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洁石：供需矛盾依然是房价上涨的主要因素http://bj.house.sina.com.cn 2007年07月12日07:47 《中国商界》杂志
文 / 本刊特约撰稿 洁石 据国家发改委近期公布的数据，2007年第一季度全国商品房平均价格上涨了5.9%，部分城市涨幅在两位数以上。这也反映出在国家宏观调控的大背景下，房地产市场调控不理想。 房价近乎不可逆转的上涨趋势引起社会方方面面的关注与议论，也造成许多买不起房的人们对房价的质疑。坦率地说，近几年国家出台的关于房地产市场宏观调控和稳定房价的政策不可说不多，调控的力度也不可说不大。2003年央行发布121号文，提高房地产商自有资金率，由20%提高到35%，提高了15个百分点。同时，提高了银行储备金率1个百分点，从信贷额度上调控过热的经济和房地产市场(银行储备金率已由2003年的6%，经过9次调整提高到11%)。从那时开始直到现在国家先后出台了两个“国八条”，去年又出台了九部委文件，以及相应的一系列配套政策，意在通过银行信贷、土地、税收、行政等多种政策手段调控房地产价格。在这期间，各类政府官员、各类专家学者包括许多外国学者、房地产商以及成千上万的网民都发表过关于房地产和房价的言论。在我国还很少有一个话题能影响面这样广，参与人这样多，持续时间这样长，争论如此激烈的情况。 社会上给出的11条房价上涨的理由 那么，国家近几年出台了如此众多的房地产市场宏观调控政策和各地的具体措施，房价还在继续上涨，那么房价上涨的主要原因是什么呢？社会给出了种种理由，归纳起来主要有以下几点： 第一，需求旺盛，供给严重不足是房价上涨的重要原因。1998年国务院23号文提出自1998年12月31日起停止住房的实物分配，逐步实行货币分配，实行了几十年的福利分房政策退出了市场，职工解决住房要到市场上购买。再加上，随着城市化的加快，大量农村人口涌入城市，每年约有几百万大学毕业生留在城市，每年城市增加人口在1000万以上。这些人都需要住房，他们与城市原有无房职工构成了房地产的旺盛的需求，同时也是刚性的需求。 第二，土地出让由过去协议转让改为实行招、拍、挂后，价格随市场走，土地价格有不小的涨幅，对房价构成较大的影响，但土地价格涨幅远远没有房价的涨幅大，这也是事实。 第三，房地产商追求高利润。这无可厚非，企业追求利润是正常的。只要市场能接受，房地产商一定会尽可能提高售价。有些媒体和个人对房地产暴利进行谴责，甚至有些人谩骂房地产商是奸商、黑心，我认为于事无补，不是你骂几句房价就会降下来的，除非供过于求，房地产商才会被迫降价。 第四，官商勾结形成垄断价格。我个人认为，官商勾结、权钱交易的情况是存在的，否则就不用反腐败了，但还没有发展到能够完全控制价格的地步，对房价的影响是有限的，毕竟他们的行为还不敢拿到桌面上来。 第五，房屋拆迁费提高，对房价有一定影响。近几年房屋拆迁问题非常多，房地产商和政府有些部门任意侵犯拆迁户的利益，低价拆迁、打白条拆迁、甚至暴力拆迁时有发生，为此，国家连续发文控制拆迁规模，制定许多具体措施，包括提高拆迁补助标准，限制非法拆迁，打击暴力拆迁等措施，情况才有所好转。拆迁费用确实比前些年有所提高。 第六，建材价格上涨的影响。近些年随着我国经济高速发展，能源、原材料紧张价格上涨，对建材价格有一定影响。但我们应该看到建材行业是竞争比较激烈的行业，门槛相对比较低，所以价格上升幅度并不大。 第七，房屋质量和环境改善。近些年房屋总体质量有所提高，这一方面反映出政府监督力度加大，另一方面，也反映出许多新材料用到住房上，提高了住房质量。环境的改善，有许多是政府的投入，如学校、医院、商店、社区设施、道路交通等城市基础设施建设基本是由政府投资，大大改善了居民的居住环境，提高了住宅小区的品位，对房地产成本的影响不是很大。 第八，各种炒作，如温州炒房团、山西炒房团，包括一些外资，起到推波助澜的作用，促使价格上涨。甚至个别媒体也不负责任，误导舆论。