【主持人】各位领导、各位来宾，女士们、先生们大家好！在中国·绥化首届房地产交易展销会期间，我们举办这次房地产业主题论坛会，邀请了国家和省房地产专家进行专业主题论坛。这项活动在我市还是第一次。房地产业既关系到人居环境的改善，与人们的生产生活密切相关，又是城市建设和经济建设的主要组成部分。今天，通过这次专业主题论坛，将使我们大家对住宅与房地产业的发展形势、政策规范、相关知识得到进一步的了解；使我们思维理念得到进一步升华，进而推动我市经济发展、加快“两城四地”建设、打造区域中心城市产生深远的影响。我们这次房地产专业主题论坛得到了方方面面的大力支持和帮助，特别是我们邀请的四位专家，对城市建设、尤其是房地产发展有很深的研究，并且在百忙中抽出时间专程来给我们讲解，让我们大家对四位专家的光临表示热烈欢迎和诚挚感谢。下面介绍一下各位专家有，哈尔滨工业大学建筑学院孙世钧教授；黑龙江百达营销机构鲍军总经理。参加今天这次论坛会的主要是：市直各部门和中省直驻绥单位的领导及其工作人员，各县(市)区建设部门的负责同志、市直建设系统各单位的负责同志，以及市本级和各县(市)的开发企业经理，中国建设报的记者与新浪网站等的工作人员和我市各新闻单位的记者，不但参加了昨天的开幕式，而且今天也专门参加了这次论坛会。所副市长，北京大兴华集团董事长刘弘睿先生也参加的今天的会议。 下面请黑龙江百达营销机构总经理鲍军同志讲一下新政背景下的房地产营销。

　　【鲍军】各位领导，各位来宾，各位同仁，今天很荣幸能够跟大家交流一下房地产营销方面的发展。大家也知道这两年国家对房地产出台了很多的相关的政策，做房地产开发也好，营销也好跟市场要有些结合，根据国家相关政策的一些指导，进行相关产品的规划和开发。实际上从2005年3月份，国家曾经有一个“国八条”，他其中是这样说的，第一是包括重视稳定住房价格。第二个是确实负起稳定价格的责任，房价提到到政治高度，省政府负总责，住房价格上涨过快，控制不力，追究有关责任人的责任。第三大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设。第四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量。第五是正确引导居民合理消费需求。第六是全面检测房地产市场运行。第七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施。第八是认真组织对稳定住房价格工作的检查，这是2005年3月份出台的“国八条”，“国八条”出台对整个市场控制作用不是很明显，价格飞速上涨，特别是在局部地区，于是在2005年5月份出台了一个“国六条”。第一是确实调整住房供应结构，重点发展中低价位，经济使用住房和廉租住房。第二是进一步发挥税收信贷土地作用，严格执行住房开发，销售有关政策，完善住房转让环节政策引导和调节住房需求，科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地监管，制止囤积土地行为。第三合理控制城市住房拆迁，减缓被动性住房需求增长。第四是规范房地产市场秩序。这里面和2005年国务院发的几条，有一些是重复的，2005年出台的政策没有得到落实。于是九部委根据国务院的16条措施，出台了一些指标，也就是说我们今年5月份大家一直在讨论比较激烈的，就是所谓九部委的“国八条”。

  另外，还有一些其他的政策，我在这里再提一下，一个是建设部、商务部和发展改革无论委、人民银行、外汇局，六部委总共一起发布了一个规范房地产外资准入和管理的意见，因为这两年可能在黑龙江这边体现不是很明显，在上海、北京，外资通过投资固定资产，投资房地产这一块儿的金融资金其实是非常大的，很多外资机构，包括一些基金，包括国际上一些大的金融机构，在赌人民币升值，其实他们也赌了，他们认为人民币的升值空间还是有的。所以这样大量的外资进入，对整个房地产投入这块也起到一个非常大的推动作用，很多因素在影响中国房地产的发展。2006年7月，建设部、发改委和总局又出台一个通知，关于进一步整顿房地产市场交易秩序的通知。

