新永外文化商城热销 新航母引领第五商圈(组图)

图为新永外老总做客新浪房产

　　作为新一代主题商业，新永外文化用品商城今年上半年入市后销售火热，这类商铺的市场前景如何，新永外热销背后的深层次因素是什么？10月19日下午，新永外两位老总，应邀再次做客新浪房产。

    到场嘉宾：

    北京市能投建业房地产开发有限公司的副总经理孙宏伟

    北京市能投建业房地产开发有限公司的副总经理程嘉宁

    以下为现场实录：

    主持人：各位新浪的网友下午好，欢迎来到新浪的直播室，我们今天邀请到的嘉宾是新永外文化用品商城 (论坛)的北京市能投建业房地产开发有限公司的副总经理孙宏伟先生，还有一位是副总经理程嘉宁先生。欢迎两位的到来，也欢迎网友关注这个项目。

　　新永外这个项目其今年上半年曾经为很多的投资者关注，因为它提出的主题型的商铺，统一经营形式，相对来说是在区域商铺原有基础上的升级，也是一种对商户投资的一种概念的新挖掘，我们很想知道一下，今年上半年以来，这个项目目前销售合招商进行到什么程度？市场是否依然看热呢？

　　孙宏伟：我先说一下，这个项目从上半年开始销售到现在以来，我们经历了关于国家政策的一个影响，还有通常房地产的淡季，我们的广告投入也是有一些间歇性的，投入到很大的量，销售是非常好的，已经基本上达到我们原先的期望值，实际销售已经超过50%。

　　我们公司来讲有40%是要自持的，还有再享受10%的话，我们的目标就达到了，我们这个项目可能暂时要封盘，不再做更多的销售，多这个时间我们更多是做招商和后期经营的准备工作，招商工作已经全面召开了，进行招商的推广。

　　主持人：价格是很多网友敏感的话题，不知道这个价格涨幅情况下怎么样？

  　孙宏伟：价格我们现在有一定的上扬，比住宅的上扬幅度比较大，我们基本上价格上涨属于中等偏上的水平，在通常的商业项目来讲。

　　主持人：根据前面的这种销售状况，投资人比较青睐哪一类的面积商铺，一般是什么样的位置比较抢手呢？

　　孙宏伟：现在的商铺，我们现在觉得对当初商铺的设计和面积的选择是非常准确的，现在投资者关注的是10到20平米左右的商铺便于经营，位置来说是属于仁者见仁智者见智的看法，现在我们的销售基本上还是比较均衡的。从位置说来讲还是比较均衡的。

　　主持人：从你们目前情况来看，如果定位于这种文化产品的这种批发或者零售的基础上的话，招商是一个什么样的大体的方向呢？

　　程嘉宁：这个问题是这样的，我们那条街销售比较旺，招租这块做得比较好，因为这条街是北京市很有特色的一条街，我们地处在这个街上，这个地区的商户和厂家有一大批客户群众，签约是很踊跃的，品牌的大户他们都在积极地踊跃进步，我们这次宗旨是这样的，批发我们尊重一些大户，把大户进进来，对于我们将来后期增加我们的实力。

　　主持人：目前大户签单的是哪些呢？能透露一下吗？

　　程嘉宁：像文体的想服装系列都在签约。

　　主持人：大户租赁的面积是什么样的状况？

　　程嘉宁：租赁面积在我们商场的主导位置上，因为我们也想安排在一个好的位置上，作为我们主打的商户。

　　主持人：多大面积？

　　程嘉宁：面积都在50平米以上。

　　主持人：一般地，要租赁，你们能给租价是多少？

　　程嘉宁：我们价格是在这条街是比较持平和比较低的，因为我们首先采取初级的市场，因为我们市场虽然是很成熟的一条街，但有很大的培育期，委员更快地渡过这个培育期，我们租赁的价格比较低，能吸引我们商户。

　　程嘉宁：我们10月中旬才开始推出，我们对签约还是有控制的，主要是对大户进行签约，对小户还是很慎重的，这条街是比较好的街，文化用品我们在初期的时候严格地筛选。

　　主持人：这个区域目前的类似这种商铺租价是多少？你们给了商家是多少钱？

　　程嘉宁：说实际的还是比较？我们现在还是想做一些比较，等于说我们这个区域跟木樨园这个商业区，在这个商圈里我们价格是很低的，因为我们在初期做这个项目的时候，就考虑到防水养鱼这个培育期，这个价格很低。

图为北京市能投建业房地产开发有限公司的副总经理孙宏伟

　　主持人：因为原先的区域本身已经形成了，目前这个区域有很多的批发店铺是跟你们相同性质的，只是你们硬件各方面情况比别人更好一点，你的这个价格又比原来的持平或者更低，这样的话会不会对市场产生一定的冲击？

