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新浪房产频道举办城市大宅价值高峰论坛(组图)http://bj.house.sina.com.cn 2007年04月13日13:22 新浪房产
  无论是当年住到郊区去，亲历自然风光的强烈感召，还是多年来政策对大户型住宅的一再限制，都挡不住大宅们在城市中心区的惊鸿一现，如同欣赏奢侈品一般，显贵，于举止间优雅展现，大宅们武装到牙齿的细节把玩，令楼市中的男男女女们不仅大开了眼，更多了几分大宅情结。 简约是否就意味着简单，含蓄是否就意味着不高贵，如今当贵族们重新掀起城市回归风之际，楼市似乎也在顺应着他们的梦想。几年来，包括棕榈泉国际公寓 (论坛 像册 户型 样板间 视频)、万城华府 (论坛 像册 户型 样板间 视频)、NAGA上院等一批批新楼盘再次演绎了新城市大宅的典雅风范，吸引了楼市新贵们的眼球。 怎样的城市大宅才是新贵们的最爱，城市大宅的价值究竟有几何？城市大宅蕴涵着什么样的文化色彩？ 2007年4月13日上午10点，新浪房产举行“城市大宅高峰论坛”，邀请业内部分专家和开发商，诠释全新的大宅气质和置业之道。 到场嘉宾：（以下排名不分先后） 华高莱斯副总经理公衍奎 戴德梁行泛城综合住宅服务董事岳锋钢 天鹅湾总经理助理赵语录 国瑞城营销总监齐志辉 富力公馆富力北京策划部副总经理冯忠民 LVC集团营销中心总经理张磊 星河湾营销总监李卓健 融科橄榄城副总经理刘雪峰 以下为现场实录： 主持人：各位新浪网友上午好，我们现在是在新浪房产聊天室为大家举行城市大宅的高峰论坛，我们今天的主题是“贵气逼人 满城尽候大宅来”，我们看到今年的城市大宅是越来越多，我们先解释一下我们今天所讲的城市大宅是什么样的一个概念。 它其实并不等同于近郊区的一些低密度的住宅，我们城市大宅是在城市中心区，它的面积可能相对比较大，显得比较奢华一点，整体的品质也比较高，我们对于这种城市大宅的感觉就如同欣赏奢侈品一般，它显贵，并不显得奢靡或者华而不实，而是在举止间优雅展现，大宅们已经把细节武装到了牙齿的细节把玩，令楼市中的男男女女们不仅大开了眼，而且更多了几分大宅情结。 首先我先介绍一下今天到场的来宾：华高莱斯副总经理公衍奎，戴德梁行泛城综合住宅服务董事岳锋钢，天鹅湾 (论坛 像册 户型 样板间 视频)总经理助理赵语录，荣尊堡策划总监周宁，国瑞城 (论坛 像册 户型 样板间 视频) (论坛 像册 户型 样板间 视频)营销总监齐志辉，富力公馆富力北京策划广告部总经理冯忠民，LVC集团营销中心总经理张磊，星河湾营销总监李卓健，融科橄榄城 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2 视频3)副总经理刘雪峰。 欢迎各位的到来，在很多城市买房人在刚刚从城市跑到郊区享受自然田园风光的同时，我们看到两三年来，楼市慢慢地开始出现新贵回归城里的迹象，城市大宅为什么会卷图重来？首先请岳总。 岳锋钢：咱们的题目是“贵气逼人 满城尽候大宅来”，刚才你解释了大宅其中的意义是其实是在城市里面水泥墙里面的大宅，实际上这个大宅我们觉得跟生活品质有很大的关系，现在在经济飞速发展的过程中，尤其是北京人在全国比较受关注的地区，尤其是在华北是比较突出的，是非常大的层次，自然就会引领人们消费水平的提高，这里面包括一些生活素质、对生活的追求，这些里面肯定是在居住需求里有了一定的突破，这个突破包括我们在生活的同时、工作的同时要满足他在这里面的共有性。 所以在别墅里面就有他的一个享受，自然也有一个局限，这个别墅我们现在可以延伸到了一个新的别墅四合院，但是少之又少，在城市大宅里面有一定的优势，优势就包括配套服务、生活便利，同时它也有一个非常优势的地方，一般的城市大宅的高度都是给人很清晰的感觉，但是有一个弊端。城市大宅是有一定的品质和身份的象征。 主持人：我们知道，今年有很多新的楼盘，也有城市大宅，比如说像融科橄榄城今年也推出了大宅，客户的定位也非常明确，请问刘总为什么会想做这样的产品？ 刘雪峰：大宅和别墅是两种不同的产品，别墅缺乏相应的配套设施，子女上学会选择市区的中学，父母喜欢逛街，但是没有相应的完善配套设施，但是同时这些精英每天的工作很忙，这个梦想与现实需求所相脱离。 