15万平米SOLANA走出shoppingmall的迷局(组图)

    新浪房产频道推出“新盘全接触”互动专栏，邀请北京在售新盘或即将开盘的项目老总详细介绍楼盘，网友可在线直接向老总们提出自己的问题，我们会以第一时间即时给大家进行介绍。 　　

    7月25日上午，蓝色港湾国际商区市场推广部总监许大金先生做客新浪“新盘全接触”，详细解答网友对SOLANA 蓝色港湾国际商区 (论坛 像册 户型)项目的各种问题。

    以下为现场实录:

　　主持人：各位新浪网友上午好！我们今天邀请到的嘉宾是SOLANA蓝色港湾国际 商区市场推广部总监许大金先生，欢迎您的到来，因为今年商业地产在北京相对来说比较火，在燕莎区域当中能够推出的新项目也不是很多，尤其像SOLANA 蓝色港湾国际商区 (论坛 像册 户型)具有一定规模的商业项目，所以我们很多的商家还有投资人都非常关注这个项目，我们想先请许总给我们介绍一下这个项目。

　　许大金：能有这次机会跟网友沟通非常高兴。SOLANA这个项目是在东部地区比较有特色的项目，因为这个区域是CBD、燕莎、丽都三大商圈结合的区域，我们的项目位于朝阳公园的西北角，应该说周边的环境是非常好的，我们也分析了一下整个区域，在从长安街到三元桥广阔的区域，包括东三环两侧还有到东四环这么大的区域里面好一点的商业物业、有规模的、规划比较好的还是比较少的，尽管有燕莎，但是燕莎的定位还是高档的，我们想在这个区域里面要做成一个好的中高档的商业物业。

　　许大金：这个地段我认为是非常有优势的，在这个区域里面聚集了国际化的写字楼和高档公寓，其中包括三千多家外国公司，近两百家的国际机构，一百多家全球500强的企业，成熟的第一使馆区、第二使馆区和在建的第三使馆区环绕这个区域，长城、凯宾斯基、昆仑、西尔顿成熟的高档酒店在这个区域也很多，因此这个区域里面有大量的外籍人士和CBD的精英白领在这个区域工作、生活，我认为在这个区域是非常好的消费者层面。

　　同时在这个区域我们也测算了一下居住人口，常住人口在227万人，加上流动人口的话一共能够达到330万人。在这个区域的消费每年的消费总额接近700个亿，这个数量在北京占得比较大。还有这个区域目前增长非常快，像朝青区域目前新上的住宅项目体量都是很大的，像国美是一个百万平米的社区，后续的像泛海也在那边也做了大的居住区。而且这个地段的物业是非常高档的，平均来算都应该是接近2万甚至2万以上的单价，所以说物业的价格还是比较高的，所以在这里面居住的人群的消费能力相对来说也比较强。

　　作为我们这个项目，它非常有特点。它位于朝阳公园的西北角，北靠亮马河，南面和东面是朝阳公园的北湖，是半岛的形状，区位优越，环境非常优美，同时朝阳公园大家都知道，是亚洲最大的一个城市公园，它的绿地面积有250公顷，水面有68公顷，这么一个大的自然的氧吧可以说是给我们的项目提供了非常好的自然环境，同时在项目的周边也有很多的热点，朝阳公园本身具有很多有影响力的活动，比如说歌会等等都在这里举办，为了庆祝08年的奥运会，朝阳公园里面还要建208米高的朝天轮，这个朝天轮要大过伦敦的伦敦眼，这个是非常具有标志性的建筑，我想未来会给朝阳公园带来很大的旅游客流。

　　同时我们项目对面隔着一个湖就是奥运沙滩排球赛的场地，最近奥运沙滩排球赛场地也要举行测试，现在媒体对这方面的报道也很多。同时周边的人文气息也非常浓，像周边有凤凰卫视的电视台离我们项目很近要建办公地址，周边还有中央电视台、北京电视台，工艺美院等等，项目北边有一些艺术区，整个的艺术氛围很浓，作为我们商业规划的时候，我们觉得应该考虑到商业的趋势和特点。

　　许大金：在这个区域应该是可以做一个比较好的商业物业，但是现在北京商业物业发展比较快，大体量的商业购物中心也比较多，怎么才能在项目不断涌现的情况下我们选择合适的业态在这个区域做，这是我们把项目做好的很关键的地方。

