北京早期的别墅项目往往很注重建筑的别墅形态、户型设计和豪华的装修，而忽视了整体规划对生活品质的影响。实际上作为完整意义的别墅，它与公寓的本质区别就是从室内空间拓展到了室外空间，有天有地的多层次的有序列的空间感受，别墅的社区规划不容忽视。随着市场的发展与成熟，不少开发商引入了创新的开发理念，“麦卡伦地”就是其中一个。

　　本期《地产观察》亚北温渝河畔还未面市的独栋别墅项目“麦卡伦地”的开发商——北京众益家园房地产开发有限公司的常务副总经理池洪军先生，就新城市主义展开一些探讨。

　　《地产观察》：池总，您好！新城市主义在中国是一个很前沿的课题，我们很感兴趣是什么灵感促使贵公司会想到将“新城市主义”理论运用于麦卡伦地项目？

　　池总：我做开发已经很多年了，对规划和建筑一直有强烈的兴趣，尤其是独栋别墅。2000年的一次偶然的机会，我实地考察了新城市主义(New Urbanism)的奠基人安德雷斯·杜安尼和伊丽莎白·普拉特夫妇的第一个新城市主义代表作——位于美国佛罗里达洲的海滨城。站在街道上，我被那些有传统特色、小尺度和亲近行人的开放公共空间，那些多样化的、富有历史感的建筑风格和那些生动、悠闲的社区活动场景给深深吸引住了，在那里流连忘返，逛了三个小时。

　　回到北京，在拿到了小汤山镇的这块土地后，我们公司做了大量的考察与研究，发现象海滨城这样拥有“高幸福指数”的地方实在太少了，很多小区都给人一种冷冰冰的感觉！另外我们还发现，目前北京的别墅规划存在较大的误区，不少项目花费巨额成本做超大的人工湖与园林，想以此提升项目的整体品质，而实际效果往往并不能尽如人意，因为真正可享用资源的户数非常少，反而会导致整个项目的物业管理费和局部容积率过高，从而降低业主生活品质并增加生活成本。

　　我很认同新城市主义倡导的资源均享理念，将社区外部与内部资源作为一个整体，使房子与环境形成有机、均衡的多层次的生态空间，随处充满情景与人性化设置，使得业主能够参与并融入；五、六十年以后，这个社区还会让你感觉到充满活力与乐趣！基于这些方面的考虑，我们决定用“新城市主义”理念进行“麦卡伦地”项目的规划。

　　《地产观察》：北京的别墅项目规划，从90年代初的兵营式发展到如今的组团院式等，可以说是经历了一段时间的发展演变，那“新城市主义”又有什么特别的地方呢？

　　池总：20世纪90年代，针对现代主义对历史的拒斥和解构主义对历史的搁置，在美国，城市设计领域再度出现了一股回归传统的运动，这个运动被称为新城市主义。新城市主义的特点在于强调传统、邻里感、社区性、场所精神，全面、整体、有机、持续发展，主张恢复城市人文价值以提高城市生活品质的设计观念。其设计思想内涵和原则主要体现在四个方面：一是以人为本，强调细节；二是复兴传统，同时又非常注重实用性，主张从传统中寻求最实用的东西；三是注重空间布局，控制标准尺度，创造传统习惯性的邻里关系；另外则是注重设计中的公共参与性。

　　《地产观察》：您刚才提到了“以人为本”，这是如今的很多产品包括手机、电脑、科技等等都在探讨的问题，那么从规划角度，房地产项目的“以人为本”又将如何理解呢？

　　池总：新城市主义所讲的“以人为本”，就是要建造充满人情味的新社区！这一点在它所倡导的“社区”设计理念中体现得尤为明显。邻里、分区和走廊是“新城市主义”社区的基本组织元素。他们所构筑的社区的理想模式是：紧凑的、功能混合的、适宜步行的邻里；位置和特征适宜的分区；能将自然环境和人造社区结合成一个可持续的有机整体的、功能化和艺术化的走廊。同时，新城市主义认为邻里、分区和走廊也是大多数地区的发展和再发展的基本元素，这三者的有机组合共同形成了居民认可的、具有归属感和安全感的充满人情味的生态社区，并且促使居民形成对保持社区活力、促进社区发展与进步所必需的责任感。新城市主义就是通过促进这种相互间的交往达到形成社区的目的。

　　《地产观察》：听了这么多关于新城市主义相关的理论，我们对其在中国的第一个别墅项目更加感兴趣，您能给我们介绍一下“麦卡伦地”是如何将新城市主义运用于其中的吗？

　　池总：“麦卡伦地”选址于亚北小汤山镇，由新城市主义创始人伊丽莎白·普拉特女士亲自主笔。小区规划完全借鉴和采用新城市主义理论，在社区的规划中，强调邻里、通道和步行尺度，将公共空间的创造和公共建筑的选址列为建筑规划之初的首要地位。我们在小区的主入口将设立一个5800余平米的多功能会所，地块路网布局中巧妙地划分出经济有效的七处景观地块，从社区的业主层面出发，营造出极具特色的七大组团园林。如此，每一处园林都是小区的中心，每一个业主都可以在五分钟内享受社区丰富的资源，极大地体现了社区资源的均享和人性的平等。这样的规划其主要目的在于加强小区内住户的活动和非正式会面行为，因为业主才是社区联系的纽带。国外一位知名的建筑学家曾说过：“区域规划应当以人为中心，注意人的基本需要、社会需求和精神需求，应当符合‘人的尺度’。并且社区应该有它自己的形态，具有可识别性，居民生活在其中会有家的感觉，并且感觉上拥有更大的空间……”。我坚信，未来的“麦卡伦地”将会是一个充满人情味的新社区，它会带给北京别墅市场一个新的启发！