  在9月5号，国务院又出台了关于加强土地调控有关问题的通知，把调控调控到最根本上，因为政府掌控着土地供给。大部分开发商又在说房价的上涨是因为土地供应造成的，于是国家把调控力度下到整个链条最根本上，把土地调控这块开始作为相关政策出台。出台了这么多相关政策，它的背景是什么？刚才两位领导已经说了，我从我们房地产营销角度谈一下。从我个人的角度，我觉得国家出台这些政策一定有他的原因和背景，到我个人的理解，一个是这几年房地产高速发展在带动经济增长的同时，也对中国经济发展发生了巨大的影响。当然很多地方政府把房地产的发展作为支柱产业来扶持和推动，也是对的，因为确确实实对地方GDP增长起到很大的推动作用。但是这里面房地产上涨过快，固定资产投资比例增长过快，对经济健康发展产生了副作用。可能黑龙江省很多城市没有体现出这一点，但是其他的省份已经出现了这个情况，而且房地产在快速增长的同时，它消耗的大量的社会成本，实际上代价是非常大的。第二个，在房地产开发过程中出现了很多的违规操作，包括现在很多地区还是这样，在不规范的情况下操作。这种不规范的操作会造成大量的社会问题，而这种社会问题最后都由政府买单，政府在为开发商解决售后遗留的问题当中，消耗了大量的经历和时间，没有更多的时间抓经济建设，抓健康发展，在帮他们解决善后，这样也影响城市发展的进程。另外在房地产开发过程中有大量贪污腐败各种情况出现。

  大家也知道，最近出现一些大案里面，可能不牵扯到房地产开发基本上没有，所有露出水面的大案，都会牵扯到房地产开发项目，所以国家这个也非常头疼。还有一点非常重要，广大老百姓对房地产上涨非常头疼，可以说是既恨，又怕，恨是眼看着涨这么开买不起，怕的是如果现在买不起，以后更买不起。因为我们做房地产营销的，我针对目前黑龙江省，包括我们绥化地区房地产营销这块，在这种政策背景下我们要不要做一些相关调整，或者我们有一些什么样新的思路。讲到房地产营销，我们不得不回顾一下中国房地产发展的历程。第一个阶段热潮是80年代末期到90年代初期，更多是以沿海和海南房地产热潮作为一个性的阶段。92年随着国家政府的调控，这房地产泡沫就破灭了，好多挣着钱和没找着钱的在这一波热潮中留下了深刻的印象，也有很多人也栽在了这里面。第二波是94年，95年启动了，真正热起来是97年，98年房改政策真正的落实下去。从这波开发热潮一直到现在为止，中国大陆房地产开发热潮是久热不冷，一直是非常的蓬勃发展，这一波是从南到北，价格的增长，开发体量的增长，以及开发水平的提升是一直在向前推进，到现在为止也没有停下来。随着房地产价格上涨过快，国家出台一些政策，从2004年到2005一直在调控，房价一直在过快增长，以及固定资产投资过快的情况。房地产营销的概念实际上也是随着行业的发展在不断的变化，分为几个阶段，当然房地产营销的概念和手法最早来自于香港，刚刚开发的时候大家对营销也没什么概念，好多都是从香港开发界带过来一些开发的先进理念。从南到北的推进，这种理念其实在业内做过房地产营销一段时间，我们说在阶段里比较有代表性的就是广东的碧桂园，这是一个代表的项目，就是营销引入房地产行业一个代表性的特征。

  另外一个代表人物就是邓志仁，大家了解房地产销售对这个人应该听说过，这个人到北京之后发家于万通新世界，衰败于广东玫瑰园，这样从整个房地产发展营销来看，也是随着整个房地产发展不断阶段在不断的提升。说到房地产营销，我们不得不回过头看一下营销的基础概念，不管是做房地产营销也好，还是做快速消费品营销也好，都离不开营销通用的知识基础。我们回头看营销的基础，我们从根源上讲，房地产也是一个特殊的商品，既然是商品很多概念是通用的。房地产营销我们寻找一个是产品本身，第二是价格，第三是营销，第四个是渠道。我们说到房地产从这方面考虑，如果操作正确，方向也对，在这种大的形势下，快速发展的行业下，想要成功不是一件很难的事。说到营销我们又不得不回过头再回顾一下，在整个房地产发展的过程中，我们的消费者，也说我们从市场上来看，我们这些购房者，包括我们消费的过程中发生一个什么样的转变，也就是说我们回头看一下房地产这个商品，在消费的过程中发生了什么样的变化。首先我们从一开始房地产行业发展来看，从居住的需求到生活的改变，原来我们在福利分房的时代没有考虑到现在的需求，随着行业的发展，生活环境的改善，在追究生活的改变，原来只说把面积变大一些，住的宽一些就可以，但是我们追究生活品质上，生活质量上做进一步的提升。第二个是从空间需要到品质的提升，从住的宽敞到实际的生活品质做一个提升。第三个是从室内空间到室外空间的要求，原来我们追求在原来自己室内的环境，格局、变化有一些要求，但是我现在对整个社区的服务配套功能有一些要求。在哈尔滨好多新建设的小区，他们在环境规划、景观配套，功能配套，包括一些会所设置上都动足了很多的脑筋，让住在这些小区的业主享受非同一般的生活。还有是从一般的需要到群体的需要，现在很多城市已经出现这个趋势，当然这个趋势不我们所提倡的，也不是我们真正希望他们都是这样的，但是现在确实出现这样的情况，就是说市场开始区分，普通的概念上说是人于群分，物以类居，也就是说这种一般需要到群体的区分开始变得明显，这种级别的划分，层次的划分也变得非常的清楚。房地产开发当中，我们对市场调研，市场定位做一些市场细分，我们的产品到底怎么做，这个做的更细。还有一个变化是从单一的居住到多种生活方式的变化。

