2006年12月29日，由东亚·奥北商业街主办的“轨道商业，开创北京新的商业模式——立水桥轨道商业发展前景探析暨东亚·奥北商业街面世”论坛活动在东亚·奥北销售中心大厅隆重举行。东亚·奥北中心项目负责人、北京城市建设规划专家、北京商业地产联盟代表、浙商协会代表以及京城知名媒体记者们齐集一堂。

　　本次论坛活动，旨在探讨轨道商业这一商业模式的发展现状及前景，尤其是亚奥商圈轨道商业的发展趋势。

　　主持人 张学冬：尊敬的各位领导，各位嘉宾，以及新闻媒体朋友大家下午好，欢迎大家来到东亚奥北中心参加这个论坛。我们今天论坛的内容是轨道商业开创北京新的商业轨道论坛，这是一个非常隆重而且有深刻意义的论坛地希望今天下午能够给大家带来一定的收获。首先我先介绍一下到会的嘉宾和专家，中国城市规划学会副会长，城市建设发展规划专家柯焕章老师，中国商业地产联盟副秘书长钟铁滨，北京浙江商会副会长陈俊，明天地产业务发展中心副总监贾玉鹏，东亚奥北中心中心企划部经理张瑞雪，同时今天有

　　近年来地铁轨道商业迅速得到升温，地铁价值成为地产界和商业界关注的对象，地铁稳定聚合人群的特点，在未来发展中所体现出来的功能和附加价值得到更加充分的释放。通常说来，国内各城市地铁所经过的地区大部分是该区域居住人群或者流动人口密集的地方。地铁经过的范围很大，也容易形成一定新的商业区域，比如说北京的公主坟商圈，就是因为该区域最早拥有地铁，使其新城和发展具有地铁功能相衔接的原因。商业的生命力源于客流的聚集，而轨道交通恰好带来大量客流聚集。各国地铁轨道带来商业聚集人群是不一样的，比如巴黎每天地铁客流量达到1000万人次，纽约达到2000万人才。在我们中国，中国香港流量每日达到220万人次，在中国北京地铁客流量达到130万次。最近五年来北京地铁共计运送乘客达到23亿人次，正在建设地铁5号线全长达到25公里，设计客运量达到50万人次，如此客运量支持，地铁潜力可见一斑。

　　今天我们主要是针对商业以及轨道交通给商业带来发展前景和投资潜力进行研讨。从目前北京以平均40公里速度推进地铁建设，2008年北京地铁规划规模达到300公里，2008年北京轨道交通年客运量要达到实际的数量。随着轨道交通的大力发展，引起引发轨道交通经营和投资潜力更大的释放出来，我们今天围绕这个议题，从规划与商业投资以及商业经营各个角度探讨轨道商业的作用，以及我们城铁13号线，5号线经过立水桥的区域，而且在这个区域目前销售东亚奥北中心这个特定的商业业态进行探讨。我们现在先请柯焕章老师给我们讲一下，请柯老师从规划的角度谈一下北京地铁规划的发展方向，以及立水桥区域将来的发展规划。

　　柯焕章：这个论坛叫轨道商业，轨道交通的发展带动城市的土地开发，也包括商业的开发和商业地产的开发这个关系是非常密切的。因为轨道交通在城市发展当中它起的作用越来越明显，越来越大。刚才主持人提到国外的情况是很典型的，像伦敦、纽约，可以想象如果没有轨道交通，他就不可能形成目前世界上最大的金融中心。同样像巴黎、东京也是这样的情况。商业地产我举几个例子，那年贾庆林同志还在北京当市委书记的时候，为了北京地下共建的开发利用，带着我们到加拿大考察多伦多城市轨道交通地下商业街的建设。很典型像蒙特利尔的城市，通过一两条地铁连接地下30多公里地下商业街，尤其在轨道交通站点附近，整个城市开发量，商业的密集度最高，容量最大，加拿大很寒冷，冬天都在地下活动，尤其是有地铁车站的地区。

