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规划带来发展 通州商铺投资价值研讨会(组图)http://bj.house.sina.com.cn 2007年05月23日15:10 新浪房产
  2007年5月23日，“2007年通州商铺投资价值研讨会”将在嘉里中心 (论坛)隆重举行。 通州政府规划局与商务局领导、商业地产权威专家学者、五大知名商业机构将齐聚会场，通州商业代表桃花岛 (论坛 像册 户型 样板间 视频)金街、品牌商家、各地商会及京城数十家媒体出席，新浪网进行了现场直播。 时间：2007年5月23日(周三14：00) 地点：嘉里中心 到场嘉宾：（以下排名不分先后） 通州商务局局长王士杰 通州规划局副局长齐晓庭 北京市欣达园房地产开发有限公司副总经理陈军 商业地产联盟商业立地研究中心主任、中国商业地产联盟副秘书长钟铁滨 北京博智行商业地产研究院首席专家鲁炳全 海创商业运营专业机构执行总裁胡冰 汉博投资集团总经理鄂丽华女士 香港司培思董事梁尚强 华夏柏欣邓俊文 北京东方基石广告有限责任公司总经理刘敏 以下为现场实录： 主持人：各位嘉宾，各位媒体界的朋友们，下午好！2007年通州商铺投资价值研讨会现在开始，我是《安家》杂志的朱震山，很荣幸能够请到各位政府领导、各位专家学者，各位开发商的代表。首先先允许我介绍一下今天嘉宾朋友，通州商务局局长王士杰先生，通州规划局副局长齐晓庭北京市欣达园房地产开发有限公司副总经理陈军先生。商业地产联盟秘书长王士杰先生；商业立地研究中心主任、中国商业地产联盟副秘书长钟铁滨先生；北京博智行商业地产研究院首席专家鲁炳全先生；海创商业运营专业机构执行总裁胡冰先生；汉博投资集团总经理鄂丽华女士；香港司培思董事梁尚强先生；华夏柏欣邓俊文先生；北京东方基石广告有限责任公司总经理刘敏先生。现场还有北京青年报、北京晚报、北京晨报、新京报、京华时报、参考消息、中国消费者报、中国房地产报等主流媒体的代表，同时感谢新浪网、地产门对本次活动进行现场直播。大家下午好。 随着北京市总体两轴两带多中心战略，通州已经成为前沿地带。外来人口逐渐增加，到CBD的投资人以及定居人数急剧加大。据北京市首都发展研究所调查通州地区上班族就超过27万人。我们从另外一个角度获得一个消息，就是通州区投资促进局透露，2000年以后通州建成新的小区，80%周边没有中型以上商业网点。一方面是区域强大的消费力的膨胀和对消费力层次提升的渴望。另外一方面是商业配套紧缺，随着人口数量的增多，以及消费层次的提升，现有商业配套及档次都难以满足市场。通州还被冠以睡城的名字，通州商业前景如何？通州需要怎样的商业？为此，《安家》杂志社与北京市欣达园房地产开发有限公司联合主办了此次“2007年通州商铺投资价值研讨会”，希望通过政府、专家、专业机构、开发商及媒体的力量，让通州的商业发展状况得到更多人的关注。下面有请通州商务局王士杰为我们介绍一下通州商业发展状况。 王士杰：很高兴参加今天的会议，非常感谢在座的专家、嘉宾对通州商业发展所做出的贡献，我发言分为三部分。第一部分简单介绍一下通州区的简要基本情况；第二部分说一说通州的商业规划的要点；第三部分说一下通州商业目前的一些现状以及动态情况。 通州的情况很多朋友很了解，可能也有个别的嘉宾没有到通州去过。通州最近发展变化比较大，特别是最近这两年。由于北京市规划修编的调整，使通州应该说最近两年成为一片热土，从国内到国外都关注通州的发展。通州目前人口有100万人口，区域面积907平方公里，城市规划面积155平方公里，现在目前城市人口说的是户籍，在这生活、工作、居住的人有60万人，户籍人口只有22万人。去年社会消费品的零售额是95.5亿元，而且跃居北京十个远郊区县的第一位，商业网点目前达到25000个，通州应该说从古到今都是以通字出了名，过去历史上是漕运的码头，是一个仓储的重地，就是一个大码头。