  在哈尔滨有一个现象，沿海地区的房产开发公司花了很大的代价，到东北设立他们的销售办事处，销售的情况也非常好，包括像威海，威海比较有名的威海银摊，在哈尔滨省内这几年销售房子的总量也是非常大。我们不单单追求在我们原来的城市有一个非常好的住宅环境，我们也在追求我们在没有海的地方，没有海岸线，没有海景情况下我们也想体验那个生活方式。很多人我们也想到山清水秀，到更美的地方居住，这样的需求大量的出现，这是我们在追求单一的居住需求，我们在追求多种生活方式。很多在南方置业也有这种经验，在南方会购房所谓酒店式公寓，一年到那边度假，待几个月。所以这种消费的变化也在引导房地产开发，我们营销规划上做出一些相应的调整。我们看一下不同阶段房地产营销是什么样的情况。一个是福利分房时代，那时候没有所谓营销的概念，所有都是企业、单位、政府机构自己单位分配。在市场化初级阶段，这种营销手段也是非常的初级，大家也没有说做出非常有水平的营销手段。以后随着市场激烈，以及新的营销理念进入，开始出现概念、包装和一些新的说法。到现在为止应用最多，最被认可也就是现在所谓全城营销的理念。从房地产开发整个过程中，从一开始选地就开始进入房地产营销的方法，配合房地产开发商能够把房地产开发控制在利润最大，项目保证成功的层面。另外在不同的阶段会有不同的概念出现，实际上现在发展到更高的层面，我们不但的追求产品层面，我们开始开发所谓的文化以及生活方式，卖的不是房子了，卖的是文化，卖的是生活方式。因为一套房子可能会改变一个人整个的生活。在不同的阶段会有不同营销理念出现，这里面讲，我们房地产营销应该如何关注相关的政策，做出思考，这里我谈一下自己的看法。

  第一个关注政策的变化，因为国家做出了相应的政策制定之后，一定会在相关的领域出台更详细的一些规定，在这种情况下，房地产开发商应该从一开始的产品定位各个方面应该关注这种变化，关注这种市场发展，顺应市场潮流，这些才有利于整个项目的成功。第二个了解客户的需求，做出准确的定位。刚才领导也说了，国家出台这些政策，规定在市场上更多的供应中小户型，这是国家提倡的。可能很多开发商会有这种观念，就是说我公司所谓开发的理念不是这样的，我们就要做利润最大这块的空间，这样可能跟政策有抵触，这样整个操作不利于发展。了解现在的政策，实际上现在而言，不管是哪个城市，大多数的需求还是集中在中低收入基层，这个层面是最大的，这个从单位上计算相对利润比较少，但是大毕竟有这个量在这。我们看哈尔滨开发的几个项目里面，他们的价位都集中在二三千块钱一平方米，销售的情况非常好，跟开发豪宅的一些项目来比，他们操作更低，但是利润回报更高。还有在操作项目的时候一定要务实，好多项目在营销方面虽然做的非常不错，但是最后整个的结果却不是像预期的那么好，原因就是说在规划的时候，在做营销的时候，因为操作不够务实，包装的非常漂亮，口号喊的非常响，把这个利润算的非常高，于是期望值非常高，在操作的时候不舍得拿出一些钱给消费者，最后操作的就非常难做。这个情况在很多城市都会发生，代表的项目绥化可能也会有。作为开发企业来讲，现在虽然开发一个项目在前期运作的时间非常不容易，但是在这里还是要劝告开发企业一定要持续经营，承担起社会责任。因为我在北方很多城市里看到，很多北方的城市追求建筑面积，实际上户型一看就是非常落后的，非常不合理的户型，应该说这样的户型在最后几天都会遭到淘汰。