　　北京65年开始修建地铁一号线，这40多年的过程确实很值得我们回味。当时国家建这个地铁目标很明确，站位第一，交通第二。而且经济条件有限，考虑怎么省钱，怎么好施工，怎么施工的更快，所以有一些车站的布局和设计没有考虑到更多功能的使用要求，所以功能比较单一，很少考虑发挥更多的作用。比如说西单，我们本来是席子交叉是最好的，就为了好施工，减少投资。还有一个典型的情况，比如说像方庄，我们当初搞方庄最大居住区开发的时候，我们的规划方案，加拿大专家给我们咨询了一下，加拿大专家看了我们的方案很不理解，他提出了两个问题，第一个，为什么天坛立交桥附近的楼反而矮，在东边反而高，根据国外的经验，哪儿有车站哪儿开发商的楼应该更高，你们是相反。这一点他们不了解我们的情况，因为附近是天坛，我们要保护世界文化遗憾，所以这个地方这么做。但是另外一个问题他提的是对的，为什么车站出口附近你们不摆商业，而把商业摆在方庄小区里面去，这个你们是怎么考虑的？这个商业不光是考虑为小区服务，如果你地铁车站这，可以为更多的人在这提供服务。这个道理是对的。这样的认识我们当时是很模糊的，是没有。

　　当然现在情况变了，认识也提高了。现在不仅明确了地铁轨道交通的建设，以交通为主，而且也借鉴国外的经验，现在城市发展我们提出要采取TOD的模式。什么叫TOD的模式，就是交通建设引导城市的开发，所以快速公交，特别是轨道交通，修到哪儿就引起那地方的繁荣。所以像回龙观、天通苑、立水桥这样的地区，当初我们建设，尤其是修13号线的时候应该也是这样考虑的。但是我们当时在做这个规划的时候，思想上还不是很自觉的通过交通的建设引导土地的开发，从布局上，从功能上符合这样的规律，尤其是车站地区没有安排相应的多种功能的服务设施相配套，居住区的建设与商业的容量也应该增加，加大。现在目前来看咱们还是存在着某些缺陷，或者还没认识到这个程度，尤其是回龙观、天通苑这些地区，目前还是存在很大不足的。

　　现在立水桥这个地区不仅有13号线，还有正在建设的地铁5号线，这个奥运之前肯定是要完成的，很快就能够建成通车。而且在立水桥这个地区，两条线在这个地方直接可以换乘，十分的方便。而且这个地方远期规划就这两条线，所以可以说是两步就到位的。这两个车站的建成，实现这个地区轨道交通建设的目标。应该说说这个地段的条件是十分优越的，而且应该说发展潜力也是很大的。它一定会产生一种叫做磁力效应，吸引这个地区的人流、客流，它不仅会吸引大量的人流，而且还会吸引相关的产业在这发展，尤其是一些商业、服务业会大幅度的发展。

　　我刚才一进门看到你们奥北南区、北区的方案，这个方案我们当初没有想到，包括你们开发商也没有想到那么远，也没有站在这样的高度，所以在布局上，商业，以及公共服务设施配套安排上可能还是有一点的距离。这个地方相对来说服务设施和功能是比较全的，而且有一定的规模和一定的量。

　　不管怎么说这个地方有这样规模的商业，而且离轨道交通那么近，所以它不仅为本地区域的居民进行服务，整个为本地居民提供更直接的服务，确确实实这个条件是相当好的。所以东亚奥北中心，这样的项目还是很不错的。可以说你们抢了一个先机，占据了这么好一个位置，得天独厚的条件，肯定它的发展潜力是很大的，包括它的投资价值，投资的效益也会比较好。

　　主持人 张学冬：谢谢柯老师，柯老师从整个北京轨道交通的发展，说了一下轨道交通对区域商业地产产生的深刻影响。其实可以回顾一下目前北京已经有轨道交通所带来的一些商业机遇比较明显了，包括地铁一线，二号线，在各个区域都产生接临地铁出口出现很多大的商业中心，比如说赛特，西单等等，这些商业中心对该区域的商业起到很大的带动作用。现在我们请我们的商业地产专家，钟铁滨老师，钟老师从立水桥区域的商业，对亚奥区域商圈的形成会形成什么样的作用？以及立水桥区域轨道交通发展前景如何做一下发言。

