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地产神仙派第五届城市论坛暨中体奥林匹克研讨会http://bj.house.sina.com.cn 2007年04月22日17:05 新浪房产
 4月22日，地产神仙派(地产神仙派博客|地产神仙派新闻)第五届城市论坛暨中体奥林匹克研讨会在中体奥林匹克花园售楼处举行。杨乐渝(杨乐渝博客|杨乐渝新闻)、黄玺庆(黄玺庆博客|黄玺庆新闻)、张向东(张向东博客|张向东新闻)、陈云峰(陈云峰博客|陈云峰新闻)、陈顺(陈顺博客|陈顺新闻)、于鲁(于鲁博客|于鲁新闻)、王宏新(王宏新博客|王宏新新闻)、姜炜(姜炜博客|姜炜新闻)、陈雪根(陈雪根博客|陈雪根新闻)等神仙派资深圈友参加了该次研讨会并就中体奥林匹克花园的景观环境、营销模式等方面进行了探讨，以下为该次研讨会实录：  黄玺庆：大家好，地产神仙派第五届城市论坛——对话中体奥林匹克花园现在开始，我是本次论坛主持人黄玺庆。今天我们很高兴来到中体奥林匹克花园，就中体奥林匹克花园的设计、规划、产品建设特点进行主题研讨。 现在首先请主办方中体奥林匹克花园总经理陈顺先生为我们致辞。  陈顺：各位网友大家好，各路神仙大家好，有一句话，我们今天对于中体奥林匹克花园来说，叫做我和神仙有个约会，实际上神仙代表着什么？代表着自由自在，代表着智慧，实际上说到底就是代表着快乐。我们今天下午就是中体奥林匹克花园和快乐有一个约会。 今天神仙派到我们项目，很多神仙都是中体奥林匹克花园的好朋友，也是我个人的好朋友，在过去的很多工作当中接触过很多，给我个人也有很多的帮助。刚才大家到这里在沙盘看了一下，到园区走了走，可以说在一年半以前大家到这里来说，就不是坡地美宅了，而是破地没宅了，时空在发生不断的变化，现实也在发生着不断的改变，也就是在座的这些从事房地产行业的各路神仙用我们的智慧和双手改变着这些。 所以对于中体奥林匹克花园来说，今天下午将是非常快乐的时间。长辛店这个地区是北京西南五环外的地区，长期以来发展比较慢，对于开发商来说，要做出好的产品，相对来说比较难。但是北京西南还有很大的特点，第一各个开发商手里的地绝对不是一百亩、两百亩可以挡住的，都是大盘，在开发大盘的时候必须要从社会责任的角度或者从产品性能结构的角度进行深度的研究，才可以把这个楼盘做好，所以我说西南每个楼盘往前迈一两步的空间都是有可能的，价格还低一些。但是这个地方确实偏远一些，有一个顺口溜：没气、没电又有高压电。大家到我们这里看了一下，还是有所体现的，我们二期研究了85个单体，外立面研究了38个的，我相信在充分的沟通下，产品在功能方面会有进一步的提高。我相信会得到社会各方面的认同，我们设计师研究的时候就是本着显山露水，以山而做，错落有致作为规划的总体理念，我们诚心诚意的欢迎地产神仙派作客中体奥林匹克花园，笑看坡地美宅，给我们把把脉，我们今天这个约，我相信在结束活动之后，会带来很多方面的指导，我们会多加研究，我非常感谢大家，房地产行业都有这个现象，第一会多，第二事儿多，大家抽时间到我这里来，我本身非常的感谢，再次对大家的到来表示感谢。谢谢大家！ 黄玺庆：刚才陈总给我们今天下午的时光做了一个定位，说是一个快乐的时光，刚才大家也参观了奥林匹克花园的一期，我相信大家已经体验到了视觉的快乐，这种视觉的快乐是怎样创造出来的？现在我们有请中体奥林匹克花园的设计单位维拓时代设计公司的副总建筑师崔伟先生，给我们介绍一下中体奥林匹克花园设计的理念。  崔伟：刚才陈总在参观的过程中一再说来的都是地产界的大腕，弄的我特别紧张，可能说的有词不达意的地区，请大家原谅，我用简短的时间把这个项目说一下，这个项目是我们所有做的项目里面最辛苦一个，因为地产商对这个产品的要求特别高，也要做到精益求精的地步，我们在交流的过程中，双方也付出了很多日日夜夜，我们也可以理解，我们从来没有见到过一个地产商这么辛苦。 