  为什么还会有人住，因为有些老百姓买不起给好的房子，所以没办法只能住在这样一个不太合理的户型里。南方我们看到很多开发公司在这里可以做的，因为竞争激烈，大家不得不这样做，给他们做一些更好的，更合理的产品出来，这样的产品应该说未来几年都不会落后北方。北方的市场一个是没有爆涨过，所以市场的竞争不是十分激烈，很多的企业还是在追求大的建筑面积，好不容易拿到一个项目，拿到一个项目就盖大点的房子，所以追求高的建筑面积，实际上设计出来的户型非常的恶劣，甚至现在还出现暗厅的现象，大走廊的现象。我想我们作为从业者，我们也是希望企业，包括我们自己的同仁能够多做自己的工作，我们推动房地产行业健康发展的同时，多一些呼吁。所以我操作项目的时候，在户型设计和规划上尽可能往前看，也就是说未来老百姓生活的需求和品质，我们尽量不要做出一些垃圾的产品，不要做出一些过了几年就被淘汰的产品，这是对社会不太负责任的行为。实际上讲到这些，房地产项目的成败，我们说到核心最最重要的概念就是定位，定位决定这个项目有没有利润，能不能成功，最后的结果是什么样的。这个定位的概念实际上我们如果分析一下看的话，在什么样的市场做，我们称之为市场定位，做什么样的产品我们称之为产品定位，产品卖给谁？我们称之为产品价格，打什么样的价格我们称之为价格定位，定位对一个项目来讲是至关重要的。定位在一开始做项目开发的时候可能应该涉及到这一块儿，当然这些定位的工作，一方面是取决于房地产开发公司自身的开发水平，也就是说决策人对市场正确的判断。另一方面，可能要更多来源于一些专业公司，一些专业人员对市场的了解和建议，所以我谈一下个人的感受，大多数的房地产公司还是应该多请一些比较专业的人才，帮助你参谋，正确给自己的项目定位，这样才能保证自己房地产开发项目立于不败之地。当然现在大多数房地产开发企业非常重视营销这块，营销这块可以更大使这个项目利益最大化，我们看一下目前在房地产行业里面所用到一些营销之术，也就是说对这个项目有营销之后，我们如何包装它，如何让这个项目看起来更能够打动人，这是营销里要做的非常重要的工作。其实在中国大陆目前，不管是南方也好还是北方也好，可能都在普通应用营销之术包装自己的项目，也一些项目也比较成功。第一个是物业管理概念，物业管理概念有一个代表的企业就是万科，万科在刚刚做房地产开发的时候他对这块非常的注重，所以万科物业在全国来讲都是非常非常有口碑的，也正是万科物业使万科开发成名，后期升值空间都很大，于是他在全国各地开发的项目都得到了追捧，也就是说万科开发的项目和后期都是不错的。

  我们在其他城市也看到很多万科开发的项目，同样的项目一步之隔，人家卖三千，万科可以卖到四千，凭什么他同样的地位，同样的地段，同样的产品，大家差别不是很大的情况下，为什么他有这样一个价格空间可以调整，万科物业给他一个很大的升值空间。第二个是绿色生态概念，前几年风起云涌的一种浪潮，大家更多的讲生态、讲环保、讲绿色，于是这种概念被房地产行业用到包装里面。大家多在讲我这个项目如何如何绿色，如何如何生态，包括现在哈尔滨几个项目也在打这个概念。还有一个所谓的异国风格概念，在哈尔滨有一些历史渊源的文化基础，深入欧洲深情，大家觉得不打什么欧洲的概念就卖不出什么价来，大家就在包装上做。还有一个是品位的概念，品位的概念很多豪宅会做这种。还有一种是人文的概念，还有是旅游休闲的概念，旅游休闲的概念目前在北方城市出现的不是特别多，这个在一些旅游城市，特别是沿海一些城市所谓的旅游概念打的非常的普遍。还有会所的概念，突出会所的功能，我想在绥化大家可以在会所上下一些工夫，说我会所如何如何完善，如何如何有品质，如何如何为我们业主提供什么样的生活。还有一个是所谓的清水概念，清水概念在北方相对做的少一些，因为北方不像南方水系那么多，这个在江南，包括浙江等很多地方做水系的特别多。