现在应该说是一座新城，现在连接北京主城和通州新城的通道有京通快速路，有八通轻轨，另外有朝阳北路，有京沈高速，现在正在修建的还有两广路延长线要修到通州，另外还有M6线即将到通州，连接主城与新城之间的交通通道应该说是非常畅通的，而且应该说有多个渠道可以通到。 另外在通州境内有几条高速路穿越，有京哈高速、京沈高速、京津塘高速，另外还有六环线连接几个远郊区县，另外还有老的京津公路，车流量也是很大的。还有现在正在修建的有天津到北京的城地铁路，还有北京到塘沽的第二高速通道正在修建。所以这几条主要国道，从通州穿过，使得通州907平方公里，没有一个乡镇没有高速公路通过，应该说没有死角，这是我简要介绍第一方面的情况。 第二方面的情况，我想简要介绍一下通州这个新城，这一次规划定位以后，规划的地点是什么？现在商业规划也正在修订过程当中，还没有最后定稿，但是有一个初步的方案，今天由于时间关系我不细说，我把重点给各位介绍一下。通州规划重点，一个是滨水商业休闲区，通州是一个大码头，典型是滨水城市，有两条河流穿城而过，在北方城市应该说是不多见的，这也是通州这个新城的一大特色，在运河两岸开发滨水休闲商业应该说大有潜力，大有空间。我们现在正在做一些规划，做一些前期的工作，已经进入了招商的阶段，就是在运河两岸和通惠河的两岸来规划建设大型的商业设施。这个项目特别是运河的西岸，我们现在有6号地和7号地，这两块地在城市当中是核心地段，未来将集商业，包括我们酒店、写字楼和综合性的多种业态的商业，都会成为一个城市核心区域，这是我讲滨河休闲商业区。我们正在研究一个东西，就是因此运河和通惠河交汇处，历史上有一个十坝河，有通州的蓝灯宝塔，而且这个地方就是京杭大运河的起点，我们想怎么规划集商业、旅游及文化于一体这样一个建筑，我们现在也正在研。 第二个规划重点就是北苑商务中心区，这是在通州的最西边，是进通州的门户点，从京通快速路和八通轻轨，进通州首先就是看这个区，这个区是建成的老区，但是已经冻结了不再搞建设。在这个区域大约有400多亩地，这400亩地要建设一个高档的商务中心区，通州的CBD。现在我们正在和目前国内应该说最知名的一个建商业广场非常有名的大集团接洽，他们准备在400亩地上建一个大的商议广场，集酒店、写字楼、商业、公寓等等于一体的这样一个商务中心区。 第三个商业重点就是在轻轨沿线，现在家乐福开业的这个地方，我们规划了一个现代生活文化体验街区。北端就是轻轨站的九棵树站，现在在九棵树站已经开了家乐福，而且家乐福已经带动了一批专业店、专卖店，应该说这是通州目前来说比较有影响的商业项目。现在我们正在谈的也是包括百安居，包括一些其他的品牌，他们也准备在这个区域内来入驻，现在正在研讨规划。现在这个区域，我们搞规划就是把它定位为现代商业和文化相结合这样一个重点区域。而且这个点，正是一个南部新城比较重要的一个位置，在轻轨站边，从几何上说，是通州这个城市的几何中心的南侧，位置非常好，这是第三个项目。 第四个项目，在世纪星 (论坛 户型)城这个楼盘，我们规划了一个世纪星城 (论坛 像册 户型 样板间)大型购物中心，这个购物中心正好处在通州和朝阳相交界的地方，有300亩地，这300亩地准备建一个大型的综合购物中心，规划面积要达到25万平方米左右，现在正在跑一些手续，而且项目已经在对接，包括跟日本友望正在谈判，如果手续办下来以后，会有一批的商业项目进驻，这是第四个比较大的商业项目。 第五就是要建一个商务园。在新城的北侧温榆河畔，通州经过市里面批准规划一个商务园，商务园主要是以休闲、生态，就是生态型的商务区，是一个低密度的，不像朝阳和CBD，在那个地方要建一个在花园当中，以别墅为主的商业园区，现在包括我们的合作伙伴都在运作，清华紫光和通州一起合作开发建设，已经在进行当中。由于时间关系，我不想再过多的介绍商业规划方面一些情况，我拿了几个重点项目跟各位介绍一下。 第三方面我想介绍一下通州目前已经进入的商业项目和正在谈判的一些项目情况。通州自2003年以来，应该说在商业这方面现在非常活跃，就由于商业品牌的进入，我们商务局专门抽出了几个年轻同志成立一个投资促进中心，来附和投资促进局。