421时代来临 养老地产潜藏巨大商机

http://bj.house.sina.com.cn  2012年04月11日15:46  新浪房产

  受长期持续调控和人口红利下降影响,经历十年快速发展的普通住宅地产慢慢失宠。随着50后、60后这两次建国以来人口生育高峰期的人相继进入退休阶段,中国老龄社会正在从幕后走向前台,逐渐成为整个社会和许多“421家庭”不得不面对和解决的现实问题。如何做到老有所居、老有所养、老有所管、老有所为、老有所乐?在带给我们更多困难和挑战的同时,也酝酿出更多商机和期待。

  据统计,建国以来中国共出现了三次人口生育高峰。第一次为1949年至1957年,刚刚建国后,社会从战乱走向安定,人民的生活和医疗条件得到改善,人口死亡率开始降低,出生率快速走高。1949年至1957年八年间,全国总人口从5.42亿增长到6.47亿,人口净增长1.05亿。第二次为1962年至1970年,三年自然灾害后,经济和社会环境逐渐改善,强烈的补偿性生育使人口出生率迅速上升。这期间,年均人口增长率达到27.5‰,八年净增人口1.57亿。第三次为1981年至1990年,由于第二次人口增长高峰期的人逐渐进入婚育阶段,使得人口出生率出现回升,十年间人口净增1.43亿,1990年全国总人口达到11.34亿。

  目前,前两次人口增长高峰期出生的人相继进入退休年龄,我国正在快速进入人口老龄社会。据统计,2011年末,中国60岁以上的老龄人口已经达到1.85亿,占总人口的13.7%;而在2015年60岁以上的老人数量将达到2.2亿,快速向20%的人口比例靠近。目前正值50后退休生活的高峰期,随着未来十年60后出生高峰期的人也陆续开始退休,人口老龄化现象将更加突出。由此推算,未来十年,在前面两批高峰期出生的老龄人推动下,以及80后、90后的独生子女开始挑起社会和家庭的重担,从2012年开始中国的人口红利将从上升期走入下降期,进而慢慢被中老年社会所取代。

  “421时代”到来,使社会和家庭产生了一系列的新问题、新挑战,同时也带来了很大的新机遇、新空间。80后、90后出生的人,在1982年计划生育政策确定为我国基本国策的影响下,大都属于独生子女,目前这批第三次人口生育高峰期的独生子女已经集体进入婚育期,两个独生子女所组建的新家庭正面临着两夫妻同时照顾一个小孩和四个老人的重任,“421现象”使很多80后、90后夫妻既要工作、又要养家,还要在精英图存的时代接受更为复杂的竞争。这种背景下,随着双方父母(60后)年龄逐日增大,年轻夫妻将在四个老人和一个孩子的重重包围中不甚重负,背上沉重的“4老1小”包袱。

  如何为新形势下的“421家庭”解压?不仅是每个家庭面临的家庭问题,也是整个社会必须解决的社会问题。在依靠独生子女看护养老难以实现的新形势下,如何让越来越多的老人生活自在、平安健康、有人看护?这已经不是仅仅用金钱就能解决的问题,而更多依赖于全新养老模式在全社会中形成。这种挑战和机遇并存中,如何让老人集中生活、集中看护,并发挥老人余热,让他(她)们老有所居、老有所管、老有所为、老有所乐,将为处于长期调控和人口红利降低中的房地产带来新曙光。无疑,随着这股浪潮的全面到来,将使已经大为逊色的普通住宅时代快速向养老地产时代转化。

  在新问题和新机遇并存的客观背景下,善于抓住先机并在渐变的市场中主动出击的企业,将会抢先找到下一个发财致富的金矿,能够以市场和客户需求为导向的企业,也会在玩强坚守的调控瓶胫中迎来转型升级的黄金时代。在这种因市场需求变化所导致的企业发展转型进程中,我们如何为有条件的老龄人,创造更好的生活环境?做出更全的养老配套?提供更优的管理服务?带来更多的养老乐趣?是新机遇下,养老地产必须认真思考和构建的重要课题。

  分析现有养老地产,大多处于“子女+老人”的传统社区形态,解决了居住而解决不了管护。由于行业发展滞后,人们的养老观念还普遍停留在“老少混居时代”,虽然很多经济条件优越的老年家庭已经实现了老人、子女两代分居,解决了“老年居住”问题,但是针对老人真正担心的“长期管护”却难以实现。因此,适合时代需求的养老社区,必须从单纯的“居住”层面向更高的“管护”层面提升。随着年龄逐日增大,老人自食其力的生活无法持续,在子女忙于事业或工作,无暇也无力同时面对四个老人“顾此失彼”的跟踪看护,必然要求老年社区为其提供更加完善、系统的配套设施和管理服务。

