北京近郊置业新浪潮之顺义分论坛(组图)

　　2007年5月16日，由新京报主办的近郊置业新浪潮之顺义分论坛在新京报社举行，来自京城的业界专家和房地产开发商共同探讨了顺义房地产发展以及近郊置业等热点话题，新浪房产全程直播本次活动。以下为论坛实录：

　　主持人张学东：今天的论坛的议题是新京报系列论坛之一，近郊置业新浪潮之顺义分论坛。从上周开始我们新京报开始了一系列关于近郊置业的活动，包括论坛及房地产相关报道。今天开始近郊置业新浪潮之顺义分论坛第一个论坛开始了，非常感谢百之忙中抽出宝贵的时间参加我们的论坛。

　　下面我介绍一下参加今天论坛的各位来宾：北京大学城市与区域规划系博导董黎明先生；顺义区建设工委副书记王国华先生；京汉集团董事局主席田汉先生；万科集团赵彤先生；东方太阳城公关部总经理高玲女士；北京英才房地产开发有限公司营销总监杨朝淅先生；京汉集团董办主任周大江先生；金汉房地产开发有限公司总经理韩国华先生；金汉绿港营销总监周洁先生；中原房地产经纪有限公司投资顾问部总经理张坤昱女士；北京弘泰武仕广告有限公司总经理赵四海先生。以及新京报房产新闻部主任潘宇凌，和新京报副总经理张为民。今天论坛由新京报主办，包括新浪、以及安家等相关媒体的朋友也到场，对他们的到来表示欢迎！

　　2005年北京政府宣布，包括顺义、通州、亦庄三个北京新城规划完毕，根据新城规划，2020年，3个重点新城总人口将控制在250万左右，顺义新城将坚持高起点、高水平规划建设，努力从根本上避免中心城已出现的环境、交通等问切实保障中心城人口和职能的疏散，新城的各项规划建设指标配置将整体高于中心城。

　　根据规划，包括顺义的城市轻轨、机场轨道等轨道交通的建立，这些都为顺义郊区置业的兴起奠定了非常良好的基础。

　　因此，在一定程度上，顺义的城市功能定位、区域发展及住宅开发形成了相互促进的关系，如何在这样三方促进的背景下，提升和加快区域房地产的开发；合理的引导郊区置业和推动政府部门快速合理配置区域各项资源配套；则成为目前重点关注的话题。

　　今天我们在北京新规划的大背景下，探讨顺义将来的发展规划和其区域前景，在此基础上探讨随着顺义区域定位变化后，顺义和北京城区关系的变化。尤其是包括轨道交通的变化顺义区域城市功能定位的变化、顺义将来发展愿景的变化、顺义配套设施的变化、顺义房地产开发和置业人群的变化等，涉及到规划、交通、生活配套、住宅及生活等多个层面的变化，来立体的展示顺义区域未来的远景。

　　论坛开始之前请新京报房产新闻部主任潘宇凌先简单讲一下。

　　潘宇凌：大家好！今天我们做的是近郊置业新浪潮之顺义分论坛，现在整个北京住宅市场郊区是一个很好的选择，无论从价格、产品供应量以及产品本身的打造，郊区置业将成为今后的老百姓购房的热点。在这样的基础上，几个郊区、几个板块，近郊也好、远郊也好，以及北京市周边区域都做了一些规划，相信在十一五规划出来之后，各个城区都会有新的动作。新京报有这样的义务建立一个平台，让开发商和政府相关部门的领导座到一起进行交流。下面请大家各抒己见，谈谈顺义的房产情况。

　　主持人张学东：谢谢潘宇凌！关于顺义新城规划的变化以及住宅新趋势的出现，都与顺义新城的规划有很密切的关系，董黎明老师是北京大学专门研究房地产很资深的专家，请董老师结合北京规划和新城规划等方面的变化，探讨一下顺义这个城区与北京城区的新关系，新的规划出现以后城区会有哪些新的比较大的变化？