我们经常接触这些品牌商、开发商，跟他们来对接。从2003年以来，应该说每年都有大店来开业，2003年世纪联华开业，2004年易初莲花开业，2005年万客隆开业，2006年家乐福开业，这是四家大店，在四年当中陆续开业，从这看来说明什么问题？第一是说明它的市场比较活跃；第二也说明什么问题？业态的单一，都是大卖场。由于这个城市在这种应该说人口规模不是很大的城市，正在急速增长的情况下来看，现在很多大卖场看好的是人们日常购买商品，所以很多这种业态商家都来到通州开店，包括头号的沃尔玛也来到通州开店，包括台湾、韩国、英国等等都来了，这是说的已经开业的四个大店。 另外家用电器，卖电器这一块三大品牌在通州开的还是比较多的，苏宁开了3家店，国美开了2家店，大中开了2家店，应该说还是竞争十分激烈的。就五一这一天，苏宁2000平方米的店就卖了8万多，应该说也是挺高的数字，在北京所有苏宁店当中，通州的店排第四，有时候第五，有时候第四。另外像必胜客、迪亚天天、京客隆、物美、华普等等社区超市便利店也已经进入，现在正在谈的像百安居、欧尚、贵友等这几个项目在通州都有具体项目在谈判，还有一些在考察的，像沃尔玛，像王府井百货、西单百货、迪卡农等等，应该说在那考察选址的还有很多。 通州现在重点缺什么？经过我们分析，我们感觉现在首先缺中高档的百货店，前两年可以说没有一个百货店来到通州开业。就从去年下半年，通州7月28日开了一个商业推介会，在推介会之后，王府井百货、西单百货、贵友去年年底开始谈判，现在华堂也谈了半天，现在进展不是很好，但是也正在进行谈判，这是第一个缺。第二个缺大盘的家居建材店，通州目前一家店都没有，家居建材目前还是以传统的家居市场，所以像百安居还是急需的。第三就是缺社区生鲜便利连锁店，让老百姓每天在小区里面很方便的购买到生鲜产品，这不是到周末去一些大店，平时小的店像这种连锁品牌还缺，目前就是迪亚天天开了5、6家，其他的大品牌目前还缺。 这是我拿三方面的情况跟各位嘉宾介绍了一下。刚才主持人讲，通州有27万往返主城与新城，而且有一种成为“睡城”的担心，有这种观点，而且通州目前的商业应该说也是一种带有输出性质的商业，特别在百货方面，应该说通州人到城里来消费还是有一定的水平，但是我们也分析研究，要想由输出型转为吸纳型，或者逐渐吸纳在本区域内消费，这个有没有办法？要绝对做到是不可能的。简单地说咱们在座有一些朋友，有一些记者可能住在那边，工作在城里，当你买一套衣服，在城里面工作之余，可能到商场去买，再到通州区可能性就不是特别大。但是我感觉随着时间的退役，这种输出型会越来越多，人口规模的增大，随着品牌店的进入，如果说你习惯到贵友去买货，你住在时尚街区 (论坛 像册 户型 样板间)，住在通州城，你不可能舍近求远在同一个店买同样的东西，我感觉这一点大家都很好理解。而且我感觉照这样发展下去，通州的商业，也就是刚才所说的输出型与吸纳型我感觉会逐步缓解，而且重点吸纳不是城里人，应该重点吸纳还是周边的像河北，包括朝阳靠东部的人，如果吸引城里人到通州有一种可能，就是包装出一种特殊的概念，城里面这个东西买不到，可能会吸纳城里人。原来我们就想搞一个国际化的，规模比较大的奥特莱斯，就是品牌直销折扣店，原来想规划这样一个东西，而且跟瑞士一家也谈过，由于他在上海开了一家店，由于市场竞争有一点水土不服，在松江居上海60公里处开了一家店，结果在居26公里处上海也开了一家，中国国情就是少花一点高速费，少花一点油费26公里处的就爆满，而居60公里处就不温不火，所以在北京的项目他想在推一推，先搞好上海再来搞北京，所以我把这个情况简单跟大家介绍一下。 再次感谢大家，而且欢迎各位专家、各位朋友到通州做克，而且帮助我们商业发展出谋划策，谢谢大家！ 主持人：谢谢王局长精彩发言，我想通过王局长的细致介绍，各位朋友对通州有更深层次的理解。下面请出另外一位嘉宾，就是北京博智行商业地产研究院首席专家鲁炳全先生，鲁老师现在做商业地产做了这么多年，凭你这么多年工作经验和专业度，你感觉商业在通州最需要什么样类型的商业？