融科橄榄城三期正是迎合了这种需求，从三期的形态来看，既然是城市大宅，现在城市大宅有一个趋势，就是城市大宅做成别墅化的趋势，虽然说成大宅，但是具备别墅生活的一些概念，融科橄榄城三期是打造的具有郊区拥有的园林，还有市属绿化，我们达到山坡地形，上面挖三四米土，挖到十五米、二十米，为什么人们逃离城市水泥的时候，城市大宅为什么会卷土重来？我们就打造了城市森林的概念，很多的高档项目都注重园林环境。 此外，成大宅必定是一种高层建筑，不是别墅，再有它有跟别墅不一样的品质，一期二期三期具有别墅的理念，会做大平层、会满足精英阶层的社交需要，配套完善工人房等等，大宅还要注重细节，当房大到一定程度时，细节就很重要，要关注电梯等等细节，这些区别是城市大宅区别于别墅的一些方面  图为融科橄榄城副总经理刘雪峰 我感觉城市大宅是实现这些社会精英阶层的城市化的梦想，有些人喜欢郊区安静的田园生活，但有些人喜欢城市生活，城市大宅满足了不同人的需求。 主持人：我知道国瑞城、富力城、天鹅湾都做了城市大宅项目，做完了城市大宅，你们觉得城市大宅的体现在哪些方面？ 齐志辉：国瑞城一期做完了以后，业主有的时候是房子给人住的，人的需求在于哪，首先房子要满足功能，现在很多人在别墅里面，为什么要买别墅的房子，因为有车库，有自己的酒廊，有自己的餐厅、会客厅、艺术欣赏厅，对自己的功能要求越来越多，我这么大间房子来装衣服，这么大一间房子来装雪茄，这么大的房子来装股东，要求越多，这个房子自然而然就变大了，可能每个地方都需要一块空间来装，这个空间就逐渐把房间变大。 记得我们在跟山西的老板沟通时，他小时候有一个梦想就是第一要住到城里来，他很小的时候已经住了三十多年的郊区了，我首先要住在城里，刚才提到别墅为什么开始进城了，首先很多人想进北京，第二个想进北京城里，城里的概念就是首先是繁华的区域，第二就是要住大房子，大房子怎么大呢，就是一进门只有一个房子，那叫仓库，不叫大房子，把房子切分了很多功能就叫做住宅，切分越合理，住宅的功能性越强，以前的一些分区只是把房子做了一些区隔，很多的有钱人，包括岳总和刘总都谈到了，住在城市里的大房子和郊区的大房子有什么区别，第一个就是交通方便。 第二就是配套，配套非常重要，前两天听说香港的首富死于癌症，很多的业主说如果住在你们这，就是因为你们周边有四大医院，按照120就近救治的原则，我在这里就买了百分之百的保险了，每个人买房子都很注重环境，你们周边的氧吧多不多，公园多不多，有些人会享受生活，他们选择国瑞城时首先要离城中心近，还有就是周围的医院，第三就是空气要显现，周边要有公园。国瑞城为什么能够卖到两万多了，不是因为房子多好才增值，因为周边所有的因素造成了这个地方的综合素质很高，天坛周边的空气是最好的，龙潭湖公园是水气最旺的，东单公园又有一些文化特色，这些好多综合性的资源就把大宅的价值烘托上去了。  国瑞城营销总监齐志辉 我们最早在做一些豪宅的研究上面，很多的有钱人是怕露富的，很多的豪宅和大宅表面看起来不高档，但是实际上进去以后非常高档，他进门后需要一个敞亮的大堂，有那样的气氛，《大腕》曾经台词中说希望有英国管家，其实英国管家就是戴德梁行这样的高档物业管理服务，贵族医院、学校都是教育和医疗配套功能，城里大宅要比别墅优势大很多。 住大宅的人是害怕露富的，是害怕生病的，是非常珍惜生命的，还有他害怕别人去追捧他，所以我们最早说大宅要满足三防，防狗仔队，防坏人，还要防环境的滋扰，我们当时说大堂的私密性，如果有的业主在北京是双层大堂，业主直接进入地下车库，地下车库的大堂要比首层大堂更家豪华，是要满足住大宅人的心理需求，我的车是盖着黑色的薄膜，而且是防弹玻璃，我打开车库，地上的人看不到我的身影，已经满足了深居简出的需要，现在隐形富翁越来越多，他们甚至比福布斯排行榜的人更有身份，我们的城市大宅是需要满足这些人的要求的。 我觉得大宅，特别是城市大宅，一定是从时间观念上，其实在北京生活，很多人现在都觉得很不从容，因为交通太堵了，我们知道要跟朋友进行约会和聚会的时候，肯定是要把时间提前1个消失，大家才能按时到场，所以要求我们要配套，医院、购物、娱乐，购物是很多人非常要具有的条件，我要买东西在周边都可以买得到，在城里是具有方便和舒适性的。 