　　程嘉宁：应该是，我们也是鼓励一些品牌的加入，在北京市经营比较好的商铺，我们特别在引进国内外的品牌进住，提高这条街文品这个项目的比较好的发展。

　　主持人：虽然你是统一经营的，像旧的这种文化类的批发市场，它那种价格跟你的价格无形当中会不会产生一种竞争，双方都不利？会不会出现这种状况？你是怎么应对未来的走向呢？

　　程嘉宁：这个应该是良性的，我们占据了这条街的主要位置，对其他我们还是打造自己的品牌，对于其他的竞争对手我们还是和蔼的，共同打造这条街的繁荣吧。

　　主持人：你对这个行业比较了解，以这个文化品位给行业的基础、容量来看，你觉得足够你们这两个或者几个批发用品的商城能够合理分配吗？你对此的观点是什么了？

　　程嘉宁：我们是这样的，因为这个商品的品位竞争还是比较激烈的，但是我们的优势还有很多，刚才我讲了，整条街最好的一条街，这条街等于在北京市形成了批发的一个能量，所以说竞争是存在的，但是比起其他的商品类别我们轻松多了。招商项目我们还是比较有把握的。

　　主持人：很冒昧，为什么我问这些问题，其实是网友非常关心的，既然要投资就要知道我进来是什么样的状况？未来是什么样的状况？比如说现在是低价入市，你是给他几年低价的范围呢？还是怎么样的递进过程呢？

　　程嘉宁：我们是这样，培育期的成本一般不超过一年，我们考虑到还是合同签三年，这样给他一个适量的激励，一般第一年能持平，给他一定低价格进入，这样的话进行双赢，我们出场地他来经营，我们给他出一个很低的价格，让他使培育期尽量缩短，尽量达到双赢。这是我们强调的。

　　主持人：回过头来说销售，我们看到投资回报的状况，以你们的观点来看，目前如果要投资你们的商铺，基本上回报状况是什么样子呢？

　　孙宏伟：回报状况我认为在客户如果对于这个项目作为投资的来讲，简单地说回报应该是非常稳定的，因为所有的经营和后期相关的发展维护，整个大的从战略的角度我们都已经制定好所有的策略，根据这个策略虽然对我们的收入来说会有波峰波谷的波动，因为中间有开发商可以承担，后期赚取的利润可以弥补开发商前期的风险，从投资来说是非常稳定、非常有保证的。

　　主持人：能告诉我们一个大概的数据吗？以你目前售价、租赁的状况，现在的回报大概的数据是什么样子的？

　　孙宏伟：不低于9%，含物业费，一般根据商业的情况来看，10年左右，投资回报率是12年到12年半的时间，我们基本上做到10年多一点的时间，考虑到后期的租金上涨、物价上涨的因素，我们其实做了一个简单的测算，客户收回投资是七年到七年半的时间收回。

　　主持人：你是以投入的话，你的按揭，比如说给我们举个例子，大概比如买一个五平米的，它的投入是多少？产出是怎么样的？

　　孙宏伟：这个具体的数据，我们做过这样测算，大概五平米，大概用了七年到八年收回所有的投入，这样做按揭的话，银行提供五X十年的按揭，每月的资金汇报足以支付按揭款，并且还有赢余，这样算起来是七年到八年的时间，这里面还要考虑一个物价上扬、租金上扬。

　　主持人：以现在目前的销售或者招商的状况来看，单纯的以一个价格吸引别人不是惟一的武器，我觉得目前市场上的供应层出不穷，说不定有类似的地方会有类似的产品出现，这样竞争更激烈。

　　以你们来看，你们新永外跟别人比拼的优势在哪些方面？

　　孙宏伟：第一我们面临的是商圈，这个商圈在北京市只有一个，到目前为止是只有一个，我们设计的时候按百货零售业做的设计，同时考虑到批发业态的需求，着重于改善批发购物业态的环境，软件设计客户在经营过程中，充分体现到了这些软件带来的经营增值的空间，这些对客户非常有好处，在这儿我们不是一家做，我们在扩大这个商圈，而且提升这个商圈在北京市的重要程度，这个发展前景对客户来说是非常好，因为在北京只有这一个商圈，再建一个新的商圈需要发展的时间，现有的商圈在全国都是有很高的知名度，这个商圈扩展大了的话会给商户提供的盈利能力和增收的能力都会比较强，这个是在短期内不会有其他的商圈能比的。

　　主持人：主题式的商铺，相对来说是比较明确，它的定位非常清晰这是它的优势，但是它也有它不足的地方，因为这个市场还是一个变化的市场，谁都不能肯定未来是什么样的发展态势，我想问一下，如果基于这个未来的风险的基础投资的话，你的观点是，你觉得主题式的商铺如何规避自己这方面的缺憾？你觉得文化用品类的这种产业它的市场容量究竟有多大？