　　钟铁滨：大家好！刚才柯会长已经对轨道商业做了一个很好的阐述，主持人提的这个问题我也把我个人对轨道交通，轨道商业的理解跟大家做一个交流，刚好最近我们对这个问题也在想进行一些研究。这里我想轨道商业的概念，无非是针对以轨道交通为主要基础形成的商业，这还是一个新的概念。讲到轨道商业，首先我们说对轨道交通的特点做一个分析。我自己个人感觉有这样四个特点。

　　第一个，它的便利。这个便利体下在两方面，首先是快速，第二是准时，我想我们在座的各位恐怕都坐过地铁，只要说进入了地铁，上了地铁的车厢，你就应该知道它什么时间到达你预期的目的地了，因为地铁的运行是有准确的时间控制的，所以我们感觉到它的准时和快速了它一个很大的特点。快速就不用讲了，地面交通拥堵的情况下，不拥堵的情况下，你行被的速度和加速都和轨道交通是没法相比的，这是轨道交通的第一个特点。

　　第二个，我们感觉到它舒适。这也是跟城市其他交通工具相比较。比如说它首先是全天候，刮风下雨，地铁交通不会误你什么事。再一个他有一个很好的转乘空间，比如说刮风下雨澳门在路边打个车是很狼狈的。公交车站侯车厅这几年也有了改善，但是也达不到我们期望的程度。无论是地铁还是地面的轨道，它都有非常好的侯车站台，人员疏散的平台，所以它转乘的空间对人的心里预期是很满意的。舒适性还表现在它的温度上，比如说冬天坐车，伸手扶个车把还得带手套，我们北京正在着手对轨道交通进行改造。所以第二个特点，我们说轨道交通它的舒适性。

　　第三个，我们感到它也是时尚的。轨道交通首先它是环保，无论是你开车还是不开车的人，我们能够优先出性方式采用轨道交通，对环保的意义是很大的，也节能，节能你自己也节约经费，轨道交通毕竟费用不是很高，比你坐出租车和自驾车，对你个人也是有好处。再加上它一有很好的集聚空间，大家说在哪儿集合？在哪个哪个地铁站，因为它有一个很好的转乘空间，也形成了一个人们的集聚空间，这也带来一定的舒适性。再加上人们现在崇尚运动，崇尚健身，我们改变交通出行的方式，多乘地铁，从家出来到地铁站可能步行是分钟到二十分钟，所以来讲它也是时尚的。

　　第四个，我们感觉它还有一个很重要的一点，它是一个像喷泉，或者叫涌泉和一个漏斗的双重效应。这样一种双重效应，像人们不断从地铁站出来，像泉水不断的涌出来。人们不断进入地铁站或者轨道交通站，像水向地漏里流一样。喷泉和漏斗双重效应形成一个集散地。我们想，轨道交通我个人感到有这么四点是它的特点。

　　由于轨道交通的特点，引发了轨道交通商业带来的变化。轨道交通商业的特点，首先我们感觉到它是一个点状的，线性的分布，沿着地铁线和轨道交通线，每一个站点它会逐渐引申出一些商业，实际上它变成我们以往一些条状的，块状商业分布，逐渐变成一个点状线性的分布，这也是轨道商业自身的特点。由于轨道交通的特点形成轨道商业的特点。

　　轨道商业第二个特点，在交通路线交汇的特点，尤其是交通枢纽站的地方，它的商业价值是明显增高。人气与商气是互动的，我们说商业发展最重要是来源于人气，至于人在不在这里消费是第二点，首先要有人气才能够有商气。地铁刚才讲喷泉和漏斗双重效应，它的人气是旺的，给轨道交通带来兴旺发达的基础。比如说在广州天河城，它就处在两条地铁交汇处，商场每天人流量在30万以上，节假日更高，它就是因为地铁。天河城老板说十年磨一剑，十年亲地铁没有开通他的经营是非常惨的，虽然地铁线的开通，一条线变成两条线，商业也在发展。