从你专业角度上讲一讲，例如像桃花岛金街 (论坛 像册)这样的商业，在通州整体商业布局当中，它的功能和作用是什么？  图为北京博智行商业地产研究院首席专家鲁炳全 鲁炳全：我谈一点我个人的看法，从业内人士专业的角度来理解，刚才王局长已经把通州整个演变过程和未来做了一个很好的规划，通州也发生了翻天覆地的变化。1999年我当时到通州，看通州的商业是人民商场、百货大楼、京华、华宁，以这四大商场作为整个通州商业主体，那个时候通州应该说是一个郊区性的商业模型。正因为这几年，刚才王局长说了一系列的数据，包括我们今天看到金街的资料，未来到2008年人口会集聚到100万以上，这几年的时间，在6、7年的时间人口集聚这么快，这些人口是哪里来的？是从我们原有的县城周边城市化所谓的进城农民，还是外来人口，实际上我想在座的都比我清楚，应该说通县目前流动人口90%都来自于市区转移的一批白领以及准白领，是这个阶层作为主力军，至少是有这样一个比例。 这个问题说明了什么？说明了通州作为我们商业基础考量第一目标叫目标客户群发生了重大的转移和变化，应该说目标客户群已经完成了一个升级换代。所以我们要搞商业，做项目，我们要做城市的商业配套功能，最终是要为这些目标客户群服务的，要围绕他们的需求来进行开发。正因为这样一个过程，所以通州整个从商业特性来讲，已经从郊区性的商业中心过渡到城市生活中心的角度。从这个角度来看，通州需要什么？其实刚才我特别对王局长介绍的滨河商业开发感兴趣，介绍了这么多的项目这个对我的印象非常深。为什么？比如说通州有那么多的青年，也就是说年龄在25岁，我们说不上25—40岁是主力消费体，他们有没有像后海这样的酒吧街？没有。滨河商业开发可不可以这样做？当然可以。也就是我们以生活为主调休闲类的商业需求，应该远远高于我们所说的中高端的需求。因为在北京虽然有典型的消费区域，比如说王府井和西单，是外地人来消费的天堂，我听很多北京人都是不去的，就连我本人几乎也不去。为什么？就是消费特性和整个所在的商业项目的定位是没有关联，从这一点来讲，通州未来以城市生活、休闲为主体的商业中心，应该说是未来至少在10年之内是商业主体。 所谓休闲、生活中心的概念是什么？我认为至少具备两个特征：第一是时尚，第二是我们生活的基本需求。这里面就反映了两点，时尚并不代表着高档，并不像我们精品百货或者是精品购物中心就一定有市场，应该说他们之间是有矛盾的，所谓的时尚就是满足一些提高生活品质为主体的这一类业态，前面我刚才讲到这种所谓的酒吧一条街等等，甚至婚纱一条街等等。第二就是生活，从大的概念来说，通州还是大社区的概念。所以我们一谈社区不是小区，为什么说社区商业在美国占全国社区零售总额40.5%以上，在新加坡占72%，我们国内目前占社区零售总额是多少？还不到15%。实际上北京城市东扩，我们说两轴两带，通州又处于这样一个区域，还是以社区商业作为主流，生活满足需求。因为这一部分人都是在城里面工作，回到自己的生活地带，希望满足日常生活，这两类就构成未来通州商业业态的主流，这是我个人的理解。 在这之前我看了金街开发商开发的项目，看到这个项目第一感觉，如果说社区商业，这是典型的投资型街铺商业街，为什么这么说？其实这个地方商圈三年前我就做过研究，那时候首先就是给东方广场 (论坛 像册)选址，现在是百安居开的那个地方。当时对这个商圈做了一些研究，这个研究包括刚才讲的重新规划现代文化体验生活中心，实际上从定位来讲，和我们当初商圈的研究基本上吻合的。因为这个区域的人口扩张速度，我认为将来可能是属于通州扩张速度最快的地方，从它的房价增长率来讲，从2004年到2007年平均增长40%左右，也就是说这个局部区域增长接近40%。这个街区的商业目前来讲，就是整个这个地区商业相对来讲是处于零散的状态，还没有一个集约化的消费中心，现在还不存在，所以金街这个项目如果说在现有定位，包括业态组合和后期运营方式进一步整合的情况下，我认为它会成为这个地区具有典型城市生活特征的城市消费中心。