主持人：冯总，能给我们揭晓一下富力公馆从去年销售到现在，您对城市大宅有什么理解？  图为富力公馆富力北京策划部副总经理冯忠民 冯忠民：现在不同的地方对大宅的认识都不太一样，前一段时间我们组织去日本和香港去看了看，不同地域的人对于豪宅的观念是不一样的。对于我们来说，可能我们关注的是做产品的细节，豪在哪，体现在细节方面。 豪宅要不然就是城市中心的，要不然就是相对于远郊的别墅产品。现在即使是城市中心的产品，在同等地段的话很多产品的买价是不一样的，价格取向最主要还是根据产品的品质。 富力最主要的还是想把产品做好，所以在所有产品当中比较多，四期有三个产品形态，一个是公寓，还有就是花园洋房 (论坛 像册 户型 样板间 视频)，跃层产品，公寓是在90-180平米的面积，花园洋房主要是在200-300平米之间的产品，另外还有12栋独栋公馆，是在1500平米-2500平米之间，在东二环这个位置，市重音的位置做独栋别墅还是比较稀缺的产品。所以我们想如果单纯要从面积上来说豪宅的话，富力的公馆算是豪宅，从地段来说的话。但是如果从产品来说的话，我们想无论是哪一地段，都希望从细节上做到最好，给客户一种居住舒适的感觉。 豪宅体现的是多元化、多方位的，从整体配套到产品细节、服务各方面，都要求是很高的要求，我们也不敢说我们的产品是一个豪宅或者是一个高档产品，我觉得富力的开发理念就是为大众去做产品，豪宅是我们正在努力的产品，如果您让我阐释的话，还没有太多的经验。 主持人：就像刚才两位老总说，城市大宅很多人给它确定了一个地段性，星河湾却是颠覆了这样的概念，刚进入市场的时候，曾经遭到媒体的猛烈攻击，最终的情况还是想请李总介绍一下，你们最后给市场的感觉是什么样的，对城市大宅的产品理解是什么样？ 李卓健：从去年的销售数字看，单纯算住宅类的销售我们应该算第一名，排在我们前面的有好几个项目，都是写字楼，我们是唯一单纯的住宅。从销售数字来看，今年我们更加严峻，因为出的面积会更大，一开始我们是在第一期，户型是在03年定的，03年我们在广州，当时老板定的这个户型谁都没敢说话，03年就定230平方米到500平方米，当时确实很大，我们就把的户型拿到广州做一次实验，广州在推星河湾四期的时候，基本上按照这个套路做，我们就更了解消费者需要什么，但是过来有一些落差，所以出现了05年一出来媒体的抵制，但是消费者很理智，消费者一看到园林就说园林能不能活，都是很务实的一些心态。 经过05年的过程，06年给我们的回报是很积极很热情的。我们在销售时，因为在二期平均一套房子400平方米，大概是1100万，这种预算是无论选住宅、洋房、写字楼都是很充裕的一个预算，我们经常跟客户去探讨这个问题，其中有一次，我们在卖楼的时候，销售人员站在两边，一旁是支持买房子的，一旁是支持买别墅的，这个问题很有意思。 别墅和大宅首先是互补性的，不是取代性的，实际上关键是看客户处在哪个阶段，如果有钱没钱只能买大宅，有钱有钱就选择住别墅，有山有水的地方更加适合他，能买得起的房子的人也能买得起别墅，就像吃中餐一样，中餐吃多了，就需要西餐调剂一下，生活改善了，都钱了，其实对于我们来说，客户都互有交换，但是唯一一点，客户唯一喜欢我们的就是华而不实，全国楼价最贵的项目，有的客户是比较过他们的再来看我们的，说那个房子谁敢买，不是说没钱，值或不值，都不是。有的客户一进去从外表来看，就说你们对北京不了解，很多外立面都刷石材了，你们还涂涂料，后来他们就知道了，就说你们不是没有石材，石材是放在里面了，就说你们广东的风格就是这样的，客户有的就是喜欢这样的感觉。 主持人：说到市场销售状况的时候，因为代理行一般都比较能够接触到市场的整理状况，成熟的城市大宅这几年在市场上的销售状况如何？是否受到市场的欢迎？ 岳锋钢：我们也有这方面的数字，是这样，如果讲今年的一二月份跟去年的一二月份相比，我们监测这个数字是公寓和普通住宅以及别墅的数字，整体来说北京的一二月份成交相比于去年总体来说是降低了，降低了20%多，但是这里面的三种业态来说，受政府政策的影响，别墅成交量去年是67%，住宅也下降了12%，但是公寓恰恰上升了，成交量在61%，刚才我们说的大宅、豪宅，我们讲大宅是一个盘里面的多种形式，豪宅不是这个概念，豪宅需要几种定义去赋予它，大宅能体现他身份的住宅，包括户型的舒适性、物业管理等等，里面涵盖了很多，但是豪宅里面不完全就像刚才冯总说，实际上他们是互有优势的。 