　　第三个是它的立体化，无论是在地上的地铁线还是地下的地铁线，在同层就会形成商业。像香港太古城，不但在地铁上面继续往上，这个形成了围绕着地铁交通和地铁枢纽站为基础，形成一个立体化的商业，这也是轨道商业的特点。

　　第四个我们感到它有一个稳定性。轨道商业的特点，它依附于轨道交通轨道交通国家投巨资开发建设，它不是轻易能改变的。我们看到门前的道路，包括我们现在看到东方明珠，随着西侧路的增加，东侧路变成单行，地面交通随着城市的发展会受到干扰，对你临街因为你道路的变化，周围社区的变化，商业本身的价值或增或减是一种浮动的状态。按照地铁商业相对来说是百年大计，没有人会轻易废掉一条地铁，这样就是在地铁周边形成轨道商业就有一个人流的稳定性，只有有地铁就有人流，有了人流就有商业经营的基础，这样我们想也是轨道商业的特点。

　　再有轨道商业的地位，它一定是大众化的，时尚化，非高档的，这个一定要靠清楚。轨道商业这个跟轨道交通所带来人流的特点，决定了这个地方商业的定位，它不是高档的，买一个高档奢侈品不会挤到一个一铁站。

　　第三个大的方面我们想讲讲轨道商业的作用。刚才柯院长已经把轨道交通给城市发展带来的变化以及作用给我们介绍了，我完全赞同。轨道商业随着轨道交通的发展，带来轨道商业的发展，它能够改变城市的形态，使轨道交通能够让城市实现跳跃式的扩展，而不是像过去我们北京市像缠毛线一样，因为轨道交通的实行，实行我们国家在“十一五”规划中，比如说城市多中心这么一个城市规划的概念，能够给实施多中心概念有一个保障。由于轨道交通的实现，人们在稍微偏远一点的地方居住，或者工作点和居住点距离远一点，靠轨道交通吸收掉，所以得以实现城市形态跨越式的发展。

　　第二个作用是能够改变商业的格局。前面我们刚才已经跟大家介绍了，产生的条状、块状的布局现在已经变为沿着轨道交通形成点状一个线性的布局。部分传统商业区的商业功能已经被轨道商业分流了。

　　第三个作用，轨道商业能够带动周边形成商业集群，这个商业集群就是说若干的商业建筑，商家，商用的建筑设施形成一个相互关联的建筑群体。比如说我们现在讲的东亚奥北中心，和贾总这边明天商业中心，它围绕着现在的地铁站，两条轨道交通线交汇的换乘站，在它周围就会形成一个大的商业集群。上海“十一五”商业规划中，将轨道交通枢纽商业的发展列为重中之重。轨道交通周边商业地产项目，上海市将超过500万平方米，仅浦东地铁东方站周边规划就会形成近80万平方米商业建筑集群。广州天河城周边本身在一公里左右范围镍，也集聚150万平方米零售商业点，聚集这么庞大商业集群，这就是轨道商业带来的效应及当然它也是跟轨道交通带来稳定的人流也是相关联的。