总之这个项目一方面是设计院的心血，另一方面也是互相促进的过程，发展商也提供了很多想法，这个项目我一直认为是两家合作的项目。这个项目分两个阶段来做，第一个就是总的概括，这是我们当时在最早做概念性规划的时候的方案。这个就是C地块，这块是A地块，当时还做了其他的地块，后来这个地块没有实行，这两个地块刚才陈总已经给大家简单介绍过了，这个坡地落差特别大。最高最低的地方当时差了32米，这块地已经做好了，整个路已经形成了，在这种情况下，甲方希望保留原地貌，因为我以前在香港做过，香港大部分的土地都是山地，在这方面有一定的心得，为什么选择坡地，有两点，第一点跟今天的主题特别的契合，就是逍遥派，房地产发展无外乎两个，一个是城市中心居住的环境，另外就是郊区的低密度的生活环境，很多人从城里搬出来，住在郊区里面，更加向往的是比较逍遥、自然的生活。但是我们在这里做成和城市里面一样的，并排的房子，也是平地，这样跟城市里面的状况没有什么区别。 在早期城市里面比如说亚运村等地方有一些这样的房子，生活的也很舒适，但是体会不到郊区生活的惬意和舒适性。为什么十一、五一节假日的时候，最拥堵的地方往往是香山，西山，就说北京人在庭院环境里面生活的时间太长了，特别向往这种郊区生活。这样香山成了一个选择，我们就希望在这个地方有一点住在坡地或者说山地上的感觉，所以我们保留着依坡而建的感觉，尽量保留着用地的原生态，这个地C地块从这边到那边越来越低，在这个地方做两个小区的主路，有一个想法，往往进小区的时候是越来越高，人是往高处走的，也是沿着一个小山坡就回家了。 这种东西在南方特别常见，为了这个项目我们当时特别去了重庆和深圳看了一下，它会给人造成一种完全不同的世外桃源的感觉。因为每个人都有在城市居住的生活和经历，到这里完全不一样，创造出一种在庭院的氛围内比较少见的感觉，加上绿地，我们当时做的时候特别留了一些绿化带，做景观，回家的时候沿着山坡，两边都是小树林这样的感觉。 这有一个剖面图，这里面的地貌基本是原来的，我们做出的是这个感觉，他最大的好处就是由于坡地的原因，会让你家的地下室会露出来一点，当时这个地方是报批用的，也不能把地下室全划出来，会有报批的困扰，但是大家可以看到，切身的感觉是后面的房子比前面高一点，视线更开阔一些，地下室会比较透明，我们平时感觉地下室特别大，特别的潮湿、阴暗，没有采光，在里面特别的不舒服，如果有地面阳光的话，会使地下室的附加值有很大的提升，这也是有效的利用坡地的方法。 在规划上还有一点是比较注意的，基本上两排之间有一条路，都是暗含着消防路，实际上在所有的高级别墅区规划里面，路都不应该是穿行式的，住户的门口会有车不停的穿行，住在郊区特别希望求得安静和宁静的生活，这个组团的人才会到这里来，出去会是一个路，最起码会让这个小区的人非常的宁静。 第二个所有的住户没有一个住户的门开在主路上的，基本都是二级路形成每家每户的开门，保证了主路特别通畅，也必须安全，作为低密度的小区主路只有一条，但是车流量比较大，住在这个小区里面一定要保证主干道比较通畅，一定要保证这个主路通畅，每家每户都比较安宁。 还可以在两个组团之间形成小组，这样这几户人家因为相互之间都认识，所以对这个小区还可以形成邻里的概念，这就是我们基本的规划思想，这边因为有绿地，所以我们当时希望把这个绿地渗进去，使绿化和小区有机的结合在一起，这种鱼骨式还有一个好处，就是前后，这个地方或者是朝南朝北有一个没有路的花园。 这个方式我们当时做了很多的研究，这个地方正好有一个大沟，在现实的地方上这个地方凹出来，可能就做了一个地下室，有的车就停在前面或者后院，实际上这个地方的地面标高在这个地方，将来这个地方的土会挖掉，现在画的时候还是要感觉更像地下室。 