|
不支持Flash
|
|
|
财经中心财经讲坛第二讲及地产神仙派城市论坛http://bj.house.sina.com.cn 2007年04月08日13:52 新浪房产
 随着中国股市的复苏，“投资理财”再次成为人们关注的焦点。然而，面对变幻莫测的股市行情，面对股票、基金、股指期货等众多的投资渠道以及琳琅满目的金融名词，大众投资者却显得有些无所适从。究竟如何抓住投资机遇、把握赚钱机会？如何选择投资渠道？如何规避投资风险？对于手有余钱、工作繁忙的城市精英们来说，专业的“投资理财”知识和技巧更是他们急于了解的。 正是出于对大众投资者的关注，顺应时代发展要求，国际财经中心 (论坛 像册 户型 样板间)，将以“知性投资、理性理财”为核心理念，融汇周边丰富的金融、科技、教育资源，在其中筹建大型“投资理财中心”，用科学理财的方式，为投资者打开一个全新的财富之门。 为实现这一目标，国际财经中心将于3月开始推出“财经讲坛”系列投资理财知识讲座活动，邀请金融行业专家坐坛主讲，传播“知性投资、理性理财”的理念。希望以此为始，通过长期的讲座、论坛等多种形式，打造一个独具特色、科学有效的“金融培训基地”，从而推动国内金融投资领域的平稳发展。 新浪房产进行了全程直播。2004年4月8日下午进行了第二讲，主题为股市、基金、房地产——高管投资功。 到场嘉宾(以下排名不分先后) 中信证券市场研究部首席研究员王德勇 地产神仙派成员 以下为现场实录： 赵秉杰：首先非常感谢大家牺牲周日时间来参加我们的活动，特别欢迎中信证券市场研究部首席研究员王德勇先生给我们做有关房地产投资领域的讲座，大家欢迎他给我们讲讲他专业的东西。  图为国际财经中心营销总监赵秉杰 王德勇：大家下午好，首先非常感谢赵秉杰赵总给我这样一个机会跟大家交流，也很高兴和咱们神仙派有所接触，能够和大家有所交流。我一直做研究，大家可能觉得相对枯燥，和一般人接触不是太多。但是，在我看来，我一直认为投资是个很简单的事情，简单到什么程度呢？和咱们这个神仙派非常像，就是娱乐化的。因为投资到最后其实它就是娱乐化，它已经没有专业化了，不是说特别专业，特别深入，要什么数据，那些东西都需要，但是那些东西有了以后，完全属于娱乐化的。所以，我觉得和咱们神仙派论坛非常切合。 今天这个气氛也非常好，春暖花开，大家聚在一起，很适合交流。因为大家也都是在各个领域里的专家、大佬，我在这里谈股市、基金、房地产的投资，可能在有些领域大家比我要专业得多。我想，今天还是交流为主，所以，也没有准备特别的PPT，主要还是交流。 我想先简单的说一点个人的感受。对投资来说，非常的简单，投资最主要的是有一些理念，如果能够掌握好的话，剩下的就是非常简单的操作了。你比方说好多都会说资金规模，原来和赵总我们也讨论过，投房地产，我只有五万、十万块钱，是不是不能投房地产，其是也未必。上次咱们俩交流的。我简单的说过，最简单的例子，投房地产出去个人投资，最适合的方式是在南方或者香港炒楼花，其实你根本没有付收付款，只是买了一个号而已，过两个月就卖掉了，这个可能只需要一两万块钱就够了。其实，这里面就反映了一个最简单的逻辑，第一，规模不是限制，资金量大有资金量大的投资方式，钱少有钱少的投资渠道。 王德勇：另外，就是利用杠杆。这是投资的绝对的理念之一。你必须充分利用投资的杠杆，特别是在资本积累的初期阶段，你没有杠杆是不可能的。部分开发商为什么能够暴富，其实完全是利用了杠杆。最初的原始积累可能很少，大家想想，九十年代的时候，百万级别搞房地产就足够了，那可能两年下来就几千万。其实完全是充分利用杠杆。其实所有投资领域都是要充分利用杠杆，钱多钱少都可以。十万块钱如果不炒楼花怎么炒？