这个消费主体，也就是说实际上是以这些流动的，或者我们叫做白领以及准白领这一类的消费人群为主体，消费人口都是新增的人口。 对于金街这个项目本身来讲，如果是围绕这样一个城市的生活配套中心的角度，从投资来说是最具有价值的。这有两个依据，第一在当前商业地产投资当中，我们始终认为好的社区商业项目是属于投资价值最大的项目，这是一个大的背景，相比一些城市的生活中心，包括区域一些生活中心来讲，投资价值更高一点。第二就是从本身这个地方历年的成长和我个人的预测这个地方未来成长率也会在25—30%之间，应该会在这之间。这样看来，从投资来讲，无论是它的空间，还是投资的回报以及投资本身的价值取向都是值得肯定的，都是可选的。 因为我了解这个项目有限，但是从现有了解情况下，从整个配套和后期的运营上，我提出三点建议。第一我希望在配套上，尤其是人气的塑造上，希望我们聚集人气，因为我们说是全天候的消费中心，聚集人气主要是考虑两类人群，第一类是儿童，第二类就是有闲没钱的人。所谓儿童，就是麦当劳、肯德基靠什么来吸引？就是有限的经营面积要有一个娱乐场，就是儿童带动家庭消费，这是我们要考虑第一点。第二就是有闲没钱的人，闲逛的地方，至少有看逛的地方，这是第一个建议。第二个建议就是整个业态在销售的时候，希望能够有原则的销售。就是建议按照我们规划业态来进行运营，这样保证我们商业街铺完整性和统一性，他买了以后不一定听我们，但是我们希望在开始的时候我们有原则的建议他。第三个建议就是我们在后期物业管理和运营管理上，因为这和周边的居民区是在一起的，这个项目周边都是居民区，这样以后再物业运营管理上要统一，特别是我们的广告位非常充足，一层、二层、三层，正因为这样的情况下我们要有统一物业管理，也是要维护项目远期投资定位。一方面维护我们项目定位的远期价格，另外一方面就是保护这些投资者购买和入驻以后他们的投资利益，这是我个人的看法，谢谢各位！ 主持人：谢谢鲁总精彩的发言。我想请出另外一个嘉宾，就是商业地产联盟副秘书长钟铁滨先生，首先鲁老师把这个金街项目做了一个定位，定位大社区商业，同时也是街铺型商业，你同不同意他的看法，如果同意当前街铺商业发展的趋势是什么？发展特色是什么？  图为商业立地研究中心主任、中国商业地产联盟副秘书长钟铁滨 钟铁滨：首先说第一个问题，鲁总讲的肯定是正确的。首先我想对于社区商业定性的问题，社区商业从我们研究感觉，应该是城市商业的基础，也是商业地产重要的组成部分，是目前商业地产开发一个新的热点，当然首先也符合国家政策的鼓励和支持的方向。因为国家商务部从2005年就大力推广社区商业的发展，2005年、2006年也举行了社区商业示范社区评比活动，各个城市也都评选出了示范社区，其主要的目的就是要推动社区商业的发展。因为咱们国家原来是投资型的经济增长为主要方向转到现在以消费型的经济增长方式为主要方向。所以这里面把社区商业发展也作为大力推广服务业发展的主要部分。 社区商业在北京“十一五”规划里面首次提出来多中心规划的观点，也就是北京从摊大饼模式变成跳跃式多中心城市发展，这种发展规划也促成新城区的建设，新城区的功能就是承接城市人口的转移，人口转移、人口分散，商业也一定要分散，所以商业的格局就形成了一种变化，这样也就引发社区商业开发不断地升级，地位也在不断得到加强，也得到各个方面的高度关注。就像今天《安家》主持这样一个会议，探讨通州商铺投资价值，这些都是符合目前商业地产发展的趋势。首先讲到这些地方，我们还感觉到各种新型的业态也不断地出现，从商业地产联盟的角度来看，目前重要的一点就是加强商业立地的研究，也就是研究商业立地的特性和特点，以及特定的需求，这样带来商业地产良性发展，协会特别成立商业立地研究中心，什么叫商业立地研究？也就是商务及其坐落地的统称，这里面包括对商业地址及其特点的研究，还有对商务建筑条件特定要求的研究，商业地理条件和商务建筑条件这两点就是我们重点要做的商业立点研究。