　　孙宏伟：首先先说一个大的一个话题，专门针对于主题式的商城，因为这是一个大的商城的发展趋势，内容比较多，同时经营压力也会比较大，后面的商城发展应该更多以主题式的为主，最重要考虑一点对于这个行业的调节，像我们在做文化用品，主要我们研究的不是服装、不是玩具，不是其他的百货而是文化用品，我们研究的是文化用品将来的市场空间和行业的盈利能力和行业盈利的支撑点在什么地方。

　　我们现在建的商城，正是我们对这个行业发展趋势有一个非常广大的前景和空间，文化办公用品，特别是办公用品在现在商务环境当中永远是不可能缺少的，只可能在里面做一些调整，比如说有纸办公变成无纸办公，这是必须要有的，我们商城主题定位我们认为没有问题，而且将来的发展空间也会是非常大的，将来后面做的时候，可能我们的商城会做一些调整，适应文化办公用品的发展的需求。

　　主持人：我知道，其实沙子口的第五商圈目前已经有文化用品这种商铺或者批发的基础在那边，我不知道目前这个区域内对在经济方面销量，各方面对市场的辐射力究竟有多大呢？

　　孙宏伟：这些我可能没办法用大量的数据来说明，其实有很多的数据可以说明这些问题，实际上就是从各个方面从全国范围内，只要一提到北京的沙子口都可以知道，北京沙子口是整个北京市文化用品批发行业和零售行业的中心点，曾经我们搞过一个论坛，请到北京商业步行街文化委员会，他们来的时候，能不能找到一些相类似的，像办公文化用品这样的商城做比较，但是他开会的时候说，实际上我来的时候，想找到这样，但是实际上我没有找到，在北京没有找到同等规模的，同样级别的这样一个商圈，或者这样的一个商城，来做对比，这是没有的。

图为北京市能投建业房地产开发有限公司的副总经理程嘉宁

　　所以说这个行业它确定了不可能在北京市内做一个很大范围的发展，很普遍的像服装一样，动物园也有，木樨园也有，其他地方也有，不像服装一样做一个很普遍发展，行业的性质决定会集中在一点上做有影响力的发展，包括厂家、经销商、消费者他们提到北京沙子口，都知道北京沙子口都知道是文化用品的集散基地，到现在为止依然保持着北京文化用品90%的交易量。

　　主持人：那90%的量大概我们有个数据或者经济方面的数据能告诉我们吗？

　　孙宏伟：这个量在今年的数据还没有统计，截止到去年年底的时候，在这个区域的文化办公用品的交易额是接近100个亿。

　　主持人：文化用品这个行业还是非常有潜力，而且未来应该说只要有这种商务或者有这种经济的存在，这个市场还是有很大的发展余地。

　　我们回到产品本身来看，投资者知道了这种趋势，这个产品是否适合自己，未来的经营模式会是什么样的东西，能给我们介绍一下吗？网友比较关心这个，既然要投资的话。

　　程嘉宁：刚才都讲了很多，还有一点，我们在文化用品这个品类里，我们要逐步升级，特别是我们现在就知道，现在的办公用品基本在电子耗材，无纸办公这块也是挺大的升值空间，所以我们这个项目，很大一部分，特别在我们四层设置了一个电子耗材，这样逐步完善文化用品的类别，使它进一步升级。

　　主持人：未来的经营有什么样的举措？让这个市场比原来更加旺盛一点呢？

　　程嘉宁：我们是倡导我们这个项目比较新的一个购物环境，这是一个新的设施，同时我们用一些服务、网络服务等一系列的措施促使商铺和我们共同发展，这是一个基本的举措。

　　主持人：能稍微具体地给我们解释一下？

　　程嘉宁：我们配备了网络的系统，包括电子的系统都配备了，全国各地的那些电子商务，我们已经初步做好了这方面的准备，在升级换代方面也有很大的投入。

　　主持人：你们有回购或者其他举措吗？

　　孙宏伟：我们公司目前还没有提到回购的概念，因为作为投资者他们很多经历过投资的行为，他们对我们的项目进行了深入考察以后进行投资，投资者现在是理性的投资，我们的商城做文化办公用品，我们要维持这个主题，保持这个主题，在我们这个商城里除非业态允许的话，其他是不能做的，如果客户有需求我们会回购，也根据时间的情况下，客户投资在一定时间段产生的效益、利益，给他们一个满意的结果。