从豪宅的概念里面讲，相对于别墅的地理位置的特殊性，它不会有风景秀丽，但是有它便利的一些方式，你选择不同的特点，才能够选择两种不同的居住形式。相对于去年来说，公寓的成交量很明显是提高了。 主持人：昨天我听一位老总说，城市内的大宅跟别墅的客户是两种不同的境界。城市大宅跟郊区别墅项目相比，从市场的整体情况来看，哪种会比较具有诱惑力？我们考虑到两个不同的条件，一个是限外政策对市场的打击，影响到城市里大面积的住宅会受到一定的限制，买的人会减少，第二个就是别墅的用地停批会导致市场另外的走向。从你们角度看，这两种产品在市场的未来走向会是什么样？ 公衍奎：刚才各位老总都说得非常切合实际，大家都直接操盘，对市场比较敏感。我们公司比较特殊，只做顾问，但是站在我们角度来说，我们更关注规律，更关注变化的趋势，也关注规律导致未来的状况。包括您刚才说的别墅和城市大宅的客户群，我们看一下市场的客户群分化情况。 现在很明显，网上最热炒的是小户型，出现这种情况首先是因为现在的一代新的客户群，年轻人的消费群体是最庞大的，我们现在讨论的客户群是升级客户，是在升级客户的顶端，在不断变化，在不断升级，他不同时段的价值观是不同的，每个时段的评价是不同的，我们住宅市场刚开放的时候，大家是住在哪里？公房、平房、农村，当时觉得有一个楼是好东西，住了两年觉得家用电器就有好东西，后来觉得没有花园，别墅就是好东西，终级住宅就是house，但是人的需求永远不满足，当你住house的时候，生活就不便捷，周边的配套没有，house最大的就是土地的价值，土地的价值就是自然景观、是山、是水，但是又放弃了另外一部分城市价值，就是城市的配套、便捷生活和城市感，山西人过来以后看山水没有感觉，我们家就是山水，进入就是要找城市感，老家人一说就是城市的感觉就是一抬头帽子就掉了，这叫做城市。 做到别墅之后，很多人又回来了，已经住过别墅的人就又会回来了，因为觉得居住不方便，城市住宅的价值又显现出来了。 刚才说到别墅和城市大宅的客户群，只能是根据当前的价值观不同，并不是说经济实力不同，有的人住时间长了，就对这个事不满足了，觉得另外一个东西是值钱的了，但是这个升级就带来一个问题，所有的升级，你以往满足的东西不能没有，你的空间不能比别墅差，别墅里面有很多的花园，你这里就得做出好多的景观阳台，因为当初他对这个事是满意的，你现在不能让他没有，以前周围的配套不满意，现在你让他满意了，这就是升级。比如说汽车以前什么都没有，加了ABS叫做升级，加VCD，加GPS，但是不能说加了这些东西，安全气囊没有了，那就不叫升级。 现在的客户群是在变化，是在升级，是对他原有居住环境的革命，他对以前的居住不满意，要变革、升级一下。我说的是消费群体自己的一个生长趋势，同时到目前的市场上，刚才岳总也说了，其实公寓市场非常好，是因为我们又赶上了另外一个趋势，就是消费群或者是市场的空间流动，这个大变化又给我们带来了另外的机会，刚才齐总也说了山西的客户进来了，这是国内的空间流动，这个流动是因为他的价值观和北京搬去郊区别墅的人不一样，他首先是看城市的价值，不看山、水的价值，他一下就选择了市中心，对我们来说是产业空间发生了变化，以前说贸易、小商品生产，这个人比较有钱，南方人钱更多，现在我们说是资源型产业更有钱，我们北京周边就出现了资源型的产业，包括煤、钢、有色金属等，这样的产业带来了更多的消费群体，扩大了北京城市大宅的客户群。 另外一个空间流动就是国际客户的流动，这个就跟你说的相关政策相关。这个事又是一个矛盾的，外来的水量太大了，你都觉得承受不起了，说白了大家心里都清楚，这个需求量极大，不大的话限它干吗，我们的人民币在升值，我们在开放，大量国外企业进来，这个水头大，你建大坝它也会往下冲，只是流的量小了些。 现在的客户群是错综复杂的，北京的客户在生长的时候长到一定高度就会从别墅回来，另外就是空间流动带来了大量的其他的客户，这个市场就会变得非常大、需求变得非常大。跟新一代的消费群体的差距也是变得越来越大。
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