在北京是很难了，但是中国这么大，现在全国两千块钱的城市多得是，但是在我看来，几乎每一个在中国的城市都存在着房价短期内上涨50%的可能性。任何一个城市。在这里面，其实机会多的是，你如何把握这个机会，我觉得最主要的还是树立一种投资理念。  图为中信证券市场研究部首席研究员王德勇 这种理念什么意思？就是你投资一个领域，这个领域的挣钱的逻辑在哪里？是什么样的渠道和途径去挣钱的。这就是基本理念。这钱是怎么挣的，你要把这个思路牢牢掌握住。比如买房子，房价涨，为什么会涨，它在什么时候涨，这个东西当然也有专业化，你要把握这个东西，这个东西你可以自己分析，也可以向别人交流。在股票也是，股票为什么涨，它的基本的动力在哪里，你如果把股票涨的基本原因找清楚了，那你就去那些东西，这就是投资的基本逻辑，基本理念。这个可能远远的比其他的重要，方法，比如你是技术分析，还是基本面分析，还是用数学模型怎么样，也比考虑资金规模等等，我认为任何人，任何规模都具有投资的可行性，都可以去做投资。投资成功与失败的关键在于投资理念，树立正确的投资理念。 所谓正确的投资理念就是要弄清楚，这个挣钱的逻辑在哪里。挣钱怎么挣的，把这个弄清楚了，一切都解决了。这是最核心的。比如我们简单的举个例子。比方说股票。股票到底为什么会涨？当然是因为有人买才涨了，有人买的方式，其实大家基本上如果从市场来看，基本上可以分成两个截然不同的阶段，包括到现在为止，大家可能市场上所听的都是买股票经常说有什么消息，要怎么拉升，其实凡是现在问这种问题的人都是一个阶段错误的投资理念，我相信它90%会失败。在今年，依然为这个股票谁做的装，比如我给推荐中信证券这个股票可以买，谁做的庄，拉到多高，什么时候开始拉，凡是问这种问题的人，大多数都会失败，因为他的理念基本就错了。他还认为这个股票涨是因为有人做庄，有人拉升，是这个原因涨，今天已经完全不是这样。他相当于理念的根本性错误。 王德勇：这种理念适应于2000年以前。2000年中国股票市场的一个分水岭，这个分水岭体现了投资理念的根本变化。这种投资理念可以用一句话来总结。那就是说在2000年以前，应该说基本上是庄家时代。所有的股票涨跌绝大多数是由庄家操纵的，利用的是内部信息，包括证券市场的黑嘴等等，这些都是2000年前的市场的典型特征。在那个时候，大家可以想想，2000年前如果炒股票，很简单思路，你就知道这是谁做庄就可以了，他什么时候拉升，拉大什么位置就知道这个信息就可以。那个时候你所要做的，作为一个个人投资人，假设规模不是太大的话，你要做的就是认识一个与庄家关系密切的人，认识这个人，而且和这个人关系搞得好，能够知道什么时候拉升，这就是所要做的一切，这就是一种方式，当然这是最直接的方式。 第二种方式就是稍微的比方说没法认识这些做庄的，那怎么办呢？那你就要寻找做庄的人他是怎么操作的，他什么时候拉升，为什么能拉升，这时候你就要观察一些蛛丝马迹。他比方说拉升最简单的就是按照技术分析来看，比方他有个稀稠阶段，最后打压，让所有信心不坚定者都出来，最后才有拉升，拉升中途会有盘整，会制造陷井等等，最后还会再有拉升，最后有平台出货，出货的时候有什么特征，这样每个阶段的特征其实都是有迹可寻的。那个时候如果不能和做庄者关系很好，就要分析他的行为，在每个阶段的特征是怎么样的。其实每个阶段都很典型。比如在系抽阶段，成交量在持续温和放大。但是股价是上下波动，并没有大幅的上涨或者下降，但是合成胶量是相反的。它的价格或者是微微波动，这样的状态明显表明有人在稀稠，这时候要计算什么时候拉升有两个典型的指标可看。一个是看它的成交量放大的阶段周期有多长。这个周期里面的成交量有多大。你把总共成交了多少，大概占所有流通盘，换手率是多少，如果换手率达到150%的话，表明庄家可能拿到就有40%以上了。