　　在我们周边也有很多的新的项目出现，包括泛海、国美、新三里屯 (论坛)，这是大的项目出现都在近几年。我们也分析了他们的业态形式，有社区型的，也有想做成很有特色的，但是从环境来讲我们是得天独厚的，怎么利用我们良好的自然环境，把项目做得更有特色，这是我们在规划之初首先考虑的问题。

　　我们做规划的时候用了一年多的时间，请了加拿大托马斯公司进行商业策划，提供给我们一个商业策划思路，作为传统的购物中心把项目立起来做得很高，很高的容积率，把业态装进去，而我们充分地利用现有的自然环境把业态规划得更好，更符合未来消费者的需求，这花了很多的时间。

　　许大金：我们考虑了整个商业的业态规律，可以说90年代的商业购物中心是在逐步演进的过程，尤其90年代以后新的形式开始出现了，就是“LIFESTYLE SHOPPING CENTER”这种模式，它是非常具有休闲意识，符合现在大众的生活潮流。像“LIFESTYLE SHOPPING CENTER”有很多的标准，比较关键的几个要素，就是业态丰富、开放式的购物环境、良好的自然景观，这要求在我们开发时要营造的空间环境，我觉得在整个规划时觉得这种模式更符合我们的地貌的特点，能够跟我们的环境相结合，所以我们就选择了“LIFESTYLE SHOPPING CENTER”这样的形式，尽管“LIFESTYLE SHOPPING CENTER”的模式被很多的项目所借用，但是真正符合这个模式的最关键因素就是跟自然环境的结合，如果说你把它放在一个大体量的盒子里面，想营造这种环境的话也是人为营造的，跟自然的亲近和互动很少。

　　我们的项目因为它有朝阳公园这么大的水面和绿地支撑，我们觉得能够完全借助我们的自然条件来营造出这样一个新的叫做“LIFESTYLE SHOPPING CENTER”的模式，应该说我们是中国首家符合这个LSC模式的项目。

　　因此我们确定了几个规划的原则，第一个是休闲第一，在“LIFESTYLE SHOPPING CENTER”购物的功能是相对弱化的，它的休闲包括餐饮、娱乐的功能突出一些，因此我们在规划时这类业态比重达到40%。第二个就是环境的优越，我们的LSC的模式比shopping mall和步行街，突出合理的布局，突出我们的建筑特色、环境的舒适、优雅，以及与消费群体消费习惯的相匹配。第三，商业规模适合国情，在欧美由于人口密度较低，LSC的规模一般是在5-6万平方米。但在中国，我们会考虑到底应该做多大才合适，实际我们的占地是13万平米，我们考虑来考虑去，如果用好的投资回报来看，做大容积率对我们更有利，但是我们考虑到怎么样适度，就是保证业态的经营，我们最终经过测算要建15万平米的体量建筑，我们整个建筑容积率非常低的，这样为景观的建造提供了好的条件。

    许大金：第四就是业态的配比，业态这一块与传统的步行街和shopping mall相比，它包括主力店还有家居、电子产品、服装服饰专卖店、音像用品、美容美发等等，跟你的生活非常相关的一些业态在这里面都要有布局。还有就是对于整个的经营，一定要保证物业的完整性、产权的完整性，这样对整个街区的运作都是非常好的。传统的商业街大部分都是分散的，一个一个都是小产权的，因此它的经营片面追求地个体利益最大化，不会考虑整体街区的利益，我们考虑的是整体物业的经营。

　　从规划这一块我们也考虑到专业的人做专业的事，刚才说到加拿大托马斯公司进行商业规划，我们的商业顾问是CBRE公司，建筑园林景观规划是美国JERDE公司，建筑设计是由FIVE DESIGN GROUP公司完成的，灯光设计是美国的KGM公司，环境设计是SPD公司，这都是在美国、加拿大非常有名的设计规划公司。

　　许大金：整个业态现在的大体构成我讲一下。一部分就是SOLANA的零售商业区，在这个商业区里面我们对它具体的业态也做了很丰富的规划，这里面包括有主力店，我们有一个新生代的主题店，还有fashion mall，还有美瑞时尚等主力店。