这两年商业地产不断发展，但是不可否认我们看到了空置率居高不下，这个问题我们的分析重点就是两个原因，首先就是商业地产选择地点不适当，也就是商业地产开发的时候在不适当的地点开发了商业建筑，最后落实到商家，商家不来，地点不合适，这是其中重要的因素。第二就是地点非常适合，很多地点都是人口密集地区，但是仍然不来，就是商业建筑本身的问题。地点要选好，商业建筑本身也要做好，商业立地就是这两个方面都做对了，商业地产才能良性发展。 现在谈到社区商业，这里面也要研究社区商业的特点。我个人感觉到社区商业的特点，它首先是一个地域性，因为社区商业、社区商业？社区就把商业限制在我们社区这样一个概念里面。一个社区，是有一定的边界性，当然不同的小区，小区之间互相是有一定的贯通，但是每一个项目定位社区商业的时候，中心的服务目标就是社区，它的地域性非常明显，消费群体是有非常明显的指向性。刚才鲁总也讲到这些观点，就是它是一个稳定的客源，也就是社区商业周边长期居住的这些居民，就是稳定的客源。其他的商业，和城市大型的商业明显不同，由于有稳定的客源，就要认真稳定客源他的消费需求，针对他的需求来开发建设我们社区商业，这样社区商业成功率应该非常高。 社区商业其中一个特点就是它是和居住区相互依托，是相互依赖的，所以开发商在建设居住楼群的时候，同时也要把和社区配套的商业建起来，这是同步进行。在运营过程当中，管理过程当中，相互又是融合的，也形成了一种矛盾。就是又不能够干扰居民的居住，又要让居民感受到消费的便利。距离感到底要如何去做，这是我们要深入研究的。商务部除了在评比社区商业示范社区的时候，也提出了一系列的标准，这个标准实际上也指出了一个方向，具体的内容恐怕根据实际的情况要做不断的完善和补充。但是他也提出来要在五分钟之内应该让居民找到什么样的商业业态，十分钟应该找到什么样的商业业态，十五分钟应该是什么样的商业业态，他都分别提出了一些标准，这些标准在我们联盟网站上也都及时向大家发布了，可以进行参照，这也是社区商业开发建设当中一个特殊点，就是既要不干扰，又要便利。 社区消费，既然商业地产是为了商业服务，商业是为了消费者服务。社区商业是稳定客群，它的服务有两个方向，一个就是基础性的消费，基础性的消费就是满足居民日常的消费需求，比如需要一些早餐点、理发或者是修理服务，或者是一些食杂店、便利店，也就是日常基础性消费，保障他的基础的消费。第二就是选择性的消费，选择性的消费他也可能会在社区消费，也可能不在社区里面消费，如果我们社区商业搞得好，管理得好，业态组合得好，有一些选择性消费就会拉到社区进行。比如说健身、美容、咖啡馆、茶艺等等，它不是一个生活当中必需的，但是已经向体验消费、更舒适休闲消费发展，所以这也是社区消费的特点，就是基础性和选择性。这两者之间的开发商在开发当中，在招商当中要有一个非常合理科学的组合，要根据社区长期居住人口的特性，比如说消费层次、文化层次、居民的特性，比如说年龄结构来确定基础性消费合选择性消费的比例，当然基础性消费是必须要有的，选择性消费是大是小都要有一个考虑。 现在说到社区商业的瓶颈和特点？我们说社区商业这几年总的来说有这么几个问题，一个就是社区商业的规划不尽合理，也就是说虽然我们过去强调商业规划，商务也好，从国家也好，指导的一些原则也好，大多数都是对量的规定，老话说的就是千人指标，每千人应该配备什么样的商业设施多少平方米，是按照数量来决定，但是现在我们觉得发展不但是数量的确定，而且还要对它的位置，也就是在社区里面，在平面的布局上要有规定，这在商务部提出的示范社区的标准里面，就是我刚才举例讲到五分钟、十分钟、十五分钟实际上已经出现了方向，也就是对它的布局要有所研究，这是我们要考虑的。 第二就是建筑多不适用。就是过去我们大多数都是底商，底商开发企业多数是以满足居民住宅、户型的需求来考量建筑形态建设，往往底商受制于上面住宅的户型隔墙、电梯井道等等的影响，对底商商业面积出现很大的局限性，加上底商过去不是十分关注，对层高、进深、荷载，一些相应的配套设施上也不尽完备，所以建筑本身不适用也是社区商业发展的瓶颈之一。 第三就是业态不充分。