如每次中央宏观调控政策出台，有些媒体都要请房地产商对话或访谈，房地产商当然不会放过这一机会，都要阐述对自己有利的论点，甚至绕弯攻击调控政策，误导消费者。有些房地产商被媒体捧成了明星。 第九，个别贪官和煤老板洗钱。动辄几百万甚至几千万现金购买别墅的大有人在，舆论认为，这里的许多人明显是在洗黑钱。北京有一种说法，高档别墅十之有三被山西煤老板买走，多数为现金交易。北京高档房的一些地产商还跑到山西举办房展会。 第十，外资进入对房价有一定影响。近几年京沪、江浙及广东外资进入房地产市场的资金都是成倍增长。据仲量联行3月27日公布的数据显示：2006年外资在我国房地产上的直接投资达91.9亿美元，比2005年增长70%，仅上海2006年整宗物业转让外资投资就增长了8倍。 第十一，房地产市场不成熟，不规范，市场比较混乱，信息不对称，地产商捂盘不售、散布虚假信息、假中介、假购房骗贷款，甚至炒房号等现象时有发生，一段时间还比较严重，的确对房价有一定影响。 供需矛盾是房价上涨的主要因素 从以上分析可以看出这十一个方面对房价或多或少都有影响，但是大多对房地产成本影响不大，只有土地价格上涨、拆迁费增加对成本提高有影响。并不像有些人说的房价不断上涨是因成本上升造成的。实际上除土地和拆迁外，在房地产成本构成中占比重较大的建安成本基本没多大的变化，银行利息经连续九次降息，已降到历史较低，虽然2006年两次提高利率，也只提了0.54%，对利率影响不是很大。据个别城市公布的房地产成本与平均房价来看，房地产利润在30~50%以上，国家财政部检查的部分房地产项目看，大部分申报的收入严重不实，利润明显压低，也从反面说明了这一点。那么，房地产成本没有大幅上升，房价却不断上升，房地产商的利润增加。国家不断出台调控政策，作用却不明显，其主要原因是什么呢？ 我个人认为，投机、投资、炒作、外资介入、甚至洗钱都会推动房价上涨，但推动房价不断上涨的根本原因还是供需矛盾，供需矛盾是房价上涨的主要因素，而在供需矛盾中，供又占主要矛盾方面。 先说需求，需求主要有几块： 一是正常的需求。房改后停止住房实物分配，自然大家要到市场上购房或租房。再加上城市大规模改造，拆迁户被动性需求的大量增加，虽然2003年国办文件及去年九部委文件严控拆迁规模，但也很难抑制。随城市化进程加快大量农村人口进入城市，以及大学生滞留城市，共同形成城市住房的刚性需求。 二是投资需求。由于前几年银行连续降息，且增加利息税，与物价涨幅比起来，实际上有时储蓄资产是负增长。因此，许多精明的人，拿钱投入房地产市场，以求保值增值。这样的需求不少，购买第二套、第三套住房和购买商铺的大多属这种情况。 三是投机购房。这几年利用银行贷款到房地产市场投机的大多数赚了钱，参考消息前不久一篇报道说，一外国人在上海购40套住房转手一卖赚了8000万。在赚钱效应推动下，各种炒作如火如荼，加大了房地产的需求。 四是外资介入。大多西方国家，还有我国的香港、台湾地区实行市场经济时间比较长，投机能力比较强，因此外资进入我国房地产市场占有很大优势。 五是洗黑钱。这种情况应该说不是很多，且集中在几个大城市。 再说供给—— 1998年国务院23号文明确提出停止住房实物分配，并提出了高收入者到市场上购买商品房，中低收入者购买经济适用房，最低收入者政府提供廉租房的解决职工住房问题的渠道。但现在的实际情况是，经济适用房建设连续几年下降，投资比例占整个房地产开发的百分之几，部分城市已停止建经济适用房。廉租房就更谈不上了，2005年尚有70个城市没有廉租房制度，政府也没有这方面的预算。2006年在国家严令下，全国才建廉租房200多万平方米，仅能解决5万多户困难家庭，这与数百万户困难家庭的需求相比，无异于杯水车薪。如果说我国中低收入人群占全国总人口的50%以上，最低收入人群占全国总人口的10~20%左右，这么大的一个群体的住房需求，在经济适用房和廉租房建设不理想的情况下，大多依靠购买商品房解决住房，房价想不长都难，房地产商想不挣钱都难。
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