　　主持人：这些主力店是在什么位置？

　　许大金：在整个街区里面错落布局，在西部、东部、中央都有三个分别的主题主力店。这些店应该说是起到了对人流的带动作用，另外也方便一些牌子不是很大，实力也不是很大，但是很有特色的商品的进入，这部分是采取联营的形式，我们跟商户进行联营。

　　还有，在街区里面还规划了一个品牌街，用这个品牌街把主力店串起来，品牌街都是很有名的、很时尚的牌子，他们有自己的风格、概念，有自己统一的形象，把店租给他们，他们可以自己做装修，这是出租的形式，他们保证自己的形象，自己单独对着街区，这样的话方便他们的经营和形象的树立。

　　主持人：他们的单位面积能有多少？

　　许大金：不一样，我们的建筑是两到三层，有的可以租一层有的是租两层，这样的话自己有楼梯上下，你可以大也可以小。

　　这个商业的布局就充分地把一些品牌和其他非常有特色的商品融合在一起，在里面你可以买到你想买的商品，有品牌的商品也有自己喜欢的一些小商品，比如很有文化特色的创意商品。

　　关于SOLANA的娱乐区，娱乐这一块也是非常充足的。刚才也讲到了餐饮娱乐这一块，我们规划了有大概40%的体量，它有几个部分，一个是沿着亮马河部分的餐饮街，这个街它借了亮马河整个沿河的水景，应该说餐饮环境是非常好的。

　　还有就是沿着朝阳公园的北湖我们规划的是酒吧街，在他们两个之间连接的部分是叫做一个品牌环路的地方，在这个地方还有一些主题娱乐的项目，这里面规划了一个多厅的影院、全明星的冰场、健身、娱乐等等，业态规划还是非常丰富的。

　　我们为了让建筑更加有特色，如果在一个15万平米大的建筑里面逛来逛去感觉也会很累，我们在布局上也采取了措施，在项目的中央又做了一个下沉广场，这样的话把我们地下一层这一块露出来，在下沉广场里面也做了一个很好的设计，是一个的大的活动区，可以做很多户外的活动，这样能够跟我们整个的自然环境融合在一起，你在SOLANA项目里面逛，你时时刻刻都可以感受到你跟太阳是很近的。在这个区域里面我们可以购物后在这上面休息一下，我们也做了很多的景观设计，还有一个区域专门是供儿童活动、游乐的区域，可以进行玩沙子、玩水的户外活动，在这个区域会在墙上做一些儿童画，烧制成瓷砖贴在墙上。

　　另外我们还规划了别墅酒店，我刚才提到了我们的整个业态一定要丰富，这个酒店是专门为客人们提供充满异国风情的SPA服务，我们把它做成像别墅一样，房间不多，大约100多间，做到一窗一景的境界，它的位置是位于项目的东部，南边是湖，北边是河，这个酒店的景观是非常好的。

　　另外在商业运作方面也花了很大的力量，我们要保证经营的完整性和物业的完整性，因此我们会在整个商业的推广和促销方面下很大的力量，要把整个的商业做好。现在的思路就是以文化、创意活动来带动整个的商业的经营、项目的运营。如果简简单单地采用百货的打折促销手段来做的话，对这个项目没有意义，也不符合我们做“LIFESTYLE SHOPPING CENTER”这种形式的初衷。因为这种规划更强调的是人与自然的互动，希望在这个环境里让每个人的想象力都能够有一个表现的机会，这是我们规划很有特色的地方。

    它的营销模式应该区别于传统的百货、打折、促销、营业推广的方式，更多是通过一些互动性的活动，与消费者的互动、与社会的互动，来体现我们整个北京市场的不同点。而且我们这种规划也给我们搞活动带来很多的便利条件，刚才也说了有中央广场，除了中央广场以外，我们的西面和沿河、沿湖都规划了一些小型的广场，在这些广场上我们可以举办很多的活动，比如说一些乐队的演奏、明星的见面活动，因为我们有电影院，可以搞院线活动，这样对项目整个文化氛围的提升会有帮助，甚至我们考虑到以后会做一些展览，如画展、艺术品展等等。

　　作为这个项目我们并不是完全照搬、照抄国外的项目来做的，我们也希望有我们自己的特色。首先是刚才也提到了项目规划是15万平米的面积，这是经过测算的面积，就是能够满足我们经营业态的需要和周边消费者对商业的需求，我们来进行规划的。一般国外可能是在5、6万，但是他们的居住是比较分散的，而我们周边居住区比较集中，人口较多。我们在13万平米上做了这样的规划，考虑到业态规划和后期运营，并没有片面地把容积率做得很高。