这时候，有40%筹码，随时可能进入拉升状态。第一个指标看在成交量温和放大这个阶段的换手率一定要超过150%。这是明显的指标。 第二个指标解决看一般在拉升阶段，拉升前期会有个向下的打压，目前是让最后的所有不坚定分子都出来。原来比如说稳步上涨，但是幅度很小，这时候突然破位，技术分析，有很多指标。几十个指标，大家可以看，突然破位，破位之后成交量未必太大，这时候一旦破位之后再回来，回来的时候就是绝对的卖点，那时候往往是拉升的开始，看这两个点，所以，就知道它是开始拉升了。这时候我刚开始说的看这两个点，其实是分析庄家的行为，他一般在操作过程中有他典型的特征。我们如果不能认识庄家，那我们就要认识他的行为，知道他是怎么操作的。这样的话，我们就很容易获利了，就很容易投资成功。也就是2000年前是庄家时代，那时候对投资人的投资思路就是紧跟庄家。只有这一条路是对的。2000年前的基本投资理念。但是，2000年以后截然不同。从2000年以后，或者从2001年以后，这个过程，80%的庄家是破产了，要么是出国了，要么是进去了，要么是消亡了，这个时候是庄家最差的一个阶段，这个阶段如果还在跟庄的话，他自身难保，你跟庄也不会有好的结果。2001年以后，再问这个谁做庄，目标多少，凡是这样的人，大部分很难成功，因为理念发生了根本变化。2000年以后，由以前的庄家时代变为机构时代，或者说叫专家时代也可以。以前是庄家，以后是专家。或者叫机构时代，专家时代都可以。 2000年以后，大家所关注的都是跟股票对应公司的基本面的变化，它以后的公司的发展情况，财务状况，然后再看给公司一个合理的股指，如果股价低于股指就买入，而且典型的是基金快速发展。以投资基金为代表的机构投资者，一般投资基金，社保基金、保险资金，这些都是机构投资者，他们成为市场的主导，在整个市场投资者的构成里面，他们成为主导，而且估价的上涨或下跌都是由他们所决定的，这个时候，投资人很简单，要做的事情最简单不过了，就是和庄家时代一样，庄家时代是认识做庄的，那你现在就要认识这些寄给，认识他们，知道它要做什么，你很容易挣钱。再一个，庄家是带分析庄家操作的线路，了解他操作的一些特征，到了专家时代，同样要了解机构是怎么样买股票，什么时候买，为什么买，它的这些行为的基本特征，掌握他们的基本特征。这也可以。 王德勇：又变成2000年以后进入专家时代，你的思路又变了，第一条路你要认识这些寄给，这些及给典型的证券投资基金，如果和基金经理比较好，那肯定能挣钱，百分之百，不可能赔钱，因为在2001年从2200点跌到1000点这个过程中，基金每年都挣钱的。你属于认识他，他就决定了涨跌，因为他是决定涨跌的主要原因，基金买他就涨，基金卖他就跌。所以，这时候你就认识基金就可以了。这是一条思路。当然，这个要求可能高一点，因为基金毕竟那么多人，基金经理也就三四百个基金经理，基金的从业人员从这个数字再乘以个五，全国也就一两千人，不可能大家都认识，那么，另一条思路就是分析基金或者机构买股票的行为特征是如何的。如果把它的行为特征抓住了，那我们也很容易知道。虽然不认识他，但是也知道他在干什么，也知道他要买哪些，卖哪些。这时候做也是有百分之九十的把握。 比如现在基金买卖股票典型的特征其实在前几年有一个，一个是抱团取暖。这是最简单的最基本的特征。全市场有1200个股票，那么，1200个里面，可能总市值假设是一万亿，但是基金只有两千亿，这两千亿的资金如何保证挣钱？因为当时资金比较短缺，大家就集中投资于某一小部分股票，那这一小部分股票肯定涨，两千亿不足以让整个市场涨，但是它足以使一小部分股票涨，这就是基金的理念。