  当然北方也有，北方现在做水系的成本高一些，不像南方到处都是河流，到处都是水洗，在北方可能自己要做一个人工湖，这个代价高一些。还有一个是智能化的概念，社区也可以推广自己所谓智能化概念，实际上我们说智能化的小区他要求是很高的，他包括几个方面，除了最基本的安全防范这方面以外，在小区网络建设这块，实际上也是要求非常高的，这也是在未来不远的时间里会实现的，就是说我们坐在家里就可以购物了，在不远的将来这些都可以实现，因为这个在浙江宁波通过网络已经可以实现了。现在特别是北方很多社区都是在打这种包装的概念，说起来很吸引人，但实际上没有达到这个功能。这是我们说营销之处在房地产包装上共用的手法，北方也在用这些东西，至于说用的水平怎么样，能不能做到很好的吸引人，因为水平不一样，做的也不一样。讲到顺应现在房地产新的政策，准确的营销确保自己房地产开发项目的成功，我觉得其实现在老百姓还是看重产品的品质。现在我们说的产品，他已经不再是一个房子本身，整个社区的环境，以及相关的配套，以及相关社区的一些文化等等，都是我们房地产项目所谓的产品。他的核心产品可能是我们讲的户型、布局等等，他从完整产品角度来讲，和房子相关的要素都是我们的产品，如何把这些产品的品质提高上来，才能够真正立于不败之地。在哈尔滨出现这个情况，就是老百姓不怕贵，就怕不值，所以哈尔滨当然两千多块钱一平方米的房子卖的很快，五六平方米的房子也有卖的很快，就是看你房子的品质做的够不够细致，出去你把两千多块钱的产品包装成五千块钱的产品卖，难度是非常高的。但是别人一看这个产品从你的规划，从你的配套，从你各个方面看完全价格可以超过五千块钱，但是你只卖五千块钱，大家觉得物超所值，所以好产品才是营销的基础。我们在哈尔滨会发现这样的情况，人家说大户型很难卖，但是有一些很好的大户型也很好卖，比如说欧洲新城，欧洲新城设计很好的大户型已经卖光了，就是设计不好的大户型会不好卖。

  所以产品是营销成败得基础，如果产品从一开始设计就不好的话，营销人员再怎么出力气，就你请营销大师来也不好用。还有建筑的成败也关系到规划，因为我们一个项目从开发开始到结束，这里面包括了很多的环节。在环节上如何注意避免出现问题，避免出现为以后造成麻烦，其实是每个开发公司应该注意的。在每个环节上要用专业的人才，要用好的规划做好一个环节。还有一点是希望所有的开发企业，在注重经济效益的同时，也要注重社会效益。其实这是相辅相成的，在哈尔滨有一个比较典型的例子就是宝运地产，他开发的这个项目都陆陆续续取得了很好的业绩，这个企业在做好自己企业项目开发的时候，也挺注重社会效应的，也就是说他可能会拿出很大一部分利润空间来回馈给社会，回馈给业主，这样的话形成了良性循环，他越是对得起业主，业主越是说他的好话，所有的购房人越是追捧他的房子，所以他的项目就很好卖，所以希望所有的开发企业注重经济效益的同时，也应该注重社会效益，做一个非常负责任的企业。

  今天简单把房地产营销我的理解，在新的政策背景下谈一下个人的想法。在这种新的政策背景下，应该说挑战和机遇并存，因为在这种挑战的情况下很多企业会遭遇瓶颈，遇到难关。相对有的企业可能有准备，会赢来机会，所以在这里祝愿所有房地产企业抓住机遇，赢得挑战，赢得事业的辉煌，谢谢各位。