我们做这个地的时候是先把这个地形做出来，做了很大地域的模型，从小模型到大模型一点点做，因为它是一个立体的事情，这个停车方式就是这样，有地库停车方式，还有地面停车方式，我们就是依地形做了不同的停车方式。 下面简单说一下户型，首先跟一期相比，大家看了一期的室内，二期和一期相比，因为价格要提升，老百姓最关心的可能还是自己房子里面，要能够切身感觉价值的提升，所以平面上最起码有两点是通用的，第一个是我们在这个地方做了一个错层，保证三米五的层高，新的楼已经改好了，现在正在做外装，三米九的层高和三米三的层高还是相差很大的。 如果这里面还是一个正常的层高的话，无法感觉到自己住TOWNHOUSE的感觉，我们还有一个产品四米六的层高。我们还有一个感觉，做TOWNHOUSE最难的地方就是私密性，外面有一个花园，老是觉得人在外面会看到你，所以白天晚上都会拉上窗帘，路上的人都会很好奇，里面的人总觉得外面的人可以看到你，这就跟住在18、20层的感觉不一样，这是TOWNHOUSE最难解决的问题。还有就是汽车的噪声，所以在这里面我们把首层都比二层做的高了1.5米，让里面的人私密性比较强一点。 这个就是唯一的一个户型，做这套方案的时候，发展商都想有一个玄关，进来之后会看到一个玄关，在这里面摆个衣柜什么的，里面才是家，真正的居住、生活的地方，首层保留了一个卧室。这个方案最特别的地方就是在二层的地方做了一个通风的庭院，TOWNHOUSE有不好的地方，虽然提供了南北花园，但是由于路上也是人，左右也是人，大家去TOWNHOUSE真正居住的时候，会发现花园里很难有人坐在那里晒太阳，总觉得里面的人特别傻，总觉得路上的人会看到你。 我自己生活在北京，我觉得生活上有一个特别不方便的地方，就是晒太阳，不像南方有海滩，人可以去日光浴，但是北京人很喜欢四合院，就是因为东方人可能更希望有一个私密性的，能够晒太阳，又不被人看到的院子，这就是东方人和西方人的差别。 我们当时去美国的时候看到他们的院子特别大，很多树根本看不到什么，院子基本6米宽，5米的进身。所以在这我们做了一个二层，做了一个通风的院子，降了300，这里面可以种草等等，排水管也做好了，有几个好处，第一个就是小孩在这里面玩，或者是家庭的人在里面晒太阳不会有约束，另外就是对卧室的影响，主卧室还有次卧室，真正意义上实现南北的通透，对这个卧室来说，一边是窗帘，一边是花园，这个花园也是这样的，本来这个地方好象是存车位，在二楼的时候退下去了，这个花园只有三米高，光线很容易进去，现场的房子已经盖好了，上午看的时候，阳光特别的耀眼，我们大概是早上十点多钟去看的。 这样的话，可以保证所有的卧室都可以南北通透，也比较舒适，也创造出比较理想的空间，在这个地方做了一个采光带，这个采光带是为下面的餐厅服务的，这个餐厅进身比较深，我们担心比较黑，所以做了一个采光带，阳光可以直接照下去，在客厅和餐厅里面形成一线阳光。 现在很多方案是为了日照的原因，做的基本都是北部，实际上真正在北面待的人特别说，如果做了北露台，人不会再上面待着，所以我们做的基本都是南露台，人在上面待着和二层的人有直接的对话，人在上面晒太阳，打游戏，都比较好一点。 (图)这个是我们另外一个方案，所有的大部分TOWNHOUSE进来都有一个玄关，而这个方案进来之后先有一个小院，下面没有地下室，所以这个院子里面能种树、草，还可以放秋千等等，小孩在里面玩，打开门显示的是你的小院，这样的话，你吃饭的时候也是对着一块绿地，进了这个院子之后，才是一个玄关，有小衣柜，还有客厅，餐厅和厨房。 二楼做了三个卧室一个套房，是一个L型的布局，三层仍然做出朝南的露台，这个房子就是主卧室依然是我们一贯追求的，希望这个房间本身是一个真正意义上的南北通透的房间。 