    董黎明：五六环路之间的房子备受近郊置业者青睐

　　董黎明：各位朋友下午好！很高兴有机会参加这次论坛。论坛的题目本身就代表了当代北京新的变化“近郊置业新浪潮之顺义分论坛”。传统的观念顺义不属于近郊，北京的近郊是朝、海、丰。过去顺义是远郊，现在为什么说它是近郊？这说明北京从90年代以后整个城市出现了快速发展的阶段。原来的近郊区已经成为城市或者房地产开发已经没有多少地了，所以原来的远郊区特别是接近北京的这一片，它实际上已经成了近郊区。

　　未来的趋势是什么变化？现在北京处在一个郊区化的阶段，所谓郊区化就是城里的人要搬到郊区去置业、居住，这就是郊区化。计划经济时期有过一句话“宁愿要城里的一张床，不要郊区的两间房”。这是上个世纪七八十年代的传统观念，现在大量北京的城区的居民对郊区已经不陌生了，认可了。为什么我们现在是处在这么一个进程呢？我想主要是四个因素：第一，改革开放以后，土地有了价值，地价、房价显现出来的，要改善居住条件经济规律、经济杠杆起的作用很大，北京中心区不算高档的小区都得15000-18000，郊区相对应该比较便宜一些。按照我们的收入水平，要在城里买一套100平方米哪怕90平方米的房子，没有100多万拿不下来。但是，郊区呢？顺义这个地区过去四五千，现在得六七千块钱。顺义、通州范围里，尽管房价也在涨，至少它要比城区的房价还得低一半甚至还要多，这就是一个动力。要改善居住条件，按照现在的生活水平，在城区要住上超过100平方米的住房，一般的工薪阶层是承受不了。

　　第二，环境因素。大家知道，北京中心区的人口密度最高，特别是崇门、宣武人口密度超过3万，最高的每个平方米5万人。每天的噪声、空气，那个环境和郊区没法儿比。这就是为什么很多城区的居民到了五一长假、十一长假都涌现郊区，造成往郊区高速路走不动了，这说明人们现在更加注意我们的生活质量，需要更好的环境。

　　第三，从规划来讲，现在北京的规划大家之所以交通这么拥挤、人口这么密集，实际上大量的工人集中在三环之内，这类规划要解决的主要问题就是由原来的单中心的结构，要把这些功能疏散到郊区变成多中心，无论是产业也好、行政的职能也好，甚至文化各方面，往外走不完全是住宅的问题，其他的功能也在往外走。这轮的规划随着北京工人的对外的扩散，大体上在原来规划市区范围里也要接近100万的人口。这是规划推动了郊区化，最后还有一个因素没有畅通的交通系统，很多人在郊区买房子还有心有余悸的。

　　我们进入二十一世纪之后，北京的基础设施建设特别是高速公路，包括城铁、地铁，随着08年奥运会的契机，现在大规模的建设。这就为我们缩短空间的距离打下了很好的基础。现在到郊区半个钟头就可以到了，甚至现在有人说，北京和天津的城铁修通了以后了，一个小时之内京津就联系的。我想郊区化这是未来在二三十年内一个不以人们意志为转移的一个方向，在上个世纪虽然北京搞了很多卫星城，但是起不来，为什么？因为没有这些条件，现在我们具备了这些条件。所以，我们走向郊区这是未来的一个趋势。

　　大家又问了，北京这么大，城里的人走向何方？顺义、通州还是到平谷、延庆、密云，还是在朝、海、丰？我们当前走向何方重点在什么地方？这里有一个经济规律在起作用。我们假定现在的工作岗位基本还是在城里的时候，如果我要买房子，我就考虑两个因素，假定其他的费用不变，吃的费用、交通费用、医疗费用不变，实际上就是两个杠杆制约你要在哪个地方购房，地点、房价。在城里工作当然在城里买房子方便，交通费用省的，但是房价受不了，城里要比郊区贵一两倍。他从房价考虑，我到延庆、密云买房，两三千拿下来了，问题是交通不行，天气的原因、汽车油价也在涨，这些都是需要的。

