存量多优质特色少 北京商业寻找香港答案

　　北京商业有过辉煌的历史，这部历史中熠熠生辉的词汇包括：具有百年发展史的王府井、明清时期建成、60年代初达到巅峰的西单，以及曾响彻老北京人耳膜的胡同商业的吆喝声。但我们也悲哀地发现，尽管商业建筑的不断翻新、吆喝声的不断变革，但北京的商业以及商业地产正如老宅子一样日渐凋敝，老北京的声音也没有原来洪亮。与商业历史同样漫长的香港比较，甚至与商业历史异常短暂的广东商业比较，北京商业和商业地产都失去了领跑者的姿态。北京商业地产赴香港进行全球招商，就是为了寻找符合北京商业实际的“香港答案”。

　　评论

　　商业地产的快乐男声

　　快乐男声，使湖南卫视的选秀节目实现了一次漂亮的转身，虽将关注点由女转男并没有形成像2005年“满城尽显超女热”的狂潮，但在时下众多选秀节目铺天盖地的轮番轰炸下，快乐男声以新鲜、独特亮相湖南卫视，“全新打造+强势媒体”的推广，或能给湖南卫视带去更大商机。

　　2007北京地产市场，唯一可以比肩湖南卫视“快男”热度的，就是商业地产。进入2007年的北京商业地产，以410万平方米的体量大手笔供应市场，如同众多“快男”出身于音乐发烧友一样，大量商业地产的开发商都是由住宅开发商转型而来，由于对商业地产市场的了解尚处与初始阶段，虽大量商业面临招商窘境，但商业地产依然在红火火的开发，是什么让商业地产有如此大的魅力？

　　2007年是北京奥运会举办的前一年，有资料表明，奥运会带动的两个最大产业：一个是旅游业，一个是商业。而从北京目前的商业状况看，却存在着大量商铺空置、有效供给不足、招商难等问题。一方面是北京所潜在的巨大商机，另一方面是商业地产的不成熟。招商水平不高，招商渠道不宽，招商目标不准的现状，使商业地产进入了一个群雄逐鹿的“战国时代”。

　　快乐男声的评判以观众的选票分高低，商业项目的成败以商家的选择来权衡，无论哪般，人气最重要。所谓乱世出枭雄，谁能唱响2007年商业地产的快乐男声，还要交给市场这个最终的裁判来决定。文/郭涛

　　专家把脉：是什么制约了北京商业地产？

　　供需

　　相关数据：据建委预售证数据统计，2004-2006年新增商铺供应面积已经达到660万平方米以上。有业内人士分析，未来两三年内，商业地产集中放量很有可能会超过1000万平方米，竞争将日益白热化。

　　制约指数：★★★★★

　　项目存量多，优质特色少(中国步行商业街工作委员会主任韩健徽)：

　　北京商业市场的商业业态包括SHOPPINGMALL、百货、综合超市、商业街、社区底商、专业市场等，而总体来讲，各个业态的主题经营特色不甚凸显，定位不明确，营业重点重合明显，各个业态并没有充分发挥各自所长，反而是掉入了杂乱竞争的旋涡。大型商业设施大同小异，小型商业在经营定位上难以避免与大型商场正面冲突，错位经营理念还没有充分应用到商业实践中去，业态分布也不甚合理，同质竞争惨烈，给土地资源、商业资源和社会资源带来巨大的浪费。

　　同时各个业态涵盖的商家绝对数量较多，但让人耳熟能详的优质项目却寥寥无几，各商家的商业配套、服务质量、销售理念等急待提高，优秀的商业品牌数量相对于人们对高质量商业设施的诉求期望来讲还显得力不从心。找准定位、发掘特色、创造优质品牌将是各个商家谋求发展的必由之路。

　　商业地产开发狂躁(刘力(刘力博客,刘力新闻,刘力说吧)主创工作室主设计师、五合国际总顾问刘力)：

　　从目前前仆后继上市的大型的商业项目就可看出，商业地产的开发仍处于狂躁期，失控状态。比如今年5月份，在海淀区万柳板块，在近70万的巨型Shopping Mall旁，马上就又有一规模10多万定位于高端消费市场的购物中心问世，还有一近20多万的购物中心也已进入规划设计阶段。

　　商业地产的市场机制终究要发挥其关键性的作用和威力的。现阶段的状态无不令人担忧未来商业市场将会上演一场多么惊心动魄的竞争大战，而城市资源的浪费，巨大的金融风险又会怎样影响未来的城市发展。

　　有效供给不足(戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏(张家鹏博客,张家鹏新闻,张家鹏说吧))：

　　据大量统计数据显示，北京的商业地产呈现出了一个集中供应的态势，但我们认为北京商业地产开发供应量虽然较大，但与其巨大的城市规模及人口数量相结合、从中长期发展的角度进行分析，我们认为并不存在“供应绝对过量”的问题，因为之前北京商业一直处于相对不足的状态，为人们消费造成了较多不便，在未来北京还是需要大量的商业为人们提供服务的。所以对市场现状更合理的说法应该是“阶段集中供应过量--即阶段商铺供应增长的速度超出了零售商与消费者需求增长的速度”。

　　虽然商业供应面积较大，但仍存在“有效供应不足”的问题，这主要是因为现有的商业地产发展商多由住宅开发商转型而来，商业项目开发经验不足，因此导致诸多建成的项目不符合零售商的开店标准，使得商家无法承租使用，造成了无效供应。

　　招商

　　相关数据：据戴德梁行的统计报告显示，本年度计划开业之商铺面积累计高达410万平方米，其中以购物中心模式运作的商铺为280万平方米，占总面积的68.3%。

　　制约指数：★★★★★

　　招商难是首要问题(中国步行商业街工作委员会秘书长董利)：

　　目前来看，北京市绝大部分项目都面临较大的招商压力且招商情况并不理想，其中一些商业设施面临着推迟开业甚至闲置的危险。据专业机构统计，近几年北京商业用房入市量将超过1000万平方米，但北京现有消费人群的购买力不可能像商业地产开发量一样几年内翻番或猛增，再加上很多商业地产项目在开发时出现的规划设计、建筑结构等问题造成的商业使用困难以及北京商业整体规划的缺陷和开发商投资求大求全的盲目扩张，出现招商困难的状况也是在意料之中。

　　同时，招商的迫切性导致放弃招商原则，由此商户的资质、服务等的整齐程度就难以达到合理水平，整体的商业质量必然下降，影响了开发企业的形象。

　　有资源招商并不难(大陆置业运营总经理李明(李明博客,李明新闻,李明说吧))：

　　从招商角度讲，最好的效果莫过于在项目规划之前就能够有针对性的确定将来入住的商家，前期有了意向性的协议之后，根据商家的需求有针对性的开发和设计项目，我想这是最好的结果，既满足了商家的需求，又能迅速解决开发商的招商问题。那么，要达到这样一个好的结果，最重要的我认为有两点：第一，开发商要有很好的商业地产开发经验；第二，要掌握大量的客户资源，了解客户有哪些需求，具备有针对性的做定制服务的能力。这两个条件具备了之后，我认为招商工作并不难做，一个重要的突破点是，要不断扩大自己的客户资源，寻找多种途径开发更多的客户。

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