总图大家可能看不太清楚，但是可以看出来，基本都是错位布局的，所有的房间都是正南正北，二来让独栋的感觉更强，而不是说像二层的房子是并排的，这样的话院子里面的私密性会高一点，也会让院落的感觉更加独立。 这个方案是一期的一个方案改良，就是刚才我们参观的一个户型，特别的紧凑，也特别的合理，但是我们在里面做了一个内庭院，进客厅的时候是经过一个小桥过去的，里面是有景观的小庭院，每一层都是这样，二层和三层是双主卧的，二层和三层完全一样，但是后面的厕所是有小桥联的，我们希望住户进去之后最理想的可以在里面种一点竹子，卧室里面看过去的话会有一些竹子，而不是直接看到厕所和窗户，这边看下去顶部是有玻璃的，两边有阳光、竹子的感觉，我们还是希望追求到阳光和空间的趣味性。进入这个房子我们感觉像经过一个小城堡和吊桥过去。 这个方案都是单独设计和处理过的，这是一个超大户型，因为套数特别少，这个是相对来说对中低收入人群的别墅梦做的房子，相对小一些，170多平米，我们仍然做的像TOWNHOUSE的感觉，有花园、露台，除了起居室比较窄以外，进来之后仍然有一个玄关，这个玄关把这个厨房隔开了，这样的话，保姆或者工人都可以在这个地方忙碌，进来之后是一个餐厅，这个餐厅是两层挑高的客厅，进来之后一下子感觉高起来了，让人一进来的感觉非常的宽敞。 6米面宽的还不如刚才说的4.6米面宽的卧室大，所以品质方面并没有什么大的差别，我们在这个方案里面大面积的采用露台，很少采用阳台，在我们国家法律规定里面很奇怪，露台不算面积，阳台算面积，所以我们这里面全部采用露台，无论是经济型的住房还是比较高档的，都是采用南向露台，所以这间房本身进去之后特别的宽敞、舒适，单就每个房子来说，居住的品质并不差，这里面有采光的方式，有花园、露台，总价也不低，170多平米，后面就是一些TOWNHOUSE的图片。 基本就是这样，我们早期一共做了很多的方案，包括各种风格的，实际上跟我们一起工作的还有一个小师弟，也是耶鲁大学毕业的，当时我们一起做了很多的方案、造型，刚才大家看到了，我们现在沙盘做出来了。 现在这个造型基本有一个观点，同样一个户型，同一个平面，但是我们采用两种手法来做，这样形成了A、B，有的是ABBA、有的是ABAB拼的，这样形成了A区、C区，A区是比较成熟的，在C区里面你根本看不到任何一栋是一样的，同样也可以让地面更加丰富和自然，为什么我们去南方看乡村的东西特别的优美，就是每家每户盖出来的房子都不一样，就像有机生长出来的一样，加上环境的渗透，小区会比较灵活，也比较丰富多彩，包括后面的公寓也是这样做的。这就是我们整个设计的概念。 黄玺庆：听了崔总的介绍，我想说一句话，崔总太有才了，不仅有才，而且有思想，户型的设计都花了很多的心思，结合崔总的介绍，以及刚才我们现在的实地参观，我个人有非常强烈的感受，我们中体奥林匹克花园特别有文化，这个文化我不是指中体奥林匹克花园在全国奥林匹克花园里面提倡的奥林匹克文化，这种文化是显性的社区文化，我对他的文化感受是在开发过程中体现的文化，文化的“文”我们对这个字考据的话，最早的文不是这样的写法，是纹理的“纹”就是自然界当中自然形成的纹理，这就是“文”。把原有纹画出来，形成一种画，文化文化就是这样一个东西，看了中体奥林匹克花园我体现出来了，文化的精神其实是什么，实际就是尊重，对这块土地的尊重，对它原有内涵和属性的尊重，对这块历史的一种尊重，所以我看了中体奥林匹克花园感觉到文化，最明显的就是尊重，依山就势，错落有致，尊重他原有的地理地貌，尊重它原有的纹理，做好尊重的文章，也就是做好的文化的文章。借着这个话题我们进入论坛下一个阶段，我们现在首先有请神仙派成员陈云峰先生做第一个主题发言。
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