更多选择。

　　看房线路：机场、京承高速间别墅产品的交通成本不一。温榆河附近项目大多走京承高速，从后沙峪出口出去比较方便，收费仅5元。潮白河附近项目，以东方太阳城为例，有三条路线可以选择：若走机场高速路，出天竺，然后走顺平路(顺义到平谷)，收费10元；若走京承高速，可以选择后沙峪出口，然后走顺平路，收费5元；如果赶时间，希望尽快到达目的地而不在乎路程远近和交通成本，可以走京承高速到六环，从南法信出口出去，然后向东走顺平路，收费15元。

　　2 京承高速、八达岭高速之间

　　五六月昌平别墅将进入放量期

　　昌平的别墅产品类型比较完善。从价格上看，涵盖了每平方米从7000元到20000元的产品；从风格上看，中式、欧式、美式等均有。此前，昌平的别墅产品以中档为主，在类型上包括小独栋和联排、叠拼。小独栋面积在300平方米左右，联排、叠拼别墅的主力户型则集中在160-220平方米。这些产品在2004年至2005年集中上市，在汤立路沿线分布密集。不过2005年可能是部分受到宏观调控影响，加上产品定位趋同，整体销售速度较慢，市场表现一般。

　　今年五六月份昌平别墅又将进入集中放量期。不仅会有6个高档新盘集中推出，定位也都极为相似，产品类型都以独栋为主，销售均价大多在10000元-16000元/平方米。其中壹千栋、大河之翼、复地元墅的体量较大，今年入市体量分别在500、491、300栋左右，而东方普罗旺斯、中海瓦尔登湖、麦卡伦地也都会有100多套入市。整体定位相近，必然使今年昌平别墅“短兵相接”。

　　看房线路：八达岭高速11出口是昌平境内别墅比较集中的地区，例如去顺驰林溪等项目，走八达岭高速11出口即小汤山出口往东，收费10元。不少昌平别墅走京承高速更为便捷。东方普罗旺斯、麦卡伦地等从京承高速后沙峪口出去，只需5元钱；而保利垄上的距离相对较远，走京承高速，六环第51出口即小汤山出口，收费15元。

　　户型推介

　　●东方太阳城Ⅱ

　　T10户型：五室二厅四卫的联体别墅

　　建筑面积：266.26平方米

　　东方太阳城Ⅱ户型

东方太阳城Ⅱ户型

　　一层：双亲主卧，向阳朝南，5米大面宽，自带明卫，舒适静朗，且与客厅分区独立，不受干扰。

　　东方太阳城Ⅱ户型

东方太阳城Ⅱ户型

　　二层：40平方米空间异形露台，休憩观景，增加生活逸趣，且与卧室分隔较远，两相静好。

　　东方太阳城Ⅱ户型

东方太阳城Ⅱ户型

　　三层：豪华主卧，空间私密，阳光充足，视野通透。静谧书房，连接超大阳台，移步观景，动静相得

　　业主见闻

　　温榆河沿线别墅节后调价

　　●杨先生(龙湾别墅业主)：我个人买别墅主要是用于投资。我觉得如果买家资金比较充裕，短期来看，离市区较近的温榆河区域别墅升值潜力更大。

　　我本人也是房地产业内人士，只要一个简单的例子就可以证明我的观点。去年12月底北京龙湖置业以7.04亿元拿下的温榆河附近的金泰花园(二期)项目用地。按照成交价7.04亿元与总建筑面积11万平方米来计算，这个项目的每平方米土地成本高达6400元。每平方米加上1500元的建安成本，200元的小市政建设，500元左右的各种前期综合费用，前期成本在8600元。再加上5%的不可预见费，10%的项目管理费，5.5%的营业税，这个项目的成本价在1万元左右。比周边莫奈花园、水木兰亭七八千元的售价已经高出了很多。

　　再加上政府部门近期再次重申停止别墅用地供应，别墅越来越稀缺，温榆河附近的别墅肯定要涨价。我听说现在不少温榆河沿线的别墅已决定春节后调价。

北城高速路沿线部分在售楼盘表