　　其次在规划中充分借用了我们更自然环境的互动，即使在国外的项目，能够有我们这么好的自然条件的也不是很多，可以说说这个地段是不可复制的，在其他地方能够找到这样一个类似于这么好的自然景观条件的项目不是很多，而且像朝阳公园这么大的城市公园是非常稀缺的。

　　第三我们对整个环境的设计下了很大的力度，我们请国外著名的环境设计公司规划，在的商业街的交汇处都设立了广场，在广场上有音乐喷泉、绚光灯塔、快乐树屋等等这些景观，另外我们灯光设计也非常独到，我想建成以后可以看到陆地的灯光和水的上灯光交相辉映。

　　再有我们国家的餐饮非常发达，所以我们的项目在餐饮这一块规划也比较大，国外的餐饮相对来说比较简单，而我们的餐饮比较丰富，而且中国人就餐口味比较多。还有就是我们对整个商业这一块做了很多的细分，对每个业态，像零售不单单做主力店，还有品牌商业街，这样对于业态也是一种互补，这样更符合消费者的消费习惯。

　　主持人：听完了所有的介绍，我们听到朝阳公园或者是燕莎区域的时候，首先想到这个区域的消费是比较高的，我不知道“LIFESTYLE SHOPPING CENTER”是一个什么样的消费水准？主要面向的是什么样的客户？

　　许大金：这边的消费能力还是很强的，这边有很多的外籍人士，这个地区大概每年有三千多万人次的外国人进入这个区域，这是我们分析的数字，还有CBD的白领也很多。这个区域物业种类非常丰富，包括住宅、写字楼、高档酒店、使馆区云集，周边的物业售价都在2万元左右，是北京比较高端的物业地区，这个地区的人群消费能力还是很强的。常住人口加上流动人口接近三百多万人，他们的消费能力能够接近700个亿，新增物业和新增人口很多，应该说这个地区的消费潜力还是很大的，但是中高档的购物场所还是不多。

　　主持人：面对的是中高端的消费人群。很多人对于“LIFESTYLE SHOPPING CENTER”不太了解，在国外是什么样的情况？

　　许大金：是90年代以后在美国开始出现的，比较有名的就是洛杉矶的“GROVE LIFESTYLE SHOPPING CENTER”，一面市以后受到了国际上的关注，国外有人把购物中心分成四个阶段，一个是社区型的，然后是更大规模的超超级购物中心以及广域型购物中心，这几种模式都是在这盒子里面，但是“LIFESTYLE SHOPPING CENTER”的模式完全不同了，把购物环境和自然环境相融合在一起，非常注重景观的设计和人与自然之间的互动。

    这个模式国际上有一个很准确的定义，它的定义就是位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中顾客对于零售的需求以及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好的购物环境的特征。它强调的是你在购物过程中休闲体验和人与自然的互动，我们经常可以通过外国影片或者到国外采访、考察可以看得到，在国外的购物中心里面自然景观做得非常充分，经常会看到有些人坐在那一边品尝着一些咖啡，一边是休闲地享受生活，旁边放着购物袋等等。

　　主持人：在燕莎区域，朝阳公园旅游的人比较多，还有一些商务人士的商务往来，这个项目的交通问题和车位问题是怎么样的？

　　许大金：我们比较重视交通和车位的问题，在区域内部做了交通动线规划，我们请的美国公司为我们做的设计，“LIFESTYLE SHOPPING CENTER”的模式是借助了商业步行街和shopping mall相结合的新的业态，作为步行街要有一个动线的规划，我们的动线就像一个8字，在里面会走一步看到一个景致，看到一个新的店铺。停车位这一块我们规划了2千个停车位，而且有大量的地面停车位，能够充分满足消费者停车位的需求。

　　主持人：挨着朝阳公园的西北区域，从正门过来的话方便吗？

　　许大金：从朝阳公园西路过来，南边是接着朝阳公园南路，北边接的是亮马河路，这些都是城市的主要干道。另外在我们项目的东面还有一个路是通往亮马河路的，这样能够形成环形交通，项目交通和周边的路网形成一个环线。