  要解决目前越来越突出的“伪养老”问题,只有顺应形势需要,从养老观念上除旧布新,并从行动上主动探索和持续改进。对于从事养老地产开发和经营的企业来说,应该从过去的硬产品向软服务转化,从老有所居向老有所管转化,从卖房赚快钱向经营赚慢钱转化,从单向开发向纵深经营转化,从向老人一次交易向与老人终生结缘转化,从硬的产品价值向软的服务价值转化。

  无可置疑,面对新问题、新机遇、新要求,需要集全社会之力,发挥全社会的系统资源配置作用,推动“老有所养”向更加科学、健康、持续的轨道前进。任何新事物的成长、壮大绝非偶然,也非以已之力,而是需要政府、企业、老人、社会等四方力量,协同互补地发挥各自的优势和能力,共同努力和推动充满生机和朝气蓬勃的养老事业。针对养老地产的开发和经营,笔者认为,应该重点从以下几方面努力。

  第一、老龄人口增长,养老问题突出,不仅是家庭遇到的困难,更是全社会遇到的困难。没有社会和政府的共同参与和推动,仅凭家庭和企业的力量是无法实现从“老有所居”向“老有所养”转化。因此,养老事业的健康发展必须依赖于政府的支持和政策的力量。作为政府应该从政策保障方面,大力倡导和推动有实力、有专业、有责任的企业进入养老地产的探索、开发和经营,从土地出让、财政税收、银行信贷、开发经营、公共配套、解决就业、政府职能等方面,为合法守信的优秀企业创造更好的创新经营环境,提供更加廉洁、高效、系统的经营服务,从制度和政策方面为老年社区的开发与经营提供保障。在支持和倡导有实力和有信誉的企业介入养老地产开发经营的同时,杜绝和避免借养老地产为名的各类商业欺诈行为,保持养老市场的规范和诚信。

  第二、作为开发和经营主体,介入养老地产的企业应该顺应市场要求,在国家政策支持下,通过产品、配套和服务等创新,针对不同条件的养老客群从硬件配套和软件服务上,强化“老有所居”和“老有所养”的融合。不仅从居住,更应从老人生活、疾病看护、健康保障、疑难问题、文化娱乐、圈子交流、跟踪服务等方面,为老人生活创造更加系统、安全、到位的环境。通过产品的纵深设计、配套的系统规划、服务的多样提供,逐步建立养老社区开发和经营的长效机制,结合不同年龄阶段老人的客观情况,整合更加完善的外部医疗、康乐、旅游、文化、就业等资源或渠道,通过上下游企业的持续、系统经营,让老人不仅生活得健康、安全,而且尽可能为他(她)们创造更加完善的老有所为、老有所乐的条件,使他(她)们生活更加快乐、更有成就。

  第三、面对子女在工作、生活和对老人无力看护的客观矛盾,新时代的老年人应该主动调整老人必须要有子女看养的旧观念,通过养老观念和方式的转变尽可能为子女解压,并形成老年生活的快乐依赖于集体老年环境和氛围的创造。通过培养新的退休养老观念,老人主动参与到从“家庭养老”向“社区养老”转化的过程中来,从情感和行动上适应和融入到新养老潮流。有知识、有条件的老人应该积极响应和倡导养老新观念,提前尝试和消费新养老产品与服务,在自身经济条件许可的前提下,让自已的养老生活其乐融融的同时,带动更多老人参与到新养老社区的建设事业中来,逐步形成大家价值趋同的养老新社会。

  第四、政府和企业应该在养老地产的开发经营过程中,利用自身力量和舆论引导形成扩散效应,充分发挥全社会的作用,形成上下游社会资源的协同互动效应。养老社区应该以联动开发和合作经营的长期方式,与广大公益机构、医疗单位、银行金融、老年社团、老年婚介、健康娱乐、劳务输出、旅行社及景区等外部单位,建立长期合作与网状立体经营的关系,采取更加丰富多样的方式,拓展老人生活圈子和空间环境,定期或不定期举办积极向上、寓教寓乐的老年活动,从物质产品和精神文化上整体提升养老生活质量,便老人真正感受到晚年生活的价值和乐趣。

  特定的时代背景形成特定的挑战和机遇,未富先老的老年社会正在向我们靠近,随着建国以来两次生育高峰期的人陆续进入老年,“421家庭”的普遍出现,已经让很多家庭和整个社会逐渐感到,如何通过社会、政府、企业、家庭的共同力量,来解决愈来愈突出的人口老龄问题和养老问题?这既是挑战,也是机遇!在问题越来越激化,家庭和政府不得不面对和认真解决的必然趋势下,这将给有先见之明和开拓精神的企业,以及围绕养老经营的行业带来千载难逢的机遇!

  在笔者看来,对于目前正处于行业迷茫期的广大房地产企业来讲,一个阶段的危机客观存在或许正是另一个阶段转机的最好时候。上帝在关掉一扇窗的同时,正在开启另道门!未来二十年,中国房地产仍然有大量需求和成长空间,仅此这种需求和空间随着社会环境的变化发生了方向性转移。(文/顺森地产首席策划 李果)

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