这就跟前面所说的基础性消费和选择性消费，这里面有一些问题，由于规划不合理，有一些业态想进社区商业进不去。有一些大的社区人口已经很多了，我们想进，但是选不到适合的场地，或者是进深不够，或者是单层面积不够，或者是等等，它约束了社区商业的发展，这是第三点业态不充分。 还有就是社区商业的管理远不规范。就是社区商业的管理还没有形成一个专门的团队管理，现在有商业管理公司管的是大型商业，对社区商业应该如何管理，这是一个新的课题，这一、两年有一些城市，有一些地区已经研究对社区商业应该管理。这是我想到的四个方面，社区商业目前存在的问题。在去年我们对社区商业研究，我个人提出来十大变化，在社区商业里面出现了十大变化，实际上是发展趋势，这在我们网站里面也有表述。其中最主要三个方面就是业态的变化，这跟前面讲到业态不充分是相关联的，也就是业态的变化要由单纯基础性的消费商业业态向选择性商业业态不断地补充，不断的加强，这是目前的趋势。再就是社区商业形态方面的变化，这就是说对我们来说规划和建筑这两方面出现的问题，改变以往底商为主的方式，底商为主就是分散型。比如说我们到望京，也就是这两年出现大型商业，两、三年以前就是底商，把以前的住宅变成商业，你可能要到这个楼底下理发，到另外一个楼底下买水，到另外一个楼底下洗衣，完全是分散，哪有底商就随着哪走，没有形成一个集中统一的考量。 所以形态的变化，我们说现在也看到了可喜的现象，就是由分散式的向集聚式的社区商业演变，已经会单独做成1—4层的商业建筑，或者是在几个塔楼单独拿出来形成一个集聚式的商业项目。桃花岛这个项目是单独的项目，不完全是住宅项目，这样的好处就是说它可以对商业建筑单独的去考量，而不受上面居住建筑的局限，可以根据商家的需求考虑层高，考虑进深，考虑住距，也可能把单层做得比较大，现代商业就有进驻的机会，管理成本也比较低，居民也可以一站式完成消费。过去管理就是小区的停车、小区的保安，现在社区商业管理机构是一个空白，如果谁先解决这个需求是非常大的，因为社区商业一开始建的时候就应该有一个统一的规划，对商业布局也要有统一的策划，包括后期的招商统一管理，甚至进行一些业态的调整，打散以后分散在社区里面，实际上也需要专业的商业管理机构出现。我就讲这么多。 主持人：非常感谢钟老师的精彩发言。今天除了请到政府官员，政府界的领导，还有专家学者，我们也很荣幸请到长期在商业地产战斗在一线的像司培思、华夏柏欣，汉博这样专业的策划公司，下面请司培思的梁总谈一下你的看法。 梁尚强：大家下午好，今天非常感谢主持人邀请我们过来谈一谈社区商业。其实谈到社区商业，刚才鲁先生和钟先生都谈了一些很核心的观点，特别是社区商业方面，我也来谈几点有关到底社区商业发展当中要注意什么。 刚才谈到有关规模的不合适，布局是否合理或者是业态是不是健全，还有结构行不行，或者是管理方面做得好不好，这些都是我们行业引以为鉴的，很明确都必须要规避的。但是很不巧，当我们开发商去做项目的时候，刚才所说的问题经常还是屡屡出现。除了有关这方面，刚才钟先生也谈到以往做社区商业始作俑者是政府规划当中利用千人指标你是多少万平方米，必须有多少平方米用来做商业，完全没有考虑应该做什么东西，也没有考虑到那边的居住或者是组成是什么样的，一般你这个项目是多大，按照比例再来做商业。这个观点也从另外一个侧面尝试提供几点，希望大家参考。 一方面规划我们谈到的更多是立地条件到底跟规划配合如何，一个项目当中我们首先说我们这个项目应该做多大，这是规划当中首先要回答的问题。但是规划项目要做多大，首先政府给我们规划的地是5万或者是8万，这是通过研究出来的数字，所以结果都是被动的。退一步来讲，我们是不是可以从这些政府千人指标、社区规划指标当中，是不是能在里面找到一些路子，使得我们做得更有准绳。其实在商业面积和人口是有一个非常可以供参考的比例。