　　主持人：这个举措差不多什么时候能知道呢？

　　孙宏伟：在年底交付使用的时候。

　　主持人：在交付使用之前，也许有很多商家会比较一下目前这个区域的其他的一些商铺的一些情况，也有可能其他做了别的行业的商铺，也会转入文化用品的这种批发等等这种经济行业，这样的话，我不知道你们在区域的竞争的这块里边做过哪些举措？能够让新永外这个项目能够在比别的项目、别的产品、别的商铺更有市场呢？

　　孙宏伟：在区域竞争上，我觉得作为一个商圈来说，里面的竞争最起码应该叫做差异化的竞争，在这里面我们做到，只不过我们觉得从服务模式，从经营环境，从设计理念，从地理位置去提了一个，我们作为先头兵这样概念，先倡导了新的模式，由大家评判，别人再去超越我们，第一步先是超越别人，超越我们商圈内同等的商户，我们模式大家认可了的话，大家可以采取新的模式、新的方式超越我们，我们互相超越的话，对商圈的发展，特别是在商圈内经营的商户对他们来说都是非常有利的。

　　我补充一点，从经营模式来说，我们除了推行网络化的营销，这是现在我们认为将来商铺发展的必然趋势，连锁经营、品牌的概念，我们更多在推广上打造我们这个商城的品牌概念，也就是说要使我们新永外商城成为这个商圈的金字招牌，这点在今年的工作当中，除了做大范围的推广，除了有好的模式之外，还要对商家的经营方式和质量做监督和规范，以期达到我们的总体回报。

　　像国内方面来说，皮尔卡丹这样的品牌跟我们积极洽谈，也有在文化用品类做到世界五百强的企业跟我们积极洽谈，他们第一次进入就要选择新永外商城，我相信他们进来以后，能够创出一些更新、更好的经营模式，能带给沃勒客户，提升他们的营业能力，也能提升我们的整体形象。

　　最重要的一点我们所有的工作其实我们都有一个很大的中心点，在我有一句话解释的话，我们新永外商城通过我们各方面的努力成为这个区域的金字招牌。

　　主持人：商铺其实不仅仅靠硬件和地段所能决定的，后期的经营对他有一定非常大的影响力，我不知道你们的后期经营的团队是什么样的团队，他们对未来的经营是怎么看？

　　孙宏伟：后面的经营团队作为我们来说，我们聘请的是在对于商城专业人士来做，我们除了这个团队之外还有一个顾问团队，对于刚才我提到的世界五百强之一的，专门做文化办公用品行业的企业进来，我想我们的团队还要吸纳这些人，能给我们提供更先进的，符合国际发展趋势的理念，这样做对商城发展更为有效，对于将来经营客户，我们更多吸引他们的经验。有品牌效应，经营需求对于行业比较了解的商户，可能我们吸纳他加入到我们经营的团队中来，为我们出谋划策，我们敬业分成两大块，一大块是经营方面，还有一块物业管理项目。

　　毕竟这个项目属于房地产项目，对于物业来说还是需要有物业的管理，我们把物业归纳到经营的管理项目之内，因为物业的管理主要是对物的关系，经营的管理主要由经营公司来做，经营公司统筹对物对人经营方面的管理，构架来说是比较合理的，而且也能够作为一个很好的基础支撑着将来经营团队的一个管理，统一规范化的管理，使商城做得更好。

　　主持人：有很多网友对文化产业还不是有太多的了解，这个市场的利润率到底有多高？我想问一下孙总，为什么会突然在北京来开发这样一个文化用品的商城呢？

　　孙宏伟：我觉得商业来说，三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，作为地段来说重要性非常强，我理解这个地段实际上应该在一个商圈内，这个商圈适合经营什么，这个有一个资金流，源流和物流的结合，这种结合点上作为新永外商城所处的地段，正好又在华北地区全国非常知名的文化用品集散之地，我们提出做文化用品，其实之前我们做了一年多的调研，包括玩具、儿童服装都做了调研，最后决定做文化用品，根据我们的调研数据最后总结出来的。

　　其实在这里边，可能我们是沾了文化这两个字，更多我们这个商城是为文化服务的，文化办公用品属于一个服务的概念，文化办公用品的发展需求和空间是非常大的，这是最早选择的一个初衷，也就是在选择之后才开始深入地考虑对于它的建设，对于它的规划，对于它里边的硬件配置，软件设施的规划，这一系列的想法之后展开的。

　　主持人：今天因为时间的关系，我们对两位老总了解对新永外目前热销背后的深层次的问题做一下了解，如果有网友想了解相关信息，我们希望新永外能够随时动态性的发布一些信息，让大家有所了解。

　　我们也非常感谢两位老总的到来，谢谢。

　　孙宏伟：谢谢。我们在后面如果网友需要随时了解我们的信息，随时登陆我们的网站。

　　(本次聊天结束）