　　轨道商业第四个作用，拉动周边房地产的升值，它不但形成商业建筑，像轨道枢纽站急剧，而且还把它的价值不断的提升。还是以广州天河城为例99年开通地铁之后营业额上升20%。广州中华广场，它也是临近地铁站，它离地铁站比较远物业的租金目前高出了一倍。轨道商业和其他商业相比较商业的价值提升了。在天河城附近还出现一个郑家广场，他的面积被天河城面积大十几倍，但是因为天河城最临近交通枢纽站，他的客流量不但不被分解，反而客流增加20%，这是轨道交通的魅力，谁离着轨道交通站近，谁就有得天独厚的优势。比如说我们东亚奥北中心，它坐拥我们地铁枢纽站，它的作用就不一样。我们现在单位也有年轻人租一个房子，他现在只要轨道交通能通到的地点，他不考虑远近，远个三站五站没关系，那个地方房租便宜，生活成本便宜，那就达到我的目的了，所以轨道交通使人们的距离感大大压缩，扩大人们的生活空间。以前北京向西石景山最先一号线连通了，那边的商业都很方便，现在向东已经连到通州，向西已经连到天通苑，回龙观。还有一个重要作用，引导人们消费习惯发生了变成。过去人们是为消费而出行，现在变成因出行而购物，就是说我本来是坐地铁去上班，或者为一个目的出行了，因为轨道商业的发展和发达，我在出行的过程中我随机的，顺便的消费购物。过去我下班我到哪个商场买了东西我在回家，我在出行中就购物了，所以为购物而出行，现在变成因出行而购物。轨道商业人流都是因出行而来的，所以消费的习惯人们发生了变化。

　　刚才讲国外商业的例子已经很多了，我这里特别讲到比如说香港的太古城，香港太古城，太古集团在香港所有商业物业他全部都在地铁上面，这就是他自己在商业地产开发当中的一个原则，就是看重了轨道交通和轨道商业的巨大商机。他在比如说地下2层可能是地铁站，地上一层、二层就是西餐，地下一层设计成出租车站，所以他一个太古城变成多个一层，不是说仅仅是地面一层，他充分利用各种交通线在这换乘和中转达到商业兴旺经营得天独厚的优势。

　　再比如说十几年前去新加坡，我们参加麦当劳培训的时候，他们有一套比较好的商业街，你下了地铁以后沿着那个街就有一条商业街，当时在94年的时候那条街已经很繁荣了，人们从地铁出来已经先在同层地铁商业街销售，走到端头还有一个很好大型购物中心，出了地面以后他在向北返回来，地上地下地铁也带来了很大的好处。属于没有地铁站，你凭空在这挖一个地下的隧道变成一个地下商业街，我想人们光顾的机会大打折扣。这方面的例子刚才柯院长都已经讲过了，我不讲了。

　　轨道商业的趋势我们感觉到也有这么几点。首先第一点，它已经成为政府和企业关注的热点，包括我们今天开这样一个小型的论坛，我们的话题也在轨道商业。实际上它现在受到企业的关注，是一个非常好的概念，它也确实是能够给商家、经营者、开发商，包括居住居民也带来实惠。政府也因此对轨道商业非常的高度重视，在研究和推动轨道交通的发展，同时也推动轨道商业的发展。你比如说上海市专门出台了轨道交通车站商业网点管理规定，已经把轨道交通车站商业网点，我们把它现在叫轨道商业，它已经出现了管理条例，就是把它在一开始就进行了规范化的管理，也说明他有这么大的市场，有这么大的需求。

　　第二个趋势，我们觉得区域商业中心，传统的区域商业中心已经出现了从传统的公交枢纽，向轨道枢纽转移的趋势。枢纽型的商业正在逐渐的兴起。还以上海为例，上海在规划2010年至少建成10个以轨道交通为支撑的区域商业中心。大家可以想象，原来传统的商业中心功能就会被分化，围绕着交通枢纽站形成新的区域商业中心。

　　第三个趋势，形成的交通企业跟大型商业企业形成战略联盟，共同完成轨道商业的发展。北京东直门原来一坐商厦，现在钢铁公司接受。原来上海嘉定区在北京搞过一个新闻发布会，也是跟上海城铁建筑公司联合发布，同时把他轨道从上海市中心向西北方向引深到嘉定去，嘉定区是上海规划三大新区之一，他把新区的商业项目推出来，地铁建筑公司也把沿线轨道交通做的非常好，也吸引商家进驻，同时做，所以政府和企业，企业里的商业企业和开发企业都在进行一个战略联盟，变化统一规划，联动发展的趋势。谢谢大家。