　　【主持人】下面请哈尔滨工业大学建筑学院孙世钧教授讲一下国内建筑节能的发展态势。

　　【孙世钧】首先非常感谢大家。 关于节能问题，首先说一下战略意义，国际上早就意识到的，你作为咱们可持续发展一个重要环节，必须实施节能，否则的话不光成本的问题，将来我们资源有限，根本达不到很好的发展，所以我们国家现在作为实现可持续发展的一个战略，从战略的高度，在全国范围内，现在咱们的政策国家是强制执行，就是说新建没有实现节能，有关节能的文件不予以审批，现在咱们建设厅，建设局都是这么执行的。建筑节能的范围不一样，各个国家不一样，现在我们目前关注到建筑施工生产和建筑物使用等等。具体说建筑的保温，建筑采暖、空调、照明，充分利用天然能源改善建筑舒适性相结合。建筑节能重要性我们简单说，能源的消耗环境污染，我们东北地区很明显，冬天耗煤量增高，煤烟是很多的，污染非常严重，所以建筑节能是我国经济发展的需要，因为经济发展发展需要动力，建筑要是节能，我们生产发展就会更好一些。第二个建筑节能是环保的需要，我们到俄罗斯开会的时候，冰天雪地的环境下雪都是白的，我们这边雪都黑了，这就是煤烟的污染。据分析有些国家跟搞节能合作都是要保护的。因为大家一个地球，污染的之后他也是出于自身的保护，所以我们国家国务院非常重视，我们已经签字了，根据意向书，国际条约我们也签了，要保证控制排放量。

  另外建筑节能也是改善室内热环境的需要，大家知道我们现在冬天取暖达到18度就是最高的要求，舒适度根本谈不上，只能说保证基本的供暖。另外我们国家跟世界上各国相比，同纬度地区温度不一样，南方跟南美其他国家比夏天热，冬天还比较冷，所以我们的气侯比较极端，冷热都需要调整。可能按规范规定，比较舒适的区域就是云南那一部分，其余的部分都要冬天保温供暖，所以我们国家跟发达国家不一样。住宅当中现在存在很多质量问题，前年哈尔滨电视台找到我们学校，我们做了一次社会调查，因为很多居民投诉说住宅质量问题，希望引起社会关注，政府有关部门解决一下。

  通过调研我们发现，可能占的比例不高，但是数量不少，很多人家摊上这样的房子确实工作、生活受到很大的影响。具体体现由于施工质量问题，设计问题还有供暖不合格，各方面的原因造成墙体返潮、发霉，甚至影响身体健康，所以这个我们看了一些。解决的方法有很多，从各个方面找原因，其中最有的一个办法，就是建筑节能改造解决了。另外，建筑节能是发展建筑业的发展，他跟很多行业都有关系，包括墙体、门窗、保温材料等等，这些产品都是咱们建筑节能的产业。发达国家也是这样，每次国外专家代表团来交流，大家除了来一些专家还来一些厂家，把产品和技术推广过来，所以我们将来发展这方面因素也显示出来。另外，我们的能耗状况，咱们的能耗和别的国家不一样，首先是煤污染，煤烟污染已经到了非常严重的地步了，北京奥运会压力都很大。

  另外我们现在优质能源比重上升，石油安全不容忽视，油价涨的很快，这方面如果用起来，能不能靠得住。工业用能很高，从国家角度盘结构调整也是任重道远。还有生活用途有所改善，市民生活环境质量远远没有达到。能源利用情况跟国外差不多，我们单位产生的能耗比发达国家甚至比印度都高。单位建筑能耗也是好几倍，所以我们说节能50%，实际上说实在的，这个指标现在很容易达到，今后再进一步提高要做工作。跟以前比消费太高了，过多的能源消耗现在要节约，应该说有很多的问题。现在法国、英国还在搞节能。现在我们也倡导利用天然能源、可再生能源，但实际上再生能源目前还不可能完全替代石油和煤炭，量还是有限的，所以眼前建筑节能效果最突出，要把建筑节能落到实处。这个意向书2005年2月生效了，咱们国家签字了，我记得很清楚2005年元旦，中央经纪会议的时候，中央常委会议第一次把建筑节能提到桌面，这一次国家首脑来说这个事，因为要在国际上负责任，我们将来要做一个负责任的大国，签字了以后履行不了是一个问题。

  咱们国家建筑节能开放是80年代开始的，但是那时候由于种种原因困难很大，也就是做一个示范工程。再往后北京做一段还在执行30%的节能，其他的地区困难重重就不做了，其实第一个标准节能30%就作为示范推广。到后来，咱们法规建设，比如说98年中华人民共和国节约能源法颁布实施，里面有对建筑节能的条款，说固定资产投资项目里要有一个节能，另外特别强调建筑设计减少这方面的工作。这是第一次从国家的角度把建筑节能提出来的。我们现在执行的民用建筑节能设计标准，这个是我们哈尔滨现行的节能50%，北京走的早，这个现在已经全部实现了，现在要开始60%的节能，指标更高了，我们哈尔滨先要把这个落实了。