　　如果又想买到足够面积的房，不是很贵，同时兼顾到通行，我认为在未来五到十年之内五六环之间是一个比较理想的对广大消费者来讲的购房的区位，超过六环很多人不认可。第五环房价高，现在奥运村过了五环也都超过1万块钱了。五环和六环之间是哪个位置呢？实际上就是现在的顺义、通州、亦庄、大兴、良乡、门头沟，昌平的南边这些位置。无论从规划来看，或者从今天人们心目中主要选择的区域来看，应该讲这里当前北京人要买房他所要选择的方位和区域。

　　顺义在这个圈子里处在什么地位？应该讲顺义是一个首选之区。我去年也参加过亦庄房地产的研讨会，结果北大有位有名的教授张颐武发表了言论，说亦庄是没有女人的城市，为什么呢？它就是经济开发区，都是男的，没有基础设施，文化服务设施很少，当然现在也开始了，像同仁医院分院也去的，但是总体来看，它的社会服务设施、基础设施、人文的环境还是比较差，它是一个生产的重地。我们不是说它的坏话，我们可以比较一下。亦庄的基础设施还是不错的，交通条件很好。在亦庄买房子这是感到比较苦恼的地方，我访问过，一些业主说晚上没地方去，除了吃以外娱乐设施很少。

　　我们再看另外一个重点新城通州，通州我去年接触比较广，按理来讲通州是距离北京最近，而且在两条十字轴的中端，也是一个很理想的地方。我感到通州现在最大的问题，包括和他们地方的干部研究，通州很担心未来变成一个卧城，没有产业。它的第二产业很薄弱，去了就是住，如果都是卧城的话，这个城市没有发展的动力。这里通州我感到比较突出的一个问题。

　　相比之下，顺义它的优势我认为主要是三个方面：第一它处在北京的上风上水，我们的水源坝场牛栏山在这里，自然条件很好。特别是温榆河、潮白河，所以它成为开发商首选别墅高档住宅。第二，通州目前所希望的顺义已经实现的，物流业我们有空港作为一个依托，第二产业现代制造业我们有现代的大的汽车制造厂，原来燕京啤酒在国内是可以跟青岛啤酒能够抗衡的大的企业。另外，我们还有文化的产业，国际会展中心也从城市里扩散到了顺义，二三产相当发达。所以，作为一个有生命力的地方，不仅仅我们要有良好的居住环境，而且也应该也一个很好的工作环境。这样的话，相当一部分居民就可以安家落户，不必从郊区跑到城区，就地有产业就可以安置很多人，这也是城市规划宗旨，一个新城就业和居住在同一个地方，这样可以大大的减少我们的交通的负担。这一点三个重点建设新城里，顺义的条件是最高的。当然了，基础设施三个新城都不相上下，顺义有机场高速，城铁马上要通了，这些条件都是很具备的。

　　顺义主要的问题像国际机场既是个优点，这个机场慢慢在扩大，我们很想在规划里再搞北京的第二机场，如果机场现在是三跑道向东扩展，可能对顺义主城区产生一点影响。如果以后机场的规模再扩大，四条跑道也不是没有可能，因为北京空运走廊很少，北京的机场选址很难，在通州、大兴都考虑过，但是都没有可能性。未来机场的规模扩大了，对地方经济会产生拉动的作用，但是它是个双刃剑。机场噪声的干扰可能对周边房地产的开发会有一定的影响。有人研究英国伦敦机场周围的房价要比相同地方的房价便宜25%，就是由于机场的干扰。所以，诸位开发商做宣传的时候，千万别说我距离机场近是个优点，距离机场近我并不是天天坐飞机到上海、广州去出差，如果是这样的人我肯定在机场边买个房子，我们一年坐飞机的机会不是很多，所以选址的时候不要过分的靠近机场。

　　在这三个重点建设新城了，应该讲顺义的发展前景是最好的。如果这三个地方的房子供我挑选，我想选择顺义比选择那两个地方更加理想，谢谢大家！

十二星座明星与豪宅(组图) 组图：美国建筑景观

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