　　主持人：前不久你们也去意大利进行招商，招商的情况怎么样？

　　许大金：这次招商情况很不错，我们应意大利ICE协会的邀请同时还有奥地利的商会邀请我们过去的，这里还是有一个小故事，意大利ICE协会的主席到中国访问时看了我们的项目，非常喜欢我们的项目，他们说你们这个项目非常适合欧洲的一些品牌到中国来，大家也知道中欧贸易逆差，他们也希望改变这种状况，中国人对于国外的品牌还是非常喜欢的，前期招商时我也跟国外的牌子谈过，他们非常想要自己独立的一个店，店里面的装修由他们自己来做，应该体现我们自己的风格，但是目前我们国内的商业物业都在盒子里面，不能够给它一个充分展示的空间，在国外他们都是在商业街区的风格，从外部的装修到内部的装修都体现自己的风格。我们这边是三层的建筑，而且很富有欧美风景，很多人都形容我们是19栋地中海式建筑，它的楼层不高。

     还有就是我们的规划，里面有一些步行街，街道跟国外的街道很像，宽窄适宜，景观规划也很好，我们到意大利也看过了，他们的商业街非常漂亮，摆着鲜花、绿植，可以说你是在花园里购物，很亲近的感觉，他们看到了我们的产品跟他们的街区很相似，他们认为适合自己的品牌入驻，因此他们的ICE组织意大利的服装协会、餐饮协会、制鞋业协会等等的品牌商，在商会所在地，请我们过去给他们做了推介。北京的项目真正到国外去招商不是很多，还有由他们邀请过去招商的更不多，这是很有特色、很有意义的活动。

　　在本次推介会上，一共去了60多个品牌，大概130多人出席了这样一个会，来参加这个会的都是品牌商的CEO或者品牌发展的经理，他们看了我们的项目非常感兴趣，应该说北京奥运会的举办对于整个北京的知名度的提升是非常有帮助的，他们觉得北京还有这么好的一个商业，他们原来不知道，他们非常喜欢商业的规划，非常愿意到这边经营，目前已经有40余家表示会近期来项目考察，确定合作的意向。还有一些品牌不是特别大，但是非常有特色，比如像奥地利的陶瓷制品还有它的手工制品，他们的鞋很多都是手工地给你量脚形还有做鞋的模型，这样的鞋店也非常愿意到中国来，但是他们的实力还不能做到跨国经营；还有一些没有进入中国的品牌，他们希望通过我们项目的介绍找到一些合作伙伴进入我们的项目。

　　主持人：目前招商的情况大体是什么样的？出租率达到多少？

　　许大金：出租率50%以上。

　　主持人：什么时候可以开业？

　　许大金：主体在06年11月封顶，外立面正在做装修，8月会做工程验收，下一步工程部门和物业部门开始着手商户入住装修。

　　主持人：商铺都是由商户自己来做吗？

　　许大金：主力店联营区域由我们负责，品牌街区公共部分由我们负责，内部的装修品牌商还是希望自己来做，根据自己品牌的风格和特色来设计装修。

　　主持人：物业费是多少？

　　许大金：不同的区域物业费不一样，零售区域和餐饮区域不同，在跟商户签约时我们会对每个区域的物业费进行明确。

　　主持人：燕莎区域有很多的商家，你认为有这些物业在，新出来一个十几万平米的MALL，相对来说你觉得有没有一些竞争？

　　许大金：应该说单纯地从周边我们新出现的很多大体量的商业来说，是会感觉到有压力，但是我们的业态规划、经营的风格和他们完全不一样，我觉得每个项目都有自己的优势，有的更适合做社区类型的商业，有的交通位置、景观非常好，可以做成比较大规模的辐射性更强的项目，我觉得在竞争比较强烈的情况下，哪个项目做得更有特色，发展也会更好。

　　主持人：燕莎这个区域当中很多的商业比较有特色，也包括我们很多人会去朝阳公园游玩的时候，周边真正适合大家去逛一逛的地方非常少，SOLANA的出现给了我们更多的机会，听了许总的介绍觉得这个项目非常有特色，我们也会尝试去关注一下，我们的商家也有可能去许总那边看一下，更多的消息关注新浪房产，我们会即时更新更多楼盘动态。

　　本次聊天结束