比如说在零售方面的先进国家日本，它的人均所享受的商业面积大概是2—2.2平方米，如果像香港这样地方一般是在1.5—1.8平方米，如果像上海是1.2—1.5平方米，北京的情况稍微弱一点是1—1.2平方米，通州目前年轻人主力消费人群是27万，我们可以想起整个项目以通州新城作为一个项目，应该可以容纳27万平方米的商业面积，当然我是将很复杂的商业情况做一个简单的描述，不能光是这一个指标，还有其他的指标。 如果说目前通州商业的面积大概是在11万平方米，相距27万，可以这么说在通州的商业发展，尤其是零售方面大有可为。从另外一个角度，特别谈到布局方面的合理和不合理，其实在社区商业当中，我们发现很多项目从它的内部营业规划已经做得很好，当然这里面有很多内在、外在的因素，尤其是有一些项目急于将项目出售，当然好的位置都是出售，不好的位置自己保留，有一些在内部消纳。但是任何项目都要内接和外接，如果从内和外先做一个核心的分界，我相信他们去做内部商业面积规划会有比较敏感的看法。 第三个观点就是作为一个社区，其实不管是配套1/10也好还是更多也好，更多不是以整个区域或者是整个城市作为定位的项目，它的吸引力相对是有局限性的，因为它的规模，它的限制是不可能有非常丰富的业态去支撑，所以一般开发商或者是策划公司在规划的时候，往往非常愿意从基础的商业需求去考虑到底应该提供什么样的商业给这个项目，而最简单一个项目当中如果说有几万平方米，首先1、2万先给仓储超市解决一大部分面积，也可能在里面再安排有一些配套型的洗衣店、面包店、理发店，这也不错，因为确实是针对居民需要。但是从我们去做商业经营，我们经常挂在嘴上就是要给项目赋予新高度，赋予新价值，我们尝试这样一条新途径来考虑。 其实我们研究通州这样的地方，主流的消费者，或者是有冲动消费的都是20几岁、30几岁的人，我们去做青年人消费十大潮流需求调查，我们发现原来25岁—35岁的朋友，他们对于约会需求很大，对于派对需求很大，对于酷的东西特别感兴趣，对于时尚的东西非常感兴趣，刚才王局长也说到时尚不等于高价，这一点我非常同意，第五就是他们的休闲需求很强，第六就是他们对于IT产品的需求很大，第七是文化需求，第八是前卫的产品，第九是纯粹是自己个人品味，他们喜欢的东西可以是非常有个性化，最后就是他们对于品牌其实也有一定的需求。通过我们研究这十大需求当中，我们可以随便拿三点，都足以作为一个项目本身有吸引力的定位，但是往往是很多项目在开发的时候，希望保守一点，稳一点，引导项目往基础的配套去做。我想说基础的配套没有什么不好，但是如果整个区域都是在一些配套层次方面，永远不会做出亮点。 比如说在上海有一个项目叫大拇指广场，周边都是纯居住区，距离陆家嘴不算远，但是都是周边的居住支撑这个广场。原来所说是纯配套型的东西他也有一些，但是他很大胆引进一些文化型、休闲型的产业在里面，而且特别有性格。在运营当中，如果不是因为里面有一些产权出售，我绝对相信他们有能力经营这个项目再上一个高度。还有一个项目供大家参考，也是在上海，基本上在整个区域当中针对档次、人群还没有大拇指广场高，都是周边的老百姓，他们都是老百姓的消费，他们依然可以通过有能力的品牌去撑主力店，通过有运动力的品牌去做体育街，通过商业组合他们可以讲项目做出性格。 从这个项目当中，我也归纳几点出路，尤其是作为社区商业，今天特别是有通州的王先生在，我特别呼吁一下，通州是政府重点推荐的卫星城市，如果能在未来当中多赋予开发商更多的规划空间，给他更多的建设条件，我相信有不少开发商是愿意做好项目的。第二点就是特别有关周围的项目它的定位非常重要，作为一个项目我刚才提了十大潮流需求。其实是刚才概观性的潮流的概括，其实最主要就是约会需求。第三做项目的时候，像通州这样的地方，刚才主持人特别用“睡城”两个字形成，“睡城”的意思就是白天上班，晚上回去睡，我觉得挺悬的，如果是百分之百睡城哪有时间消费，要想有社区商业首先就不能做“睡城”，一定要从客户目标需求当中挖掘一些元素，令大家不再称这个项目为睡城。最后一条就是我比较赞成钟先生所谈的用儿童作为家庭消费，这应该是有市场的，我今天就讲这么多，谢谢大家！
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