我既然不能让股票全涨，我让一小部分股票涨总是很容易吧，因为毕竟是两千亿，结果大家要抱团取暖，这两千亿资金集中在某一部分股票里，其实最后很简单，就是两百个股票。市场额总共是一千二百个，最后集中在二百个股票里面，让二百个股票涨是很容易的。所以，就出现了二八法则的，就是百分之八十的股票在下跌，20%的股票在上涨。最严重的时候出现一九现象，90%下跌，10%上涨，其实这都是基金操纵的。当然，这个基金操纵是一个特征。 第二个可能是最根本的特征，基金的投资是绝对的依赖于研究或者说基金的投资是百分之百依赖于研究。它在投资股票的时候，在这1200个公司里选最有投资价值的，以前做庄的时候是选择最容易做庄的，我和哪个上市公司董事长关系好，这个很容易做庄，各种信息容易确定。到了机构时代以后，你认识董事长也没有用，就是看哪个公司价值最被低估。每个公司我们都可以给他确立一个合理的估值，我们再来看它的市场价格，如果市场价格是低的就可以买入。但是这个东西大家很难判断，不可能让每个投资人算每个公司的合理估值，可能不具备这个条件。但是大家要知道基金是这样操作的，而且更重要的是知道这个操作的路程是怎么样的。一般，基金经理买股票的时候，首先看哪个要买。这时候，首先是基金的研究员或者基金经理共同的，基金公司首先要确立一个股票持，然后这个股票吃里面那些是被低估的，有这样明确的一个东西。这个是通过两个渠道，一个是基金公司去每个公司调研，有完整的调研报告和估值的报告。 王德勇：第二个渠道，更重要的是依赖于证券公司的研究力量。因为每个基金公司的研究员比方势力很强的华安他就有十个多一点的研究员，不足以对现在1500家上市公司每一个做研究，没有这种能力，他必须依赖于大量证券公司的研究员，比如像中信证券的研究团队，现在就有六十多人，可以说超过中国研究实力最强的基金的若干倍。我们的研究实力一定比它的强得多。但是像我们这样的还有很多。可能大概有很多个这样的商圈的研究机构，这些研究机构处于最挤出的研究。每个公司我们都做研究，我们从中筛选出确实最有价值的。然后把这些我们认为最有价值的股票给基金。 基金去筛选，它从重选出更有价值的去购买。这时候，基本的这样的操作思路就出来了。大家从这里面也可以典型的认识到几点，你把这个过程了解到，也足以对投资掌握得非常清楚。就这么一个过程。当然，在行为上还可以有两种类型，还有两种行为就是明星基金经理和明星研究员。这两个跟随，原来你是跟随庄家，你现在是跟随机构，机构又很多，你就跟随最明星的，错的概率一般是很低的。最明星的基金，比如说过去几年做的比较好的广发益发达，你知道他买什么股票，应该说有八九成把握是没有问题的。然后再知道明星研究员，市场上的明星研究员他在说什么，他在干什么。比方说他看好哪些行业，看好哪个股票，这个都很重要。在历史上曾经明星过的比方说国泰君安的研究所也有个两年。当他强势的时候，国泰君安的报告出来，市场都会有反应，你如果知道这个就很容易，国泰君安报告的获得并不是很困难的事情。就是你要掌握这样一个思路，你去找国泰君安的报告，而且你要认识国泰君安里面的几个人，这几个人是很明星的，你听他的就没错。今天绝对是中信证券，中信证券说涨他有90%的把握涨，基本上今天能够做到这样的程度。 比如12月份开过一个年度工作报告，推荐了十个公司，当天就有八个公司涨，我们十个事先是保密的，我们哪天会到场的大概有一千多人，我们在会上讲，比方讲到万科是我们推荐的之一，万科当时只有涨2%，台下一千个人，每个人投资一点资金就足以让他涨，所以，我们讲到万科是我们推荐之一，股价立刻开始拉直线，就是这样。我们讲下一个，反正讲到每一个基本上是这样，最后我们讲了十个，有八个是涨的。相当于明星的研究寄给。为什么他会有这种效果呢？