  除此之外，这个节能标准很明确，他就是把维护节能的各个部件，你传热大概是多少，通过这种方式给一个指标限制。我们现在设计很多都是设计院按照这个指标，最低限制达到及格，可以低一点，但是不能超过。还有两个规则，已有建筑改造，我们现在如果把新建建筑节能铺开以后，实际上后面很大一个潜力，工作的范围很大就是既有建筑改造，因为新建毕竟是少数，咱们房产部门在的同时，以后还有精力，住宅建筑改造也是一个很大的市场。

  我们哈尔滨还有绥化这里应该算是沿海A类地区，现在找到这种地区再找维护结构限制，比如说外墙、楼板等等都要达到建筑节能指标。节能示范工程，哈尔滨当时由于技术条件所限，采用30%节能，另外用的是木制的节能窗，强体是夹层的，比我们现在节能板构造复杂，还体也厚。90年代以后北京做了很多的示范工程，我们哈尔滨由于技术条件所限。展望起来看，现在各级政府部门非常的重视，这些问题肯定好解决的非常好。以后发展的目标除了新建既有建筑也是一个，比如说哈尔滨有一个工程，就是跟法国的一个项目结合做的这个，一个很老的建筑改造，让它达到新建建筑50%的节能。这个改造的效果冬天经过测算节能50%到70%，采暖期间室内平均温度提高3到5度。改造实际上也不光节能本身，里面造型和整个的程序景观都有很大的改善，社会效益和经济效益都是很高的。

  另外节约能源，施工过程是很费事的。我们建筑职能指导思想，用官话说科学发展观，坚持节能优先的方针，促进社会的发展。但是这里面要注意，建筑节能与改善热环境的结合，如果推广起来这方面忽视了用户就不会太满意了。像刚才就提好，刚才的改造居民没掏一分钱，但是政府通过各种措施，给开发商一些政策让开发商运作，后来一调查，居民觉得以前用量和现在不一样，这就是建筑节能。国内近期建筑节能实践有两大方面，一个利用节能高技术，北京有一个五合国际建筑公司，他们做了一下总结，这个内容并不是说他们自己总结出来的，但是以他们的认识陈述的一下，我觉得反映出来设计部门开始认真做这个，并不是说受政府制约不得了，他已经作为自觉德行为，这些都是他们在做设计的时候具体落实的一些基础。其中五合国际主设计师谈了一下切身感受，因为我有体会，以前的建筑师他们实际上从心里并没注意这个，所以他也一时找不着头绪，只能按照规定，你给我一个建筑节能的我填一填就完了。现在很多建筑节能大师都注意了，从方案开始，各个方面都要考虑，这要求从设计环节上，不光是生态，还要对材料设备都要掌握。顺便说一点，我们常听到一些宣传，说绿色住宅、生态住宅等等，实际上那些都是普遍的提法，在那些提法上首先我觉得第一个是节能，你要是不节能提绿色就不算，说生态也是一样，所以我们更大的范围先提一些能踏踏实实落实的，才能进一步扩展，扩展到生态、环保。

  2005年房地产也月涌现出一轮泡沫，五合国际做的几个项目都是节能的，把各种技术都用上了，像南京锋尚、济南的太阳村改造，还有中关村TPT大厦。节能的途径我们可以做一下宏观的了解，通过跟设计部门的合作，我们房地产部门也应该更好的掌握，这样才能有更好的促进。有时候我们设计上想做节能，我们开发商不理解，如果你的节能不太理解，设计就不可能落实。我们国家的能耗，因为现在现实比别的国家高四到五倍，所以我们现在常用改造的办法，外墙现在加保温层，这个比内保温好一点。或者在屋面上再加保温，另外允许的玖把外窗换成塑钢的。哈尔滨的改造项目由于居民不是很配合，所以那个改造塑钢窗没有换成，实际上对节能效果还是有一些影响。这说明在建筑节能光靠技术不行，必须得有关部门从上到下下达一些政策，对采取节能的建设，你收他取暖费应该省多少，如果这个明白了，再结合咱们现在热费，这样的话公司卡打进钱我热费可以少交了。前面的政策没落实，措施没跟上，所以这得我们几方面工作配合一下。