刚才咱们的思路已经讲得很清楚了，基金主导市场买股票，他是根本研究的结果，研究的结果又来源于证券公司的研究。而在这个证券公司的研究里面最强势的就会影响最大。 王德勇：比方以个人为例，现在有三百个基金经理，我现在认识有250，我给他们每人发个短信，就能，去年我写房地产公司的报告，大概80%写报告当天都是涨停板的，去年推进的股票绝大多数涨一倍以上。你在长期的和这个机构接触，和他们关系很熟，因为它的投资都是来源于我的基础，如果我长期给他说，每次说得都对，而且他对我的观点深信不疑，我每次给他讲一个事情讲得又都有道理，判断得都对，这时候大家就认可。如果是牛市的话，我一说这个看好，大家担心的只是买不到而已，这时候谁买得早谁就有优势。很容易推荐一个涨停板。 当然，这个市场部可能永远是这样，因为市场变化很快，一个是投资理念的变化，再一个任何明星的东西都不会永远是明星。这个东西变化很快。所以，其实上面讲了这么多，其实就是想告诉大家一个结论，就是投资的话，是讲理念的。你只要把投资的理念掌握到了，所谓理念就是你知道投资是怎么涨的，怎么挣钱的，渠道是什么，思路是什么，你只要知道了这个，别的都不用知道。你比方说很多问股票的时候，当时最差的问法就是谁做庄了，这个刚才已经批判了。还有，再有好一点的就是问今年业绩多少，成长型多少，最近要怎么着，其实所有的问题都不用问，你只要知道这是谁说的就OK了。 陈云峰：出了您说还有谁，什么样的人说涨？ 王德勇：这样的，一类是明星的投资机构，比方历史上的广发、益方达，然后北京的嘉实、南方，这些都是对市场有足够的影响力和足够的品牌的。这是第一类。你跟住明星的机构，它在买什么，它认为什么好你就买什么。当然，你的信息要相对准确一些。 第二个是紧跟明星的研究机构，你比方说现在的明星研究机构可能只有中信证券，因为中信证券的光辉太强了，其他的全都不足为道了。 第三类你就跟住明星的个人，其实又包括两类，一类就是基金经理，一类就是研究员。这些明星都很容易找，你去网上随便一找就能找出来，就像找北京最牛的写字楼一样，网上一找就找到了。但是你要知道通过什么渠道。其他的都不重要，比方说向我刚才说的问做庄，问今年业绩，那些一点都不重要。他们问我的问题有很多，我就跟他们说你不要问我，你要相信我就听我的，你要不相信我就不听我的。为什么呢？因为投资人可以问我一百个问题，也可以问我两个小时的问题，但是你即便问完一百个问题以后，你对这个公司的了解还远远不如我对这个公司的了解。既然你不如我了解，为不能不听我的，还要费两个小时问一百个问题，既耽误我的时间，又耽误你的时间。所以，你只要把理念搞清楚了，就错不了。 陈云峰：您的部门主要是做什么的？ 王德勇：我们主要是做研究。和大家密切相关的就是做证券的市场研究。比如一类是做宏观经济和策略研究的。宏观经济和策略研究大家可能觉得和投资没有关系，但是关系相当密切。你比方说央行一提高宏观水平利率对市场会有什么影响，对股票市场有什么影响。中信证券的观点绝对有影响力，本来影响比较大，长期可能影响大，短期投资寄给，很多机构会参考我们的观点。 然后宏观经济的策略，策略主要是推荐对机构来说，当前阶段应该投哪些行业，或者哪些公司，哪种类型，这是策略。作方向性上保证你投资的方向。比如现在是买银行股还是买钢铁股，完全是策略解决的问题。现在是买还是卖，这也是策略解决的，是买股票多一些还是债券多一些，这也是策略解决的。比如金融工程的研究，我们研究权证，研究股指期货，研究指数，这些都是EDF等等，这应该也是非常的有效。 其实，所也这些东西，在某一个领域能够掌握得好，都足以，不用太多。比如说权证，去年最挣钱的是权证，最初我们觉得权证是炒炒罢了，没重视，后来发现最挣钱的就是权证。一个月内涨十倍，这个不是说不可跟踪的。