  国家政策方面我觉得要改福利供暖为按户计量收费，万世是开头难，我们政府规定2010年普遍实施热供，按计量收费。而且热费直接落到供暖。采暖也需要改造，我听说绥化已经做改造的，比如说城市集中供热，咱们热电厂进行改造，区域的锅炉房现在在逐渐减少，用几个大的区域锅炉房代替。需热式电采暖，实行峰谷电价采暖，这给咱们开发商带来一个问题，就是以后设计的时候，你建筑物要适应需点式供暖，你建筑节能有蓄热，就是说夜间的时间供暖把电蓄积起来，出去不蓄积屋里过热，过热感觉太热睡不着觉，一开窗又冷，电热供暖停止了以后，利用构件吸热再释放，保证室内温度。锅炉运行效率由于有限，眼前我们对它的节能措施，改善供暖系统的设计。设计很重要，串联式供暖不好，现在都得改。哈尔滨有些住宅已经能调节了，比如说分户住宅，每个入口有一个阀门，他觉得供暖够了，就可以把这个阀门关小一点。第二个问题我想说建筑方案的设计规划，第一点是朝向和间距，以后要开发设计单位密切关注这两点。法国专家对我们哈尔滨小区做了一个鉴定，就是把朝向和间距调整一下，我们U型住宅拉深距小，目的是减少互相的遮挡，这样的话经过他们测算，什么也没动，住宅容积率也不受影响。我们一般以南北向为主。另外可能的话避开主导风向，如果你建筑物主立面正对主导风向，这样损失就是很难避免的。还有一个建筑平面可组合的方式，这个就是说更加紧凑，减少外表面。法国专家提出的要求，哈尔滨规划局也承认，开发商也认识到了，但是没改了，因为这个事已经报到市政府，市场会议批完了，批完了已经实施了，再改的话会涉及到工期等一系列的问题，我觉得将来在设计方面，在规划的阶段多花一些时间是必须的。另外造型体型系数，突出一下造型，很醒目，这也是一种宣传，如果提醒系数做的过大，首先保温节能很不力，要想克服这个不足要多增加保温材料，这样前期投入过高，投入过高回收期就会很长。咱们国家规定你投入节能的投资，占总投资不能超过10%，超过10%就认为过高，回收期也不能超过10年，对立面造型和体型艺术掌握在合理的范围。同样面积的建筑，圆形的体型系数比正方形的大，虽然提醒系数的增加，面积相同的情况下能耗就增加。

  由于地面咱们冬天散热的时候，地面散热稍微少一些，比地面散热和屋顶散热少，所以一个典型的建筑他的体型系数是1.33，如果你达到总体积不变，拉高，他落地就小的，拉高以后周围这时候开始增大，进一步再提升，这都是提醒变化带来一些不足。还有一个是组合的问题，建筑的组合同样影响体型系数的大小，组合到一起比分散相对系数小，能高也会相对减小。维护结构的节能，除了体型之外还与节能有关，空心砌块与外保温技术的结合，比单纯墙体的保温效果更好，这种结构虽然投资增大一些，但是整体的节能效益会更好，能够从后期的节能收益中得到回报。门窗的节能一个是改善窗框，另外一个是使用节能玻璃。 咱们思想观念现在要跟上形势发展，考虑降低住宅寿命全周期的能耗，不是说卖房这一个阶段。

  另外现在咱们从领导到各个部门眼光很超前，尽量可能的情况下优先使用绿色可再生材料，比如说钢材、木材、稻草板、塑料、玻璃，这些都是可再生利用的材料。另外是旧建筑购配件的再利用。另外是垃圾，国外有的环保主义者把废弃的垃圾拿来利用，因为这个从建筑的角度看也是节能的。最后一个建筑设计的标准化，标准化本身就是节能的，因为可以加快施工，节省投资，保证质量。谢谢大家！

　　  【主持人】四位专家用了一上午的时间，给我们讲了房地产业建筑发展的一些重要问题，使我们大家了解了房地产发展形势，开拓了思路，这不仅对开拓我们的事业也有很多的帮忙，而且对我市房地产健康发展也将起到一定的推动作用，在此让我们对四位专家再次表示衷心的感谢！谢谢大家！