你只要了解来宾他的投资理念和思路，你就很容易发现五粮液有这样的涨幅。中化国际，马钢的权证，太多太多这种案例了，都是涨幅巨大的。 再有就是做行业和公司的研究。大多数行业都有专门的研究力量。主要是研究行业趋势，因为我是研究房地产的，一会儿还可以和大家交流我个人对房地产的认识，大家也可以指导，这个不一定对，反正必须要做行业研究。做每个上市公司的研究。行业和公司研究是最贴近投资的一个研究。它具体到某一个公司，某一个股票，这时候是最具体化的。基本上这样一些类型。 王德勇：大家看看有什么问题可以交流一下。基本上，咱们是以交流的形式。  图为地产神仙派杨乐渝 杨乐渝：推荐一下。什么时候买，什么时候抛。 王德勇：反正我们到目前谨慎的，不建议买，整体上来看，因为万科19块钱以上我们一直是这个观点，原因在于今年的宏观调控我个人判断会比较猛烈，这个可能又说到大家的专业上，大家多指正。 刘新虎：我比较同意你的观点，因为我前段时间写了一篇文章，也是说这个，关于房改的政策。 所以，我觉得房地产未来的方向可能写字楼还是一个方向。因为它毕竟是商业的做法。我们政府也会推给它。所以，我觉得未来的一个投资方向，包括资金流向，还有，个人资产的走向来说，写字楼，包括商铺是一个新的起点(blog)。住宅市场，就像刚才专家说的一样，我原来分析，可能两个市场，一部分高端的，一部分保障的 所以，我觉得政府也觉得无论写字楼也好，商铺也好，它就是一种市场行为，政府在短期内不会介入这一点，留给资本的空间就是这一点。 王德勇：住宅我再说一点，也有个住宅投资，我认为住宅今年要谨慎。上半年可能还会涨，价格的拐点如果有的话，发生在下半年或年底。因为政策出来之后，如果政策严厉的话，因为有很多个政策是能直接导致房价下降的。当然要观察，因为现在所有这些都是猜测，所以，现在的事实只是价格处在比较高的位置，当然典型的五环已经上一万块钱，这种价格是前几年不能想象的，前几年我说价格涨幅没有人相信。2004年的时候，所有的观点不是泡沫就是短缺。今年说房价要降，绝大多数人说房价要涨的情况下，我觉得恰恰可能会跌。今年一个价格高位，再一个政策的严厉程度不容忽视。如果严厉政策，革命性政策成为事实的话，价格的下降几乎是难以避免。 第二个，对写字楼还是极端看好，这个极端不是一般的看好。我在去年说过，我说北京核心区的写字楼三年价格翻一倍，这个结论得出也是研究了全球很多个经济中心城市的房价以后得出来的。这么一个结论，在城市化过程中，一个经济中心城市的投资性房地产的价格的平均涨幅是17倍，这是一个基本结论。这个指的在城市化过程，三十年，经济中心城市，一定要记住这一点，核心区域的投资性房地产，积包括写字楼酒店业包括商业，平均价格17倍的涨幅，这一点在中国刚刚开始发生，或者部分地区已经开始了，陆家嘴已经翻一倍了。就这两年时间。但这个过程还会持续。 我认为在中国有几个条件，一个是经济中心城市，可能在中国具备这个条件的城市没有几个，第二个就是一定要形成一个，市场格局要确立。这个诚实的投资性房地产的市场格局要确立，知道哪是中心，哪是核心区，这个要确立。然后第三个这些核心区的供给量即将结束，或者核心区供给量的结束就是价格拉升的开始。我之所以得出三年一倍，就是基于这三个条件下得出的判断。我觉得住宅价格的下降和写字楼价格的上涨有可能同时发生。 王德勇：所以，我觉得写字楼还可以。从北京包括上海来看，写字楼和住宅价格没有差别。这点是严重错误的。错误有错误的道理和原因。错误有个纠正的过程，有个时间点，现在就到了纠正的时候了，写字楼的成本要高，它是商用的，租金回报率高，所以，它价格肯定比住宅要高，当然需要条件，现在这条件基本具备。
【发表评论】
|
||||||||
